Kapitał szuka nowych dróg. Inwestycje alternatywne robią różnice

Nie mówimy o małych pieniądzach. Jak wynika z raportu J.P. Morgan „Alternative Investments Outlook 2026”, wartość rynku aktywów niepublicznych (private markets) osiągnęła w 2025 roku blisko 20 bln dolarów. Ten wzrost napędza kilka mechanizmów, ale łączy je skłonność firm do poszukiwania kapitału w innych, alternatywnych miejscach niż giełda czy banki.

Widać to choćby po wydłużających się terminach debiutów. Na rynku amerykańskim firmy, które kiedyś szukałyby kapitału na giełdzie, dziś pozostają w rękach prywatnych znacznie dłużej. Pod koniec lat 90. przeciętna spółka technologiczna wchodziła na parkiet po pięciu latach od założenia, mając 20 mln dolarów przychodów. Obecnie debiutuje średnio po 14 latach, generując sprzedaż na poziomie 220 mln dolarów – szacuje J.P. Morgan.

Dla zamożnych inwestorów oznacza to jedno: aby uczestniczyć w dynamicznym etapie wzrostu przedsiębiorstw, warto wyjść poza tradycyjny portfel złożony z akcji i obligacji skarbowych. Na rynkach inwestycji alternatywnych korelacja z koniunkturą giełdową jest niska, a to daje szerokie możliwości dywersyfikacji.

Private equity i polski paradoks kapitału

W segmencie funduszy private equity po okresie spowolnienia w latach 2022-2024 (odczuwalnym zwłaszcza w Europie), rynek wrócił do gry. Choć na trudniejszych warunkach menedżerowie budują wartość spółek w swoich portfelach bardziej poprzez pracę z zarządami i operacyjne zmiany, niż posiłkując się relatywnie tanim kredytem, co było powszechną praktyką w minionej dekadzie.

Wejście do tego świata wymaga jednak dużego zaplecza finansowego. W Polsce, pomimo wysokiej świadomości finansowej wśród prywatnych inwestorów, wciąż borykamy się z niedoborem rodzimego kapitału instytucjonalnego i prywatnego, który mógłby zasilać takie fundusze.

– Na pewno przyczyniło się do tego to, że inwestowanie w fundusze przez lata było w Polsce po prostu bardzo drogie. Prowizje kilkanaście lat temu były tak wysokie, że inwestorzy indywidualni korzystali z hossy tylko w ograniczonym zakresie. To się zmieniło, ale negatywne doświadczenia wielu osób mogły zostawić trwały ślad – zauważa w rozmowie z XYZ Piotr Noceń, współzałożyciel funduszu Resource Partners.

Do tego zaangażowanie w tego typu inwestycje wymaga dysponowania odpowiednio wysokim majątkiem.

Aby zaangażować się w jeden fundusz, trzeba liczyć się z inwestycją rzędu 1 mln euro. Żeby miało to sens i ryzyko było odpowiednio rozproszone, należy ulokować środki w kilku różnych funduszach

– To nadal produkt dla bardzo wąskiego grona inwestorów. Aby zaangażować się w jeden fundusz, trzeba liczyć się z inwestycją rzędu 1 mln euro. Żeby miało to sens i ryzyko było odpowiednio rozproszone, należy ulokować środki w kilku różnych funduszach – co oznacza już kilka milionów euro – wylicza Piotr Noceń.

Mimo, że coraz więcej funduszy PE informuje o zaangażowaniu family offices, czyli profesjonalnych podmiotów zarządzających majątkiem rodzinnym, to jednak wciąż to kapitał instytucjonalny dominuje w tym segmencie rynku.

– Rzeczywiście, pojawiają się pierwsze jaskółki zmiany, ale indywidualne inwestowanie w PE to w Polsce wciąż nisza w niszy. Inaczej wygląda sytuacja na rynku venture capital – próg wejścia jest tam znacznie niższy ze względu na mniejszą skalę funduszy, a dodatkowo inwestorzy mogą liczyć na większe wsparcie ze strony programów rządowych. Po 30 latach dominującym ostatecznym beneficjentem inwestycji w polskie fundusze PE nadal pozostaje belgijski, brytyjski czy amerykański dentysta – a nie polski – ubolewa Piotr Noceń.

