Spire Capital Partners z pierwszą inwestycją zagraniczną. Przejmie udziały dostawcy danych dla inwestorów real estate

Fundusz private equity Spire Capital Partners inwestuje w Bonarda – austriacko-słowacką spółkę działającą w dziedzinie badań i danych dla inwestujących na rynku nieruchomości. To pierwsza zagraniczna inwestycja funduszu. Spire Capital obejmie znaczący mniejszościowy pakiet udziałów w spółce i będzie jedynym inwestorem poza jej założycielem i prezesem Samuelem Vetrakiem.

Spółka została założona w 2007 r., posiada siedziby w Wiedniu i Bratysławie. Zespół obsługuje kilkuset klientów instytucjonalnych, w tym fundusze inwestycyjne, zarządzających aktywami, operatorów, deweloperów, kredytodawców i instytucje edukacyjne. Bonard jest dostawcą badań i analityki danych dla rynku nieruchomości. Specjalizuje się w sektorze prywatnych akademików (PBSA), najmu instytucjonalnego (BTR) oraz szerszym sektorze mieszkań na wynajem. Firma jest w trakcie poszerzania zakresu aktywów, które pokrywa swoimi danymi i analizami. Inwestycja ze strony Spire Capital ma jej pomóc w rozwoju produktów i zwiększenia obecności na rynkach, na których operuje.

Fundusz nie podaje dokładnej kwoty inwestycji. Jest ona jednak poniżej środka przedziału 5-20 mln euro (które Spire Capital przeznacza na pojedynczą inwestycję) – wskazują jego przedstawiciele. Większość środków zasili spółkę w ramach nowej emisji akcji.

– Otrzymaliśmy kilka ofert od inwestorów i wybraliśmy Spire Capital Partners oraz ich zespół. Cieszymy się, że dołącza do nas tak silna grupa inwestycyjna z doświadczeniem w budowaniu wartości spółek technologicznych – wskazuje Samuel Vetrak, założyciel i prezes Bonarda.

Bonard chce poszerzać swoją obecność na rynkach

Bonard zaczynał od mapowania ruchu studentów i trendów międzynarodowych w tym zakresie. Pierwszymi klientami spółki były instytucje edukacyjne. Z czasem biznes ewaluował w kierunku dostarczania danych dla inwestorów i obecnie właśnie na tym koncentruje się spółka.

„Firma obsługuje największe rynki europejskie, Kanadę i kilka rynków azjatyckich. Bonard udostępnia zarówno raporty przygotowywane na zamówienie jak i dane dostępne za pośrednictwem platformy w modelu subskrypcyjnym. Platforma to jej najszybciej rosnąca część biznesu, notująca wzrosty na poziomie powyżej 20 proc. rok do roku. Ogółem Bonard rośnie w tempie od kilkunastu do dwudziestu procent rocznie” – informuje Spire Capital.

– Bonard dostarcza dane i analizy dla inwestorów real estate, koncentrujących się na segmencie domów studenckich jako klasie aktywów inwestycyjnych. Firma jest w trakcie poszerzania portfela segmentów, które pokrywają swoimi danymi i analizami. Nisza, w której działa, jest mała, ale jest to de facto globalny rynek, na którym Bonard jest liderem. Ktokolwiek inwestuje w takie aktywa profesjonalnie – to setki, dużych i średnich inwestorów real estate – używa danych i analiz Bonarda – komentuje Arkadiusz Podziewski, partner w Spire Capital.

Pieniądze, które w ramach inwestycji pozyska Bonard, będą przeznaczone na poszerzenie geograficznego zakresu działania spółki.

– Objęcie analizami każdego nowego miasta wymaga dość czasochłonnego i pracochłonnego procesu pozyskania danych, które są potem regularnie aktualizowane. Mówimy przede wszystkim o dogęszczeniu mapy w Europie, poszerzaniu obecności o dodatkowe miasta. Dochodzi do tego Kanada, gdzie Bonard rozwija się przez ostatnie dwa, trzy lata i cały czas penetruje rynek. Jest jeszcze potencjał w paru miejscach w Azji czy Australii. Ponadto Bonard będzie poszerzał swój produkt o inne klasy aktywów real estate cały czas w szeroko rozumianym segmencie living [czyli segmencie nieruchomości mieszkalnych na wynajem – red.] – wskazuje Podziewski.

