Komu łatwiej kupić mieszkanie? Porównujemy Warszawę i Pragę

„Instrukcja taniego mieszkania, albo dlaczego w Warszawie kupicie mieszkanie o 1/3 taniej niż w Pradze” – artykuł pod takim tytułem opublikował właśnie serwis czeskiego dziennika „Hospodářské noviny".

W tekście możemy przeczytać, że „ceny mieszkań w Warszawie są nadal znacznie niższe niż w Czechach, zarówno nowych, jak i używanych, choć między 2023 a 2024 rokiem wzrosły o 13 procent”.

Dziennikarz docenia szybkie i przystępne wydawanie pozwoleń na budowy, które przyciągnęły do polski także czeskie firmy deweloperskie. Wśród nich jest na przykład UDI Group budująca tysiące mieszkań w Warszawie w ramach inwestycji Classic Ursus czy Crestyl, który wszedł na polski rynek po przejęciu Budimex Nieruchomości.

Nic w tym dziwnego. W Polsce nastąpił duży przyrost zasobu mieszkaniowego (o ponad 35 proc. od 1990 r.). Od lat buduje się tu prawie najwięcej mieszkań w Europie – zajmujemy regularnie czołowe miejsca w zestawieniach dotyczących budowanych mieszkań. W ostatniej dekadzie wśród państw regularnie badanych przez Deloitte jedynie Francja budowała więcej w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców

„Dla krytyków surowego czeskiego prawodawstwa Warszawa stała się przykładem, który chętnie przytaczają jako zwycięstwo rynku nad kryzysem mieszkaniowym. Jednak rzeczywistość jest bardziej skomplikowana” – piszą „Hospodářské noviny".

Czesi patrzą na Polskę

Krzysztof Dębski, ekspert do spraw czeskich w Ośrodku Studiów Wschodnich, w swoim wpisie w serwisie X zwracając uwagę na przytaczany artykuł z serwisu HN.cz napisał, że „w Czechach regularnie pojawiają się artykuły, które w polskich rozwiązaniach budowlanych szukają inspiracji do zmian w Czechach”.

W grudniu 2024 roku popularny czeski serwis Novinky.cz napisał, że w sytuacji gwałtownego wzrostu cen kupna i wynajmu nieruchomości w Czechach, eksperci i politycy szukają sposobu na uczynienie cen mieszkań bardziej dostępnych. „Jako przykład podaje się Polskę. Chociaż ceny tam również znacząco wzrosły w ubiegłym roku, to i tak pozostały wyraźnie niższe niż w Czechach” – napisano.

Czesi o droższym kredycie hipotecznym w Polsce

Przed kilkoma miesiącami serwis Denik.cz opublikował serię artykułów na temat naszego kraju pod tytułem „Polska bez mitu”. W jednym z serii reportaży z Polski popularny oraz nagradzany czeski dziennikarz i publicysta Luboš Palata napisał, że marzy o zakupie na emeryturze mieszkania w Gdyni. „Mieszkania w Polsce są trochę tańsze niż w Czechach, ale kredyt hipoteczny jest o wiele droższy” – czytamy w omawiany tekście.

Przekonanie o droższym kredycie hipotecznym w Polsce zdaje się być w Czechach powszechne.

W połowie zeszłego roku redakcja ekonomiczna serwisu Seznam Zprávy przyjrzała się cenom kredytów hipotecznych, które płacą Czesi i Polacy.  „Ceny nieruchomości w dużych polskich miastach są już niemal porównywalne z cenami w Czechach, jednak oprocentowanie kredytów hipotecznych jest znacznie wyższe” – napisano.

Postanowiliśmy przedstawić dane, które uporządkują dyskusję na ten temat.

Ile mieszkań brakuje w Polsce i w Czechach?

W Polsce w 2023 roku na 1000 obywateli przypadało średnio 419,3 mieszkań. Czesi posługują się danymi ze spisu w 2021 roku, kiedy w Czechach było to niemal 509 mieszkań (analogicznie w 2021 roku w Polsce było to 405,2).

Jak dowodziliśmy w naszej poprzedniej analizie, Polska jest w grupie państw europejskich z najgorszą dostępnością mieszkań i sytuacja Czechów w tym zakresie wygląda o wiele lepiej niż Polaków.

