Zaloguj się 
Dzieje się!
Powstaje modelowa umowa kredytu hipotecznego. Problem w tym, że równolegle w dwóch miejscach
Zespół Europejskiego Kongresu Finansowego ma już projekt modelowej umowy kredytu hipotecznego. Będzie on lepiej chronić konsumentów i ograniczy ryzyko kwestionowania umów. Jednocześnie prace w tym zakresie prowadzi UOKiK, który chce zmian legislacyjnych. – Wiosłujemy w tym samym kierunku – ocenia rzecznik finansowy Michał Ziemiak. – Nie wiem, czy taka "bifurkacja" prac sprzyja osiągnięciu konsensusu – wskazuje z kolei szef KNF Jacek Jastrzębski.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego potrzebna jest modelowa umowa kredytu hipotecznego.
- Co oznacza równoległe prowadzenie prac przez zespoły EKF i UOKIK-u.
- Jakie są wady i zalety przedstawionych projektów obu stron.
Podważanie umów kredytowych w sądach to obecnie jedno z kluczowych zagrożeń dla sektora bankowego. Problem na masową skalę zaczął się w 2019 r. Z racji zmniejszającej się liczby spraw o kredyty frankowe, kancelarie diagnozują kolejne obszary do podważania umów – część z nich kwestionuje WIBOR i niespełnienie obowiązków informacyjnych przez banki, inni chcą zastosowania sankcji kredytu darmowego (SKD), przewidzianej dla kredytów do 255,5 tys. zł.
O ile w przypadku SKD, odpowiedzią może być przedstawiony na początku lipca projekt ustawy o kredycie konsumenckim, który określa, w jakich przypadkach będzie można stosować SKD, o tyle w przypadku podważania kredytów hipotecznych, rozwiązaniem ma być tzw. modelowa umowa kredytu. Wprowadzenie standardu w tym zakresie miałoby nie tylko poprawić sytuację konsumentów, ale też zapewnić bankom stabilność prawną zawieranych umów.
Przyczyniłoby się też do obniżenia kosztu takich kredytów. W marcu 2025 r. Związek Banków Polskich (ZBP) wskazywał bowiem, że ryzyko prawne odpowiada nawet za prawie połowę marży kredytu hipotecznego w Polsce, co jest skalą niespotykaną w Unii Europejskiej.
Umowa modelowa – jeden obszar, dwa zespoły
Obecnie nad modelową umową kredytu hipotecznego pracują dwa zespoły. Pierwszemu przewodzi prof. Michał Romanowski, prawnik z Uniwersytetu Warszawskiego i koordynator kapituły ekspertów prawnych Europejskiego Kongresu Finansowego (EKF). W czerwcu podczas EKF w Sopocie na zamkniętym spotkaniu prezentował założenia takiej umowy. Do 20 sierpnia trwają konsultacje projektu, a finalna wersja dokumentu ma być gotowa na koniec września.
Drugi zespół działa pod auspicjami prezesa Urzędu Ochrony Konkurencji i Konsumentów (UOKiK) Tomasza Chróstnego. Podczas EKF Chróstny wystąpił z wnioskiem o wpis do wykazu prac legislacyjnych projektu zmian w ustawie o kredycie hipotecznym. Wpisu wciąż nie ma, bo plany pokrzyżowała rekonstrukcja rządu, w tym wymiana ministra sprawiedliwości. Celem nowelizacji byłoby właśnie wprowadzenie jednolitego wzorca umów o kredyt o okresowo stałej stopie procentowej. O szczegółach rozwiązania opowiadał wtedy w XYZ, przyznając m.in., że zmiany były konsultowane zarówno z sektorem bankowym, jak i Komisją Nadzoru Finansowego (KNF).
Co ciekawe, w pewnym momencie pojawiła się opcja trzeciego miejsca prac nad umową. Chodzi o inicjatywę SprawdzaMY mającą na celu deregulację przepisów. Jak jednak słyszymy, strumień bankowy koordynowany przez ZBP przekazał wprawdzie postulat do kancelarii premiera, ale ostatecznie projekt wycofano, ponieważ został uznany za niezgodny z konstytucją.
