Tajlandia. Nowy kierunek inwestowania w nieruchomości?

Tajlandia powraca na radar globalnych inwestorów nieruchomości. Mimo osłabienia popytu lokalnego i umiarkowanego tempa wzrostu cen rynek mieszkaniowy tego azjatyckiego kraju przyciąga uwagę stabilnymi stopami zwrotu, rosnącym zainteresowaniem zagranicznych nabywców oraz dużym potencjałem wzrostu w wybranych lokalizacjach.

Jedną z nich jest Phuket – wyspa, która w ostatnich latach wyrasta na najdynamiczniej rozwijający się rynek nieruchomości premium w całym kraju. Coraz częściej to właśnie tu trafiają inwestycje Polaków, którzy szukają alternatywy dla europejskich kurortów.

Tylko w 2024 roku Phuket odwiedziło 8,6 mln turystów, a średnie obłożenie hoteli wynosiło 80 proc. rocznie i niemal 100 proc. w sezonie wysokim. To przekłada się na rosnące zainteresowanie inwestycjami w mieszkania na wynajem – zwłaszcza że ceny wciąż są znacznie niższe niż w Europie.

Lokalizacja z potencjałem

Według danych serwisu Thailand-real.estate ceny apartamentów typu condo na Phuket zaczynają się już od 450 tys. zł, czyli od ok. 14,2 tys. zł za m kw. To niemal dwukrotnie mniej niż w Bangkoku, nie wspominając o zachodnioeuropejskich lokalizacjach. Za najbardziej ekskluzywne penthouse’y z prywatnym basenem i powierzchnią ponad 150 m kw. trzeba zapłacić 3–3,5 mln zł.

Z pozoru Tajlandia może wydawać się zbyt egzotycznym wyborem dla przeciętnego inwestora z Polski. Ale dane temu przeczą.

– Polscy inwestorzy szybko odkrywają Phuket. Stanowią obecnie około 60 proc. nabywców w głównym inwestycjach. Dane dotyczące turystyki odzwierciedlają ten sam trend: liczba polskich turystów wzrosła prawie dwukrotnie w ciągu zaledwie dwóch lat. W 2023 roku było ich 121,7 tys. W tym roku do września zanotowano 143 tys. Prognozy wskazują, że do końca 2025 r. liczba ta osiągnie 253 tys. – mówi Martin Phillips, partner w Phuket Plus. 

Rosnące zainteresowanie wynika z wyjątkowej atrakcyjności Phuket. To miejsce położone z dala od Europy, oferujące niezależność, swobodę i charakterystyczny styl życia.
– Phuket żyje głównie z turystyki. Jeżeli są w miarę tanie loty, stabilna sytuacja gospodarcza i geopolityczna, jest spokojnie, ten popyt rośnie. Ogromną rolę odgrywają inwestorzy ze Wschodu – z Chin czy Rosji – podkreśla Jakub Midel, inwestor z 20-letnim doświadczeniem.

Również wśród Polaków rośnie moda na drugi albo nawet trzeci dom.

– Nasiliła się szczególnie po pandemii i okresie lockdownu – dodaje Jakub Midel.

Proste zasady zakupu mieszkań typu condo

Choć obcokrajowcy w Tajlandii nie mogą posiadać gruntów, to już zakup mieszkania w modelu condo jest znacznie prostszy. Cudzoziemcy mogą je nabywać na zasadzie dzierżawy (zazwyczaj na 30 lat z możliwością przedłużenia) lub własności. 

– Tajskie przepisy dotyczące mieszkań własnościowych zapewniają poziom ochrony porównywalny z przepisami obowiązującymi w innych krajach rozwiniętych – podkreśla Martin Phillips.

Co ważne, Tajlandia czasem zmienia limity zakupowe dla obcokrajowców. Należy więc brać ten czynnik pod uwagę przed podjęciem decyzji inwestycyjnej.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Na co zwrócić uwagę?

Inwestując po raz pierwszy w nieruchomości za granicą, najważniejsze jest zrozumienie lokalnych regulacji prawnych. W wielu krajach azjatyckich, w tym Tajlandii, cudzoziemcy nie zawsze mogą kupować nieruchomości na takich samych zasadach co obywatele – często ogranicza się to np. tylko do zakupu apartamentów, a nie gruntów.

