Czy w Polsce naprawdę brakuje dwóch milionów mieszkań?

Polska ma na tle Europy bardzo mało mieszkań w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców. Porównywalnie mało jest jedynie w Irlandii, Słowenii i na Słowacji. W państwach zachodnich na tysiąc mieszkańców przypada 541 mieszkań, w Polsce – 420. W większej liczbie mieszkań zamieszkać może więcej osób, przekładać się to też powinno na wolniejszy wzrost cen. W Polsce mieszkań jest za mało względem aktualnych potrzeb.

Dlaczego brakuje mieszkań

Po II wojnie światowej w prawie całej Europie przez dziesięciolecia populacja rosła, a urbanizacja postępowała. Stwarzało to wyzwania związane z mieszkalnictwem, którym różne kraje sprostały w różny sposób. Miały też inne punkty startowe – w Polsce mieliśmy do czynienia z ogromnymi zniszczeniami wojennymi.

Kiedy upadał komunizm, w Polsce było praktycznie najmniej mieszkań w Europie. Znacznie mniej niż w krajach zachodnich, mniej niż w krajach regionu. Jest to całkiem dobry punkt odcięcia – od tego czasu populacja w większości krajów naszego regionu wyraźnie spadła, a cały kontynent zaczął borykać się z problemami demograficznymi.

Między innymi z tego powodu w Bułgarii na tysiąc mieszkańców przypada obecnie najwięcej mieszkań w Europie. Zasób mieszkaniowy nie zwiększył się tam w żaden imponujący sposób, natomiast kraj zanotował spadek populacji o ponad jedną czwartą. Gdyby Bułgaria utrzymała populację z czasów końca LRB, obecnie nie przypadałoby tam 668 mieszkań na tysiąc mieszkańców, a około 480.

Większa liczba mieszkań per capita wynikająca ze spadków populacji może, ale nie musi oznaczać większej dostępności mieszkań. Takie mieszkania często znajdują się w nieatrakcyjnych lokalizacjach, w miastach i wsiach, które się masowo wyludniają. We wspomnianej Bułgarii mimo ogromnego spadku populacji, trzy największe miasta akurat zanotowały wzrost.

Względny wzrost liczby mieszkań wynikający z dużych spadków populacji nie jest więc na pewno wielkim sukcesem w kwestii zapełniania deficytów i zaspokajania potrzeb mieszkaniowych. Z kolei nowo budowane mieszkania najczęściej znajdują się w pożądanych lokalizacjach i w odpowiedzi na konkretne zapotrzebowanie. Wypełnianie w ten sposób deficytów jest istotniejsze.

W Polsce, w której populacja spadła tylko nieznacznie, nastąpił duży przyrost zasobu mieszkaniowego (o ponad 35 proc. od 1990 r.). Od lat buduje się tu prawie najwięcej mieszkań w Europie – zajmujemy regularnie czołowe miejsca w zestawieniach dotyczących budowanych mieszkań. W ostatniej dekadzie wśród państw regularnie badanych przez Deloitte jedynie Francja budowała więcej w przeliczeniu na tysiąc mieszkańców.

Pytanie bez odpowiedzi

Polski zasób mieszkaniowy, mimo że się dynamicznie powiększa, jest dość ograniczony, co przy choćby postępującej migracji do największych miast (populacja Warszawy, Krakowa, Wrocławia czy Gdańska dalej rośnie), powoduje niedobory. I to właśnie na takich miastach należałoby się skupić, analizując potencjalną wielkość „deficytu”. Nie da się jednoznacznie stwierdzić, ilu konkretnie mieszkań w całym kraju brakuje. Dzieje się tak z kilku względów:

Lokalizacja

Nie można jednoznacznie stwierdzić, że brakuje np. dwóch mln mieszkań. Oczywiście różne analizy próbują szacować rozmiary takiej „dziury”, jednak obarczone jest to dużym błędem. Przede wszystkim istotne jest gdzie brakuje mieszkań. Wówczas można próbować oszacować wielkość takiego niedoboru. Ważne, by mieszkania były w tych miejscach, w których jest na nie największe zapotrzebowanie.

Według JLL w 2023 r. deficyt mieszkaniowy dla sześciu największych miast w Polsce wynosił co najmniej pół mln mieszkań. Takie szacunki są z pewnością bardziej użyteczne niż te dotyczące całego kraju, ponieważ skupiają się na kluczowych miejscach.  

