Zaloguj się 
Dzieje się!
Czy zmiany klimatyczne zagrażają inwestycjom w nieruchomości w Hiszpanii?
Hiszpania od lat uchodzi za jeden z najatrakcyjniejszych kierunków dla Polaków inwestujących nieruchomości. Rekordowe liczby transakcji pokazują, że Costa del Sol czy Marbella niezmiennie kuszą słońcem, stabilnością gospodarczą i stylem życia. Jednak w ostatnich latach kraj ten coraz częściej pojawia się w światowych nagłówkach nie tylko jako turystyczny raj, ale także miejsce rekordowych upałów, a w tym roku również dramatycznych pożarów.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy zmiany klimatyczne w Hiszpanii zagrażają inwestycjom Polaków w nieruchomości.
- Dlaczego Hiszpania jest atrakcyjnym kierunkiem dla polskich inwestorów nieruchomości.
- Jakie są prognozy dotyczące wpływu zmian klimatycznych na rynek nieruchomości w Hiszpanii i jak chronić inwestycje.
Rekordowe upały i pożary, które w tym roku nawiedziły Hiszpanię, pokazują ekstremalne oblicze tamtejszego klimatu. Mimo to rynek nieruchomości nad Morzem Śródziemnym bije rekordy popularności wśród Polaków, którzy w pierwszym półroczu 2025 r. kupili ponad dwa tysiące domów i apartamentów.
Czy rosnące zagrożenia klimatyczne mogą w przyszłości podważyć tę atrakcyjność i czy Polacy, którzy w pierwszym półroczu 2025 r. kupili już ponad dwa tysiące domów i apartamentów, wezmą pod uwagę ryzyko, jakie niesie ze sobą ekstremalna pogoda?
Polacy biją rekordy w zakupach nieruchomości w Hiszpanii
Zainteresowanie Polaków hiszpańskimi nieruchomościami rośnie. W pierwszym półroczu kupili oni 2083 nieruchomości, z czego niemal 1100 w II kw. – wynika z danych Registradores de España. To daje im dziewiąte miejsce w rankingu zagranicznych inwestorów i udział w rynku na poziomie 4,5 proc. W porównaniu rok do roku liczba transakcji wzrosła o 8 proc., a w perspektywie dwóch lat – aż o 35 proc.
Największym magnesem pozostaje Costa del Sol, zwłaszcza Złoty Trójkąt Marbelli, Estepony i Benahavis. To właśnie tam trafia 30 proc. ofert zakupu luksusowych nieruchomości. Apartamenty kosztują od 400 tys. do 1,5 mln euro, wille od 2 do 6 mln euro, a ceny w rejonie Malagi w II kw. 2025 r. wzrosły o 14,3 proc. wobec roku poprzedniego.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Costa del Sol – stabilność i przewagi rynkowe
Na atrakcyjność Hiszpanii wpływa nie tylko klimat, ale i gospodarka. Międzynarodowy Fundusz Walutowy określa ją mianem „jasnej gwiazdy strefy euro”. Marbella, przy średnich cenach ok. 5 tys. euro za 1 m kw., pozostaje konkurencyjna wobec Warszawy czy Sopotu. Inwestorów przyciągają także korzystne przepisy, jak zniesienie podatku od majątku w Andaluzji czy niskie koszty kredytów hipotecznych.
Wzrasta także liczba Polaków decydujących się na życie na stałe w Hiszpanii. Powstają polskie restauracje i sklepy, a rozwój siatki połączeń lotniczych – m.in. nowa trasa LOT-u Warszawa–Malaga – jeszcze bardziej skraca dystans między krajami.
Pożary i rekordowe upały zmieniają obraz Hiszpanii
Tymczasem Hiszpania staje się najbardziej dotkniętym pożarami krajem Unii Europejskiej. W tym roku spłonęło już blisko 160 tys. hektarów lasów, a ogień szczególnie mocno uderzył w Galicję, Kastylię i Leon czy Estremadurę. Ofiary śmiertelne, ewakuacja tysięcy mieszkańców i zamknięcia tras szybkiej kolei pokazują skalę problemu.
Premier Pedro Sanchez apelował o ponadpartyjne porozumienie w sprawie walki ze zmianami klimatycznymi, przyznając, że pożary i powodzie stają się nową codziennością. W lipcu kraj zmagał się z falą upałów sięgających 45 stopni Celsjusza – jedną z najdłuższych i najintensywniejszych w historii.
