Zaloguj się 
Dzieje się!
Dostępność mieszkań w Polsce. Gdzie zarobki dają największy metraż?
Tempo wzrostu cen mieszkań wyraźnie spadło, a przeciętne wynagrodzenia rosną szybciej niż jeszcze w 2024 r. Efekt? W wielu miastach za średnią pensję można dziś kupić zauważalnie większy metraż. Jednocześnie w najdroższych metropoliach – mimo wysokich median – coraz łatwiej znaleźć mieszkania znacząco tańsze od średniej. Te dwa zjawiska razem rysują nowy obraz dostępności mieszkań w Polsce.
Z tego artykułu dowiesz się…
- W których miastach w Polsce za przeciętne wynagrodzenie można kupić największy metraż mieszkania.
- Jakie są realne możliwości zakupu tańszego mieszkania w najdroższych metropoliach.
- Jak zmieniła się dostępność mieszkań w największych miastach w 2025 r. w porównaniu z 2024 r.
Dostępność mieszkań w Polsce może przybrać przynajmniej dwa oblicza. Pierwsze to relacja zarobków do cen – w niektórych miastach za przeciętną pensję można kupić niemal półtora raza więcej metrów niż w innych. Drugie oblicze to najtańszy segment rynku – nawet w najdroższych metropoliach da się znaleźć mieszkania znacząco tańsze od średniej, choć zwykle kosztem lokalizacji, standardu lub metrażu. Nie zawsze jednak chodzi o absolutne cenowe minimum.
Według danych BIG Data Rynekpierwotny.pl, liderami dostępności spośród 18 największych polskich miast są Opole i Gorzów Wielkopolski. W lipcu 2025 r. przeciętne wynagrodzenie brutto wystarczało tam odpowiednio na 0,90 m kw. i 0,89 m kw. nowego mieszkania. Tuż za nimi plasują się Rzeszów (0,84 m kw.) i Zielona Góra (0,79 m kw.).
Wykres interaktywny 
Pełny ekran Na drugim biegunie znajduje się Warszawa, gdzie przeciętna pensja pozwalała na zakup zaledwie 0,59 m kw. mieszkania. Wysokie dochody stolicy przegrywają tu z jeszcze wyższym poziomem cen. Warto zwrócić uwagę na specyfikę Katowic: jedne z najwyższych przeciętnych zarobków przy relatywnie niskich cenach przekładają się na korzystny obraz siły nabywczej – choć nie tak dobry jak w Opolu.
Jak pokazują dane, najwyższe pensje mieszkańców Warszawy, Krakowa czy Wrocławia wcale nie oznaczają największej dostępności mieszkań.
Jak pokazują dane, najwyższe pensje mieszkańców Warszawy, Krakowa czy Wrocławia wcale nie oznaczają największej dostępności mieszkań.
– O sile nabywczej decyduje bowiem nie tylko poziom wynagrodzeń, lecz także ceny nieruchomości i specyfika lokalnego rynku. Paradoksalnie, w mniejszych ośrodkach, takich jak Opole czy Gorzów, zarobki są niższe, ale realna siła nabywcza okazuje się wyższa niż w metropoliach. Wyjątkiem są miasta turystyczne, gdzie wysokie ceny napędza popyt inwestorów i zamożnych nabywców „drugich domów” – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.
Schemat w tym przypadku jest dość oczywisty – im łatwiej o stabilną pracę i przyzwoite zarobki, tym większy jest popyt na mieszkania.
– To dlatego najdrożej jest w Warszawie, Krakowie, Gdańsku i Wrocławiu. I mimo przeciętnie najwyższych zarobków, siła nabywcza mieszkańców tych miast jest znacznie gorsza niż np. w Opolu czy Gorzowie Wielkopolskim – dodaje Marek Wielgo.