Zdaniem partnera cyklu

Private equity to atrakcyjne aktywo historycznie przynoszące wyższe stopy zwrotu, niż publiczne rynki akcji czy obligacji. Fundusz EQUES Franklin Lexington PE FIZ właśnie się uruchamia i jest to pierwszy w Polsce fundusz inwestujący w globalne PE. Inwestuje w tytuły uczestnictwa funduszu Franklin Templeton, którego strategia opiera się głównie na nabywaniu udziałów w istniejących funduszach PE (tzw. secondary PE). To inwestycja w znane, przeanalizowane aktywa, często z dyskontem względem wyceny portfeli funduszy i krótszym horyzontem inwestycyjnym, niż w klasycznych funduszach primary PE. Polscy inwestorzy już od 40 tys. euro uzyskują ekspozycję na gotowy, mocno zdywersyfikowany portfel, obejmujący setki udziałów w funduszach PE, pośrednio inwestując w ponad 2 tys. spółek. Mediana stóp zwrotu secondaries PE jest porównywalna do private equity i venture capital, ale przy znacznie niższej zmienności. Niemniej jednak jest to rozwiązanie dla inwestorów akceptujących wysoki poziom ryzyka.

Fundusz powstał w ramach współpracy EQUES Investment TFI, lidera inwestycji alternatywnych w Polsce, z Franklin Templeton, jedną z największych globalnych instytucji zarządzających aktywami i Lexington Partners, pionierem i liderem światowego rynku secondary private equity i współinwestycji. To unikalna możliwość inwestycji na globalnym rynku PE, dotychczas niedostępnym w tej skali dla Inwestorów w Polsce.

Tomasz Korab,

Prezes Zarządu EQUES Investment TFI SA

Infrastruktura jutra i alternatywny dług

Ogromny potencjał drzemie dziś w aktywach infrastrukturalnych, których globalne potrzeby inwestycyjne szacuje się na 106 bln dolarów do 2040 roku. I choć dominującą rolę w tym zakresie ma kapitał publiczny, to również prywatni inwestorzy mogą angażować się w finansowanie nakierowane na tę branżę gospodarki poprzez dedykowane fundusze.

Równolegle dynamicznie rośnie rynek długu prywatnego (private credit), który od 2007 roku urósł aż dziesięciokrotnie, osiągając wartość 2,5 bln dolarów. Inwestorzy poszukują tu atrakcyjnych stóp zwrotu, które omijają tradycyjny sektor bankowy. W obu przypadkach – funduszy infrastrukturalnych oraz zaangażowania w rynek private credit (najczęściej poprzez fundusze dłużne) oczekiwane stopy zwrotu można szacować w przedziale 8-10 proc.

Przeczytaj: Piotr Noceń o inwestowaniu: „Polakom nie brakuje wiedzy, brakuje kapitału” (WYWIAD)

Warto odnotować, że od 2024 prywatni inwestorzy mają do dyspozycji nowe rozwiązania, dzięki zmianom w prawie europejskim. Dwa lata temu zreformowano tzw. ELTIF-y (European Long-Term Investment Funds), poluzowując szereg zasad, które obowiązywały dla funduszy z długim horyzontem wyjścia z inwestycji. Po zmianach inwestorzy mogą korzystać z tzw. funduszy półotwartych (semi-otwartych), które łączą w sobie cechy funduszy otwartych i zamkniętych. Wpłacanie i wypłacanie kapitału (lub nabywanie certyfikatów) może odbywać się w ich przypadku nie w sposób ciągły, lecz w wyznaczonych „oknach płynności” (np. raz na miesiąc, kwartał lub rok). Tego typu fundusze pozwalają inwestować w mniej płynne rynki (oprócz wspomnianej infrastruktury i private credit są wśród nich chociażby nieruchomości komercyjne) – czyli takie, w przypadku których wycena jest trudniejsza i wymaga czasu.

I choć nie doczekaliśmy się jeszcze ELTIF-u oferowanego przez polskie podmioty, to w podobnej mechanice funkcjonują niektóre fundusze zamkniętych (FIZ), emitujące certyfikaty, gdzie wpłaty i wykupy odbywają się w określonych przez statut „oknach”.

