Zaloguj się 
Dzieje się!
Parki handlowe rosną w siłę. Skąd się bierze dominacja tego formatu?
Parki handlowe rozpychają się łokciami na mapie polskiego retailu: to one dostarczyły niemal całą nową podaż w III kwartale 2025 r., a budowy w większości toczą się poza wielkimi miastami. Format „blisko domu” i coraz szerszy miks usług sprawiają, że to dziś najstabilniejszy wehikuł ekspansji najemców i inwestorów – szczególnie przy wciąż silnej konsumpcji napędzającej PKB.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego parki handlowe stały się dominującym formatem w polskim handlu nowoczesnym.
- Jakie czynniki ekonomiczne i społeczne napędzają ich rozwój w 2025 r.
- Jak rosnące zainteresowanie inwestorów, zwłaszcza zagranicznych, wpływa na strukturę rynku nieruchomości handlowych w Polsce.
Trzeci kwartał 2025 r. potwierdził przewagę parków handlowych w polskim handlu nowoczesnym. Od lipca do września do użytku oddano 78,5 tys. m kw. – m.in. S1 Włocławek (17 tys. m kw.) i Przystanek Karkonosze w Miłkowie (16,5 tys. m kw.).
– Parki handlowe pozostają jednym z głównych formatów realizowanych przez deweloperów aktywnych w sektorze powierzchni handlowych. Zgodnie z prognozami w nadchodzących kwartałach ich udział w nowo oddawanej powierzchni utrzyma się na wysokim poziomie, oscylującym wokół 90 proc. – mówi Marta Cegielnik, dyrektor działu Powierzchni Handlowych, Colliers.
Niski poziom pustostanów, szybka adaptacja i ekspansja w mniejszych miastach
W największych aglomeracjach wskaźnik pustostanów w nowoczesnych obiektach handlowych (rozumianych jako tradycyjne centra handlowe, parki handlowe i centra wyprzedażowe o powierzchni powyżej 5 tys. mkw.) spadł do 2,8 proc. r/r. Nawet tam, gdzie krótkookresowo rośnie, rynek szybko reaguje.
– Niski poziom i niewielkie wahania pustostanów wskazują na stabilność rynku. Tam, gdzie pojawia się wzrost, rynek szybko reaguje – m.in. przez zmianę funkcji obiektów handlowych (np. na cele mieszkaniowe), modernizacje lub dostosowanie oferty do lokalnych potrzeb. Ostrożne podejście deweloperów do nowych inwestycji w dużych miastach pozwala utrzymać równowagę między podażą a popytem, ograniczając ryzyko nadpodaży – ocenia z kolei Wojciech Wojtowicz, starszy analityk w dziale Market Insights, Colliers.
Nowa fala projektów przesuwa się do ośrodków poniżej 100 tys. mieszkańców – już 31 proc. krajowych zasobów handlowych znajduje się w małych miejscowościach, a 62 proc. budów realizowanych jest poza wielkimi aglomeracjami.
– Inwestorzy koncentrują się przede wszystkim na małych miastach, w których rynek nie jest jeszcze nasycony. Dominują parki handlowe, w budowie na koniec III kw. było blisko 600 tys. m kw., z czego ok. 90 proc. to właśnie parki handlowe – wygodne dla klientów obiekty, składające się z kilku lub kilkunastu sklepów, do których dostęp jest wprost z parkingu – zaznacza Anna Wysocka, szefowa działu handlowego w CBRE.
Od początku 2025 r. przybyło ok. 281,3 tys. m kw. w 36 nowych obiektach i 19 rozbudowach; 33 z 36 to parki handlowe.
Konsumpcja trzyma stery wzrostu (i może zwolnić)
Dominacja parków współgra z makroobrazem: gospodarkę w latach 2024-2025 napędzał popyt krajowy, zwłaszcza konsumpcja prywatna.
– Dane z rynku są dobre zarówno dla konsumentów, jak i inwestorów. Najnowsze statystyki GUS-u wskazują na wzrost sprzedaży detalicznej o 6,4 proc. oraz spadek inflacji do 2,9 proc. w ujęciu rocznym. Te pozytywne trendy powinny utrzymać się w kolejnych miesiącach, co będzie sprzyjać rozwojowi sektora handlowego – podkreśla Anna Wysocka.
Jednocześnie ekonomiści przestrzegają, że ożywienie konsumpcyjne może wyhamować w kolejnych kwartałach wraz z normalizacją inflacji i słabszym otoczeniem zewnętrznym.
Zdaniem eksperta
Przeciwstawne siły
Kolejne kilka kwartałów cechować będzie się również relatywnie wysoką, choć nieznacznie mniejszą dynamiką konsumpcji (rzędu 3-4 proc.). Oddziaływać będą dwie przeciwstawne siły. Z jednej strony w 2026 r. wyhamowywać będzie dynamika nominalnych wynagrodzeń. Oznacza to, że wzrost płac realnych (uwzględniających inflację) – choć wciąż pozostający „na solidnym plusie” – spadnie z rekordowych poziomów.
Z drugiej strony konsumenci zmniejszą stopę oszczędności. W drugim kwartale 2025 r. pozostawała ona na wysokim poziomie. Gospodarstwa domowe obudowywały oszczędności nadszarpnięte wysoką inflacją ostatnich lat. Niższe stopy procentowe, sukcesywnie zmniejszane przez RPP, powodować będą relatywnie większą skłonność do konsumpcji.
Dlaczego akurat retail parki?
