Zaloguj się 
Dzieje się!
Polityczny dualizm mieszkaniowy. W rządzie nie będzie jednego ośrodka zarządzającego tym obszarem
Po pierwszej odsłonie rekonstrukcji rządu kurz opadł na dobre. Do ostatniej chwili nie było jednak jasne, jakie będą losy obszaru mieszkalnictwa. Dziś, choć wciąż nie ma jeszcze oficjalnych komunikatów, wydaje się, że formalnie nic w tej kwestii się nie zmieni. W praktyce nie będzie jednego, centralnego miejsca zarządzania mieszkalnictwem, a w niektórych sprawach rząd dalej będzie mówił dwugłosem.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie są formalne i praktyczne konsekwencje rekonstrukcji rządu dla obszaru mieszkalnictwa.
- Jakie są główne problemy polskiego mieszkalnictwa i w jaki sposób są one rozwiązywane przez rząd.
- Jakie są plany i wizje poszczególnych ministrów odpowiedzialnych za mieszkalnictwo.
Po wielu miesiącach zapowiedzi i spekulacji jedno wiemy na pewno – nie powstało i nie powstanie ministerstwo mieszkalnictwa, o co apelowało wielu ekspertów. Mimo formalnej likwidacji Ministerstwa Rozwoju i Technologii, które stało się częścią resortu Gospodarki i Finansów, wszystko zostaje po staremu – większość kwestii mieszkaniowych teoretycznie podlega odpowiedzialności Tomasz Lewandowskiego, podsekretarza stanu w nowym superresorcie.
Wyjątkiem pozostaje Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN), który podobnie jak przed rekonstrukcją, podlega Ministerstwu Funduszy i Polityki Regionalnej i Katarzynie Pełczyńskiej-Nałęcz. Żeby jednak być precyzyjnym, należy dodać, że resort sportu pracuje z kolei nad regulacją najmu krótkoterminowego, który również jest istotną częścią szeroko rozumianego mieszkalnictwa.
Kwestie formalne to jedno. Jednak istotne są również polityczne ambicje. Ich, w odniesieniu do spraw mieszkaniowych, nie kryje szczególnie minister Pełczyńska-Nałęcz (choć rzecz jasna i Tomaszowi Lewandowskiemu ich nie brakuje). Jeśli analizie poddać jej ostatnie zapowiedzi, można wnioskować, że będzie chciała mieć na sprawy mieszkaniowe znacznie większy wpływ, niż wynika to ze sztywnych, resortowych ram. Rodzi się więc pytanie, jak rządowy dwugłos przełoży się na rozwiązywanie problemów, z którymi boryka się polskie mieszkalnictwo.
Brak spójności, a w tle kłopoty budżetowe
Trudno planować politykę mieszkaniową, skoro część koalicji głosuje razem z opozycją.
– Pomijając koalicyjny dwugłos w sprawach mieszkaniowych, dochodzi jeszcze kluczowa rola ministra finansów i koniecznego finansowania. Niedawno mieliśmy konflikt między Lewicą a Polską 2050 dotyczący sprzedaży mieszkań z zasobu komunalnego. Polska 2050 nad poprawkami głosowała wraz z Konfederacją i PiS-em, co pokazało brak spójności w rządzie. Trudno planować politykę mieszkaniową, skoro część koalicji głosuje razem z opozycją – mówił Maciej Konieczny, poseł partii Razem.
Zdaniem Macieja Koniecznego Lewica chwali się zapisaniem w ustawie kwoty do 45 mld zł na budownictwo społeczne. To byłby ważny krok naprzód – choć nie wystarczający, to jednak znaczący.
– Problem w tym, że realnego finansowania nie ma, a te 45 mld zł to jedynie maksymalny możliwy limit zapisany w ustawie. W efekcie mamy trzy ośrodki – Lewandowski, Pełczyńska-Nałęcz i minister finansów – bywa, że wszyscy mówią sensowne rzeczy, ale nie ma to pokrycia w budżecie – podkreślał Maciej Konieczny.
