Zaloguj się 
Dzieje się!
Rynek magazynowy trzyma formę. Wzrost inwestycji, rekordy odnowień i nowa jakość najmu
W pierwszej połowie 2025 r. wartość transakcji inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości magazynowych przekroczyła 694 mln euro. To ponad dwa razy więcej niż w analogicznym okresie rok wcześniej i najlepszy wynik od 2021 r. Według analiz Cushman & Wakefield wzrost aktywności inwestorów świadczy o odbudowie zaufania do rynku logistycznego oraz o rosnącej gotowości do zawierania transakcji na dużą skalę.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego polski rynek magazynowy przyciąga kapitał i osiągnął rekordowe półrocze w 2025 r.,
- Jakie czynniki wpływają na wycenę nieruchomości logistycznych i decyzje inwestorów.
- W jaki sposób zmieniają się preferencje najemców i deweloperów na polskim rynku magazynowym.
Polski rynek magazynowy umacnia pozycję lidera w regionie. W pierwszym półroczu 2025 r. odnotowano rekordowy wolumen inwestycji, rekordową liczbę odnowień umów najmu oraz wysoką aktywność deweloperów w największych ośrodkach. Mimo wymagających warunków makroekonomicznych sektor pozostaje stabilny i przyciąga kapitał długoterminowy. Coraz większe znaczenie zyskują też transakcje sale & leaseback oraz projekty BTS (Build-to-Suit) dopasowane do indywidualnych potrzeb.
Po stosunkowo spokojnym początku roku kluczowy okazał się drugi kwartał, kiedy sfinalizowano największe transakcje, a liczba analizowanych umów znacząco wzrosła. Eksperci podkreślają, że mimo wciąż ostrożnego podejścia wielu uczestników rynku, poprawa płynności oraz stabilizacja warunków finansowania sprzyjają pozytywnym nastrojom na kolejne miesiące.
Stopy kapitalizacji i potencjał „value-add”
Wartość najlepszych obiektów logistycznych w Polsce nadal opiera się na stabilnych stopach kapitalizacji, czyli stosunku rocznego dochodu operacyjnego netto (NOI) do ceny rynkowej nieruchomości. Referencyjny poziom wynosi obecnie około 6,25 proc., a większość transakcji zamyka się w przedziale 6,5-7 proc. Choć pojawiają się rozmowy o możliwej kompresji stóp poniżej 6 proc., dotąd nie odnotowano takich wycen w praktyce.
Na możliwość dalszej kompresji wpływają nie tylko niższe stopy procentowe, lecz także poprawiające się warunki finansowania. Z drugiej strony – istotna podaż nieruchomości oraz presja właścicieli na udzielanie zachęt skutecznie ograniczają wzrost cen. W tym otoczeniu inwestorzy coraz częściej kierują uwagę ku aktywom typu „value-add”. Dają one szansę na wzrost dochodów w średnim okresie – dzięki modernizacjom, nowym najemcom czy renegocjacji warunków.
Wartość nie tylko w lokalizacji
Wycena nieruchomości logistycznych coraz częściej zależy nie tylko od klasycznych parametrów – lokalizacji, powierzchni czy standardu. Coraz większe znaczenie zyskują dziś również: jakość i dywersyfikacja najemców, długość obowiązujących umów (WAULT – Weighted Average Unexpired Lease Term, czyli średni niewygasły okres najmu), chłonność lokalnego rynku oraz potencjał szybkiego wynajęcia powierzchni w razie rotacji.
Czynniki te mają szczególną wagę w czasach, gdy decyzje najemców zapadają coraz wolniej, a oczekiwania wobec pakietów zachęt rosną. W efekcie czynsze efektywne podlegają lekkiej korekcie w dół. To wymusza większą selektywność i ostrożność inwestorów przy ocenie realnej wartości aktywów.