Nieruchomości w nowym wydaniu

Skoro wspomnieliśmy o nieruchomościach, to i one powinny znaleźć się wśród selekcji inwestycji alternatywnych w naszym przeglądzie. W ich przypadku widać też zmiany w podejściu prywatnego kapitału. Choć nadal dominują zakupy gotowych lokali, inwestorzy zaczynają wchodzić w bardziej zaawansowane projekty inwestycyjne. Jednym z przykładów są chociażby fundusze związane z branżą deweloperską, które umożliwiają współfinansowanie projektów deweloperskich za pośrednictwem FIZ i zarabiać na marży ich twórców.

Zdaniem partnera cyklu

Inwestycje w projekty deweloperskie

Eques Pekabex Deweloperski FIZ reprezentuje odmienną klasę ekspozycji na rynek nieruchomości — fundusz finansuje wyselekcjonowane projekty deweloperskie w głównych aglomeracjach, realizowane w oparciu o technologię nowoczesnej prefabrykacji. To rozwiązanie technologiczne skraca cykl realizacji inwestycji i kompresuje ryzyka wykonawcze, które historycznie stanowiły jedno z głównych źródeł erozji zwrotów w projektach deweloperskich.

Z perspektywy inwestycyjnej kluczowe jest zrozumienie źródła generowanej stopy zwrotu. Fundusz nie jest zakładem na wzrost cen nieruchomości — jest ekspozycją na marżę deweloperską, czyli spread między przychodami ze sprzedaży a całkowitym kosztem wytworzenia. Dane NBP potwierdzają, że marża deweloperska wykazuje wysoką odporność cykliczną — od lat oscyluje w przedziale 15–25 proc., zachowując relatywną stabilność niezależnie od zmienności samych cen metrażu.

Ta właściwość ma istotne implikacje dla konstrukcji oczekiwanej stopy zwrotu: nie wymaga ona przyjęcia optymistycznych założeń makro dotyczących rynku mieszkaniowego. Potencjał zwrotu jest zakotwiczony w strukturze kosztowej projektu, a nie w samym sentymencie rynkowym — co czyni tę klasę aktywów interesującą alternatywą wobec bezpośredniego inwestowania w nieruchomości, szczególnie w środowisku podwyższonej niepewności cenowej.

Jakub Liebhart, CFA

Wiceprezes Zarządu EQUES Investment TFI SA

Jednym z trendów analizowanych przez Knight Frank jest również zwrot najbogatszych inwestorów w tzw. ultra-mobilność. Multimilionerzy coraz rzadziej wiążą się z jednym miejscem, wybierając butikowe, w pełni obsługiwane rezydencje (branded residences) w globalnych hubach: od Dubaju po Miami, które oferują wysoki standard życia i bezpieczeństwo kapitału w niespokojnych czasach.

Z kolei poszukujący ochrony przed inflacją (i do tego z dala od miejskiego zgiełku), zwracają się w kierunku funduszy skupujących grunty rolne, wykazujące historycznie wyjątkowo niską zmienność i solidne, kilkunastoprocentowe zwroty z dzierżawy oraz wzrostu wartości ziemi.

Inwestycje z duszą. Od winnic po płótna

Zarządzanie majątkiem to jednak nie tylko chłodna kalkulacja i wykresy. Jak zauważa Knight Frank, na naszych oczach rodzi się nowy trend – zamożni konsumenci odchodzą od ostentacyjnego gromadzenia dóbr na rzecz inwestycji, które wspierają ich rozwój osobisty i dają poczucie przynależności.

Pasja łączy się tu z kapitałem. Inwestycje w roczniki win, rzadkie whisky, klasyczne samochody czy wręcz udziały w samych winnicach, choć obarczone ryzykiem braku płynności i kosztami magazynowania, potrafią cieszyć oko i podniebienie, uniezależniając część portfela od rynków finansowych.

Przeczytaj: Bartosz Berestecki o inwestowaniu w sztukę: Nie szukam zysku, kieruję się pasją (WYWIAD)

Kluczowym rynkiem pozostaje sztuka. Polski rynek sztuki, wyceniany w 2024 roku na blisko 657 mln zł, dynamicznie rośnie, a eksperci wciąż widzą w nim gigantyczny, niewykorzystany potencjał.