Wspólna wizja mało realna
Tak więc szanse na porozumienie są niewielkie. Nie chodzi nawet o przesunięcia kompetencji między resortami, ale o wypracowanie wspólnej, długoterminowej strategii – do czego niezbędne jest porozumienie między Lewicą a Polską 2050.
Jak jednak zauważa poseł partii Razem, brak takiej strategii może być na rękę premierowi Tuskowi i ministrowi Andrzejowi Domańskiemu.
– Wtedy nie trzeba zapewniać finansowania i brać odpowiedzialności za jego realizację. Na razie mamy więc sytuację, w której poszczególne sukcesy można przedstawiać jako osiągnięcia, ale spójnej strategii mieszkaniowej i pieniędzy na jej realizację wciąż nie ma – podsumował Maciej Konieczny.
Brakuje wizji i realnego planu działania, a podejmowane inicjatywy są albo źle przygotowane, albo wprowadzane w pośpiechu, bez konsultacji i analizy skutków.
To, co dzieje się na poziomie rządowym w odniesieniu do mieszkalnictwa, budzi rosnącą frustrację w branży nieruchomości. Po rekonstrukcji rządu oczekiwano choćby minimalnego uporządkowania kompetencji i wyraźnego wyznaczenia priorytetów.
– Tymczasem nic się nie zmieniło – wciąż mamy do czynienia z dwugłosem i chaosem. Analizując ostatnie wypowiedzi minister Katarzyny Pełczyńskiej-Nałęcz podczas spotkań z opinią publiczną oraz konferencje ministra Tomasza Lewandowskiego, widać wyraźnie, że mówią różnymi językami. Nie istnieje spójna wizja polityki mieszkaniowej, a poszczególne resorty nie są w stanie wypracować wspólnego stanowiska – mówił Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, prezes REDNET 24.
Zdaniem Chojnackiego obecny rząd jest najsłabszym w ostatnich latach, jeśli chodzi o mieszkalnictwo. Natomiast minister Pełczyńska-Nałęcz to najgorszy wybór personalny, ponieważ jej działania, zamiast rozwiązywać problemy, mnożą je.
– Minister Pełczyńska-Nałęcz od początku swojej obecności w rządzie prezentuje podejście, które – w mojej ocenie – całkowicie dyskwalifikuje ją jako osobę odpowiedzialną za mieszkalnictwo. Brakuje jej wizji i realnego planu działania, a podejmowane inicjatywy są albo źle przygotowane, albo wprowadzane w pośpiechu, bez konsultacji i analizy skutków – podkreślał Robert Chojnacki.
Fatalna jakość i proces uchwalanych przepisów
Najlepszym tego przykładem jest ustawa o jawności cen.
– Sama idea zwiększenia transparentności rynku była oczywiście potrzebna. Ale sposób przygotowania projektu okazał się kompletną porażką. Nałożono skrajnie nieproporcjonalne obowiązki i kary, nie dając przy tym przedsiębiorcom czasu ani narzędzi, by się do nich przygotować. Vacatio legis zostało skrócone do absurdu, a system raportowania ma ruszyć bez odpowiednich testów i zabezpieczeń – twierdził założyciel portalu Tabelaofert.pl.
Ponadto mamy do czynienia z kompletnym bałaganem kompetencyjnym. Nie wiadomo, który resort jest kompleksowo odpowiedzialny za mieszkalnictwo. W efekcie żaden z nich nie bierze pełnej odpowiedzialności. Brakuje lidera, który koordynowałby całość polityki.
– Ten chaos nie wynika tylko z jakości pracy poszczególnych ministrów. To problem całego rządu, który nie ma żadnej spójnej polityki mieszkaniowej. Od początku obecnej kadencji dominuje myślenie w kategoriach krótkoterminowych, podporządkowanych kalendarzowi wyborczemu. Politycy nie chcą ani nie potrafią myśleć w perspektywie dekad – a właśnie tego wymaga sektor mieszkaniowy – apelował Robert Chojnacki.