Do segmentu akademików płynie kapitał. To zwiększa popyt na informację

W obrębie rynku nieruchomości zarówno komercyjne akademiki (PBSA), jak i cały sektor living są uważane za klasę aktywów z długoterminowym potencjałem wzrostu. Jak ocenia Michał Witkowski, kierujący działem Living Services w Colliers, prywatne domy studenckie to obecnie zdecydowanie atrakcyjny inwestycyjnie segment rynku.

– Wynika to zarówno z rosnącego zainteresowania inwestorów tym segmentem rynku w całej Europie i Wielkiej Brytanii, jak i solidnych fundamentów w Polsce. W Europie Zachodniej obserwujemy już wiele transakcji dotyczących ustabilizowanych aktywów PBSA. Jednocześnie powstają kolejne wehikuły inwestycyjne – najczęściej w formule joint venture pomiędzy deweloperami a kapitałem instytucjonalnym – przeznaczone do realizacji nowych projektów. Model działania jest dość klarowny. W pierwszej fazie kapitał typu value add finansuje i realizuje inwestycję. Następnie do gotowych budynków lub całych platform wchodzi kapitał core lub core+, przejmując stabilne aktywa – wskazuje Witkowski.

W przypadku akademików rozwój rynku mocno napędza duża luka podażowa.

– Wzrost zainteresowania tą klasą aktywów spowodowany jest faktem niedoboru liczby miejsc w stosunku do liczby studentów. Luka w Europie jest szacowana na 3 mln łóżek. Ta dysproporcja będzie jeszcze przez długi czas napędzała inwestycje w domy studenckie. W szerzej rozumianym sektorze living obserwujemy z kolei długookresowy trend pogarszającej się dostępności cenowej budownictwa mieszkaniowego. Powoduje to, że coraz częściej ludzie decydują się na wynajem – komentuje Łukasz Wierdak, partner w Spire Capital Partners.

– Cały ten segment, a domy studenckie w szczególności, to bardzo gorąca klasa aktywów. Inwestorzy przewidują w niej największy wzrost alokacji w kolejnych dwóch, czterech latach. Płynie tam więcej kapitału i pojawia się więcej inwestorów. Co najważniejsze – klasa ta wychodzi z niszy do mainstreamu i robi się bardziej konkurencyjna. W związku z tym rośnie znaczenie informacji – dobrej informacji – do celów inwestycyjnych. Parę lat temu można było inwestować trochę bardziej na podstawie własnego wyczucia i prostych analiz. To też inwestycje wymagające kredytowania przez banki, więc jest cały krąg interesariuszy, który potrzebuje dobrych i precyzyjnych informacji. Dla Bonarda jest to więc organiczne źródło wzrostu – wskazuje z kolei Podziewski.

Są chętni do inwestowania

Raport firmy doradczej CBRE „2025 European Investor Intentions Survey” także potwierdza długofalowe zainteresowanie branżą. Pośród ankietowanych inwestorów 62 proc. zadeklarowało, że będzie szukać możliwości zakupu aktywów z sektorów alternatywnych, przede wszystkim PBSA. Połowa wszystkich inwestorów, zainteresowanych sektorami alternatywnymi rozważa inwestycję w akademiki prywatne.

Zdaniem eksperta

W Polsce jest dziesięć razy więcej studentów niż miejsc w akademikach

Nowoczesne, prywatne akademiki (PBSA) to obecnie jeden z najbardziej atrakcyjnych sektorów rynku nieruchomości w Europie, w tym również w Polsce. Według tegorocznej ankiety przeprowadzonej przez Savills wśród największych europejskich inwestorów, akademiki po raz pierwszy zostały uznane za najbardziej interesujący segment sektora living. Wyprzedziły m.in. segment PRS.

