Sekret zamożnych inwestorów: jak zarabiać na funduszach deweloperskich i private debt

Dwa ciekawe rodzaje to fundusze deweloperskie oraz fundusze finansujące małe i średnie przedsiębiorstwa (private debt).

Inwestycje alternatywne w Polsce. Nisza z ogromnym potencjałem

– Inwestycje alternatywne są w Polsce wciąż na wczesnym etapie rozwoju. W portfelach Polaków dominują lokaty i nieruchomości. Inwestowanie w fundusze jest stosunkowo mało rozwinięte. A inwestycje niegiełdowe rozwijają się jeszcze wolniej, choć globalne trendy jednoznacznie wskazują na wzrost ich znaczenia – zauważa Tomasz Korab, prezes zarządu Eques Investment TFI.

Tego rodzaju produkty mogą pełnić bardzo istotną funkcję w dywersyfikacji portfela. A ta, jak już wielokrotnie podkreślaliśmy w naszym cyklu „W co inwestować”, jest kluczowa dla powodzenia całego projektu pomnażania oszczędności.

Przeczytaj: Inwestycje alternatywne mogą dać nieźle zarobić. Jednak i kwota wejścia robi wrażenie

Private debt. Wsparcie dla MŚP i spory zarobek

Eques Private Debt to fundusz inwestycyjny zamknięty (FIZ), który specjalizuje się w udzielaniu finansowania dla małych i średnich przedsiębiorstw (private debt) zabezpieczonego na nieruchomościach. Inwestorzy, którzy lokują środki w tym funduszu, uzyskują ekspozycję na alternatywny rynek pożyczek dla firm. W nim – kluczowym elementem jest właśnie zabezpieczenie hipoteczne.

– Finansowanie udzielane jest przez spółki celowe. Może być przeznaczone na różnorodne cele – od budowy magazynów po realizację dużych przetargów IT – wyjaśnia Jakub Liebhart, wiceprezes Eques Investment TFI.

Kluczowe znaczenie ma zabezpieczenie.

– Zwykle w postaci nieruchomości. Proces selekcji wniosków jest rygorystyczny – tylko 5 proc. trafia do portfela funduszu. To sito jest naprawdę gęste. Wyniki funduszu zależą od kosztu finansowania zaakceptowanego przez pożyczkobiorcę i terminowości spłat. Celujemy w stopę zwrotu na poziomie 8 proc. – przyznaje Jakub Liebhart.

Zdaniem partnera cyklu

Atrakcyjna alternatywa

Na rynku inwestycyjnym funkcjonuje szeroka gama aktywów alternatywnych, których cechą charakterystyczną jest niska korelacja z tradycyjnymi klasami aktywów, takimi jak akcje i obligacje. Jednym z kluczowych segmentów w tej kategorii jest private debt – forma pozabankowego finansowania przedsiębiorstw, obejmująca m.in. pożyczki zabezpieczone na nieruchomościach. Dzięki elastycznej strukturze i dostosowaniu do specyficznych potrzeb firm private debt stanowi atrakcyjną alternatywę wobec konwencjonalnych instrumentów kredytowych, wspierając rozwój, poprawę płynności czy refinansowanie zadłużenia.

Z perspektywy inwestora private debt jest istotnym narzędziem dywersyfikacji portfela, oferującym stabilne, przewidywalne przepływy pieniężne oraz relatywnie wysoką rentowność w porównaniu do tradycyjnych obligacji. Włączenie tego segmentu do portfeli opartych na akcjach i instrumentach dłużnych, może skutecznie ograniczyć ekspozycję na zmienność rynkową, poprawiając profil ryzyka i potencjalnie zwiększyć skorygowaną o ryzyko stopę zwrotu. Należy jednak mieć na uwadze niższą płynność tego typu inwestycji, co wymaga długoterminowej perspektywy oraz świadomego zarządzania ryzykiem.

Jakub Liebhart,

wiceprezes zarządu Eques Investment TFI

Fundusz deweloperski. Zysk na marży – nie tylko na cenie

Druga propozycja dla inwestorów to fundusze deweloperskie.