– Różnice w cenach dzieł sztuki między Polską a zachodnioeuropejskimi krajami są trzy- lub nawet czterokrotne. To stwarza duży potencjał do wzrostu – uważa Bartosz Berestecki, inwestor na rynku sztuki.

Różnice w cenach dzieł sztuki między Polską a zachodnioeuropejskimi krajami są trzy- lub nawet czterokrotne. To stwarza duży potencjał do wzrostu

Sztuka zarządzania majątkiem w tym obszarze wymaga jednak cierpliwości i specyficznego nastawienia. Eksperci i kolekcjonerzy podkreślają, że najgorszą strategią jest kupowanie obrazów wyłącznie z chęci szybkiego zarobku i zamykanie ich w sejfach.

– Nie wszedłem w świat sztuki z nastawieniem, że kupię obraz, którego wartość wzrośnie stukrotnie i zrobi ze mnie milionera. Kupowałem i kupuję rzeczy, które uznaję za piękne. Posiadanie czegoś pięknego, czego nie chcemy się pozbyć, i przebywanie z takim dziełem to najlepsza inwestycja – mówi Bartosz Berestecki.

Kolekcjonowanie staje się dla wielu inwestorów oddechem od cyfr i tabel, sposobem na obcowanie z pięknem i kulturą.

– Przeznaczam na sztukę niewielką część portfela. Może kiedyś przyniesie mi zwrot, ale moją główną motywacją jest czysta przyjemność. Nie nazywam się kolekcjonerem – kiedyś usłyszałem, że kolekcjoner to ktoś, kto musi ustawiać obrazy bokiem na podłodze, bo nie ma ich już gdzie wieszać. Ja mam jeszcze sporo wolnego miejsca na ścianach i mogę codziennie patrzeć na swoje obrazy, czerpiąc z tego radość – przyznaje Piotr Noceń.

Główne wnioski

1. Alternatywne formy inwestowania stają się niezbędnym elementem portfela zamożnych inwestorów, pozwalając na szeroką dywersyfikację i uniezależnienie od giełdowej koniunktury. Choć klasyczny rynek private equity (PE) wiąże się w Polsce z bardzo wysokimi progami wejścia rzędu milionów euro, w ofertach pojawiają się już pionierskie rozwiązania, takie jak fundusze wtórne (secondary PE), które obniżają tę finansową barierę do kilkudziesięciu tysięcy euro.
2. Ogromny potencjał drzemie dziś w finansowaniu globalnej infrastruktury oraz w dynamicznie rosnącym rynku długu prywatnego (private credit), które mogą generować stabilne i atrakcyjne stopy zwrotu poza tradycyjnym sektorem bankowym. Zwiększonemu dostępowi do tych mniej płynnych rynków sprzyjają zreformowane europejskie regulacje wprowadzające elastyczne fundusze półotwarte (tzw. ELTIF-y) z wyznaczonymi „oknami płynności”. Znaczącej zmianie ulega również podejście do inwestowania w nieruchomości – prywatny kapitał odchodzi od prostego kupowania gotowych mieszkań na rzecz funduszy, które współfinansują nowoczesne projekty deweloperskie, pozwalając zarabiać na relatywnie odpornej na kryzysy marży twórców.
3. Współczesne zarządzanie majątkiem to jednak nie tylko chłodna kalkulacja, ale coraz częściej tak zwane inwestycje z duszą, które wspierają osobisty rozwój i pasje, obejmujące rzadkie roczniki win, klasyczne samochody czy dzieła sztuki. Polski rynek sztuki rozwija się bardzo dynamicznie i wykazuje duży potencjał inwestycyjny ze względu na wyceny, które wciąż pozostają trzy- lub czterokrotnie niższe w porównaniu do krajów Europy Zachodniej. Eksperci zaznaczają jednak, że najgorszą strategią jest kupowanie płócien wyłącznie z myślą o szybkim, wielkim zysku i zamykanie ich w sejfach, ponieważ kolekcjonowanie powinno opierać się przede wszystkim na czystej przyjemności płynącej z obcowania z pięknem na co dzień.