Wykres interaktywny Pełny ekran Dynamika dostępności: nie wszędzie progres
Choć ogólny obraz jest umiarkowanie optymistyczny, lokalne ścieżki potrafią się rozchodzić. W Opolu i Gorzowie Wielkopolskim siła nabywcza była niższa niż w 2024 r., co oznaczało szybszy wzrost cen niż płac. Pogorszenie widoczne było również w Zielonej Górze, Toruniu, Białymstoku i Gdańsku. Jednocześnie wiele miast zanotowało wyraźną poprawę. W Rzeszowie wskaźnik „m kw. za pensję” wzrósł z 0,70 do 0,84. Stało się tak głównie dzięki rosnącym wynagrodzeniom przy stabilnych cenach nowych mieszkań.
– Oczywiście lokalnych uwarunkowań jest więcej. Np. specyfiką Katowic jest duża liczba miejsc pracy w górnictwie. Stosunkowo wysokie zarobki w tej branży zawyżają średnią dla całego miasta, a w konsekwencji – siłę nabywczą mieszkańców na rynku mieszkaniowym. Najwyraźniej nie jest ona aż tak duża, skoro mieszkania w Katowicach są średnio sporo tańsze w przeliczeniu na metr kwadratowy niż w Poznaniu, Szczecinie czy Toruniu – zauważa Marek Wielgo.
Dostępność to nie tylko „ile za pensję”, ale również „z czego wybierać”. Przeliczając liczbę aktywnych ofert (pierwotnych i wtórnych) na 1 tys. mieszkańców, prym wiodą Wrocław i Katowice – po 31 ofert na 1 tys. mieszkańców (dla Wrocławia wzrost z 25 r. wcześniej).
Solidnie wypadają też Gdańsk i Kraków – po 26 ofert. Z drugiej strony Zielona Góra, zaledwie z ośmioma ofertami na 1 tys. mieszkańców, zamyka stawkę. To potwierdza, że mniejsze rynki bywają płytkie i wrażliwe na pojedyncze inwestycje.
Wykres interaktywny Pełny ekran Zasoby ofert zwiększyły się niemal wszędzie. Na czele jest Białystok z wynikiem +52 proc., dalej Kielce (+48 proc.) i Katowice (+45 proc.). Wyjątkiem pozostaje Toruń, gdzie oferta skurczyła się o 16 proc., oraz Bydgoszcz, w której pozostała na podobnym poziomie. Wnioski dla kupujących są dość czytelne. W dużych ośrodkach – nawet drogich – łatwiej dziś znaleźć coś dopasowanego do budżetu i potrzeb niż rok wcześniej.
– W większości metropolii publikowane przez GUS przeciętne miesięczne wynagrodzenie brutto w sektorze przedsiębiorstw wzrosło w ciągu ostatnich 12 miesięcy bardziej niż średnia cena metra kwadratowego mieszkań w ofercie deweloperów. Poprawiła się więc siła nabywcza mieszkańców największych miast – twierdzi analityk z portalu Rynekpierwotny.pl.
Kredytowy oddech: większy metraż z bankiem w tle
Na dostępność mieszkań wprost przekłada się również koszt długu. Spadek średniego oprocentowania nowych hipotek z 7,93 proc. w czerwcu 2024 r. do 6,69 proc. w lipcu 2025 r. poprawił zdolność kredytową i zwiększył tzw. „kredytowy metraż”.
Modelowe wyliczenia działu analiz portalu Rynekpierwotny.pl (wkład własny 10 proc., okres 300 miesięcy, bezpieczna relacja raty do dochodu netto do 40 proc.) pokazują, że singiel mógł sfinansować od 28 m kw. w Warszawie do 42 m kw. w Gorzowie Wlkp. i Opolu. Rok wcześniej było to odpowiednio 23 m kw. i około 40 m kw., co wskazuje na wyraźną poprawę.
Jeszcze wyraźniej widać poprawę w przypadku gospodarstwa 2 plus 1. W 2025 r. para z dzieckiem mogła sfinansować od 53 m kw. w Warszawie do 79 m kw. w Gorzowie Wlkp. i Opolu. Stołeczny wynik wciąż pozostaje rozczarowujący. Jednak skok o około 10 m kw. w ciągu roku to sygnał, że niższy koszt pieniądza realnie otworzył część drzwi, które wcześniej były zamknięte.
Wykres interaktywny Pełny ekran Najdroższe metropolie, najtańsze mieszkania: jak czytać rozkład cen
Inna perspektywa dostępności mieszkaniowej to wskazówka, gdzie – mimo wysokich median – realnie szukać „dołu cenowego” na przykładzie siedmiu największych i najdroższych miast w Polsce.