"Bifurkacja" nie sprzyja osiągnięciu porozumienia
24 lipca EKF zorganizował czterogodzinną konferencję, na której prof. Michał Romanowski przedstawił rekomendację umowy modelowej. Współgospodarzem spotkania był Rzecznik Finansowy Michał Ziemiak. Już otwierając spotkanie, przypomniał, że projekt EKF nie jest jedyny.
– Nad projektem umowy modelowej pracuje także UOKiK. To pokazuje, że wszyscy zainteresowani wiosłują w tym samym kierunku, grają do tej samej bramki, chcą wypracować dobre rozwiązanie. Oczywiście kwestią jest, jaki kształt to rozwiązanie przyjmie i w jaki sposób zostanie wprowadzone. Te działania pokazują, że umowy modelowe mają duże szanse, by na nowo ukształtować rynek kredytów hipotecznych w Polsce – podkreślał Michał Ziemiak.
Bardziej krytyczny był przewodniczący Komisji Nadzoru Finansowego (KNF), Jacek Jastrzębski, który wystąpił kilkanaście minut po rzeczniku finansowym.
– Znaleźliśmy się w trochę niefortunnej sytuacji, gdzie prace są prowadzone w dwóch strumieniach: EKF i UOKiK-u. Prace toczą się równolegle i nie widzę dużych synergii między tymi zespołami. (...) Nie wiem, czy taka "bifurkacja" prac sprzyja osiągnięciu konsensusu i wydaniu stanowiska Komitetu Stabilności Finansowej. Postawi to komitet w trudnej sytuacji, jeśli na stole będą dwa projekty dotyczącego tego samego zagadnienia, a mające odmienne podejście – podkreślał szef KNF.
EKF chce poparcia, NBP mówi: "skoordynujcie prace"
O wydanie takiego stanowiska wnioskuje właśnie EKF. Liczy, że poparcie ciała zrzeszającego szefów KNF, Narodowego Banku Polskiego (NBP), Bankowego Funduszu Gwarancyjnego (BFG) i Ministerstwa Finansów uwiarygodni projekt umowy modelowej. Jak przyznał na konferencji prof. Leszek Pawłowicz, koordynator EKF, w odpowiedzi na pismo do KSF otrzymał odpowiedź od szefa NBP Adama Glapińskiego, w którym ten zasugerował skoordynowanie działań wspólnie z UOKiK oraz Związkiem Bankiem Polskich (ZBP), który także prowadzi pewne prace w tym zakresie.
– Prace idą w tym samym kierunku i zmierzają do tego, by rozwiązać kwestię z pomocą rozwiązania ustawowego. Bardzo chętnie udostępnimy ten projekt, by był załącznikiem do ustawy, czy rozporządzenia. Nie ma tu żadnego konfliktu interesów. Ta droga ustawowa może być jednak długa i wyboista, dlatego proponujemy drogę rynkową, nie jako alternatywę, ale coś uzupełniającego – zaznaczał prof. Leszek Pawłowicz, koordynator EKF.
UOKiK: "Tylko regulacja zagwarantuje stabilność"
Rozwiązanie EKF mogłoby być przyjęte w formie kodeksu dobrych praktyk, autoryzowanych przez KSF. Jak słyszymy, w takiej sytuacji nie da się zagwarantować, że rozwiązanie będzie wdrożone we wszystkich bankach, co więcej sam kodeks może być zmieniany w trakcie obowiązywania.
To sprawia, że taki pomysł nie może zyskać akceptacji prezesa UOKiK, który w czasie konferencji EKF występował na sejmowych komisjach. Szef urzędu jest przekonany, że jedynie rozwiązanie legislacyjne, na poziomie ustawy lub rozporządzenia, jest w stanie zagwarantować stabilność prawną umów. Słyszymy nieoficjalnie, że takiej stabilności nie zapewni nawet najwyższy autorytet osób pracujących nad modelową umową tworzoną przy wsparciu EKF.
– To musi być wzorzec umowy, który będzie stabilny w czasie i da konsumentom poczucie bezpieczeństwa. Wtedy klienci będą mogli skupić się na porównywalności produktów między instytucjami finansowymi. To w pewnym stopniu ogranicza swobodę zawierania umów, ale banki same chcą tego wzorca. Dlatego, że wiedzą o kosztach ryzyka prawnego – mówił podczas czerwcowego wywiadu w XYZ Tomasz Chróstny.
