Zaloguj się 
Dzieje się!
Czesi z zazdrością patrzą na tempo, w jakim Polacy budują mieszkania
Czesi porównali wyniki swojego budownictwa z naszym. Wypadli bardzo blado. I to nie tylko w liczbach bezwzględnych – co akurat wydaje się zupełnie oczywiste – ale również w przeliczeniu na jednego mieszkańca.
Z tego artykułu dowiesz się…
- W których segmentach rynku budowlanego Polska ma przewagę nad Czechami i jak to zmierzono.
- Na jakiego rodzaju problemy na rynku mieszkaniowym napotykają Czesi, którzy pragną kupić własne lokum.
- Równowartość ilu rocznych pensji trzeba zapłacić za 70-metrowe mieszkanie w Pradze, Warszawie i Berlinie.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Chociaż Polska i Czechy sąsiadują ze sobą, pod względem tempa budowy mieszkań oba kraje dzieli przepaść – zauważa czeski tygodnik „Euro”. Przytaczane przez pismo dane dobitnie o tym świadczą.
Licząca ponad 37,2 mln mieszkańców Polska jest prawie cztery razy większym rynkiem niż Czechy, które zamieszkuje 10,9 mln osób. Nikogo nie powinno więc zaskakiwać, że buduje się u nas kilka razy więcej mieszkań niż u południowych sąsiadów. W zeszłym roku było to odpowiednio prawie 209 tys. i nieco ponad 33,4 tys.
Czesi budują dwa razy wolniej
O poziomie rozwoju rynku mieszkaniowego nie świadczą jednak liczby bezwzględne, lecz ich przeliczenie na mieszkańca. Okazuje się, że pod tym względem również wyprzedzamy Czechów. W Polsce na każdy 1 tys. mieszkańców przypada około 5,6 nowo wybudowanego mieszkania, a u naszych sąsiadów tylko 3,1. Intensywność polskiego budownictwa mieszkaniowego była zatem w minionym roku o około 83 proc. wyższa niż w Czechach – podliczył tygodnik.
„Gdybyśmy budowali z taką samą intensywnością jak Polacy, liczba nowych mieszkań byłaby prawie dwukrotnie większa. Nawet to nie wystarczyłoby jednak w wielu miejscach do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych” – informuje „Euro”. Według tygodnika przykładem może być choćby Praga. Jak wynika z najnowszej analizy Central Group (CG), opublikowanej w maju tego roku, w czeskiej stolicy co roku wydaje się pozwolenia na budowę około 5 tys. mieszkań. Tymczasem potrzeby są co najmniej dwukrotnie większe. W efekcie deficyt lokali mieszkalnych w Pradze w ciągu ostatnich 20 lat pogłębił się o niemal 100 tys. mieszkań.
Według biznesowo-lifestylowego portalu positiv.cz różnica widoczna jest także w przypadku rozpoczynanych inwestycji mieszkaniowych. W Polsce w 2025 r. rozpoczęto budowę 212,4 tys. mieszkań, podczas gdy u naszych południowych sąsiadów było ich 35,8 tys. Serwis dodaje, że gdyby tamtejsi budowlańcy podkręcili tempo do takiego poziomu, jaki można obserwować w Polsce, za Olzą oddawano by do użytku nie około 33 tys., lecz nawet około 61 tys. nowych mieszkań rocznie.
Kilka, czy kilkanaście rocznych pensji
Niska dostępność mieszkań przekłada się oczywiście na ceny. Według Indeksu CG, aby kupić nowe 70-metrowe mieszkanie w Pradze, trzeba wydać równowartość aż 15,9 średnich rocznych pensji brutto. To najwyższy wskaźnik, spośród wszystkich dużych miast, które opisano w raporcie. W Warszawie analogiczny zakup wiązałby się bowiem z odłożeniem 9,2 rocznych poborów, a w Wiedniu czy Berlinie wystarczyłoby jeszcze mniej.
Wykres interaktywny Ponadto trzeba zwrócić uwagę, że ceny nowych mieszkań w czeskiej stolicy wzrosły w ciągu ostatniej dekady o prawie 180 proc. W tym czasie wynagrodzenia zwiększyły się zaledwie o około trzy czwarte. Oznacza to, że na zakup przeciętnego nowego mieszkania potrzeba dziś niemal sześciu rocznych pensji więcej niż 10 lat temu. Praga jest zdecydowanie najmniej dostępnym cenowo rynkiem mieszkaniowym wśród stolic innych środkowoeuropejskich państw.
Kredyty hipoteczne wciąż są drogie
Problem nie dotyczy oczywiście tylko Pragi. W wielu innych czeskich miastach podaż wciąż jest znacznie mniejsza niż popyt, co sprawia, że ceny metra kwadratowego nadal rosną. Portal videobydleni.cz przewidywał wprawdzie, że w drugiej połowie tego roku tempo wzrostu cen może stopniowo zwalniać, jednak – choć mamy już połowę września – na razie nic nie wskazuje na to, by prognoza ta zaczęła się spełniać.