Kredytodawcy wracają do gry, ale z ostrożnością
Choć tempo nowych inwestycji deweloperskich pozostaje umiarkowane, rynki finansowe wykazują coraz większe zainteresowanie sektorem logistycznym. Banki chętniej angażują się w finansowanie obiektów magazynowych, pod warunkiem spełnienia szeregu kryteriów. Chodzi przede wszystkim o dobrą lokalizację i wysoki standard ESG.
– Apetyt banków na finansowanie sektora logistycznego pozostaje stabilny, mimo mniejszej aktywności deweloperów. Zauważamy, że choć marże uległy poprawie, a finansowanie jest bardziej dostępne, standardy oceny ryzyka wciąż pozostają konserwatywne. Preferowane są podmioty z dobrze udokumentowanym doświadczeniem i jasnym planem biznesowym, podczas gdy projekty spekulacyjne nadal są trudniejsze do sfinansowania. Banki zwracają szczególną uwagę na lokalizację nieruchomości, strukturę najmu oraz parametry ESG – mówi Mira Kantor-Pikus, partner, dyrektor ds. inwestycji kapitałowych, dłużnych i alternatywnych w Cushman & Wakefield.
Na uprzywilejowanej pozycji pozostają inwestorzy z doświadczeniem i klarowną strategią.
Na uprzywilejowanej pozycji pozostają inwestorzy z doświadczeniem i klarowną strategią. Projekty spekulacyjne – bez zabezpieczonego najmu – nadal mają ograniczone możliwości pozyskania finansowania. Silnym atutem pozostają uznane huby logistyczne, w których łatwiej o zainteresowanie renomowanych najemców. Istniejąca w nich infrastruktura sprzyja elastycznej adaptacji budynków do zmieniających się potrzeb rynku.
Istnieje także powiązanie pomiędzy zainteresowaniem inwestorów nabywaniem danych produktów nieruchomościowych a apetytem banków na ich finansowanie.
– Dla banków istotna jest możliwość spłaty rat kredytu w trakcie trwania finansowania – a ona uzależniona jest od obłożenia i warunków najmu, a także spłata raty balonowej na koniec okresu poprzez refinansowanie przez inny bank, albo poprzez sprzedaż nieruchomości nowemu inwestorowi. W przypadku braku rynku transakcyjnego dla danego typu aktywa, jak to np. miało miejsce w odniesieniu do centrów handlowych w okresie pandemii i po niej, banki także wstrzymały ich finansowanie albo zdecydowanie ograniczyły – podkreśla Mira Kantor-Pikus.
Polski rynek magazynowy jest odporny na zawirowania
Pierwsza połowa 2025 r. pokazała, że polski rynek magazynowy potrafi skutecznie opierać się trudniejszym warunkom makroekonomicznym. Choć nowy popyt uległ lekkiej korekcie, na niespotykaną dotąd skalę wzrosła liczba odnowień i renegocjacji umów najmu. Według danych JLL dotyczyły one aż 1,6 mln m kw. powierzchni – to najwyższy wynik w historii rynku.
Na tle spowolnionej Europy, gdzie wolumen wynajętej powierzchni spadł o około 20 proc. względem średniej z ostatnich pięciu lat, Polska zachowuje stabilność. Optymizm wzmacniają także prognozy gospodarcze – w 2025 r. wzrost PKB w kraju ma wynieść 3,3 proc., a w 2026 r. 3,8 proc., co wyraźnie przewyższa dynamikę strefy euro.
– Rekordowy wolumen odnowień nie świadczy o tym, że firmy przestały widzieć w Polsce potencjał – wręcz przeciwnie. W okresie, gdy zapotrzebowanie na powierzchnie magazynowe skokowo wzrosło, czyli w latach 2020-2022, przedsiębiorstwa wynajęły znaczne ilości przestrzeni. Decyzje o pozostaniu w wynajmowanych obiektach potwierdzają, że te odpowiadają oczekiwaniom najemców i zapewniają konkurencyjne warunki – podkreśla Mateusz Iłowiecki, starszy dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych (Industrial Agency) w JLL.