Pod względem mediany cen metra kwadratowego, pierwsze miejsce zajmuje Gdańsk – ok. 17,6 tys. zł, przed Warszawą – 16,6 tys. zł i Krakowem – 16 tys. zł. Dalej plasują się Wrocław – 14,1 tys. zł i Poznań – 12,9 tys. zł. Wysoka pozycja Gdańska wynika ze specyficznej struktury popytu i podaży – turystyczne lokalizacje, projekty inwestycyjne i segment premium nad Zatoką oraz w centrum podbijają statystyki.
Wykres interaktywny Pełny ekran W metropoliach widełki cenowe są bardzo szerokie. Można znaleźć lokale kosztujące nawet 50 tys. zł za m kw., ale też propozycje pięciokrotnie tańsze. Realny „segment tani” analitycy portalu Rynekpierwotny.pl definiują nie absolutnym minimum. Jednak górną granicą dolnego segmentu rynku – ceną, poniżej której mieści się jedna czwarta wszystkich ofert deweloperskich.
W sierpniu 2025 r. próg ten wynosił ok. 14,6 tys. zł w Krakowie i 14,4 tys. zł w Warszawie, a więc wyraźnie wyżej niż we Wrocławiu – 12,5 tys. zł, Gdańsku – 12,3 tys. zł i Poznaniu – 11,5 tys. zł.
Absolutne minima istnieją, ale to rzadkość
W Warszawie i Krakowie najtańsze oferty schodzą do 9–10 tys. zł za m kw. W Poznaniu, Wrocławiu i Gdańsku do 8–9 tys. zł. To jednak margines podaży. Przy założeniu budżetu na dolną ćwiartkę rynku wybór staje się realny:
- Warszawa – ponad 4 tys. mieszkań z ceną poniżej 14,4 tys. zł,
- Gdańsk – blisko 1,5 tys. mieszkań, najmniej w tej grupie.
W praktyce to właśnie próg 25 proc. najtańszych ofert, a nie absolutne minimum, powinien być punktem odniesienia dla większości kupujących.
Warszawa: prawa strona Wisły trzyma budżet
Stolica ma rozległy „pas budżetowy” po prawej stronie Wisły. Mediany cen wynoszą:
- Białołęka – ok. 13,5 tys. zł za m kw. (ok. 2,6 tys. lokali),
- Wawer – 13,4 tys. zł (391 lokali),
- Rembertów – 13,7 tys. zł (61 lokali).
Tanie metry pojawiają się też w droższych dzielnicach: Ursus – 407 lokali, Praga-Północ – 148, Targówek – 120, Mokotów – 86, Włochy – 83. W całej Warszawie w tym segmencie jest niespełna 1,4 tys. kawalerek i dwupokojowych, z czego ponad 80 proc. na Białołęce. To istotna wskazówka dla osób szukających małych metraży – podaż jest ograniczona i mocno skoncentrowana w jednej dzielnicy.
Kraków: duży wolumen vs. „rozstrzelone” mediany
W Krakowie poniżej 14,6 tys. zł za m kw. jest ok. 2,7 tys. lokali. Najwięcej w Prądniku Białym – 615, choć ogólna mediana tej dzielnicy jest wysoka (15,7 tys. zł za m kw.) z powodu dużego zróżnicowania projektów. Jeśli szukać niższej mediany, warto spojrzeć na Wzgórza Krzesławickie – ok. 12 tys. zł (217 lokali). Rozsądnym kompromisem bywa Bieżanów-Prokocim – 13,5 tys. zł (268 lokali w dolnej ćwiartce).
Konkluzja: w Krakowie „taniej” często oznacza dalszą lokalizację lub osiedla z mniej rozwiniętą infrastrukturą, ale niekoniecznie mikropodaż.
Wrocław: Fabryczna najpojemniejsza i najtańsza medianą
Poniżej 12,5 tys. zł za m kw. mieści się ok. 2,5 tys. lokali. Największe skupiska:
- Fabryczna – 1215 lokali,
- Krzyki – 605,
- Psie Pole – 596,
- Stare Miasto – 39.
