Rynek najmu w Polsce: niedoceniana alternatywa dla własności?

Polski rynek najmu jest słabo rozwinięty: aż 87 proc. Polaków mieszka w mieszkaniach własnościowych. Niemal 9 proc. korzysta z mieszkań wynajmowanych po preferencyjnych stawkach (np. mieszkań komunalnych), a jedynie około 4 proc. Polaków wynajmuje na zasadach rynkowych. To niski wynik na tle Europy, choć typowy dla regionu CEE (z wyjątkiem Czech), co można tłumaczyć kontekstem historycznym. W Europie Zachodniej aż 25,2 proc. osób mieszka w wynajmowanych mieszkaniach, w krajach CEE jest to zaledwie około 5 proc.

Rola rynku najmu

Niezależnie od tego, czy najem traktowany jest jako rozwiązanie krótkoterminowe, czy sposób na stałe zaspokojenie potrzeb mieszkaniowych, pełni on ważną funkcję społeczną i ekonomiczną. Rozwinięty rynek najmu prywatnego zwiększa mobilność i pozwala na znalezienie lokum osobom, które przybywają do miast lub młodym ludziom pragnącym wyprowadzić się od rodziców. Takich korzyści nie zapewnia w pełni najem preferencyjny (np. mieszkań komunalnych), gdzie lokatorzy są bardziej związani z konkretnymi lokalami ze względu na korzystne warunki, a zmiana mieszkania jest trudniejsza. Co więcej, najem preferencyjny zazwyczaj skierowany jest głównie do lokalnych mieszkańców, nie zaś do osób napływowych.

Dane pokazują ujemną korelację (r= -0,58) między udziałem najmu rynkowego a odsetkiem młodych osób (18-34 lata) mieszkających z rodzicami. Natomiast najem preferencyjny nie wykazuje takiej zależności (r= 0,06).

Tę zależność dobrze ilustruje również przeciętny wiek, w którym młode osoby opuszczają dom rodzinny. Jest ona wyraźnie widoczna w przypadku mężczyzn, natomiast nieco słabsza w odniesieniu do kobiet, które w niemal każdym kraju decydują się na wyprowadzkę od rodziców wcześniej niż mężczyźni. Może to w dużej mierze wynikać z faktu, że kobiety przeciętnie mają starszych partnerów, co może sprzyjać ich wcześniejszemu usamodzielnieniu się. Można natomiast założyć, że w przypadku mężczyzn czynnik ten nie wpływa na wyniki, więc bardziej odzwierciedlają one realne możliwości finansowe młodych mężczyzn, które decydują o ich samodzielnym wyprowadzeniu się z domu rodzinnego. Warto dodać, że w tym przypadku także nie widać korelacji z najmem preferencyjnym.

Na możliwości zaspokajania potrzeb mieszkaniowych wpływa oczywiście wiele czynników: liczba mieszkań per capita w atrakcyjnych lokalizacjach, demografia, zamożność społeczeństwa, poziom bezrobocia wśród młodych czy uwarunkowania prawne danego kraju. Wyraźnie jednak widać, że rozwinięty rynek najmu korzystnie wpływa na dostępność mieszkań i zwiększa mobilność społeczną. W krajach postkomunistycznych niewielki rozmiar tego rynku skutkuje mniejszą mobilnością oraz zmniejsza dostępność mieszkań na wynajem, przez co sam najem może być stosunkowo drogi i mniej opłacalny.

Rozdrobniony i niestabilny rynek najmu w Polsce

Polski rynek najmu jest bardzo rozproszony i mało stabilny. W 2022 roku zasób mieszkań na prywatnym rynku najmu wynosił, według różnych szacunków, między 1,1 a 1,3 mln lokali i jednocześnie około 1 mln podatników wykazywał przychody z najmu. Jak wynika z badań Polityki Insight i Otodom, aż 86 proc. wynajmujących posiadało tylko jedno mieszkanie, często to samo, które wcześniej zajmowali.

Obecność najmu instytucjonalnego jest w Polsce na razie bardzo ograniczona – choć sektor PRS dynamicznie rośnie, w czerwcu 2024 r. w jego zasobach według CBRE znajdowało się niecałe 20 tys. mieszkań, czyli ok. 1,5-2 proc. rynku najmu w Polsce i 0,1 proc. całego zasobu mieszkaniowego.

Tak duże rozdrobnienie rynku najmu nie sprzyja ujednoliceniu oferty, co utrudnia poszukiwanie mieszkań przez najemców. Niski jest także poziom stabilności wynajmu – mimo że 64 proc. najemców preferuje umowy na czas nieokreślony lub długoterminowy, takie umowy w Polsce nie są popularne. Częściowo wynika to z restrykcyjnych przepisów dotyczących ochrony praw lokatorów, które często skłaniają właścicieli do zawierania innych typów umów (np. umowa najmu okazjonalnego). Rozdrobnienie rynku również wpływa na tę sytuację – właściciele jednego mieszkania mogą mieć różne plany względem swojej nieruchomości, np. jej sprzedaż lub zamieszkanie w niej przez członków rodziny, co uniemożliwia zawarcie wieloletnich umów najmu. Stabilne i długoterminowe wynajmy oferowane są głównie przez sektor najmu instytucjonalnego, który koncentruje się na profesjonalnym zarządzaniu nieruchomościami na wynajem.

Preferencja Polaków do posiadania własnego mieszkania może wynikać zarówno z kulturowych przyzwyczajeń, jak i z cen najmu oraz niskiej stabilności tego rynku. Obecnie własność mieszkania jest traktowana jako stan docelowy, a najem – jako opcja przejściowa lub wręcz niechętnie akceptowana konieczność. Mimo tych postaw rozwój rynku najmu w Polsce wydaje się nie tylko pożądany, ale i korzystny, szczególnie jeśli chodzi o ułatwienie mobilności młodym Polakom. Większa liczba mieszkań na wynajem oraz bardziej stabilne i zróżnicowane oferty mogłyby zaspokoić potrzeby mieszkaniowe szerszego grona osób, pełniąc istotną, choć często pomijaną, funkcję w dyskusjach o rynku mieszkaniowym.

Główne wnioski

1. Rynek najmu sprzyja mobilności mieszkańców, umożliwiając łatwiejszy dostęp do mieszkań, szczególnie młodym ludziom oraz osobom przyjezdnym. W odróżnieniu od tego najem preferencyjny (np. komunalny lub dotowany przez państwo) charakteryzuje się mniejszą elastycznością i oferuje korzystne warunki głównie stałym mieszkańcom.
2. W Polsce rynek najmu jest nadal słabo rozwinięty – tylko 4 proc. Polaków wynajmuje mieszkania po cenach rynkowych, podczas gdy aż 87 proc. posiada mieszkania na własność. Jest to niski wynik w porównaniu z Europą Zachodnią, gdzie co czwarta osoba mieszka w wynajmowanym lokalu.
3. Mimo rozproszenia polskiego rynku najmu i silnego przywiązania Polaków do własności, rozwój tego sektora jest nie tylko pożądany, ale także korzystny. Dotyczy to zarówno wzrostu inwestycji, jak i rozwoju jego komercyjnego segmentu, co mogłoby przyczynić się do większej stabilności i dostępności mieszkań na wynajem.