Bez istotnych przecen, ale z coraz większym polem do negocjacji. Co mówią najnowsze dane z rynku wtórnego mieszkań

Po miesiącach niepewności i wakacyjnego spowolnienia rynek wtórny zaczyna znów przyciągać uwagę kupujących. Nie jest to jednak klasyczne odbicie – bez euforii, ale z wyczuwalnym ożywieniem w zapytaniach i negocjacjach. Ceny przestały rosnąć, ale też nie spadają gwałtownie. Różnicują się za to pod względem metrażu czy wielkości mieszkania. Dla uczestników rynku to moment przejściowy – czas na kalkulację, porównania, ale dla kupujących moment na rozmowy negocjacyjne. 

Popyt ruszył, ale bez euforii

Z danych portalu Nieruchomosci-online.pl wynika, że w III kwartale 2025 r. liczba kontaktów z ogłoszeniodawcami wzrosła o ponad 7 proc. względem II kwartału. W badaniu nastrojów wśród przeszło 1500 firm połowa agentów odczuła umiarkowany wzrost popytu, 27 proc. nie zauważyło zmian, a 23 proc. miało mniej klientów.

– Wzrost popytu nie jest duży. W II kwartale 2025 r. liczba zapytań spadała, przez co humory wielu sprzedających były minorowe. Ostatni kwartał przyniósł jednak zmianę nastrojów – ruch w mieszkaniówce jest nieco większy. Coś drgnęło, ale do optymizmu jeszcze daleko. Dopiero najbliższe miesiące pokażą, czy to początek trendu – mówi Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Przeczytaj: Katowice testują nowe podejście do pustostanów. Eksperci ostrzegają przed falą sporów sądowych

Wpływ ustawy o jawności cen

Nie można więc wykluczyć, że niektóre osoby, które wcześniej szukały mieszkania na rynku wtórnym, teraz skierują swoją uwagę także na pierwotny.

Choć względem ubiegłego kwartału rynek nieco odbił, szersza perspektywa pokazuje, że w ujęciu rocznym zainteresowanie mieszkaniami z rynku wtórnego było we wrześniu o 3,5 proc. niższe. 

Istotnym wydarzeniem dla całego sektora było również wejście w życie ustawy o jawności cen. Kupujący liczyli, że przełoży się to na korektę cen. Dotyczyło to jednak w mniejszym stopniu rynku wtórnego. Z drugiej strony wejście w życie przepisów i większa transparentność rynku pierwotnego może skupić na nim uwagę osób, które do tej pory poszukiwały mieszkania z drugiej ręki. 

– Faktem jest, że ustawa o jawności cen dała kupującym nowy punkt odniesienia. Osoby rozglądające się za mieszkaniem mogą teraz lepiej ocenić, jak bardzo dana oferta z rynku wtórnego jest atrakcyjna, jak wygląda na tle tego, co w okolicy proponują deweloperzy. Nie można więc wykluczyć, że niektóre osoby, które wcześniej szukały mieszkania na rynku wtórnym, teraz skierują swoją uwagę także na pierwotny – zauważa Rafał Bieńkowski.

Co ważne, przepływ klientów pomiędzy rynkami jest wbrew pozorom dość płynny.

– Nasze tegoroczne badanie pt. „Nowe czy z drugiej ręki” przeprowadzone na próbie blisko 900 dorosłych Polaków wskazało, że szukając mieszkania lub domu, połowa osób byłaby skłonna rozważyć ofertę rynku pierwotnego i wtórnego. Tak więc większość osób nie rozgranicza obu rynków, tylko po prostu szuka mieszkania – dodaje ekspert portalu Nieruchomosci-online.pl.

Ustawa o jawności cen działa jeszcze zbyt krótko, aby już teraz wyciągać z niej wyraźne wnioski. 

– Nie spodziewamy się, że ożywienie na rynku pierwotnym spowoduje duży odpływ popytu z rynku wtórnego. Jeśli już, będzie to raczej dotyczyć tylko pewnej grupy kupujących – mówi Rafał Bieńkowski. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Czy zatem większa transparentność może wpłynąć pobudzająco na rynek wtórny?

