Najem krótkoterminowy będzie uregulowany, ale czy należy go też zwalczać?

Istotna wydaje się dyskusja nad regulacjami dotyczącymi najmu krótkoterminowego, zwłaszcza w obliczu obowiązku wdrożenia unijnych przepisów. Nowe regulacje wprowadzą m.in. obowiązek rejestracji mieszkań udostępnianych w tym modelu oraz pozwolą poznać dokładną skalę zjawiska.

Przeczytaj: Długa droga do regulacji najmu krótkoterminowego

Całkowita walka z platformami najmu krótkoterminowego, której chcą niektóre środowiska czy politycy, wydaje się pozbawiona sensu – szczególnie w przypadku polskich miast. Ograniczenia najmocniej uderzyłyby w polskich turystów, podbijając ceny noclegów, natomiast wpływ na rynek mieszkaniowy byłby raczej ograniczony.

Polskie miasta w czołówce

Wśród 20 europejskich miast z największą liczbą nocy spędzonych przez turystów w mieszkaniach wynajętych za pośrednictwem platform znalazły się dwa polskie – Warszawa i Kraków. Z wynikami na poziomie 4,5-5 mln nocy w 2024 r. są jednak daleko od czołówki. W najpopularniejszych destynacjach liczba ta sięga kilkunastu milionów, a w Paryżu nawet ponad 20 mln.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Oczywiście w czołówce znajdują się głównie duże miasta – ze względu na ich skalę. Wśród ośrodków powyżej 400 tys. mieszkańców jedynie w Nicei i Maladze przypada średnio ponad 10 nocy na mieszkańca rocznie, a w kolejnych siedmiu miastach – ponad pięć. To właśnie w Nicei, Maladze oraz Palermo większość noclegów odbywa się za pośrednictwem platform najmu krótkoterminowego, a mniejszość w formie tradycyjnej (hotele, hostele, ośrodki, kempingi). Trzeba jednak podkreślić, że w większości przypadków turystów korzystających z tradycyjnych noclegów i tak jest znacznie więcej.

W polskich miastach udział turystów „platformowych” należy do wysokich – większy niż w większości dużych ośrodków UE i EFTA. W Gdańsku, Wrocławiu i Krakowie przekracza on 40 proc., a w Warszawie, Łodzi i Poznaniu – 35 proc. Dla porównania mediana w grupie analizowanych miast powyżej 400 tys. mieszkańców wynosi ok. 26 proc.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Oznacza to, że platformy odpowiadają za istotną część ruchu turystycznego, a ich wyrzucenie lub poważne ograniczenie znacząco uszczupliłoby liczbę dostępnych noclegów. Im wyższy udział najmu krótkoterminowego w danym mieście, tym większy wpływ regulacje miałyby na wzrost cen w tradycyjnych formach zakwaterowania. Efekt byłby oczywisty – turystów byłoby mniej, a ceny znacznie wyższe. Zyskałyby na tym hotele, którym osłabłaby konkurencja, ale kosztem zarówno turystów, jak i mieszkańców zatrudnionych w branży turystycznej.

Straciliby głównie Polacy

W polskich miastach skutki wzrostu cen odczuliby przede wszystkim krajowi turyści, dla których podróże po kraju stałyby się trudniej dostępne. Polskie ośrodki cechują się bowiem bardzo wysokim udziałem turystów krajowych – w Łodzi wynosi on ponad 76 proc., co jest najwyższym wynikiem wśród analizowanych miast. Pozostałe polskie miasta również znajdują się powyżej mediany. Łódź plasowałaby się w pierwszej dziesiątce nawet przy analizie obejmującej europejskie miasta powyżej 100 tys. mieszkańców, a przed nią znalazłyby się jeszcze Gdynia i Toruń (ponad 80 proc.).

Wykres interaktywny

Pełny ekran

To zupełnie inna sytuacja niż w silnie „uturystycznionych” miastach, takich jak Wiedeń, Barcelona, Porto, Lizbona, Budapeszt czy Praga – tam goście z zagranicy odpowiadają za ponad 90 proc. wszystkich nocy spędzanych w ramach najmu krótkoterminowego.