– Drugi aspekt to bezpieczeństwo transakcji: trzeba dokładnie sprawdzić dewelopera, standard wykonania, harmonogram płatności oraz sposób przeniesienia własności. Warto też spojrzeć szerzej – na infrastrukturę w okolicy, plany urbanistyczne czy potencjał wynajmu – mówi Grzegorz Pogorzelski, prezes Pogorzelski Nieruchomości, agencji zajmującej się inwestycjami za granicą.

Sytuacja dotycząca prawnego funkcjonowania na azjatyckim rynku nieruchomości jest jednak o wiele bardziej złożona niż na przykład w Dubaju.

– W Dubaju inwestor ma poczucie bezpieczeństwa dzięki obowiązkowym licencjom brokerów i kontroli rynku. W Azji sytuacja bywa bardziej zróżnicowana. Dlatego pierwszym krokiem zawsze powinno być sprawdzenie ram prawnych i wybór wiarygodnego partnera lokalnego – dodaje Grzegorz Pogorzelski.

Kolejną istotną kwestią jest niekierowanie się emocjami. Piękna panorama jest oczywiście ważna. To jednak wyłącznie jeden z elementów, na które trzeba zwrócić uwagę. Trzeba też sprawdzić dewelopera – jego historię, ale też to, czy budowa faktycznie ruszyła i jakie jest prawdopodobieństwo, że się skończy.

– Stawiałbym zatem na dewelopera czy inwestycję z polecenia. Dobrze, jeżeli wspiera nas biuro nieruchomości, do którego mamy zaufanie. Oczywiście liczy się też lokalizacja, bliskość plaży, lotniska, sklepów, infrastruktury, restauracji. Nie zapominajmy także o kosztach utrzymania – bywają zupełnie inne niż w Polsce – podkreśla Jakub Midel.

Na co mogą liczyć inwestorzy?

Wyniki inwestycyjne zależą od kilku czynników. Należą do nich stopień korzystania z apartamentu przez samych właścicieli, strategia wynajmu (krótkoterminowego lub długoterminowego), ceny sezonowe, warunki rynkowe i poziom świadczonych usług.

– Zazwyczaj można oczekiwać konserwatywnego zwrotu z wynajmu w wysokości około 5 proc. rocznie. Ponadto nabywcy powinni wziąć pod uwagę potencjalny wzrost wartości kapitału, ponieważ nieruchomości często zyskują na wartości od momentu wprowadzenia na rynek do momentu ukończenia budowy. W sprzyjających warunkach rynkowych możliwe jest osiągnięcie wzrostu cen o 20 proc. lub więcej w trakcie budowy – mówi partner z Phuket Plus.

Rynek mieszkaniowy Tajlandii

Pomimo słabszego popytu zarówno wśród lokalnych, jak i zagranicznych nabywców, ceny nieruchomości mieszkaniowych w Tajlandii nadal rosną stopniowo. Są napędzane głównie przez wysokie koszty gruntów i materiałów budowlanych. W II kwartale 2025 r. ogólny wskaźnik cen nieruchomości mieszkaniowych wzrósł rok do roku o 2,71 proc. Segment domów wolnostojących wzrósł o 2,64 proc., a szeregowców – aż 4,88 proc.

W ujęciu regionalnym najsilniejszy wzrost odnotowano na południu kraju (5,48 proc.), natomiast najmniej dynamicznie rozwijał się rynek północny (1,84 proc.). Tempo wzrostu cen w regionie Bangkoku było nieco poniżej średniej ogólnokrajowej — 2,54 proc. rok do roku. W stolicy segmenty szeregowców wypadały najkorzystniej, przy kontrastowo umiarkowanych wzrostach cen mieszkań i domów wolnostojących.

Prognozy na cały 2025 r. zakładają umiarkowaną kontynuację wzrostu cen. Deweloperzy i eksperci mówią o przedziale 2–7 proc. W sektorze mieszkań w Bangkoku nowe projekty klasy premium mogą osiągać średnie ceny rzędu 315  tys. bahtów za 1 mkw (1 baht = ok. 0,11 zł) do końca roku, co oznacza wzrost o ok. 1,6 proc. Natomiast w strefach położonych dalej od centrum wzrosty mają być minimalne (0,2–0,85 proc.).