– Z jednej strony – teoretycznie osoby sprzedające mieszkania z drugiej ręki, widząc większą konkurencyjność nowych mieszkań, mogą rozważać też większą elastyczność cenową. Na marginesie: być może dzięki temu z rynku zniknęłaby może przynajmniej część ofert, które są bardzo przeszacowane. Z drugiej jednak strony – życie pokazuje, że właściciele są zwykle bardzo przywiązani do swoich cen ofertowych i jeśli nie ciąży na nich presja bardzo szybkiej sprzedaży, to raczej niechętnie obniżają swoje oczekiwania, nawet jeśli otoczenie rynkowe wskazywałoby na taki ruch – podsumowuje przedstawiciel portalu Nieruchomosci-online.pl. 

Cykl łagodzenia polityki kredytowej 

Aby sprzedać szybko swoje mieszkanie, należy właściwie dostosować oczekiwania do realiów rynku.

Analitycy Metrohouse i Credipass we wstępnych wynikach raportu po II kwartale 2025 r. zwracają uwagę, że cięcia stóp wpłynęły pozytywnie również na rynek wtórny. Widać to również w danych o zaciągniętych kredytach hipotecznych. Problem jednak leży w innym miejscu. Wciąż są duże rozbieżności pomiędzy oczekiwaniami strony podażowej a nabywcami. 

– Aby sprzedać szybko swoje mieszkanie, należy właściwie dostosować oczekiwania do realiów rynku. W innym przypadku zbywcę czeka długi okres ekspozycji oferty połączony z potrzebą stopniowego dostosowywania ceny do możliwości nabywczych klientów. Jest to jednak proces zarezerwowany wyłącznie dla klientów, którzy podchodzą do sprzedaży bez presji czasu – mówi Marcin Jańczuk, ekspert Metrohouse i współautor raportu Barometr Metrohouse i Credipass.

Przeczytaj: Mieszkanie pojawia się i znika. Jak deweloperzy unikają ustawy o jawności cen

Ceny stabilne, choć bardzo zróżnicowane 

To jednak obraz w ujęciu miesięcznym. Szersza perspektywa ostatnich 12 miesięcy pokazuje zdecydowanie bardziej zróżnicowany obraz rynku. We wrześniu najwyższe wzrosty odnotowano w Łodzi. Średnia cena metra kwadratowego była tam o około 4 proc. wyższa niż rok wcześniej. Nieco mniejsze podwyżki zanotowano w Katowicach (ok. 3 proc.) i w Trójmieście (1 proc.). W pozostałych metropoliach ceny jednak spadły – w Krakowie aż o 5 proc., w Poznaniu o 3 proc., a w Warszawie i Wrocławiu o około 1 proc. rok do roku.

Portal GetHome.pl odnotowuje we wrześniu dalszą stabilizację średniej ceny 1 m kw. w większości metropolii przy lekkim wzroście w Warszawie (do nieco ponad 17,9 tys. zł za 1 m kw., +1 proc. m/m) oraz spadku w Katowicach (ok. 11,6 tys. zł za 1 m kw., -1 proc. m/m).

– Warto nadmienić, że Łódź wciąż jest najtańszą metropolią. Wynika to najpewniej z tego, że w ofercie wciąż wysoki udział mają mieszkania w PRL-owskich blokach i starych kamienicach. Duży wzrost średniej ceny metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki może więc być efektem wyrównywania różnicy, m.in. wskutek rosnącego odsetka nowych lokali, których w ostatnich latach powstawało tam bardzo dużo – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu Gethome.pl.

Wszystko zależy od metrażu 

Zróżnicowany obraz rynku uzupełnia również raport Grupy Morizon-Gratka. W największych miastach spadają oczekiwania cenowe właścicieli najmniejszych lokali (Warszawa: kawalerki – 6,6 proc. od maja 2024; Wrocław: – 7,8 proc.). W segmencie mieszkań czteropokojowych widać trend wzrostowy (Gdańsk +18 proc.).