Cel

Trudno obliczyć, jak wielu mieszkań brakuje, jeżeli nie ma tak naprawdę dokładnie zoperacjonalizowanego celu. Nawet jeżeli, hipotetycznie, pojawiłoby się w Polsce dwa czy pięć mln mieszkań, nie operujemy żadnymi konkretnymi wskaźnikami, które udowodniłyby, że w danym momencie mamy ich już pod dostatkiem.

Warto także zauważyć, że żeby mieć w tym momencie tyle samo mieszkań per capita co Niemcy, potrzebujemy 3,5 mln mieszkań więcej. By zrównać się z Finlandią – prawie 6 mln! To liczby znacznie większe niż rzekome dwa mln. A w tych krajach oczywiście nadal powstają nowe mieszkania, tak więc nawet zbudowanie kilku milionów mieszkań nie spowoduje, że ich liczba stanie się wystarczająca. Trudno wskazać kraj, w którym liczba mieszkań byłaby uznawana za wystarczającą i zaspokajającą wszelkie potrzeby społeczeństwa.  

Zbliżanie się do celu widać po niektórych statystykach. Istotne jest to, czy warunki mieszkaniowe Polaków się w dłuższej perspektywie poprawiają czy nie. Wskaźnik przeludnienia w Polsce – choć nadal jest dużo wyższy niż w krajach zachodnich – regularnie maleje. Podobnie zresztą dzieje się z kilkoma innymi statystykami.

Oczekiwania

Apetyt rośnie w miarę jedzenia. Nawet jeżeli osiągnęlibyśmy pewne zakładane pułapy mieszkań, które wyrażałyby się konkretnymi wskaźnikami, w międzyczasie mogłyby zmienić się oczekiwania. To naturalne, że wraz z rozwojem gospodarczym i wzrostem zamożności, społeczeństwo zaczyna oczekiwać więcej. Prawdopodobnie potrzeby wyrażane przez mieszkańców Polski 50 lat temu – kiedy na osobę przypadało 14 mkw. powierzchni użytkowej mieszkania (przy obecnych 31,6 mkw.) – już dawno zaspokoiliśmy. Mieszkania mogą więc stawać się dla nas ciągle za ciasne. To, co 50 lat temu byłoby uznawane za dobre, a 20 lat temu za normalne warunki mieszkaniowe, dziś jest dużym dyskomfortem. Za 10 czy 20 lat może być uznawane za warunki tragiczne.  

Próba pełnego zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych długoterminowo może okazać się syzyfową pracą. Jeżeli wszystko pójdzie dobrze, to będziemy oczekiwać coraz więcej i wizja zasypania luki się oddali. Mogą więc mieć rację ci, którzy przekornie mówią, że „w Polsce zawsze brakuje dwóch mln mieszkań”.  

Główne wnioski

1. Deficyt mieszkaniowy w Polsce: skala i wyzwania. Polska boryka się z deficytem mieszkaniowym, choć jego dokładna skala jest trudna do oszacowania. W Polsce jedynie 420 mieszkań przypada na tysiąc mieszkańców, podczas gdy w Europie Zachodniej 541. Deficyt mieszkań koncentruje się głównie w największych miastach, takich jak Warszawa, Kraków czy Wrocław, gdzie migracja ludności potęguje niedobory.
2. Budownictwo mieszkaniowe a potrzeby społeczne. Od 1990 r. liczba mieszkań w Polsce wzrosła o ponad 35 proc., a kraj znajduje się w czołówce europejskich państw pod względem liczby budowanych mieszkań per capita. Mimo tego, zapotrzebowanie pozostaje wysokie, a warunki mieszkaniowe, choć się poprawiają, nadal odbiegają od standardów zachodnich. Wskaźnik przeludnienia maleje, ale postępujące oczekiwania społeczne utrudniają pełne zaspokojenie potrzeb.
3. Nieprecyzyjne szacunki i rosnące oczekiwania. Brak jest jednoznacznych danych dotyczących liczby brakujących mieszkań, a oszacowanie jednej liczby dla całego kraju wydaje się niemożliwe. Choć analizy wskazują na potrzebę budowy milionów nowych mieszkań, zmieniające się standardy i oczekiwania mogą sprawiać, że deficyt mieszkaniowy pozostanie stałym wyzwaniem w Polsce.