Zaloguj się 
Dzieje się!
Resort rozwoju wraca do uwalniania gruntów. Nowe przepisy mają odblokować inwestycje
Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski zapowiedział, że w resorcie trwają prace nad dwoma kluczowymi projektami ustaw, które mają zwiększyć dostępność gruntów pod inwestycje i wprowadzić nowe rozwiązania prawne w obrocie nieruchomościami. Chodzi o ustawę dotyczącą gospodarowania majątkiem spółek Skarbu Państwa oraz projekt regulujący tzw. własność warstwową, umożliwiającą realizację inwestycji nad i pod istniejącymi gruntami.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jakie kluczowe projekty ustaw przygotowuje resort rozwoju i technologii w celu zwiększenia dostępności gruntów pod inwestycje.
- Czym jest koncepcja własności warstwowej i jakie ma znaczenie dla rynku nieruchomości.
- Jakie zmiany planowane są w zakresie użytkowania wieczystego i przejmowania nieruchomości przez państwo.
Wiceminister rozwoju i technologii Tomasz Lewandowski zapowiada dwa kluczowe projekty. To ustawa porządkująca majątek spółek z udziałem Skarbu Państwa oraz regulacja wprowadzająca własność warstwową, umożliwiająca budowę nad i pod istniejącymi działkami. W planach są również zmiany w użytkowaniu wieczystym i nowe zasady pozyskiwania nieruchomości przez państwo.
Wykaz nieruchomości Skarbu Państwa w trzy miesiące
– Chcemy ruszyć tę ustawę. Wyczyściłem ją z przepisów, które już uwzględniono w innych projektach. Mamy dziś dwa kluczowe projekty rządowe. Pierwszy z nich jest na etapie przed Stałym Komitetem Rady Ministrów – druk UA10 – poinformował nas wiceminister rozwoju i technologii.
Projekt zakłada, że w ciągu trzech miesięcy od wejścia w życie ustawy wszystkie spółki i agencje Skarbu Państwa sporządzą wykaz posiadanych nieruchomości, z podziałem na te wykorzystywane w działalności podstawowej i zbędne.
– Minister zyska informację, które nieruchomości są niezbędne do prowadzenia działalności, a które można spieniężyć lub wykorzystać do innych celów publicznych. Skoro kiedyś państwo przekazało działki np. PKP czy Poczcie Polskiej na określoną działalność, a dziś nie są one wykorzystywane, to państwo ma prawo sięgnąć po ten majątek i realizować inne ważne cele – tłumaczył Tomasz Lewandowski.
O co chodzi z własnością warstwową?
Wiceminister potwierdził również rozpoczęcie prac nad projektem ustawy o własności warstwowej.
– Rozpocząłem prace nad projektem dotyczącym własności warstwowej – przełamania zasady superficies solo cedit (rzymskiej zasady prawa cywilnego oznaczającej, że to, co jest na powierzchni, przypada gruntowi) i wprowadzenia silnych praw rzeczowych, które mogą stać się podstawą finansowania inwestycji – wyjaśnił wiceminister Lewandowski.
Podobne rozwiązania funkcjonują m.in. w Czechach i Szwecji. Zdaniem wiceministra takie przepisy pozwolą efektywniej wykorzystać przestrzeń w dużych miastach. Umożliwią realizację inwestycji zarówno pod gruntem, jak i nad nim – np. parkingów podziemnych czy zabudowy terenów kolejowych w centrach miast.
Impuls dla rynku PRS i inwestycji publicznych
Tomasz Lewandowski uważa, że wprowadzenie dwóch ustaw – o gruntach spółek Skarbu Państwa i o własności warstwowej – może uruchomić rynek nieruchomości, w tym segment najmu instytucjonalnego (PRS).
– Jeżeli na stół położymy oba projekty, a także rozpoczniemy dyskusję o przejęciu części gruntów, np. PKP w dobrze skomunikowanych lokalizacjach, to rynek najmu publicznego może realnie ruszyć – ocenił Tomasz Lewandowski.
Eksperci wskazują jednak na inne kwestie.