Popyt — lokalny i zagraniczny

Transakcje nieruchomościami mieszkalnymi spadły w I kwartale 2025 r. Zarejestrowano 65 276 przeniesień własności, co stanowi spadek o 10,52 proc. rok do roku. Wartość tych transakcji zmalała o 13,02 proc., do 181,5 mld bahtów. Spadki dotyczyły zarówno segmentu zabudowy niskiej, jak i mieszkań wielopiętrowych.

Choć ogólny popyt słabnie, popyt zagraniczny w segmencie mieszkań okazuje się bardziej odporny. W I kwartale 2025 r. sprzedano 3919 jednostek zagranicznym nabywcom — spadek zaledwie o 0,48 proc. Wartość transakcji spadła bardziej — o 9 proc. Udział transakcji zagranicznych wzrósł do 18 proc. liczebnie i 29,3 proc. wartościowo. Bangkok pozostaje liderem wśród lokalizacji wybieranych przez obcokrajowców (43,3 proc. udziału).

Największą grupę zagranicznych nabywców stanowią Chińczycy (37,8 proc. transakcji zagranicznych), choć i tu widać spowolnienie. Część transakcji dotyczy nieruchomości stosunkowo tanich (poniżej 3 mln bahtów), a 45,9 proc. jednostek miało powierzchnię 31–60 m kw. — co świadczy o popularności kompaktowych lokali.

– Na popyt w tej części świata będą oddziaływać przede wszystkim trzy elementy. Po pierwsze – geopolityka i stabilność gospodarcza regionu. Kraje Azji Południowo-Wschodniej od lat rozwijają się dynamicznie, ale jednocześnie są podatne na wahania w turystyce i inwestycjach zagranicznych. Po drugie – regulacje dotyczące cudzoziemców. Jeśli rządy będą upraszczać procedury i zwiększać bezpieczeństwo transakcji, zainteresowanie wzrośnie. Jeśli zrobią odwrotnie – rynek stanie się mniej dostępny – mówi Grzegorz Pogorzelski.

Ostatni czynniki to szersza perspektywa i globalne trendy inwestycyjne.

– Coraz więcej osób z Polski i Europy szuka alternatywy dla własnego rynku i dywersyfikuje portfele poprzez nieruchomości wakacyjne i inwestycyjne. Dla porównania – Dubaj pokazuje, jak bardzo otwartość regulacyjna i stabilne prawo mogą przyciągnąć kapitał z całego świata. Azja wciąż jest atrakcyjna, szczególnie dla osób szukających egzotyki i niższych progów wejścia cenowego. To jednak właśnie czynniki makroekonomiczne i decyzje rządów będą decydowały o dynamice tego rynku w najbliższych latach – dodaje ekspert.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

W polityce państwa zauważalne są próby wsparcia rynku — obniżenie opłat rejestracyjnych i podatków od przeniesienia własności (do 0,01 proc.) dla nieruchomości do 7 mln bahtów oraz czasowe złagodzenie limitów LTV do 100 proc. Pomimo tego niektórzy analitycy ostrzegają, że same bodźce fiskalne i regulacyjne mogą nie być wystarczające przy utrzymującej się słabości kondycji kredytowej części kupujących.

Podaż i nowe inwestycje

Deweloperzy coraz ostrożniej podchodzą do nowych projektów. W pierwszych pięciu miesiącach 2025 roku zarejestrowano jedynie 26 295 nowych mieszkań skompletowanych w rejonie Bangkoku. To spadek aż o 34,6 proc. rok do roku. Spadki dotyczyły zarówno zabudowy niskiej, jak i wysokiej (odpowiednio –34,2 proc. i –35,1 proc.).

W I kwartale 2025 udzielono 46 966 pozwoleń na budowę — o 31 proc. mniej niż rok wcześniej. Najbardziej dramatyczny spadek nastąpił w stolicy — aż 49,7 proc. Deweloperzy wolą obecnie „czyszczenie” istniejących zapasów niż ryzykowanie z nowymi inwestycjami.

Rynek kredytowy i finansowanie

Po okresie podwyżek Bank Tajlandii zaczął obniżać stopy procentowe od października 2024 r., co łącznie dało spadek o 100 punktów bazowych. W sierpniu 2025 r. stopa referencyjna wynosiła 1,5 proc. Wśród banków komercyjnych średnia stopa MRR (Minimum Retail Rate) spadła do 7,8 proc. W praktyce przez pierwsze trzy lata kredytu wiele banków stosuje obniżone oprocentowanie, potem przechodzi na stawkę opartą na MRR. Najniższe stawki kredytów domowych dla segmentu mieszkaniowego wynosiły od 2,9 do 3,32 proc. w bankach komercyjnych oraz 1,59–2,65 proc. w instytucjach państwowych.