Rekordowy wolumen odnowień nie świadczy o tym, że firmy przestały widzieć w Polsce potencjał – wręcz przeciwnie.
Na rekordowy wynik odnowień składają się także coraz popularniejsze transakcje sale & leaseback. Pozwalają one firmom uwolnić kapitał z nieruchomości przy jednoczesnym zachowaniu działalności w dotychczasowej lokalizacji. To praktyczne rozwiązanie szczególnie cenione w czasach wysokich kosztów finansowania kredytów i inwestycji.
– Jeśli potrzeby biznesowe wymagają powiększenia zaplecza magazynowego, przedsiębiorstwa nadal zawierają nowe umowy najmu. Mogą dobierać powierzchnię w już wynajmowanych obiektach, czy też poszukiwać dodatkowych lokalizacji. Jednak w przypadku braku pilnej konieczności rozwoju działalności logistycznej kontynuacja najmu w dotychczasowym miejscu jest często preferowana. Taka strategia minimalizuje ryzyka i koszty związane ze zmianą siedziby – od potencjalnych zakłóceń w ciągłości operacyjnej po dodatkowe nakłady finansowe – podkreśla ekspert JLL.
Perspektywy renegocjacji
Trudno jednoznacznie przewidzieć, jak długo utrzyma się dominacja odnowień nad nowymi umowami.
– Z mojej perspektywy najbardziej prawdopodobny scenariusz zakłada utrzymanie wysokiego udziału renegocjacji jeszcze przez kilka kwartałów. Przede wszystkim ze względu na cykle wygasania umów zawartych w latach rekordowej aktywności oraz wciąż wysokie koszty finansowania. Uważam jednak, że wraz z poprawą warunków gospodarczych – co potwierdzają prognozy wzrostu PKB Polski na poziomie 3,3 proc. w 2025 r. i 3,8 proc. w 2026 r. – a także dzięki rosnącej roli e-commerce i operatorów logistycznych, stopniowo będziemy obserwować powrót większej aktywności ekspansyjnej już w drugiej połowie 2026 r. – prognozuje Mateusz Iłowiecki.
Coraz większe znaczenie podczas renegocjacji zyskują również kwestie ESG. Najemcy oczekują, że przy przedłużaniu kontraktów właściciele podniosą standard budynków – poprzez modernizacje instalacji, poprawę efektywności energetycznej czy uzyskanie certyfikacji środowiskowych.
– Z kolei właściciele, konkurując z nowo budowanymi obiektami spełniającymi najnowsze standardy, muszą inwestować w modernizacje ESG, które wzmacniają atrakcyjność nieruchomości i ich długoterminową wartość. Odnowienie najmu staje się więc nie tylko przedłużeniem relacji, ale też impulsem do dostosowania budynku do oczekiwań nowej gospodarki niskoemisyjnej – dodaje starszy dyrektor w agencji JLL.
Budowy trwają, ale bez boomu
W pierwszym półroczu 2025 r. deweloperzy dostarczyli na rynek 1,15 mln m kw. nowej powierzchni magazynowej – wynik zbliżony do ubiegłorocznego. Najwięcej inwestycji ukończono we Wrocławiu i na Górnym Śląsku. W budowie pozostaje obecnie 1,47 mln m kw., czyli o 7 proc. więcej niż kwartał wcześniej.