Dane są mniej optymistyczne dla naszych południowych sąsiadów, jeśli skorygujemy je o liczbę mieszkań pustostanów.

W 2021 roku w Czechach było 360 tys. mieszkań, w których nikt nie mieszkał, co stanowiło 15,5 proc. ogólnej liczby. W 2024 roku ówczesny czeski wicepremier i minister rozwoju regionalnego Ivan Bartoš z partii Piratów szacował, że niezamieszkanych jest 200 tys. mieszkań i 377 tys. domów rodzinnych.

31 marca 2021 r. było w Polsce 1,8 mln niezamieszkanych mieszkań, co daje prawie 12 proc.

Pustostany w Polsce i w Czechach

Dane na temat liczby mieszkań przypadających na 1000 mieszkańców skorygowane o liczbę pustostanów są podnoszone w dyskusji na temat brakujących liczby mieszkań.

Nasz analityk Gabriel Hawryluk zwracał uwagę, że przy szacowaniu niedoboru mieszkań ważna jest nie sama liczba mieszkań przypadająca na 1000 mieszkańców. „Ważne, by mieszkania były w tych miejscach, w których jest na nie największe zapotrzebowanie” – pisał Hawryluk. Mieszkania przecież mogą znajdować się w nieatrakcyjnych lokalizacjach, w miastach i wsiach, które się masowo wyludniają.

Przeczytaj: Jaka jest prawda o pustostanach w Polsce?

Jeśli chodzi o pustostany, warto także zwrócić uwagę, że według informacji GUS z kwietnia 2024 roku „najwyższy udział mieszkań niezamieszkanych (w Polsce – red.) występuje w gminach turystycznych oraz gminach położonych przy granicy wschodniej, w szczególności w województwie podlaskim, gdzie odnotowano jednocześnie znaczny spadek w liczbie mieszkań i znajduje to odzwierciedlenie w spadku liczby mieszkańców”.

Nasza analiza nie wskazała też na istotną korelację między cenami mieszkań a udziałem pustostanów w zasobach prywatnych (ze spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych). 

Przeczytaj: Czy w Polsce naprawdę brakuje dwóch milionów mieszkań?

Porównanie Pragi i Warszawy

Postanowiliśmy więc porównać ceny i dostępność mieszkań w Czechach i w Polsce na podstawie stolic, Pragi i Warszawy. Trzeba mieć jednak  świadomość, że wbrew obiegowej opinii Czechy – jeśli wziąć pod uwagę liczbę mieszkańców stolicy – są o wiele mocniej scentralizowane w stosunku Polski.

Na koniec 2023 roku w Pradze mieszkało prawie 1,4 mln osób, co stanowiło 12,7 proc. ludności całego kraju.

W analogicznym okresie w Warszawie mieszkało ponad 1,8 mln osób, czyli niemal 4,8 proc. Polaków.

Co różni obie stolice?

Praga znacznie bardziej niż Warszawa góruje nad pozostałymi miastami w kraju. Drugie pod względem liczby mieszkańców Brno zamieszkuje 400 tys. osób, czyli jedynie 28,5 proc. mieszkańców Pragi. Kolejna Ostrawa może pochwalić się niemal 285 tys. mieszkańcami, Pilzno ponad 185 tys., a piąty w tym zestawieniu Liberec prawie 108 tys.

Największym po Warszawie polskim miastem są Kraków – niewiele ponad 806 tys. (niemal 45 proc. liczby mieszkańców stolicy), Wrocław (ponad 673 tys. mieszkańców), Łódź (652 tys.), Poznań (538 tys.) i Gdańsk (487 tys.).

W Warszawie mieszka niemal 3,7 razy więcej mieszkańców niż w piątym pod względem zaludnienia polskim mieście, czyli Gdańsku. Jeśli przyrównamy analogiczną sytuację w Czechach – w Pradze mieszka niemal 13 razy więcej osób niż w Libercu.

Mając na uwadze te zastrzeżenia, warto zwrócić uwagę na dane.

Ile kosztują mieszkania w Pradze?