Ekstremalny klimat – wyzwanie dla inwestorów
Czerwiec 2025 r. był najcieplejszym czerwcem od początku pomiarów – średnia temperatura wyniosła 23,7 stopnie Celsjusza i była o 3,6 stopni wyższa od normy. Liczba nocy tropikalnych, w których temperatura nie spada poniżej 20 stopni, rośnie w ogromnym tempie. Do tego opady były o jedną trzecią niższe od średniej, co dodatkowo zwiększa ryzyko susz i pożarów.
Zjawiska te nie są już anomalią, lecz stają się trendem. Klimat Hiszpanii staje się ekstremalny – mniej komfortowy dla mieszkańców i wymagający ogromnych inwestycji adaptacyjnych w infrastrukturę, rolnictwo czy turystykę.
– Zmiana klimatu to niezaprzeczalny fakt naukowy, który w Hiszpanii jest szczególnie widoczny od 2010 r. Ze względu na swoje położenie w basenie Morza Śródziemnego, Hiszpania należy do krajów najbardziej na świecie dotkniętych skutkami globalnego ocieplenia. Jednym z najbardziej wyraźnych przejawów jest utrata komfortu termicznego w miesiącach letnich – mówi Jorge Olcina, profesor wydziału geografii na Uniwersytecie w Alicante.
Dodaje, że takie warunki sprzyjają powstawaniu i rozprzestrzenianiu się pożarów lasów, z których zdecydowana większość spowodowana jest działalnością człowieka.
– Ogólnie rzecz biorąc, wszystkie pasma górskie w Hiszpanii są latem narażone na wysokie ryzyko pożarów, choć w ostatnich dwudziestu latach częściej występowały one w zachodnich regionach Półwyspu Iberyjskiego (Estremadura, Kastylia i León, Galicja, Asturia, Kantabria) – mówi profesor Jorge Ocina.
Jeśli chodzi o temperatury na głównych stacjach pomiarowych, w czerwcu 2025 r. najwyższe odnotowano w Morón de la Frontera – 43,5 stopni Celsjusza, 43,2 stopnie na lotnisku w Kordobie i na lotnisku w Sewilli oraz 43 stopnie zmierzone na lotnisku Badajoz – 29 czerwca. W siedmiu głównych stacjach bezwzględna maksymalna dzienna temperatura była najwyższa od czasów prowadzenia pomiarów.
Prognozy na przyszłość i adaptacja do zmian klimatu
Klimat w Hiszpanii staje się ekstremalny i mniej komfortowy.
W najlepszym scenariuszu obecne trendy wzrostu temperatur powietrza i morza będą się utrzymywać, a opady staną się coraz bardziej nieregularne, z długimi okresami suszy i dniami gwałtownych ulew.
– Klimat w Hiszpanii staje się ekstremalny i mniej komfortowy. Dlatego pilne jest dostosowanie się terytoriów do zmian klimatycznych — zarówno w miastach, jak i na obszarach wiejskich czy w lasach, a także w działalności gospodarczej, zwłaszcza w rolnictwie i turystyce. Miasta potrzebują więcej drzew i fontann ulicznych. Lasy należy pielęgnować i odpowiednio zarządzać nimi zimą, aby zapobiegać rozprzestrzenianiu się wielkich pożarów latem. Rolnictwo musi dostosować uprawy i metody gospodarowania do rosnących temperatur i ograniczonych zasobów wodnych. Ośrodki turystyczne z kolei powinny modernizować swoje obiekty i wyposażenie, by poprawiać komfort termiczny w miesiącach letnich – mówi Jorge Olcina z Uniwersytetu w Alicante.
Zdaniem eksperta równie istotna jest edukacja społeczeństwa na temat ryzyka i zmian klimatu.
– Konieczne jest także opracowanie nowego modelu gospodarki wodnej, który nie będzie już opierał się na opadach (coraz bardziej nieregularnych i skąpych w wielu regionach kraju), lecz na wykorzystaniu zasobów z oczyszczania i odsalania wody. Wreszcie, system zarządzania kryzysowego musi zostać dostosowany do nowej rzeczywistości klimatycznej przez ulepszenie protokołów reagowania i systemów ostrzegania ludności – dodaje profesor.
Niezbędna jest współpraca wszystkich administracji, niezależnie od ich afiliacji politycznej, aby wprowadzić te środki adaptacyjne.
– Jeśli tych działań się nie podejmie, stawką będzie gospodarka kraju oraz życie ludzkie – podsumowuje Jorge Olcina, profesor wydziału geografii na Uniwersytecie w Alicante.
Jak chronić inwestycje?
Dla posiadaczy nieruchomości zmieniający się klimat oznacza rosnące wyzwania. W dłuższej perspektywie konieczne będzie dostosowanie budynków do wyższych temperatur, lepsze zabezpieczenia przeciwpożarowe i większe koszty utrzymania. Może to wpływać na rentowność inwestycji i wartość niektórych lokalizacji.