– Z naszych danych wynika, że przeciętna kawalerka w Warszawie wyceniana jest dziś na 565 tys. zł. To o ponad 6 proc. mniej niż w maju ubiegłego roku. Wśród sześciu największych polskich miast większy spadek zanotował Wrocław. We wrześniu br. średnia cena kawalerki wyniosła tam 450 tys. zł i była o blisko 8 proc. niższa niż w maju ub. roku. W tym samym czasie o 4 proc. – do poziomu 520 tys. zł – wzrosła średnia cena kawalerki oferowanej do sprzedaży na rynku wtórnym w Gdańsku. Niewielkie zmiany średnich cen ofertowych najmniejszych mieszkań, sięgające maksymalnie 1,5 proc., zaszły przez ten czas w Krakowie, Poznaniu i Łodzi – analizuje Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Natomiast stabilizację w „dwójkach” i „trójkach” (w wielu miastach zmiany kwartalne w widełkach +\- 1–2 proc.) potwierdza raport Nieruchomości-online.pl. W części rynków (np. Warszawa) średnie stawki ofertowe są niższe niż w 2024 r., co autorzy tłumaczą „odwilżą cenową” i elastycznością sprzedających przy rosnącej podaży.

Inwestorzy w odwrocie, rodziny wracają po większe metraże

W ostatnich latach najbardziej podrożały właśnie małe mieszkania i to tam przede wszystkim widoczny był efekt przegrzania.

– Trudno wskazać jeden dominujący powód. Różna dynamika cen obserwowana w przypadku małych i dużych mieszkań może być m.in. efektem tego, że od pewnego czasu rynek stabilizuje się i jest nieco bardziej dostępny dla osób kupujących na własne potrzeby. Zmniejszyło się natomiast zainteresowanie zakupami inwestycyjnymi i spekulacyjnymi, które najczęściej było skierowane na mieszkania do 50 m kw. Nasze dane wskazują, że lokale takiej wielkości są poszukiwane przez 70 proc. osób kupujących na cele inwestycyjne – zauważa Rafał Bieńkowski z Nieruchomosci-online.pl.

Słabnie popyt inwestycyjny na najmniejsze mieszkania, które w ostatnich latach najbardziej drożały. Duże mieszkania nadal zyskują, a małe wchodzą w fazę stabilizacji lub lekkiej korekty.

Podaż i „efekt jawności”: więcej porównań, mocniejsze negocjacje

We wrześniu oferta wtórna w kilku miastach znów urosła (Warszawa, Łódź, Poznań), a na poziomie kraju do kupienia było ok. 151 tys. używanych mieszkań (+1 proc. m/m) – wylicza GetHome na podstawie Adradar.

Z rynku zniknęło 31,5 tys. unikatowych ofert (-2 proc. m/m; -14 proc. r/r), napłynęło 32,5 tys. nowych.

– Kolejny możliwy czynnik – w ostatnich latach najbardziej podrożały właśnie małe mieszkania i to tam przede wszystkim widoczny był efekt przegrzania. W wielu miastach ceny takich lokali osiągnęły już poziomy bardzo trudne do zaakceptowania przez kupujących. Dlatego sprzedający muszą być bardziej elastyczni, jeśli chcą w miarę sprawnie znaleźć kupca – dodaje Rafał Bieńkowski. 

Zdaniem Marka Wielgo małe kawalerki zawsze chętnie kupowali inwestorzy z myślą o wynajmie. Jednak w tym roku ta grupa popytowa wyraźnie się skurczyła.