Jiří Novotný z biura prasowego Czeskiego Urzędu Statystycznego informuje, że dokładne dane na temat cen mieszkań w roku 2024 będą dostępne dopiero 31 grudnia 2025 roku. Zatem mamy do dyspozycji jedynie te z 2023 roku.

Wedle najbardziej aktualnych danych Czeskiego Urzędu Statystycznego średnia cena kupna metra kwadratowego nieruchomości w Pradze w 2023 roku wynosiła równowartość 19 364 zł (110 087 koron czeskich) w przypadku domów rodzinnych równowartość 18 239 zł (103 693 koron) w przypadku mieszkań.

Przyjęliśmy kurs korony czeskiej według NBP na koniec 2023 roku (1 korona = 0,1759).

W latach wcześniejszych ceny nieruchomości w Pradze wyglądały następująco:

• 2022 (kurs według NBP na koniec 2022, czyli 1 korona czeska = 0,1942): 20 475 zł (105 434 koron czeskich) za metr kwadratowy domu i 21 881 zł (112 676 koron czeskich) za metr kwadratowy mieszkania,
• 2021 (kurs według NBP na koniec 2021, czyli 1 korona = 0,1850): 17736 zł (95 870 koron czeskich) w przypadku metra kwadratowego domu i 18 649 zł (100 809 koron czeskich) w przypadku metra kwadratowego mieszkania,
• 2020 (kurs według NBP na koniec 2020, czyli 1 korona = 0,1753): 13 972 zł (79 703 koron czeskich) w przypadku metra kwadratowego domu i 15 024 zł (85 704 koron czeskich) w przypadku metra kwadratowego mieszkania.

Ile kosztują mieszkania w Warszawie?

I w tym wypadku posiłkujemy się danymi stosunkowo starymi, bo jak poinformował nas GUS, dane za rok 2024 poznamy dopiero 14 października 2025 roku.

Według danych GUS średnia cena metra kwadratowego nieruchomości w Warszawie w ramach transakcji rynkowej wynosi odpowiednio:

• 2023: 13 498 zł,
• 2022: 12 323 zł,
• 2021: 11 076 zł,
• 2020: 9 901 zł.

Aktualne dane NBP

Dzięki NBP dysponujemy bardziej aktualnymi danymi  na temat cen nieruchomości w stolicy z podziałem na rynek pierwotny i wtórny.

Przeczytaj: Porównaliśmy ceny najważniejszych produktów. Polska dużo tańsza od Czech i Słowacji, ale benzynę najtańszą mają Czesi

I tak w czwartym kwartale 2024 roku średnia cena transakcyjna metra kwadratowego nowego mieszkania w Warszawie wynosiła 16 584 zł, a w przypadku mieszkania na rynku wtórnym – 15 745 zł.

We wcześniejszych latach te ceny kształtowały się następująco:

• czwarty kwartał 2023: 14 927 zł (rynek pierwotny), 14 177 zł (rynek wtórny),
• czwarty kwartał 2022: 12 836 zł (rynek pierwotny), 13 026 zł (rynek wtórny),
• czwarty kwartał 2021: 11620 zł (rynek pierwotny), 11 845 zł (rynek wtórny),
• czwarty kwartał 2020: 10 240 zł (rynek pierwotny), 10 671 zł (rynek wtórny).

Co mówią o nas ceny nieruchomości w Pradze i w Warszawie?

Do porównania posłużymy się danymi polskiego i czeskiego urzędu statystycznego.

Rację mają czeskie media, które zwracają uwagę na tańsze mieszkania w polskiej stolicy. W 2023 roku za metr kwadratowy mieszkania w domu jednorodzinnym w Pradze trzeba było zapłacić o 5866 zł więcej, a w przypadku metra kwadratowego mieszkania w bloku o 4741 zł więcej niż w Warszawie.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Te różnice będą nadal znaczące, nawet kiedy przyjmiemy nieznacznie wyższe ceny warszawskich nieruchomości za 2023 rok raportowane przez NBP.

Cena mieszkania a średnie wynagrodzenie i pensja minimalna

A jak wygląda stosunek ceny mieszkania do pensji minimalnej i przeciętnego wynagrodzenia w gospodarce narodowej?