Jedyny paradoksalny pozytyw w całej sytuacji zdaniem eksperta polega na tym, że skoro w rządzie trwa permanentny dwugłos i brak decyzyjności, to być może nie uda się uchwalić kolejnych szkodliwych rozwiązań.
– A dla rynku to mogłaby być wręcz najlepsza wiadomość – podsumował prezes REDNET24.pl.
Centrum sterowania czy rozproszona odpowiedzialność?
Bez jasnych celów i targetów – np. ile mieszkań rocznie ma powstać, ile hektarów gruntów ma być uwolnionych – trudno mówić o przełomie.
– Byłoby bardzo dobrze, gdyby sprawy mieszkaniowe były jednak skupione w jednych rękach. Może niekoniecznie w osobnym resorcie mieszkalnictwa – bo wiadomo, że w obecnych strukturach to się raczej nie uda – mówił Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP.
Dziś większość tej pracy wykonuje minister Lewandowski.
– Rozumiem, że uwaga państwa jest dziś skierowana głównie na mieszkalnictwo społeczne i komunalne – to robi minister Lewandowski – oraz na grunty w posiadaniu KZN-u, którym zajmuje się pani minister Pełczyńska-Nałęcz. Ale brakuje refleksji, co zrobić z gruntami poza KZN-em oraz jak uprościć procedury administracyjne. Bez jasnych celów i targetów – np. ile mieszkań rocznie ma powstać, ile hektarów gruntów ma być uwolnionych – trudno mówić o przełomie – podkreślał Kamil Sobolewski.
Chęci są, ale to zdecydowanie za mało
Rozwój mieszkań komunalnych i społecznych jest niezwykle istotny. Ale przy tempie 4 tys. rocznie nie rozwiążemy problemu.
– Nawet jeśli uda się zwiększyć tę liczbę do 25 tys. rocznie, to w skali potrzeb – minimum 1,8 mln brakujących mieszkań – będzie to co najwyżej 10 proc. zapotrzebowania. Musimy mieć świadomość niszowości skutków tych działań – stwierdził główny ekonomista Pracodawców RP.
Problemów koniecznych do rozwiązania, a wymagający strategicznego i długoterminowego planowania jest oczywiście o wiele więcej.
– Potrzebujemy inwestycji z rozmachem, nie – pojedynczych osiedli na kilkadziesiąt hektarów – ale projektów liczonych w setkach czy nawet tysiącach hektarów, "etapowanych" tak, aby mieszkańcy od początku mogli normalnie funkcjonować. Potrzebujemy rozwiązania problemu gruntów. Z naszych wyliczeń wynika, że potrzeba około 87 tys. ha ziemi w dużych miastach, gdzie koncentrują się potrzeby. Tymczasem w ostatnich latach udostępniono raptem 63 ha – proporcja mówi sama za siebie – wyliczał Kamil Sobolewski.
Ponadto trzeba stabilizować aktywność budowlaną. Cykl koniunkturalny oparty na zmiennych stopach procentowych powoduje fale – raz mamy boom, raz zapaść.
– Rozwiązaniem mogłyby być stałe stopy kredytów hipotecznych, które pozwolą na przewidywalny popyt i bardziej stabilną produkcję mieszkań. Fabryka, która działa na 90 proc. mocy, jest najbardziej efektywna – tak samo działa budownictwo – podsumował Kamil Sobolewski.
Wizja rozwoju mieszkalnictwa minister Pełczyńskej-Nałęcz
Przypomnijmy, podczas łódzkiego spotkania, tzw. Tweetupu, które odbyło się 28 lipca (kolejne odbyło się 22 sierpnia w Lublinie), minister funduszy i polityki regionalnej Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zaprezentowała nowy kierunek, jaki jej zdaniem rząd obiera w zakresie mieszkalnictwa, polityki przestrzennej i rozwoju regionalnego.