Od jednego z decydentów słyszymy, że istnienie dwóch równoległych projektów nie musi wcale zwiększać szans powodzenia.
– Zastanawiam się, czy inicjatywa EKF wspiera działania UOKiK, czy nie. Regulator może przecież uznać, że skoro sektor sam potrafi wypracować dobre praktyki, to po co szykować rozwiązanie legislacyjne? Z drugiej strony w razie braku rozwiązania ustawowego, które może być trudne do przeprowadzenia w obliczu rekonstrukcji, dobrze byłoby mieć chociaż alternatywne rozwiązanie rynkowe – komentuje jeden z naszych rozmówców.
MS i KNF: "Rozwiązanie ustawowe to wyzwanie"
Aneta Wiewiórkowska-Domagalska, pełnomocniczka MinSpra ds. ochrony praw konsumenta, także biorąca udział w konferencji, przekonywała, że regulacja to wprawdzie atrakcyjne rozwiązanie, ale stwarza szereg wyzwań, np. pod kątem zgodności z prawem unijnym.
– Czy można zrobić tak, by na tak dużym obszarze rynku wyłączyć kontrolę abuzywności? Jeśli okaże się, że nie, to wtedy ryzyko przerzucamy na państwo. Będzie ono odpowiedzialne za wprowadzenie rozwiązania, które potem okaże się niezgodne z dyrektywą 93/13 [ws. nieuczciwych warunków w umowach konsumenckich – red.]. Można pomyśleć o mechanizmie uzgodnień na rynku. Wtedy jednak potrzebujemy obu stron – banków, konsumentów i organu instytucji publicznej. Takie rozwiązania nie są mi jednak znane w Unii Europejskiej – podkreślała Aneta Wiewiórkowska-Domagalska.
Dość sceptycznie do obowiązku ustawowego podchodzi szef KNF.
– Rozwiązanie polegające na tym, by wpisać wzorzec do ustawy z nałożeniem na banki obowiązku jego stosowania, jest nie do obrony. Trudno mi sobie wyobrazić, by rynek tak funkcjonował. Stworzylibyśmy polską innowację finansową. Jestem w stanie sobie wyobrazić, że wynikiem procesu legislacyjnego będzie coś innego, niż zostało zaproponowane. Obudzimy się wtedy wszyscy z treścią ustawy, która nie odpowiada oczekiwaniom. Co więcej, jeśli się okaże, że w wyniku orzeczenia TSUE, zmian praktyki rynkowej, czy oczekiwań klientów, trzeba będzie coś zmienić w umowie, to będziemy zakładnikami procesu legislacyjnego – zaznaczał Jacek Jastrzębski.
KNF proponuje: pre-autoryzacja i działanie rynku
Wskazał, że jego zdaniem pre-autoryzacja umowy ze strony państwa może być pożądana, np. przez załącznik do rozporządzenia resortu finansów. Jest jednak przeciwnikiem obowiązku jego stosowania, popiera za to model opt-in, czyli dobrowolności wyboru. W takiej sytuacji banki stosujące się do wzorca mogłyby pokazywać klientom, że robią to na zasadach autoryzowanych przez państwo.
– Jeśli bank korzystałby z odmiennego projektu umowy, to łatwo byłoby prześledzić rozbieżności między tym, co stosuje bank, a co byłoby w tym wzorcu. To prawdopodobnie stałoby się warsztatem pracy kancelarii prawnych. Tym sposobem mechanizm rynkowy wymusiłby de facto stosowanie tego wzorca – zaznaczał szef KNF.
Dodał, że taką zachętą mogłoby być także skupowanie kredytów udzielanych według wzorca przez Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) w razie ewentualnych problemów z płynnością w sektorze. Prof. Leszek Pawłowicz podkreślał jednak, że prace nad taką opcją trwają.
Modelowa umowa określi rekompensatę ...
Choć forma wprowadzenia budzi spore emocje, to kluczowy jest sam dokument, który liczy 26 stron. Jak podkreślał na konferencji prof. Michał Romanowski, dokument ma się opierać na prostym języku i zawierać bezpośrednie zwroty w odniesieniu do konsumenta. Modelowa umowa ma dotyczyć zarówno kredytów zaciąganych na zakup nieruchomości na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, i dotyczyć zarówno kredytów na okresowo stałą, jak i zmienną stopę procentową.