– Budownictwo w Hiszpanii przystosowane jest do tutejszych warunków pogodowych. Stare nieruchomości mają grube mury i niewielkie okna, które chronią przed upałem, a większość nowych nieruchomości wyposażona jest w klimatyzację – mówi Tatiana Pękala właścicielka biura nieruchomości Dream Property Marbella
Systemy przeciwpożarowe w mieszkaniach czy domach nie są obowiązkowe, mimo to niektórzy klienci się na nie decydują.
– Koszt założenia i utrzymania czujek jest niewielki i najczęściej oferują je firmy, które zakładają alarmy. Wtedy klient ma pełen komfort, bo jego dom czy mieszkanie są monitorowane całodobowo również pod kątem pożaru – podkreśla właścicielka Dream Property Marbella.
W kontekście częściej występujących ulewnych opadów ważna stanie się dobra analiza położenia domu czy apartamentowca, odległość od tzw. suchej rzeki czy dróg dojazdowych.
– Dlatego tak istotny jest wybór dobrego agenta, mieszkającego od lat w regionie, który zna okolicę jak przysłowiową własną kieszeń. Warto także pamiętać, iż pożary występujące w okresie letnim są zjawiskiem typowym dla Hiszpanii, najczęściej dotykającym interior lub słabo zaludnione górzyste tereny – podkreśla Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones.
Nowe i modernizowane budynki muszą dziś spełniać znacznie ostrzejsze wymogi energetyczne.
– Wyższa klasa energetyczna zwiększa komfort mieszkańców, a na modernizacje dostępne są dotacje m.in. w ramach tzw. Plan EcoVivienda. Andaluzja posiada także plan ochrony przeciwpożarowej – INFOCA (Plan de Emergencia por Incendios Forestales de Andalucía), który obejmuje m.in. działania prewencyjne, monitorowanie i szybkie działania gaśnicze. Dzięki temu większość ognisk jest neutralizowana na wczesnym etapie, zanim zdążą się rozprzestrzenić – zauważa Patryk Mormul, dyrektor sprzedaży w International Investment Marbella.
Perspektywa na kolejne lata
Miejscowości nadmorskie cieszą się dużą popularnością, gdyż panują tu temperatury około 30-35 stopni Celsjusza.
Na razie Polacy nie rezygnują – przeciwnie, rekordowe liczby pokazują rosnące zainteresowanie. Jednak coraz częściej pojawia się pytanie, czy hiszpańskie wybrzeże będzie w stanie utrzymać swój wizerunek raju na ziemi, gdy temperatury i ryzyko pożarów będą rosły.
Fale upałów mają zróżnicowany wpływ na atrakcyjność inwestycji – w zależności od ich położenia.
– Regionami najbardziej dotkniętymi stają się wielkie i średnie miasta, położone daleko od wybrzeża i generalnie cały hiszpański interior, gdzie tego lata temperatury potrafiły przekroczyć 45 stopni. Natomiast miejscowości nadmorskie cieszą się dużą popularnością, gdyż temperatury rzędu 30-35 stopni w połączeniu z bryzą i morską wodą oraz przy stosunkowo niskiej wilgotności powietrza – dają pełne poczucie komfortu, zarówno stałym mieszkańcom, jak i turystom – mówi Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones, pierwszej polskiej agencji zrzeszonej w The Leading Property Agents of Spain (LPA).
Jak zauważa Tatiana Pękala, zmiany klimatyczne na razie nie przekładają się bezpośrednio na inwestycyjne wybory Polaków.
– Nadal wielu Polaków zmęczonych niestabilną pogodą i sytuacją geopolityczną w Polsce, decyduje się na ulokowanie swoich oszczędności w nieruchomości na Costa del Sol, gwarantując sobie w ten sposób słońce przez 320 dni w roku – zauważa przedstawicielka polskiego biura obrotu nieruchomościami w Hiszpanii.
Ponadto sezon turystyczny się wydłuża, a obłożenie poza typowo wakacyjnymi miesiącami stale rośnie.
– To zdecydowanie na plus dla osób, które decydują się na zakup inwestycyjny z myślą o wynajmie – czy to przez cały rok, czy w kilka wybranych miesięcy – mówi Patryk Mormul z International Investment Marbella.
Zmieniający się klimat podbije koszty ubezpieczeń?
Ubezpieczenie nieruchomości w Hiszpanii działa na tej samej zasadzie jak w Polsce. Tak więc jedną z części składowych jest ubezpieczenie na wypadek zalania, pożaru czy innych zjawisk pogodowych.