– Fundusz Eques Pekabex Deweloperski FIZ umożliwia klientom zarabianie na marży deweloperskiej już od 40 tys. euro. To oznacza, że nie muszą kupować mieszkań, by korzystać z potencjału tego rynku – mówi Tomasz Korab.

Fundusz inwestuje w konkretne projekty z wykorzystaniem nowoczesnej prefabrykacji, która skraca czas budowy. Obecnie jest ich pięć.

– Marża deweloperska jest stabilna – w przedziale 15-25 proc. – od 20 lat. Niezależnie od tego, jak zmieniają się ceny nieruchomości. Dlatego inwestorzy mogą liczyć na zwroty na poziomie 9-11 proc. rocznie, i to nawet przy stagnacji cen – podkreśla Tomasz Korab.

Zdaniem partnera cyklu

Mieszkania drożeją lub nie, a deweloperzy zarabiają

Zamiast inwestycji w nieruchomości, a konkretnie mieszkania, ciekawą alternatywą jest inwestycja w fundusz deweloperski. W odróżnieniu od inwestycji w nieruchomości, osiągnięcie zakładanej stopy zwrotu nie wymaga wzrostów cen mieszkań, tylko wypracowania dodatniej różnicy między cenami sprzedaży a całkowitym kosztem budowy.

Według danych NBP sięgających 2007 r. przeciętne marże deweloperów są stabilne i mieszczą się w przedziale 15 -25 proc. Tak było zarówno w dekadzie po kryzysie finansowym, gdy ceny mieszkań nie rosły, albo rosły poniżej inflacji, jak i w ostatnich latach bardzo wysokich wzrostów cen. Jednym słowem, mieszkania drożeją lub nie, a deweloperzy zarabiają.

Opłacalność projektów deweloperskich do portfela funduszu kalkulujemy przy założeniu braku wzrostu cen. Dlatego właśnie w obecnej sytuacji niepewności co do utrzymania dynamiki wzrostów cen mieszkań, fundusz dający ekspozycję na rynek deweloperski jest ciekawą alternatywą dla bezpośredniej inwestycji w nieruchomości.

Tomasz Korab,

prezes zarządu Eques Investment TFI

Dla kogo są te fundusze?

Inwestorzy, którzy angażują się w fundusze alternatywne to głównie przedsiębiorcy z doświadczeniem inwestycyjnym.

– To osoby, które mają wolne środki, ale są pochłonięte prowadzeniem własnego biznesu. Minimalny próg wejścia to 40 tys. euro, więc są one dostępne dla zamożniejszych inwestorów, którzy szukają stabilizacji i dywersyfikacji portfela. Ich główną zaletą jest niska korelacja z giełdą. To właśnie ona obniża ryzyko całego portfela – zaznacza Tomasz Korab.

W związku z tym nie brakuje lojalnych inwestorów.

– Mamy klientów, którzy zainwestowali w 2012 r. i do dziś nie wycofali środków. To jest najlepszym dowodem na efektywność tych inwestycji – dodaje Tomasz Korab.

Przeczytaj: Inwestowanie w 2025 roku. Jak zarobić w niepewnych czasach?

Główne wnioski

1. Inwestycje alternatywne, takie jak fundusze deweloperskie i private debt, są w Polsce wciąż na wczesnym etapie rozwoju. Stanowią one ciekawą alternatywę dla tradycyjnych inwestycji, oferując dywersyfikację portfela i niską korelację z rynkiem giełdowym.
2. Fundusze deweloperskie pozwalają inwestorom zarabiać na marży deweloperskiej bez konieczności kupowania mieszkań. Marża ta jest stabilna i wynosi od 15 do 25 proc., co pozwala na uzyskanie zwrotów na poziomie 9-11 proc. rocznie, niezależnie od zmian cen nieruchomości.
3. Private debt oferuje inwestorom stabilne i przewidywalne przepływy pieniężne oraz relatywnie wysoką rentowność. Finansowanie jest zabezpieczone na nieruchomościach, a fundusz tego typu celuje w stopę zwrotu na poziomie 8 proc. rocznie. Jest to atrakcyjna opcja dla inwestorów szukających dywersyfikacji i stabilizacji portfela.