W naszym kraju szczególnie widoczna jest nierównowaga między utrzymującym się wysokim popytem na miejsca w akademikach, w tym również ze strony rosnącej grupy studentów zagranicznych, a ograniczoną podażą obiektów o wysokiej jakości. Zasób publiczny, mimo iż czasami jest odnawiany lub budowany od podstaw, nie jest w stanie wypełnić tej luki. Obecnie w Polsce dostępnych jest niewiele ponad 131 tys. miejsc w akademikach. Niecałe 17 tys. z tej liczby znajduje się w nowoczesnych prywatnych obiektach. Tymczasem w ostatnim roku akademickim (2024-2025) studiowało w Polsce blisko 1,28 mln studentów, w tym ponad 100 tys. z zagranicy.

Polska oferuje również ciekawe możliwości dywersyfikacji geograficznej. Mamy aż osiem ośrodków akademickich, w których studiuje co najmniej 50 tys. studentów. W żadnym z tych miast sektor PBSA nie pokrywa więcej niż 4 proc. zapotrzebowania mierzonego liczbą studentów.

Jacek Kałużny

Director, Head of Operational Capital Markers, Savills

Spire Capital nie wyklucza dalszych inwestycji za granicą

Objęcie mniejszościowego udziału w Bonardzie to szósta inwestycja Spire Capital, ale pierwsza za granicą. Możliwe, że nie ostatnia – wskazują przedstawiciele funduszu. Wcześniej Spire inwestowało m. in. w Chocolissimo i grupę Neo Hospital.

– Tak się złożyło, że do tej pory koncentrowaliśmy się na Polsce, ale mamy mandat na całą Europę Środkowo-Wschodnią. I niewykluczone, że będziemy realizować kolejne inwestycje poza Polską. To też inwestycja mniejszościowa. Chociaż realizujemy głównie inwestycje większościowe, jesteśmy otwarci na współpracę z przedsiębiorcami w modelu inwestycji mniejszościowej. Nie wykluczamy przy tym, że układ, w którym jesteśmy mniejszościowym udziałowcem Bonarda, może się zmienić w przyszłości. Jedną z możliwych ścieżek rozwoju dla spółki są akwizycje, a te będą wymagały więcej kapitału. Jesteśmy na to gotowi – komentuje Podziewski.

Założony w 2021 r. Spire Capital Partners w lipcu 2025 r. ogłosił zamknięcie swojego debiutanckiego funduszu Spire Capital Partners Fund I na poziomie 90 mln euro. Pozyskał pieniądze m.in. od polskich rodzinnych firm inwestycyjnych oraz inwestorów indywidualnych. Łącznie – wraz z Polskim Funduszem Rozwoju – odpowiadają oni za 45 proc. kapitału funduszu. W gronie innych inwestorów instytucjonalnych znalazły się m.in. Europejski Fundusz Inwestycyjny z grupy Europejskiego Banku Inwestycyjnego (EBI) oraz Europejski Bank Odbudowy i Rozwoju (EBOR). Obecnie trwają prace nad kolejnymi inwestycjami, planowanymi na pierwsze kwartały przyszłego roku.

– W lipcu zebraliśmy fundusz i zrobiliśmy tzw. final close na 90 mln euro. Jesteśmy teraz na bardzo aktywnym etapie inwestycyjnym, poszukujemy nowych celów i pracujemy nad zainwestowaniem tego kapitału. Bonard jest naszą szóstą inwestycją, a możliwe, w pierwszych tygodniach 2026 r. uda nam się ogłosić kolejną. Pracujemy też nad tym, żeby budować pipeline na pierwsze kwartały 2026 r. – zapowiada Łukasz Wierdak.

Główne wnioski

1. Fundusz private equity Spire Capital Partners dokonał pierwszej zagranicznej inwestycji, obejmując znaczący mniejszościowy pakiet w austriacko-słowackiej firmie Bonard, specjalizującej się w danych i analizach dla rynku nieruchomości.
2. Bonard to lider na niszowym, ale globalnym rynku. Z jego analiz korzystają wszyscy inwestujący w segmencie PBSA – sektorze rynku nieruchomości o dużym potencjale wzrostu, a jednocześnie rosnącym poziomie specjalizacji. To rodzi popyt na analitykę rynkową, co stanowi czynnik organicznego wzrostu dla spółki Bonard.
3. Spire Capital nie wyklucza kolejnych inwestycji zagranicznych i pracuje nad ogłoszeniem kolejnych transakcji w pierwszych kwartałach 2026 r.