Nie wiemy jednak na razie, jak kwestie te były lub będą ustalane w ramach rządu i międzyresortowych konsultacji. Jak pokazał niedawno proces prac nad poprawkami do ustawy o budownictwie społecznym, może być różnie i nie zawsze zgodnie.
– Powiem to dosadnie – przez lata, nie wiem jakim cudem, polityka mieszkaniowa stała na głowie. Celem było, aby mieszkania stawały się coraz droższe, a niewielka grupa ludzi, która kupi wiele mieszkań, na nich zarabiała jak najwięcej. I to bez żadnego opamiętania, limitowania, czy kontroli państwa nad deweloperami – mówiła minister.
Zdaniem Pełczyńskiej-Nałęcz mieszkania nie mogą być traktowane jak zwykły towar.
– To nie ziemniaki, pomidory czy nawet ubrania. To towar, który decyduje o bezpieczeństwie ludzi, o tym, czy zostaną w Polsce, czy wyjadą. Muszą być dostępne cenowo, a ich ceny powinny spadać wobec wzrostu płac – mówiła minister.
Podkreśliła sukces, jakim było uchwalenie ustawy o jawności cen ofertowych mieszkań.
– To oczywista oczywistość, a przez lata było mówione, że to jest niemożliwe. Po 30 latach udało się doprowadzić do tego, że ktoś podejmujący najważniejszą decyzję finansową w życiu – zakup mieszkania – może wreszcie zobaczyć cenę ofertową. Tak jak w sklepie – podkreślała minister.
Jednak, jak zaznaczyła, ustawa jest, ale praktyka jeszcze nie wszędzie działa. W związku z tym ministerstwo zamierza kontrolować, czy prawo jest wdrażane. Równolegle toczy się dyskusja nad ujawnianiem cen transakcyjnych.
– Na razie mamy jawne ceny ofertowe, ale kierunek jest jasny: chcemy dojść do jawności cen transakcyjnych – mówiła w Łodzi Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.
Deweloperzy na cenzurowanym
Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz zwróciła uwagę na skalę nadużyć ze strony części deweloperów.
– Na początku nie zdawałam sobie sprawy, jak ogromna jest skala nadużyć, dopóki ludzie nie zaczęli do nas pisać. Nadużycia trwają od lat, a państwo wzrusza ramionami. Prywatna osoba ma przeciwko sobie korporację z armią prawników. Tak nie może być – alarmowała minister.
Skrytykowała sposób procedowania reformy planów ogólnych, apelowała o regulacje najmu krótkoterminowego.
– Decyzje o jego dopuszczeniu powinny podejmować wspólnoty i samorządy – powiedziała Katarzyna Pełczyńska-Nałęcz.
Odniosła się też do pomysłu wprowadzenia REIT-ów.
– Trzymajmy REIT-y jak najdalej od mieszkań. W każdym kraju, gdzie weszły w mieszkaniówkę, ceny szybowały w górę – mówiła w Łodzi minister Pełczyńska-Nałęcz.
– Mieszkanie to prawo, a nie instrument finansowy – powiedziała minister na zakończenie.
Kontrowersje wokół miejsc parkingowych
O ile co do wcześniejszych kwestii częściowe lub wręcz całkowite porozumienie było i jest możliwe, kością niezgody były kwestie miejsc parkingowych.
W procesie prac legislacyjnych i po ostatecznym złożeniu podpisu przez Andrzeja Dudę pod ustawą (dotyczącą budownictwa społecznego), decyzja dotycząca ustalania wskaźnika miejsc parkingowych dla inwestycji realizowanych w ramach lex deweloper została przerzucona na samorządy (o co apelowali deweloperzy i właśnie samorządy). Z czym jednak zdecydowanie nie zgadzała się Pełczyńska-Nałęcz i środowisko Polski 2050, które głosowało w tej sprawie wspólnie z Prawem i Sprawiedliwością i niemal całym klubem Konfederacji.
