AI wyznacza cenę, człowiek płaci

Gdy doradcy zachęcają do inwestowania w REIT-y lub fundusze inwestujące w wynajem mieszkań, rzadko analizuje się, co leży u podstaw wzrostu wartości takich funduszy. Nieruchomości drożeją, czynsze rosną, a ktoś musi te koszty pokrywać. Wzrost roli sztucznej inteligencji na rynku nieruchomości wzbudził zainteresowanie nie tylko służb specjalnych, ale także urzędów ds. ochrony konkurencji.

Parlamentarny alarm

Pod koniec października w kanadyjskiej Izbie Gmin doszło do pierwszej debaty na temat sztucznej inteligencji stosowanej na rynku najmu.

„Kanadyjczycy borykają się z gwałtownym wzrostem czynszów. Najemcy apelują do rządu o przeprowadzenie dochodzenia w sprawie oprogramowania opartego na AI, stosowanego przez korporacyjnych właścicieli nieruchomości do podnoszenia czynszów. Dochodzenie toczące się w tej sprawie w Stanach Zjednoczonych prowadzi również FBI” – mówiła Bonita Zarillo, parlamentarzystka Nowej Partii Demokratycznej (NDP).

Był to moment na zgłaszanie pytań poselskich, na które odpowiadał minister innowacji François-Philippe Champagne, zresztą zapowiadając rozpoczęcie dochodzenia. Warto podkreślić, że NDP zajmowało się tą sprawą już wcześniej, a posłanka NDP Bhutila Karpoche prowadziła własne śledztwo w sprawie skarg od najemców z jej okręgu wyborczego w Toronto.

Minister Champagne skierował list do szefa Competition Bureau, Matthew Boswella, apelując o pełne wykorzystanie uprawnień biura w dochodzeniu dotyczącym „algorytmicznych podwyżek na rynku najmu”. W piśmie powołał się na ustalenia dziennikarzy, którzy zwracają uwagę na możliwe zmowy cenowe na rynku najmu, związane z działaniami zarządców korzystających z oprogramowania takiego jak YieldStar. Teraz to od biura zależy decyzja, czy sprawa będzie wymagała głębszego dochodzenia. YieldStar jest jednym z wielu programów do zarządzania wynajmem nieruchomości; inne popularne aplikacje to m.in. LRO, Appfolio, Yardi, Buildium, Resman, Entrata, RentManager i SimplifyEm.

Dyskusja o AI i kontrola czynszów

W prowincji Ontario kontrola czynszów obejmuje budynki zbudowane przed 2018 r., przy czym maksymalny wzrost czynszu w tej chwili to 2,5 proc. rocznie. Według dziennikarzy śledczych CBC oprogramowanie YieldStar było stosowane w Kanadzie od 2017 r. przez GWL Realty Advisors. Firma zrezygnowała z jego używania dopiero pod koniec października tego roku, jednak nadal korzysta z niego inna firma zarządzająca, Rhapsody Living. Dziennikarze rozmawiali z najemcami z budynków należących do GWLRA, którzy wcześniej próbowali negocjować czynsz, jednak firma odpowiadała, że czynsze ustala oprogramowanie YieldStar.

YieldStar, podobnie jak Lease Rent Optimizer (LRO), jest produktem firmy RealPage. RealPage przedstawia się jako „wiodący dostawca oprogramowania i analiz danych dla branży nieruchomości”. Założona w 1998 r. w Teksasie firma obsługuje obecnie ponad 11,2 tys. klientów na całym świecie, a jej biura znajdują się w Ameryce Północnej, Europie i Azji. RealPage podkreśla, że YieldStar, wspierany przez AI, umożliwia „optymalizację cen wyższą od rynku o 2 do 5 proc.”. Na LinkedIn firma precyzuje, że jej oprogramowanie, zintegrowane ze sztuczną inteligencją, zarządza 24 milionami nieruchomości w Ameryce Północnej, Europie i Azji.

Dla porównania, według danych ze spisu powszechnego z 2021 r., w Kanadzie znajduje się ok. 15 mln mieszkań i domów, a w Polsce – ok. 15,4 mln. Oprogramowanie YieldStar i podobne systemy działają na rynku najmu o wielkości odpowiadającej 1,5 Kanady lub 1,5 Polski, co dodatkowo podkreśla ich wpływ na globalny rynek nieruchomości.

Prokurator mówi: „Sprawdzam!”