– Nie można zapominać, że sam grunt, to nie wszystko. Ważna jest jeszcze infrastruktura techniczna i społeczna – mówi Michał Kubicki, przewodniczący komitetu ds. nieruchomości Krajowej Izby Gospodarczej.
Wątpliwości budzi koncepcja przekazywania gruntów samorządom. Tutaj nie należy spodziewać się nowej jakości.
– Samorządy dysponują własnymi nieruchomościami, których nie wykorzystują w optymalny sposób. Dwa lata temu szacowaliśmy, że gdyby samo miasto stołeczne uruchomiło ponad milion metrów niezagospodarowanych gruntów w obrębie granic administracyjnych stolicy, dałoby to co najmniej 20 tys. mieszkań – podkreśla Michał Kubicki.
Oczywiście rozwiązanie własności warstwowej odblokowałoby sporo bardzo atrakcyjnych terenów w dużych miastach.
– Dzisiaj nie jest możliwe zagospodarowanie terenów np. nad tunelami kolejowymi i samochodowymi, ale też takich, które można byłoby "przykryć" zabudową, jak trasa WZ w Warszawie lub tory kolejowe ze stacji Warszawa Centralna do Warszawy Głównej/Ochoty. Aczkolwiek większa część z nich trafi zapewne pod zabudowę komercyjną. Trzeba jednak uznać to za duży krok w dobrym kierunku – zauważa Michał Kubicki.
Nowe zasady użytkowania wieczystego
Resort planuje również zmiany w zakresie użytkowania wieczystego.
– Mamy już wniosek do wykazu prac rządu dotyczący gruntów, na których spółdzielnie mieszkaniowe wznosiły budynki. Przywracamy możliwość ustanawiania użytkowania wieczystego dla celów mieszkaniowych. Wprowadzamy też jego nową kategorię dla budownictwa społecznego – z obniżoną pierwszą opłatą do 10 proc. oraz niską opłatą roczną w wysokości 0,3 proc. wartości odtworzeniowej – poinformował wiceminister.
Nowe przepisy mają usunąć bariery, które dotąd utrudniały rozwój tego instrumentu.
– Na użytkowaniu wieczystym ustanowionym po wejściu w życie nowej ustawy nie będzie można ustanawiać odrębnej własności lokali. Dzięki temu użytkowanie wieczyste będzie służyło wyłącznie budownictwu komunalnemu, społecznemu i spółdzielczemu. NIe będzie presji, by przekształcać lokale we własność prywatną – dodał Tomasz Lewandowski.
KZN i nowe zasady przejmowania nieruchomości
Wiceminister podkreślił, że planowane zmiany mają zarówno wymiar polityczny, jak i ekonomiczny.
– Na poziomie politycznym rząd sięga po niewykorzystywane nieruchomości należące do dużych podmiotów państwowych. Na poziomie społecznym chce stworzyć nowy impuls dla budownictwa społecznego – wyjaśnił.
Obecnie Krajowy Zasób Nieruchomości (KZN) działa na innych zasadach, ale nowe przepisy mają rozszerzyć możliwość przejmowania nieruchomości bez odszkodowania.
– Dzisiejsza ustawa o gospodarce nieruchomościami już pozwala przejmować bez odszkodowania nieruchomości należące do państwowych osób prawnych. Chcemy to rozszerzyć na spółki prawa handlowego. W razie braku zgody odpowiednich ministrów decyzję podejmie Prezes Rady Ministrów – doprecyzował Tomasz Lewandowski.
Na poziomie politycznym rząd sięga po niewykorzystywane nieruchomości należące do dużych podmiotów państwowych. Na poziomie społecznym chce stworzyć nowy impuls dla budownictwa społecznego.
Tomasz Lewandowski przyznał, że nie chce uprzedzać decyzji rządu. Dodał jednak, że wspólnie z ministrem finansów Andrzejem Domańskim przygotowują działania, które rząd ogłosi w najbliższych miesiącach.