Sytuację komplikują także relatywnie drogie kredyty hipoteczne. Według Swiss Life Hypoindex średnie oprocentowanie kredytów oferowanych przez banki wynosi w tym miesiącu 5,51 proc. To najwyższy poziom od lata 2024 r.
Zdaniem eksperta
Polska umie wykorzystać skalę rynku, Czechom brakuje lokalizacji
Polska daje deweloperom możliwość powielania jednego udanego konceptu w wielu miastach. Nie trzeba być uzależnionym od jednej metropolii. Ma to kluczowe znaczenie np. w przypadku parków handlowych, logistyki czy projektów mieszkaniowych, ponieważ większa liczba lokalizacji, w których projekty są ekonomicznie opłacalne, pozwala rzeczywiście skalować działalność deweloperską.
Problemem Czech nie jest brak inwestorów gotowych budować. Logistyka dowodzi czegoś wręcz przeciwnego. Słabością jest raczej ograniczona liczba lokalizacji, w których można przygotować projekt szybko, przewidywalnie i na większą skalę. Polska pod tym względem umie znacznie lepiej wykorzystać swoją wielkość i infrastrukturę.
Tygodnik uważa, że w obecnej sytuacji trudno oczekiwać szybkiego spadku oprocentowania kredytów hipotecznych poniżej 5 proc. Wśród powodów wymienia m.in. niepewność geopolityczną i obawy przed powrotem wysokiej inflacji. Jedyną nadzieją na poprawę sytuacji wydaje się więc zwiększenie liczby nowo budowanych mieszkań.
Przewaga w powierzchniach handlowych
Podobne różnice między Polską a Czechami jak w segmencie mieszkaniowym można dostrzec także na rynku nieruchomości handlowych. „Euro” uwzględniło dane za pierwszą połowę tego roku. W tym okresie w Polsce przybyło około 235 tys. m kw. nowej powierzchni handlowej, podczas gdy w Czechach było to tylko 38 tys. m kw.
W przeliczeniu na liczbę mieszkańców sytuacja wygląda niemal identycznie jak w przypadku budownictwa mieszkaniowego. Intensywność nowych inwestycji w Polsce była o 79 proc. wyższa niż w Czechach.
Wykres interaktywny Na koniec czerwca w budowie było około 650 tys. m kw. powierzchni handlowej w Polsce i niespełna 147 tys. m kw. w Czechach. W przeliczeniu na 1 tys. mieszkańców dawało to odpowiednio 17,4 i 13,6 m kw. I tu przewaga Polski nad Czechami była wciąż wyraźna, ale już znacznie mniejsza niż w opisanych wyżej przypadkach. Wynosiła niespełna 28 proc.
Czesi też znaleźli swoją niszę
Segmentem, w którym to Czesi mają przewagę nad Polską, jest budowa nieruchomości przemysłowych i logistycznych. Chodzi oczywiście o przelicznik per capita, ponieważ w liczbach bezwzględnych nadal to my jesteśmy górą. W dodatku – co warto podkreślić – w tym przypadku porównujemy już istniejącą infrastrukturę, a nie tempo jej powstawania, jak było w przypadku mieszkalnictwa.
Wykres interaktywny Południowi sąsiedzi mają około 13,7 mln m kw. tego typu powierzchni, podczas gdy w Polsce jest jej około 38 mln m kw. Oznacza to, że na jednego mieszkańca w Czechach przypada około 1,26 m kw. powierzchni przemysłowej i logistycznej, a w Polsce – 1,02 m kw.
Główne wnioski
- Polska buduje mieszkania znacznie szybciej niż Czechy. W 2025 r. na 1 tys. mieszkańców przypadało u nas 5,6 nowo wybudowanego mieszkania, wobec 3,1 w Czechach. Polska przewaga wyniosła około 83 proc.
- Czesi mają poważny problem z podażą mieszkań. Przekłada się to na wysokie ceny i słabą dostępność. W Pradze deficyt mieszkań w ciągu 20 lat sięgnął niemal 100 tys. Zakup przeciętnego nowego lokalu wymaga równowartości 15,9 rocznych pensji brutto. W Warszawie – 9,2.
- Polska przewaga w budownictwie nie dotyczy wszystkich segmentów nieruchomości. Polska szybciej niż Czechy rozwija również powierzchnie handlowe. Natomiast w przypadku nieruchomości przemysłowych i logistycznych to Czechy wypadają lepiej od nas. W przeliczeniu na mieszkańca mają 1,26 m kw. tego typu powierzchni, a my tylko 1,02 m kw.