1 lipca 2023 roku w Polsce podniesiono minimalne wynagrodzenie za pracę do 3 600 brutto. Wedle danych GUS przeciętne wynagrodzenie w gospodarce narodowej w 2023 roku wyniosło 7 155,48 zł.

W tym samym okresie w Czechach pensja minimalna wynosiła 17 300 koron czeskich brutto (równowartość 3 043 zł), a średnie wynagrodzenie 43 120 koron czeskich (równowartość 7 584 zł).

To oznacza, że w 2023 roku Czesi musieli wydać 2,55 średnie miesięczne pensje brutto i 6,36 pensji minimalnej brutto na 1 metr kwadratowy domu w Pradze. W przypadku metra kwadratowego mieszkania w Pradze było to odpowiednio 2,4 średnie miesięczne pensje brutto i 5,99 pensji minimalnej.

Polak w 2023 roku potrzebował 1,88 średniego wynagrodzenia i 3,75 najniższego wynagrodzenia brutto na zakup metra kwadratowego mieszkania w Warszawie.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Raport Deloitte

Porównując ceny mieszkań w Warszawie i Pradze, warto zwrócić uwagę na dane, które znalazły się w przygotowanym przez Deloitte raporcie „Property Index 2024”. Dokument zawiera zestawienie informacji na temat rynku nieruchomości z 24 państw w 2023 roku.

Okazuje się, że nie tylko w Pradze średnie transakcyjne nowych mieszkań są wyższe niż w Warszawie. Także nowe mieszkania w Brnie, czyli drugim co do wielkości czeskim mieście, są droższe od tych w polskiej stolicy.

W raporcie Deloitte ceny wyrażone są w euro, ale na potrzeby tego tekstu przeliczyliśmy je do złotych według kursu NBP na ostatni dzień 2023 roku (euro = 4,3480 zł).

Średnie ceny transakcyjne nowych mieszkań w 2023 roku według Deloitte (w złotych za metr kwadratowy):

• Praga – 22 405 zł,
• Brno – 19 939 zł,
• Ostrawa – 11 544 zł,
• Gdańsk – 11 074 zł,
• Katowice – 9 300 zł,
• Kraków – 12 983 zł,
• Łódź – 8 422 zł,
• Poznań – 10 026 zł,
• Wrocław – 11 178 zł,
• Warszawa – 13 140 zł.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Nieruchomości droższe są w Pradze, ale wynajem więcej kosztuje w Warszawie. Według Deloitte w 2023 roku koszt najmu metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to równowartość 72 zł, kiedy w Pradze – 69 zł.

Polacy spłacają najdroższy kredyt hipoteczny

W raporcie Deloitte napisano, że w 2023 roku Polacy spłacali najwyższą spośród badanych 24 państw średnią stopę procentową kredytu hipotecznego, która wynosiła 8,1 proc. W Czechach było to 5,9 proc.

Polacy w 2023 roku spłacali ponad 162 tys. kredytów hipotecznych na średnią kwotę w wysokości 369 580 zł, a Czesi – prawie 43 tys. kredytów. Średnia wysokość czeskiego kredytu hipotecznego to równowartość 534 804 zł.

Główne wnioski

1. Mieszkania w Pradze są o wiele droższe niż w Warszawie nie tylko w ujęciu nominalnym. Czesi musieli wydać 2,4 średnie miesięczne pensje brutto i 5,99 pensji minimalnej brutto na 1 metr mieszkania w Pradze. Domy jednorodzinne w Pradze są jeszcze droższe. Za to Polak potrzebował 1,88 średniego wynagrodzenia i 3,75 najniższego wynagrodzenia brutto na zakup metra kwadratowego mieszkania w Warszawie.
2. Nieruchomości droższe są w Pradze, ale wynajem więcej kosztuje w Warszawie. Według Deloitte w 2023 roku koszt najmu metra kwadratowego mieszkania w Warszawie to równowartość 72 zł, kiedy w Pradze – 69 zł.
3. W 2023 roku Polacy spłacali najwyższą spośród badanych 24 państw średnią stopę procentową kredytu hipotecznego, która wynosiła 8,1 proc. W Czechach było to 5,9 proc.