– Stabilność obserwujemy także w przypadku nowych projektów rozpoczynanych przez deweloperów. Na koniec czerwca 2025 r. łączna powierzchnia w budowie wynosiła 1,47 mln m kw., co oznacza około 7 proc. wzrost w porównaniu z końcem I kwartału. Aktywność spekulacyjna sięgała ponad 600 tys. m kw., notując niewielki wzrost. Najwięcej powierzchni – ponad 400 tys. m kw. – powstaje w Warszawie. Powyżej 150 tys. m kw. w realizacji mają również Górny Śląsk, Trójmiasto i Polska Centralna. Aktywność deweloperów spadła za to we Wrocławiu, gdzie wskaźnik powierzchni niewynajętych pozostaje dwucyfrowy – mówi Mateusz Polkowski, Dyrektor Działu Badań i Doradztwa, JLL
Nowa podaż i aktywność deweloperów
W pierwszym półroczu 2025 r. deweloperzy oddali do użytkowania 1,15 mln m kw. nowej powierzchni magazynowej, z czego aż 59 proc. w pierwszym kwartale. Średni poziom wynajęcia tych obiektów wyniósł 61 proc., a w przypadku nieruchomości dostarczonych w drugim kwartale – aż 80 proc. Jak podaje Savills, w budowie pozostaje 1,47 mln m kw., co oznacza spadek aktywności o 35 proc. rok do roku.
Największy przyrost nowej podaży zanotowano we Wrocławiu (294 tys. m kw.), na Górnym Śląsku (256 tys. m kw.) oraz w Warszawie (155 tys. m kw.). W pierwszym półroczu rozpoczęto realizację 966,4 tys. m kw. nowych projektów, przy przeciętnym poziomie przednajmu sięgającym 60 proc. w momencie startu budowy.
Wśród największych inwestycji w realizacji są m.in.: 7R Park Gdańsk III (80 tys. m kw.), Panattoni Park Rzeszów West – BTS dla BSH Appliances (73 tys. m kw.), Booster Zabrze firmy LemonTree (69,9 tys. m kw.) oraz Panattoni Park Zgierz II (68,8 tys. m kw.).
Popyt brutto w pierwszym półroczu 2025 r. osiągnął 2,95 mln m kw., a popyt netto – 1,34 mln m kw. Ponad połowę wolumenu transakcji stanowiły odnowienia umów, co potwierdza dojrzałość rynku i większą ostrożność firm w decyzjach o ekspansji.
Do największych transakcji należały: wynajem 79,2 tys. m kw. przez Shein w ECE Kąty Wrocławskie oraz 67,8 tys. m kw. dla operatora logistycznego w 7R Park Gdańsk III. Rośnie też zainteresowanie obiektami realizowanymi w formule BTS i długoterminowego najmu – szczególnie w sektorach spożywczym, zbrojeniowym, technologicznym i materiałów budowlanych.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Pustostany i geografia dostępności
Na koniec czerwca wskaźnik pustostanów wyniósł 7,9 proc., co oznacza spadek o 20 punktów bazowych rok do roku oraz o 30 punktów bazowych kwartał do kwartału. Najmniejszą dostępność powierzchni odnotowano w Białymstoku, Opolu, Krakowie i Szczecinie, co może prowadzić do lokalnych napięć podażowych – zwłaszcza w regionach, gdzie w budowie jest niewiele nowych obiektów.
W perspektywie najbliższego roku ograniczoną nową podaż prognozuje się m.in. dla Poznania, Krakowa, Trójmiasta i Polski Wschodniej. To tam najemcy mogą spotkać się z mniejszą elastycznością deweloperów i rosnącą konkurencją o najlepsze lokalizacje.
Stawki czynszów: stabilnie z wyjątkami
Czynsze bazowe w pierwszej połowie 2025 r. pozostały stabilne. W przypadku standardowych obiektów typu big box stawki ofertowe mieściły się w przedziale 3,50-6,75 euro/m kw. miesięcznie. Najwyższe poziomy odnotowano w Warszawie, Krakowie i Trójmieście – w lokalizacjach, gdzie podaż nowych projektów jest ograniczona, a atrakcyjność rynku największa.
Wzrost stawek czynszowych widoczny jest jedynie w segmencie obiektów klasy premium, szczególnie w topowych klastrach logistycznych o wysokim stopniu komercjalizacji i niewielkiej dostępności powierzchni. Dla większości rynku przewiduje się jednak stabilizację – zarówno czynszów, jak i aktywności najemców.