– Te elementy nie wpływają na wysokość składki, bo są zaliczane do podstawowych składowych ubezpieczenia. Jeśli klient decyduje się na ubezpieczenie ruchomości, czyli mebli i wyposażenia wnętrz lub ma w domu dzieła sztuki, które również ubezpiecza, rośnie suma ubezpieczenia, więc i składka roczna wzrasta – mówi Tatiana Pękala.
Należy też podkreślić, że to klient ostatecznie decyduje o sumie ubezpieczenia.
– Nasi klienci zwykle ubezpieczają swoje nieruchomości i jeśli coś się wydarzy (zwykle chodzi o zalanie przez sąsiada), ubezpieczalnie stają na wysokości zadania – dodaje właścicielka Dream Property Marbella.
Jak zauważa z kolei Agnieszka Marciniak-Kostrzewa, założycielka Agnes Inversiones, do tej pory nie był i na razie nie jest widoczny ani wzrost stawek ubezpieczeniowych, ani zmiana warunków zabezpieczenia przeciwpożarowego.
– Przykładowo, wysokość składki ubezpieczeniowej dla dużej willi na Costa del Sol rosła przez ostatnie dziesięć lat przeciętnie o 2,5 proc. rocznie – mówi pośredniczka nieruchomości.
Dobra perspektywa z nutą optymizmu
Hiszpania z jednej strony bije rekordy popularności wśród zagranicznych inwestorów, z drugiej mierzy się z dramatycznymi skutkami zmian klimatu. Stabilność gospodarcza i styl życia wciąż przyciągają Polaków, ale obok kalkulacji finansowych coraz częściej trzeba będzie brać pod uwagę kwestie środowiskowe. Czy warunki pogodowe w Hiszpanii mogą w dłuższym okresie wpłynąć na opłacalność inwestycji?
– Moim zdaniem nie. W Hiszpanii od wielu lat inwestuje cały świat i nic nie wskazuje na to, żeby zamierzał przestać. Jeśli odpowiednio zabezpieczymy naszą nieruchomość, prawdopodobieństwo, że coś się jej wydarzy, jest podobne w Hiszpanii i każdym innym kraju europejskim – prognozuje Tatiana Pękala, właścicielka Dream Property Marbella.
Zmiany klimatyczne oczywiście są faktem, ale nie przekreślają atrakcyjności inwestycyjnej, zwłaszcza na wybrzeżu Andaluzji. Popyt turystyczny w tym regionie pozostaje bardzo silny – 2024 r. był rekordowy pod względem liczby odwiedzających Costa del Sol.
– Hiszpania wciąż pozostaje bardzo dobrym kierunkiem inwestycyjnym i na ten moment nic nie wskazuje na to, by miało się to zmienić – twierdzi Patryk Mormul z International Investment Marbella.
Bardzo ważny jest jednak świadomy wybór lokalizacji, sprawdzenie standardu budynku i certyfikatów energetycznych nieruchomości, najlepiej zgodnych z najnowszymi normami.
– Przed podjęciem decyzji warto również przeanalizować mapy ryzyka i historię pożarową danej gminy oraz zadbać o właściwą polisę ubezpieczeniową. Największe zagrożenie pożarowe występuje przede wszystkim w strefach styku lasu z zabudową, podczas gdy na zurbanizowanym wybrzeżu jest ono zdecydowanie mniejsze – dodaje ekspert.
Główne wnioski
- Mimo rosnących zagrożeń klimatycznych, takich jak rekordowe upały i pożary, Hiszpania nadal cieszy się ogromnym zainteresowaniem wśród polskich inwestorów w nieruchomości, zwłaszcza w regionie Costa del Sol. Stabilność gospodarcza, korzystne przepisy i rozwijająca się infrastruktura sprzyjają temu trendowi.
- Hiszpania, ze względu na swoje położenie w basenie Morza Śródziemnego, jest jednym z krajów najbardziej dotkniętych globalnym ociepleniem, co objawia się ekstremalnymi warunkami pogodowymi. Wymaga to pilnych działań adaptacyjnych w różnych sektorach, od miast, przez rolnictwo, po turystykę, oraz zmiany podejścia do gospodarki wodnej i zarządzania kryzysowego.
- Zmiany klimatyczne nie przekreślają atrakcyjności inwestycyjnej Hiszpanii, zwłaszcza na wybrzeżu Andaluzji, gdzie wpływ ekstremalnych temperatur jest mniej odczuwalny niż w interiorze. Kluczowe jest jednak świadome podejście do wyboru lokalizacji, zwracanie uwagi na standard budynków i certyfikaty energetyczne, a także analizowanie map ryzyka pożarowego i posiadanie odpowiedniego ubezpieczenia.