Nowe otwarcie ministra Lewandowskiego
Z kolei 31 lipca, w trakcie otwartego spotkania w siedzibie OPZZ, swoją wizję przedstawił minister Lewandowski. Podkreślił potrzebę kompleksowego ujęcia wszelkich spraw mieszkaniowych.
– Chcemy podejść do tematu mieszkalnictwa w sposób systemowy. Nie chcemy kreować, wprowadzać programów, które tylko wyrywkowo rozwiązują pewien problem, ale patrzymy na mieszkalnictwo jak na system – mówił Tomasz Lewandowski.
Wiceminister uważa, że brak dostępnych mieszkań o dostępnym czynszu to poważny problem społeczny i gospodarczy, który przyczynia się do depopulacji i mniejszej mobilności Polaków, negatywnie wpływając na rozwój gospodarczy.
Docelowe grupy i konkretne rozwiązania
Ministerstwo planuje objąć wsparciem wszystkie grupy obywateli, od najsłabszych ekonomicznie po osoby aspirujące do własności.
Dla najbiedniejszych i najsłabszych ekonomicznie rozwijane będą systemy mieszkań wspomaganych, mieszkań socjalnych ze wsparciem treningowym oraz wspierany będzie rozwój samodzielnego mieszkalnictwa komunalnego. Wsparcie to ma być konsekwentne i oparte o programy wieloletnie, a nie krótkotrwałe działania "pod publikę”.
Rodziny o średnich dochodach stanowią kluczową grupę, która, zdaniem Ministra, była dotychczas "w najmniejszym stopniu doceniana czy wspierana".
– Mówimy tu o nawet 4 mln rodzin polskich, które są trochę za bogate na mieszkania socjalne i komunalne, ale jednocześnie nie stać ich na zakup lub wynajem mieszkania na rynku prywatnym. Dla nich ma zostać przygotowana nowa oferta – podkreślał Tomasz Lewandowski.
Dla osób, które chcą mieć mieszkanie na własność, państwo również musi mieć ofertę.
Minister kładzie nacisk na "bezpieczeństwo finansowania".
– Jestem absolutnym zwolennikiem kredytów hipotecznych o stałej stopie procentowej, tej, która nie przerzuca na kredytobiorcę ryzyk związanych z zaciągnięciem kredytu – zaznaczał Tomasz Lewandowski.
Jednocześnie stanowczo wyklucza wprowadzanie jakichkolwiek nowych programów dopłatowych do kredytów hipotecznych, argumentując, że obniżona inflacja i spadające stopy procentowe zmniejszają ich zasadność.
Wzmocnienie kluczowych aktorów rynku mieszkaniowego
Aby zrealizować systemowe podejście, konieczne jest wzmocnienie aktywnych aktorów i inwestorów mieszkalnictwa. Z racji postawienia na budownictwo społeczne, ministerstwo zamierza stworzyć odpowiednie ramy funkcjonowania dla samorządów terytorialnych, TBS-ów (Towarzystw Budownictwa Społecznego) i SIM-ów (Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych), przez poprawę ram funkcjonowania i finansowania inwestycji oraz spółdzielni mieszkaniowych.
Sprawiedliwość w zasobie komunalnym
Ministerstwo zamierza zmienić zasady weryfikacji dochodowej lokatorów mieszkań komunalnych, wprowadzone przez poprzedników. Obecnie, jeśli lokator przekroczy gminny próg dochodowy, czynsz wzrasta automatycznie do 8 proc. wartości odtworzeniowej, co minister uznaje za niesprawiedliwe.
– Chcemy wprowadzić próg ogólnopolski czy inaczej podustawowy wskaźnik, który zapewniam tu wszystkich, będzie dużo wyższy od wszystkich obecnie funkcjonujących tych progów dochodowych w samorządach – nakreślał Tomasz Lewandowski.