Jednak mimo łagodzenia warunków kredytowych, nowy popyt kredytowy słabnie. W I kwartale 2025 udzielono kredytów mieszkaniowych o wartości 109,4 mld bahtów, co oznacza spadek o 10 proc. rok do roku. Tempo wzrostu kredytów mieszkaniowych spada od kilku lat — z 9 proc. rocznie (2008–2018) do 2,5 proc. w 2024 r. Na koniec 2024 całkowita wartość portfela kredytów mieszkaniowych osiągnęła 5,07 bln bahtów, co stanowiło 27,3 proc. PKB Tajlandii.

Rynek wynajmu

Rynek najmu w Tajlandii zyskuje na znaczeniu — zwłaszcza w segmencie mieszkań, które cieszą się dużym zainteresowaniem wśród najemców. Wskaźnik popytu wzrósł o 12 proc. w skali kraju i 10 proc. w Bangkoku. W stolicy mieszka ponad 103  tys. obcokrajowców, co również wspiera rynek najmu, w tym segment digital nomads (grupa osób pracujących zdalnie).

W lutym 2025 roku średnie czynsze wynosiły:

• studio — 188–520 dolarów,
• mieszkania 1‑pokojowe — 245–722 dolarów,
• 2‑pokojowe — 491–1733 dolarów,
• 3‑pokojowe — 1877–2888 dolarów.

Średni wskaźnik rentowności brutto wyniósł 6,17 proc. To nieco poniżej poziomu z 2024 roku (6,27 proc.). 

W Bangkoku rentowność to około 6,05 proc. Natomiast w regionach najwyższe wskaźniki odnotowano w Samut Prakan (7,07 proc.) i Nonthaburi (6,43 proc.). W segmencie premium stawki czynszu wzrosły o 5,4 proc. rok do roku, a w budynkach klasy A w Bangkoku średni czynsz osiągnął 584 bahtów za 1 m kw. (wzrost o 4,1 proc.).

Kontekst makroekonomiczny i perspektywy

W 2024 roku realny wzrost PKB Tajlandii wyniósł 2,5 proc. Prognozy na kolejne lata zakładają jednak dalsze spowolnienie — do 2,3 proc. w 2025 i 1,7 proc. w 2026. Inflacja pozostaje niska — 0,4 proc. w 2024 i zaledwie 0,21 proc. rok do roku w lipcu 2025. Turystyka, kluczowy sektor gospodarki, również doświadcza wyzwań. W pierwszej połowie 2025 liczba turystów spadła o 4,7 proc. do 16,7 mln. Wskaźnik obłożenia hoteli utrzymuje się jednak na stabilnym poziomie 72,4 proc.

Tajlandia stoi również wobec wyzwań strukturalnych. Należą do nich: starzejące się społeczeństwo, niedoinwestowanie w kapitał ludzki, wysoki udział sektora nieformalnego oraz zadłużenie gospodarstw domowych. Agencje ratingowe już teraz wyrażają obawy co do stabilności kraju. Moody’s obniżył perspektywę kredytową Tajlandii do negatywnej mimo utrzymania ratingu Baa1.

Najbliższe miesiące mogą przynieść umiarkowaną presję wzrostową cen, ale dynamika będzie ograniczana przez ostrożność deweloperów i słabnącą siłę nabywczą. Działania rządu mogą wspomóc rynek, lecz nie wydają się wystarczające, by całkowicie odwrócić obserwowane spowolnienie.

Główne wnioski

1. Phuket staje się nowym hotspotem inwestycyjnym dla Polaków, oferując znacznie niższe ceny zakupu i wyższy potencjał wzrostu niż wiele rynków europejskich.
2. Zakup apartamentu typu condo przez obcokrajowców jest w Tajlandii możliwy i prawnie zabezpieczony, a kompleksowa obsługa najmu pozwala na pasywny dochód.
3. W perspektywie kilku lat można oczekiwać zarówno stabilnych przychodów z wynajmu (ok. 5–6 proc. rocznie), jak i wzrostu wartości nieruchomości nawet o 20 proc. w trakcie budowy.