W czerwcu tego roku pojawiły się informacje, że FBI prowadzi dochodzenie w sprawie teksańskiej firmy RealPage, a w sierpniu amerykański Departament Sprawiedliwości, po ponad dwóch latach śledztwa, oskarżył ją wraz z ośmioma stanami o naruszenia prawa antytrustowego. Prokurator generalny Merrick Garland w wystąpieniu z 23 sierpnia zaznaczył, że podczas gdy w czasach uchwalania ustawy Sherman Antitrust Act zmowy cenowe wyglądały jak tajne spotkania magnatów, dziś przypominają „właścicieli nieruchomości, którzy używają matematycznych algorytmów do uzgadniania czynszów”.

RealPage w swoim komunikacie prasowym z lipca stwierdził, że zarzuty są „niezgodne z faktami” i mogą „podważyć korzyści, jakie rozwiązania RealPage dostarczają zarówno najemcom, jak i właścicielom nieruchomości”. Firma przekonywała, że ich systemy „przyczyniają się do zdrowszego i bardziej efektywnego ekosystemu wynajmu nieruchomości”.

Kontrowersyjne działania RealPage

Już w 2022 r. dziennikarze śledczy portalu ProPublica.org przedstawili zapis spotkania zarządu RealPage, podczas którego wiceprezes Jay Parsons odniósł się do wzrostu czynszów o 14,5 proc., pytając, jaką rolę odgrywa w tym ich oprogramowanie. Andrew Bowen, menedżer RealPage, odparł, że „to ono je powoduje”, ponieważ trudno byłoby uzyskać tak duże podwyżki „ręcznie” w ciągu miesiąca. Według ProPublica algorytm RealPage zbierający dane z rynku ogranicza możliwość negocjacji dla najemców – właściciele nieruchomości mogą odrzucić jego rekomendacje, ale aż 90 proc. z nich decyduje się na ich przyjęcie. Co więcej, system zachęca do utrzymywania pustych mieszkań w celu podnoszenia cen.

Instytucjonalny inwestor a koszty najmu

W Kanadzie aż 20 proc. mieszkań na wynajem znajduje się obecnie w rękach inwestorów instytucjonalnych. Advocacy Centre for Tenants Ontario (ACTO), organizacja wspierająca najemców, ostrzegała w czerwcu tego roku, że średnie ceny ofert najmu w kraju osiągnęły rekordowy poziom, a roczne wzrosty wynoszą od 10 do nawet 30 proc. W Polsce zgodnie z raportem „Dekada polskiego rynku najmu” przygotowanym przez PFR Nieruchomości i Polityka Insight, około 1,1 mln mieszkań jest wynajmowanych przez prywatnych właścicieli, podczas gdy inwestorzy instytucjonalni zarządzają tylko 1 proc. rynku [red. około 11 tys. mieszkań]. Prognozy wskazują jednak, że do końca dekady liczba ta może wzrosnąć do ponad 100 tys. lokali.

ACTO podkreśla, że gdy gospodarstwo domowe przeznacza ponad 50 proc. dochodów na koszty mieszkania, ryzyko bezdomności drastycznie wzrasta. Co ciekawe, w Kanadzie są już miasta, takie jak London w Ontario i wkrótce Ottawa, gdzie AI jest wykorzystywana do identyfikacji osób zagrożonych bezdomnością i potencjalnie potrzebujących pomocy. Tym samym AI, które przyczynia się do wzrostu kosztów najmu, paradoksalnie znajduje również zastosowanie w systemie pomocy społecznej.

Anna Lach

Główne wnioski

1. Wzrost kosztów wynajmu mieszkań, napędzany przez algorytmy AI takie jak YieldStar, wywołuje coraz większe obawy zarówno wśród najemców, jak i urzędów ds. konkurencji, prowadząc do dochodzeń prowadzonych m.in. przez FBI i kanadyjskie organy rządowe.
2. Sztuczna inteligencja, pierwotnie wspierająca optymalizację cen na rynku najmu, paradoksalnie zaczyna odgrywać rolę w systemie pomocy społecznej, pomagając w identyfikacji osób zagrożonych bezdomnością z powodu… wysokich czynszów.
3. Rośnie udział inwestorów instytucjonalnych w rynku nieruchomości, co dodatkowo potęguje wzrost cen wynajmu i ogranicza dostępność mieszkań, co jest szczególnie widoczne w takich krajach jak Kanada, gdzie 20 proc. rynku najmu należy do takich podmiotów.