Podwyżki mają być proporcjonalne, a maksymalny czynsz ma wynosić 6 proc. wartości odtworzeniowej. Dodatkowo, emeryci i renciści będą wyłączeni z weryfikacji dochodowej, podobnie jak osoby, które dokonały nakładów zwiększających wartość lokalu za zgodą gminy. Minister chce "odkłamać wizerunek lokatora komunalnego", walcząc ze stygmatyzacją i pokazując, że system jest dobrze zarządzany i sprawiedliwy. Planuje również zniesienie możliwości automatycznego wejścia w najem lokalu komunalnego przez osoby bliskie (art. 691 k.c.), aby zasób ten służył osobom rzeczywiście potrzebującym.
Dostępność gruntów i walka z "towaryzacją"
Ministerstwo pracuje nad ustawą o gruntach spółdzielczych i użytkowaniu wieczystym, która ma przywrócić możliwość użytkowania wieczystego i bezpłatnego przeniesienia nakładów na rzecz spółdzielni, szczególnie w Warszawie, gdzie problem dotyczy 100-140 tys. mieszkań. Przywrócone zostanie także użytkowanie wieczyste na cele mieszkaniowe z obniżonymi kosztami. Ministerstwo zyskało również kompetencje do przejmowania nieruchomości z zasobów Krajowy Ośrodek Wsparcia Rolnictwa (KOWR) i spółek Skarbu Państwa, co ma zwiększyć podaż gruntów pod budownictwo społeczne.
Minister Lewandowski uważa, że wysokie ceny nieruchomości są wynikiem "towaryzacji" i "finansjalizacji" rynku mieszkaniowego, gdzie mieszkania stały się dobrem inwestycyjnym.
– Moim zdaniem ambicją państwa powinno być odwrócenie tej tendencji – twierdził Tomasz Lewandowski.
Kolejny spór wisi w powietrzu
Niestety wiele wskazuje na to, że na horyzoncie tli się kolejny spór na poziomie rządowym w sprawach mieszkaniowych. Chodzi o zapowiadaną przez minister Pełczyńską-Nałęcz kwestię publikacji cen transakcyjnych.
Docelowo mają się znaleźć w Portalu DOM. Zanim do jednak nastąpi, Polska 2050 chce zmienić ustawę Prawo geodezyjne i kartograficzne i znieść opłaty za dostęp do Rejestru Cen Nieruchomości (RCN), w którym dane transakcyjne są dostępne.
Z nieoficjalnych informacji wynika, że koncepcja ta nie ma na razie zdecydowanego poparcia w rządzie. Na dalszy rozwój tej sprawy musimy jednak poczekać, aż zakończy się okres politycznych wakacji.
Główne wnioski
- Brak spójnej i kompleksowej strategii mieszkaniowej. Wielokrotnie podkreślany jest brak jednolitej wizji i koordynacji działań w zakresie mieszkalnictwa, wynikający z rozproszenia kompetencji między trzema ośrodkami władzy (Ministerstwo Gospodarki i Finansów, Ministerstwo Funduszy i Polityki Regionalnej, a nawet częściowo Ministerstwo Sportu) oraz braku porozumienia między koalicjantami. Skutkuje to nieskutecznym rozwiązywaniem problemów i frustracją w branży nieruchomości.
- Problemy z finansowaniem i realizacją deklarowanych celów. Mimo ambitnych zapowiedzi, takich jak przeznaczenie do 45 mld zł na budownictwo społeczne, realne finansowanie jest niewystarczające. Deklaracje nie zawsze znajdują pokrycie w budżecie, co podważa skuteczność podejmowanych działań i utrudnia realizację długoterminowych planów.
- "Towaryzacja" mieszkań jako główna przyczyna problemów. Zarówno minister Lewandowski jak i inni eksperci podkreślają, że traktowanie mieszkań jako dobra inwestycyjnego, a nie podstawowej potrzeby, jest kluczową przyczyną wysokich cen i ich niedostępności. Wskazuje się na konieczność odwrócenia tej tendencji przez odpowiednie regulacje prawne i system podatkowy, zniechęcający do spekulacji na rynku nieruchomości, oraz przez wzmocnienie budownictwa społecznego i komunalnego.