Modelowa umowa zakłada m.in. rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu hipotecznego, o ile stopa referencyjna NBP jest niższa niż w dniu zaciągania kredytu. Taka rekompensata nie może przekroczyć 1,5 proc. kwoty wcześniejszej spłaty za każdy rok pozostały do końca okresu stałego oprocentowania.
... oraz klauzulę dotyczącą modyfikacji opłat
Dokument zawiera też informację o klauzuli modyfikacyjnej. Chodzi o zmianę raz w roku, 30 dni po ogłoszeniu wskaźnika inflacji za poprzedni rok kalendarzowy, opłat i prowizji pobieranych przez bank w okresie trwania umowy kredytu. Zmiana równa jest wskaźnikowi inflacji. Umowa zakłada, że bank będzie mógł ustalić minimalną wartość inflacji, poniżej której opłaty i prowizje pozostają bez zmian.
Kolejny element to np. zapisy o usługach dodatkowych, np. ubezpieczeniach dołączanych do kredytu – klient może wybrać opcję z usługami lub bez ale musi liczyć się z tym, że skorzystanie z tych usług wpływa na obniżenie marży kredytu.
Prace UOKiK zakładają np. rywalizację rekompensatą
Dużo mniej wiemy o rozwiązaniu proponowanym przez UOKiK. Rozwiązanie urzędu w pierwszej kolejności ma obejmować jedynie kredyty o okresowo stałej stopie procentowej. A wzorce mają być oddzielne dla zakupu mieszkania lub domu na rynku wtórnym i oddzielne dla zakupu na rynku pierwotnym. Chodzi o to, że w drugim przypadku obowiązują inne przepisy dotyczące nadzoru ze strony instytucji finansowych.
– Zamierzamy przewidzieć rekompensatę dla banków w przypadku odstąpienia od umowy. Będzie ona ograniczona do poziomu 3 proc. wartości kredytu. Poddamy to pod dyskusję i wierzymy, że ten poziom stanie się elementem konkurencji między bankami. Dlatego, że będzie możliwość ustalenia tej rekompensaty poniżej tego progu. Rozmawiamy też z KNF o tym, jakie rekomendacje zaproponować, by od strony finansowej banki nie miały wymówek, by ten produkt dostarczać konsumentom po jak najniższej cenie – mówił w czerwcu w XYZ szef UOKiK.
Zdaniem eksperta
Jednolity wzorzec umowy zwiększy zaufanie konsumentów
ZBP bierze czynny udział zarówno w pracach nad jednolitym wzorcem prowadzonych przez UOKiK, jak i w pracach nad modelową umową pod auspicjami EKF. Kluczową kwestią jest wprowadzenie jednolitego wzorca do obrotu prawnego na mocy przepisu powszechnie obowiązującego prawa. Trzeba jednak zachować elastyczność przy późniejszym modyfikowaniu wzorca. Z tego powodu optymalne byłoby wprowadzenie wzorca w formie załącznika do rozporządzenia.
Główne wnioski
- Zespół EKF pod przewodnictwem prof. Michała Romaszewskiego przedstawił modelową umowę kredytu hipotecznego. Zakłada ona m.in. rekompensatę za wcześniejszą spłatę kredytu oraz klauzulę zmieniającą raz na rok wysokość opłat i prowizji. 26-stronicowy dokument bazuje na zasadach prostego języka i odnosi się bezpośrednio do kredytobiorcy. EKF zakłada, że rozwiązanie byłoby wprowadzone na zasadzie dobrych praktyk, ale miałoby wsparcie kluczowych organów.
- Równoległe prace nad jednolitą umową prowadzi prezes UOKiK Tomasz Chróstny. W czerwcu wystąpił o wpis do wykazu prac legislacyjnych projektu zmian w ustawie o kredycie hipotecznym. Zakłada, że tylko ingerencja legislacyjna może zapewnić stabilność prawną umów i zagwarantować odpowiednią ochronę konsumenta.
- Zdaniem szefa KNF Jacka Jastrzębskiego istnienie dwóch równoległych procesów, choć zmierzających w tym samym kierunku, utrudnia przeforsowanie zmian. Leszek Pawłowicz z EKF podkreśla, że ścieżka legislacyjna jest długa i wyboista, a rozwiązanie rynkowe należy traktować jako uzupełnienie, a nie alternatywę.