Im więcej zależy od turystyki, tym większe ryzyko jej ograniczania

Inną kwestią jest wpływ turystyki na funkcjonowanie miasta czy regionu. Planowane wyrzucenie najmu krótkoterminowego z Barcelony uderzy nie tylko w zagranicznych turystów, ale i w samych mieszkańców. W tym mieście turystyka odpowiada za ok. 14 proc. PKB i 14 proc. zatrudnienia w całej Katalonii. Na Majorce udział ten sięga nawet 45 proc. Ograniczenie liczby odwiedzających przełoży się więc bezpośrednio na gospodarkę, rynek pracy i dochody mieszkańców.

W polskich miastach znaczenie turystyki jest mniejsze. W Warszawie przed pandemią stanowiła ona ok. 6 proc. PKB i podobny udział w zatrudnieniu, w Krakowie – ok. 10 proc. Tam, gdzie wpływ turystyki na gospodarkę jest wysoki, radykalne ograniczenia mogą przynieść poważne szkody, natomiast tam, gdzie udział jest niski, konsekwencje będą mniejsze. To oznacza również, że samych turystów nie ma aż tak dużo, więc problem nadmiernego obciążenia miasta przez najem krótkoterminowy nie występuje w takiej skali. W efekcie także „uwolnienie” mieszkań wynajmowanych w tym modelu nie przyniesie znaczących zmian na lokalnym rynku mieszkaniowym, bo ich liczba jest ograniczona.

Ile mieszkań w Warszawie przeznacza się na najem krótkoterminowy?

Według badania Uniwersytetu Warszawskiego przygotowanego na zlecenie stołecznego ratusza, w 2023 r. udział mieszkań przeznaczonych na najem krótkoterminowy wynosił w Warszawie szacunkowo ok. 1 proc. całego zasobu mieszkaniowego.

Najwięcej ofert skupiało się w Śródmieściu – tam udział najmu krótkoterminowego sięgał niemal 6 proc. zasobu. Poza tą dzielnicą tylko w trzech innych przekraczał 1 proc., a w połowie dzielnic nie dochodził nawet do 0,5 proc., często będąc jeszcze niższy. Co więcej, wyższe (o ponad 10 proc.) dochody z najmu krótkoterminowego w porównaniu z tradycyjnym odnotowano tylko w czterech dzielnicach.

Ograniczenie najmu krótkoterminowego mogłoby więc wywrzeć pewien – choć przy tej skali raczej niewielki – wpływ na obniżenie cen wynajmu długoterminowego czy samych mieszkań. Takiemu efektowi towarzyszyłby jednak negatywny wpływ na gospodarkę i rynek pracy, wynikający z ograniczenia turystyki. Realne skutki mocniej odczułyby wspólnoty mieszkaniowe, w których udział takich mieszkań jest relatywnie wysoki i gdzie bywają one uciążliwe dla sąsiadów.

Jeżeli więc regulować najem krótkoterminowy, to najlepiej na poziomie lokalnym i w sposób wyważony. Zbyt ostre restrykcje uderzą w pracowników powiązanych z turystyką, podniosą ceny noclegów dla przyjezdnych i najbardziej ucieszą hotelarzy. Wiele zależeć będzie od kształtu polskich przepisów – pytanie, czy poza uporządkowaniem rynku nie zmierzają one w praktyce do całkowitego zduszenia najmu krótkoterminowego.

Główne wnioski

1. W maju 2026 r. zaczną obowiązywać unijne regulacje dotyczące najmu krótkoterminowego. Tworzone w Polsce przepisy mogą przyjąć formę uporządkowania i uregulowania rynku albo pójść w stronę radykalnych restrykcji wymierzonych przeciwko temu segmentowi.
2. Znaczne ograniczenie najmu krótkoterminowego przełoży się na wzrost cen noclegów w miastach, a także może wpłynąć na lokalną gospodarkę i rynek pracy – tym silniej, im większy jest udział turystyki w PKB danego regionu.
3. W przypadku największych polskich miast skutki takich regulacji odczuliby przede wszystkim polscy turyści, którzy odpowiadają za większość nocy spędzanych w mieszkaniach wynajmowanych krótkoterminowo. To zasadnicza różnica wobec miast takich jak Barcelona, Praga czy Porto, gdzie udział krajowych turystów nie przekracza 10 proc.