– Mniej małych metraży kupują też single, bo kredyty są dla nich wciąż zbyt drogie. A skoro chętnych na małe kawalerki ubyło, to ich ceny spadły. Tym bardziej że są one bardzo wysokie w przeliczeniu na metr kwadratowy. Dla przykładu, według portalu GetHome.pl, w Warszawie mieszkania o powierzchni do 30 m kw. kosztowały we wrześniu średnio niemal 21 tys. zł za 1 m kw., zaś o powierzchni 50-70 m kw. – „tylko” niespełna 16,8 tys. zł, czyli aż o jedną piątą mniej – podkreśla ekspert.

Mieszkania na rynku wtórnym kupują obecnie pary i rodziny na dorobku, którym urodziło się dziecko.

– Dla nich często szczytem możliwości są trzy pokoje o powierzchni 50-70 m kw. I właśnie takie mieszkania opierają się w tym roku przecenom, a nawet minimalnie drożeją, co można zaobserwować w Gdańsku, Łodzi, Poznaniu i Katowicach – dodaje Marek Wielgo.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

– Na rynku wtórnym wciąż nie widać wyraźnego ożywienia – ocenia Marek Wielgo.

Wskazuje, że część uwagi kupujących absorbuje rynek pierwotny, który po wejściu ustawy o jawności cen stał się bardziej przejrzysty i konkurencyjny.

– Po trzech tegorocznych obniżkach stóp procentowych sprzedający mieszkania raczej nie mają co liczyć na skokowy wzrost popytu. Po prostu dostępność kredytów wciąż jest zbyt mała dla wielu potencjalnych nabywców. Z drugiej strony, kupujących mieszkania prawdopodobnie przybędzie. Na rynek wracają bowiem ci, którzy mają odpowiednią zdolność kredytową, ale odkładali decyzję w oczekiwaniu na dopłatę do kredytu lub kolejne obniżki stóp procentowych – dodaje ekspert. 

Przeczytaj: Dostępność mieszkań w Polsce. Gdzie zarobki dają największy metraż?

Prognoza na IV kwartał: stabilnie, z większą szansą na „deal”

Z badania Nieruchomosci-online.pl i Uniwersytetu Ekonomicznego we Wrocławiu wynika, że ponad połowa agentów (55 proc.) spodziewa się wzrostu popytu na kawalerki w końcówce roku. Co trzeci (34 proc.) przewiduje utrzymanie dotychczasowego zainteresowania, a jedynie 11 proc. – jego spadek. W przypadku większych mieszkań optymizm jest jeszcze wyraźniejszy. 58 proc. pośredników prognozuje dalszy wzrost liczby klientów, 30 proc. liczy na stabilizację, a 12 proc. obawia się mniejszego ruchu.

– Pośrednicy nie mówią wprawdzie jednomyślnie, że popyt na mieszkania wzrośnie, ale przeważają głosy o spodziewanej większej aktywności kupujących. Część osób będzie zachęcona trzema obniżkami stóp procentowych i realnymi widokami na kolejne cięcia. Zdolność kredytowa poprawia się, wynagrodzenia także rosną, chociaż wolniej niż jeszcze w ubiegłym roku. Pamiętajmy też, że przed wakacjami rząd definitywnie porzucił pomysł wprowadzenia programu Kredyt na Start. Wtedy część osób, nie licząc już na dopłaty, podjęła decyzję o zakupie mieszkania, ale odłożyła zakup na okres po wakacjach. Jesienią te osoby już na poważnie będą rozglądać się za mieszkaniem – mówi Rafał Bieńkowski.

Jak zatem mogą kształtować się stawki w IV kwartale? W przypadku kawalerek większość pośredników (47 proc.) spodziewa się stabilizacji cen. Wzrostów oczekuje 29 proc. ankietowanych, a spadków – 24 proc.

Na nieco większą elastyczność sprzedających mogą liczyć osoby poszukujące większych mieszkań. Najwięcej respondentów (39 proc.) przewiduje lokalne, umiarkowane obniżki cen ofertowych. Niewiele mniej, bo 38 proc., zakłada utrzymanie obecnych poziomów, a 23 proc. prognozuje niewielkie wzrosty.