Fabryczna wyróżnia się też najniższą medianą – ok. 13 tys. zł za m kw.. Struktura podaży różni się od warszawskiej: dominują mieszkania trzypokojowe (ok. 1,5 tys.), podczas gdy dwu- i czteropokojowych jest po 400–500. Dla rodzin oznacza to większą szansę na rozsądny układ przy ograniczonym budżecie.
Gdańsk: „tanie dzielnice” na południu
Poniżej 12,3 tys. zł za m kw. dostępnych jest niespełna 1,5 tys. lokali. Największe skupiska to:
- Jasień – ok. 650 lokali (11,3 tys. zł/m kw.),
- Orunia Górna–Gdańsk Południe – ok. 640 (10,8 tys. zł/m kw.).
W Kokoszkach i Matarni bywa jeszcze taniej, ale deweloperzy budują tam sporadycznie. Dopełniają ofertę: Osowa – 95 lokali, Ujeścisko-Łostowice – 74. W tym segmencie dominują duże mieszkania – ok. 850 trzy- i czteropokojowych, wobec ok. 650 dwu- i jednopokojowych.
Poznań: Stare Miasto z największą pulą i najniższą medianą
W Poznaniu w limicie 11,5 tys. zł za 1 m kw. mieści się ok. 2,1 tys. lokali. Największy wybór daje Stare Miasto – ok. 1 tys. mieszkań, które paradoksalnie jest najtańszym rejonem pod względem mediany (12,5 tys. zł), mimo obecności segmentu premium.
Nowe Miasto ma niższą średnią, ale w dolnym kwartylu oferta jest mniejsza – 373 lokale. Sporo mieszkań znajdziemy też na Jeżycach – 399 i Grunwaldzie – 305. Wilda pozostaje najdroższą dzielnicą z medianą 15,7 tys. zł.
Strukturalnie ok. 7 na 10 ofert w dolnym kwartylu to mieszkania trzy- i czteropokojowe, choć nie brakuje też „dwójek” – ponad 620 lokali.
– Jest faktem, że w największych metropoliach ceny mieszkań mogą przyprawiać o zawrót głowy. Warto jednak wiedzieć, że najdroższe od najtańszych często dzieli przepaść. Tak więc nawet osoby z mniej zasobnym portfelem znajdą coś dla siebie. O ile nie mają zbyt wygórowanych oczekiwań – np. w kwestii lokalizacji – mówi ekspert portalu Rynekpierwotny.pl.
Wykres interaktywny Pełny ekran Lokalizacja wciąż rządzi, ale infrastruktura „dogania” peryferia
Analizując dane, warto pamiętać, że różnice w cenach nie wynikają wyłącznie z adresu w centrum. Standard budynku, piętro, ekspozycja, widok czy sąsiedztwo zieleni – wszystko to generuje premie i dyskonta. Peryferia natomiast w dłuższym okresie potrafią zmieniać status wraz z rozwojem transportu i usług.
Przykłady dzielnic, które w ostatnich dekadach przeszły taką transformację, pokazują, że „tanie dziś” nie musi oznaczać „tanie jutro”. Dla kupującego istotne jest więc nie tylko „gdzie jest najtaniej”, ale także „co wydarzy się tu w ciągu kilku najbliższych lat”. A także to, czy ta trajektoria wpisuje się w jego horyzont zamieszkania lub inwestycji.
Główne wnioski
- Najlepszy stosunek zarobków do cen mieszkań odnotowano w Opolu, Gorzowie Wielkopolskim i Rzeszowie – mimo niższych płac, relatywnie niskie ceny nieruchomości zwiększają tam siłę nabywczą.
- W najdroższych miastach – takich jak Warszawa, Kraków czy Gdańsk – rośnie dostępność mieszkań w najtańszym segmencie, szczególnie na peryferiach lub w dzielnicach o słabszej infrastrukturze.
- Spadek oprocentowania kredytów hipotecznych oraz wzrost wynagrodzeń przyczyniły się do poprawy dostępności – w wielu miastach można dziś kupić większy metraż niż rok wcześniej.