Zdaniem eksperta
Grunty do odmrożenia, miasta do odblokowania. Własność warstwowa może zmienić zasady gry
Wprowadzenie własności warstwowej to z kolei projekt o dużym potencjale systemowym. To rozwiązanie pozwoliłoby inwestować w przestrzeń nad i pod istniejącymi gruntami, np. w rejonach śródmiejskich. Może to być remedium na bolączki dużych miast, które zmagają się z brakiem wolnych niezabudowanych działek w centralnych lokalizacjach. Równocześnie planowane zmiany w użytkowaniu wieczystym przywracają ten instrument jako narzędzie budownictwa społecznego, ograniczając presję na przekształcanie lokali w prywatną własność.
Kluczowe jednak będzie zachowanie równowagi między interesem publicznym a pewnością prawa i poszanowaniem zasad obrotu nieruchomościami. Zapowiedzi nadchodzących zmian są rzeczywiście imponujące, ale warto wstrzymać się z ostatecznym osądem do czasu przedstawienia konkretnych rozwiązań projektowych. Oprócz dobrego pomysłu liczy się także dobra legislacja oraz wysłuchanie głosu ekspertów i środowiska nieruchomości.
Ustawa długo czeka na swoją kolej
Pierwotną wersję ustawy o zwiększeniu dostępności gruntów pod budownictwo mieszkaniowe przygotowano w styczniu 2025 r.. Z początkiem lutego projekt trafił do konsultacji międzyresortowych, jednak od tamtej pory prace nad nim utknęły.
Nowe przepisy mają zmienić dziesięć ustaw, tworząc ramy do szerszego wykorzystania nieruchomości Skarbu Państwa i spółek publicznych. Celem jest uwolnienie niewykorzystywanych gruntów, przekazanie ich gminom i wsparcie budownictwa społecznego i komunalnego.
Wykaz majątku i przekazanie gruntów gminom
W ciągu trzech miesięcy od wejścia w życie ustawy spółki z udziałem Skarbu Państwa przygotują wykaz posiadanych nieruchomości, z podziałem na wykorzystywane i zbędne. Spółki opublikują dane w Biuletynie Informacji Publicznej i przekażą je ministrowi rozwoju.
Na tej podstawie resort będzie mógł nieodpłatnie przejąć grunty, które nie są potrzebne spółkom do prowadzenia działalności, i przekazać je gminom. Samorządy będą mogły wykorzystać działki w trzech celach:
- realizacji inwestycji komunalnych,
- ustanowienia użytkowania wieczystego dla społecznych inicjatyw mieszkaniowych, spółdzielni lub spółek gminnych,
- sprzedaży w formule „lokal za grunt” [gmina może przekazać inwestorowi działkę w zamian za część mieszkań wybudowanych na tym terenie – przyp. red.].
Jeśli gmina nie rozpocznie budowy w ciągu pięciu lat, grunt będzie musiał zostać zwrócony albo gmina zapłaci rekompensatę odpowiadającą jego wartości.
Zasób społeczny, nie prywatny
Na przekazanych gruntach nie będzie można ustanawiać odrębnej własności lokali. Mieszkania powstałe na tych terenach pozostaną w zasobie komunalnym, społecznym lub spółdzielczym.
Dochody z sprzedaży lub ustanowienia użytkowania wieczystego trafią na Fundusz Dopłat BGK, który finansuje inwestycje w mieszkalnictwo społeczne.
Główne wnioski
- Resort rozwoju i technologii pracuje nad dwiema kluczowymi ustawami – porządkującą majątek spółek Skarbu Państwa oraz wprowadzającą własność warstwową – co ma pozwolić odblokować inwestycje i zwiększyć podaż gruntów.
- Własność warstwowa, czyli prawo zabudowy nad i pod istniejącymi gruntami, ma otworzyć nowe możliwości inwestycyjne, szczególnie w dużych aglomeracjach, umożliwiając efektywniejsze wykorzystanie przestrzeni miejskiej.
- Planowane są również zmiany w użytkowaniu wieczystym – m.in. przywrócenie możliwości jego ustanawiania dla celów mieszkaniowych oraz nowe zasady przejmowania nieruchomości przez państwo, które mają stworzyć impuls dla budownictwa społecznego i komunalnego.