Zdecydowaną przewagą polskiego rynku magazynowego pozostaje nowoczesna infrastruktura. Aż 80 proc. istniejącej powierzchni oddano do użytku w latach 2020-2024, co przekłada się na wysoki standard techniczny oraz zgodność z wymogami ESG. To jeden z kluczowych powodów, dla których Polska pozostaje atrakcyjnym celem dla inwestorów długoterminowych, poszukujących stabilnych aktywów z potencjałem wzrostu.
Widać wyraźnie rosnące zainteresowanie firm produkcyjnych obiektami dostosowanymi indywidualnie do ich potrzeb, które najczęściej powstają w formule najmu długoterminowego.
– Widać wyraźnie rosnące zainteresowanie firm produkcyjnych obiektami dostosowanymi indywidualnie do ich potrzeb, które najczęściej powstają w formule najmu długoterminowego – podkreśla Michał Chodecki, dyrektor Działu Powierzchni Przemysłowych w Savills.
Trend ten jest szczególnie widoczny w sektorach takich jak spożywczy, zbrojeniowy, nowoczesnych technologii oraz materiałów budowlanych.
– Z punktu widzenia rynku to pozytywny sygnał, zwłaszcza po okresie ograniczonej aktywności w ostatnich kwartałach – dodaje ekspert.
Dobra perspektywa na kolejne kwartały
Prognozy wskazują, że w kolejnych kwartałach rynek będzie wchodził w fazę stopniowej równowagi między podażą a popytem. Przy utrzymaniu obecnego tempa najmu oraz selektywnej aktywności deweloperów branża magazynowa w Polsce może zyskać na przewidywalności i stabilności – co będzie korzystne zarówno dla inwestorów, jak i użytkowników końcowych.
Nieruchomości magazynowe są ciągle ciekawym aktywem dla inwestorów, głównie ze względu na stabilny, przeważnie długoterminowy przychód i relatywnie niskie pustostany.
– Apetyt inwestorów jest skorelowany z apetytem banków na finansowanie tego typu aktywów.
Obserwowane od kilku miesięcy spadki marż oferowanych przez banki dla najlepszych nieruchomości logistycznych przy relatywnie niskiej stopie EURIBOR oraz IRS, a także atrakcyjne parametry spłaty realnie wpływają na wolumen transakcji – twierdzi Mira Kantor-Pikus, partner, dyrektor ds. inwestycji kapitałowych, dłużnych i alternatywnych w Cushman & Wakefield.
Wolumen inwestycyjny w kolejnych kwartałach powinien być stabilny, podtrzymywany przez otwartość banków na finansowanie, natomiast może być niekiedy lekko hamowany poprzez nadmierne oczekiwania cenowe sprzedających i nieznaczne zmniejszenie się podaży nowych obiektów.
– Możemy też mówić o systematycznie rosnącym powrocie kapitału zagranicznego do Polski w kontekście rynku nieruchomości komercyjnych. Wskazują na to prognozy mówiące o spodziewanych wolumenach inwestycyjnych w 2025 r., które mogą być większe nawet o 20 proc. względem 2024 r. – prognozuje Sławomir Jędrzejewski, dyrektor Działu Inwestycji w Nieruchomości Przemysłowe, JLL.
Główne wnioski
- W pierwszej połowie 2025 r. polski rynek nieruchomości magazynowych odnotował rekordową wartość transakcji inwestycyjnych, przekraczającą 694 mln euro, co świadczy o odbudowie zaufania inwestorów.
- Pomimo spowolnienia w Europie Polska zachowuje stabilność, a wysoki wolumen odnowień i renegocjacji umów najmu (1,6 mln m kw.) ratuje łączny popyt brutto.
- Zainteresowanie finansowaniem sektora logistycznego ze strony banków rośnie, choć przy zachowaniu ostrożności i preferowaniu doświadczonych podmiotów. Coraz większą popularność zdobywa formuła sale & leaseback jako sposób na uwolnienie kapitału.