Ostatni kwartał roku może też przynieść zwiększenie liczby ofert na rynku wtórnym – szczególnie w segmencie mieszkań większych niż kawalerki. Takiego scenariusza spodziewa się 53 proc. pośredników. W przypadku kawalerek opinie są bardziej podzielone: 45 proc. ekspertów prognozuje wzrost podaży, a 44 proc. – jej utrzymanie. Niezależnie od tego, poszukujący wciąż będą mieli relatywnie szeroki wybór, choć – jak zwykle – skala dostępności zależeć będzie od miasta.

Z kolei zdaniem Marka Wielgo obecnie oczy kupujących mieszkania są zwrócone w stronę rynku pierwotnego, ponieważ deweloperzy właśnie odkryli ceny wszystkich oferowanych mieszkań.

– Najpewniej wielu potencjalnych nabywców mieszkań ma w związku z tym dylemat: kupić nowe czy z drugiej ręki? Z jednej strony, niektórzy deweloperzy obniżają ceny albo dają spore rabaty, co we wrześniu skutkowało wyraźnym ożywieniem sprzedaży. Z drugiej, rynek wtórny wciąż wygrywa z pierwotnym pod względem dostępności mieszkań na przeciętną kieszeń. Walka o klienta dopiero się rozkręca, bo oferta nowych mieszkań jest rekordowo wysoka. Można się więc spodziewać jesiennego wysypu promocji deweloperskich – podkreśla ekspert portalu Gethome.pl.

Sprzedający używane mieszkania będą więc musieli wykazać się jeszcze większą elastycznością w negocjacjach z potencjalnymi nabywcami.

– Coraz częstsze będą też prawdopodobnie obniżki cen na etapie ofertowym. W Krakowie, Warszawie, Wrocławiu i Poznaniu średnia cena metra kwadratowego mieszkań z drugiej ręki już jest niższa niż przed rokiem – podsumowuje Marek Wielgo.

Jakie są perspektywy dla uczestników rynku?

Dla kupujących – to rynek cierpliwych. W „dwójkach” i „trójkach” rośnie szansa na wynegocjowanie warunków, szczególnie poza najdroższymi adresami. Kawalerki w topowych lokalizacjach wciąż trzymają cenę. Presja popytowa jest jednak mniejsza niż rok temu, więc selekcja i porównania (także z rynkiem pierwotnym) dają realną dźwignię.

Dla sprzedających – czasy „wystawię i samo się sprzeda” definitywnie minęły. Kluczowa staje się precyzyjna wycena, ekspozycja oferty i gotowość do elastycznych rozmów (termin, cena, doposażenie). Właściciele większych mieszkań w części miast mogą wykorzystać popytową rotację rodzin i „przeprowadzek jakościowych”. Natomiast posiadacze kawalerek powinni liczyć się z twardszymi negocjacjami.

Zestawiając wszystkie przeanalizowane źródła danych, można stwierdzić, że wspólny mianownik jest jasny. Rynek wtórny stabilizuje się przy rosnącej liczbie rozmów i selektywnych decyzjach zakupowych. Równocześnie rozwarstwia się cenowo według metrażu i miasta. 

Nie widać ani „skoków” cenowych, ani szerokiej przeceny. Sprzedający coraz częściej schodzą do realiów. Kupujący z kolei liczą i porównują – także z ofertami deweloperskimi, które stały się bardziej transparentne. 

Główne wnioski

1. Rynek wtórny wszedł w fazę „twardej stabilizacji” – bez gwałtownych spadków czy wzrostów cen, ale z coraz większym polem do negocjacji i selektywnym ożywieniem popytu.
2. Różnicowanie cen według metrażu pogłębia się – kawalerki i małe mieszkania "stabilizują się" lub lekko tanieją, natomiast większe lokale utrzymują lub zwiększają wartość.
3. Ustawa o jawności cen zmieniła punkt odniesienia dla kupujących, wprowadzając większą transparentność na rynku pierwotnym i pośrednio wymuszając większą elastyczność sprzedających na rynku wtórnym.