Popularność parków handlowych wynika wprost ze specyfiki tego formatu. Odpowiada on na nawyki zakupowe „blisko domu”, dostęp wprost z parkingu i szybkie wizyty typu mission shopping (zaspokojenie konkretnych potrzeb związanych z produktem). Ponadto koszty budowy i eksploatacji są niższe niż w klasycznych centrach, a układy modułowe ułatwiają rotację najemców.
W I półroczu 2025 r. sfinalizowano 11 transakcji parków handlowych wartych 193 mln euro – to jeden z najlepszych półrocznych wyników w historii.
– Konkurencja inwestorów o najlepsze parki handlowe przekłada się bezpośrednio na dynamikę cen – w 2025 r. zaobserwowaliśmy wyraźny powrót do kompresji stóp kapitalizacji, gdy jeszcze dwa lata temu z powodu rosnących kosztów finansowania panował odwrotny trend. Patrząc w przyszłość, spodziewamy się dalszej presji na obniżanie stóp kapitalizacji, szczególnie w przypadku aktywów najwyższej jakości – mówi Agnieszka Kołat, Head of Retail Investment, CEE Capital Markets, JLL Polska.
Takie zjawisko będzie wynikało z dalszych prognozowanych obniżek stóp procentowych w strefie Euro oraz rywalizacji między inwestorami.
– Format parków handlowych potwierdził swoją popularność wśród klientów, stając się jednym z najbardziej atrakcyjnych produktów inwestycyjnych na polskim rynku nieruchomości – przewiduje Agnieszka Kołat.
Koszty wynajmu powierzchni handlowej utrzymują się na stabilnym poziomie. W najlepszych centrach handlowych wynoszą 100-130 euro za 1 m kw. za miesiąc w Warszawie i 40-60 euro za 1 m kw. za miesiąc w innych dużych miastach Polski (w przypadku nowoczesnych lokali o powierzchni ok. 100 m kw.). Czynsze w parkach handlowych sięgają 9-12 euro za 1 m kw. za miesiąc, dla powierzchni ok. 500 m kw.
Przebudowy i repozycjonowania: drugie życie po hipermarketach
Duża część projektów to konwersje po hipermarketach i centrach z lat 2000., co skraca czas realizacji i minimalizuje ryzyka planistyczne. W budowie są m.in. przebudowy dawnych obiektów wielkopowierzchniowych jak S1 Rybnik.
Oferty parków handlowych rozwijają się o nowe kategorie: gastronomię, fitness, usługi medyczne, a nawet salony samochodowe debiutujących marek. Rozwój tych segmentów sprawia, że parki handlowe stają się ważnym elementem koncepcji miast 15-minutowych.
– Parki handlowe przechodzą obecnie transformację, która odzwierciedla zmieniające się oczekiwania współczesnych konsumentów. Jeszcze kilka lat temu były one przede wszystkim miejscami szybkich, funkcjonalnych i sprecyzowanych zakupów – klienci przyjeżdżali tam po konkretne produkty. Obecnie obserwujemy ewolucję w kierunku wielofunkcyjnych lokalnych destynacji handlowych, w których sama sprzedaż detaliczna stanowi tylko jeden z elementów ekosystemu – komentuje Dagmara Filipiak, Senior Director, Head of Retail Agency Leasing, JLL Polska.
Obok tradycyjnego handlu coraz częściej spotykamy restauracje, kawiarnie, sale zabaw dla dzieci, kluby fitness, a nawet placówki medyczne.
– Ta świadoma dywersyfikacja stanowi bezpośrednią odpowiedź na rosnące zapotrzebowanie konsumentów na wygodę, kompleksową obsługę i możliwość realizacji wielu celów w jednym, łatwo dostępnym miejscu – dodaje Dagmara Filipiak.
Obok ekspansji value (wartość) rośnie rotacja i optymalizacja formatów: najemcy dopasowują metraże, a część dużych operatorów ogranicza powierzchnię sprzedaży. Rynek przyciąga też nowe brandy (moda, akcesoria, gastronomia) i koncepty „last mile” w e-commerce, co zwiększa przepływ klientów przez parki.
Szerszy kontekst – nie tylko parki handlowe
Generalnie na całym polskim rynku nieruchomości handlowych widać wyraźne ożywienie. Ostatnie tygodnie przyniosły serię transakcji o łącznej wartości kilkuset milionów euro, w których kluczową rolę odegrali inwestorzy zagraniczni.
Najgłośniejszą była oczywiście sprzedaż 36 parków handlowych należących do Trei Real Estate za ok. 300 mln euro na rzecz joint venture Ares Management Corporation i Slate Asset Management. Jak podkreśla Kinga Barchoń, Partner w PwC i członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych PINK, to nie tylko rekordowa transakcja, ale także sygnał powrotu globalnego kapitału spoza regionu Europy Środkowo-Wschodniej.
– Wejście do Polski nowego globalnego inwestora wskazuje, że mimo geopolitycznych ryzyk nasz kraj jest postrzegany jako stabilna i przynosząca atrakcyjne zwroty inwestycyjne lokalizacja – zauważa ekspertka.
Aktywność inwestycyjna obejmuje także innych graczy. Na rynek wszedł węgierski fundusz Shopper Park Plus, który zapowiedział zakup ośmiu parków handlowych za ok. 195 mln euro. Echo Investment sprzedało centrum handlowe Libero Katowice litewskiemu Summus Capital, a czeska Reticulum Group poprzez spółkę My Park przejęła portfel dziesięciu obiektów od BHM Group. Wszystkie te transakcje potwierdzają, że Polska pozostaje jednym z najdynamiczniejszych rynków handlowych w regionie i przyciąga kapitał nie tylko z Europy, ale również spoza niej.
Według Kingi Barchoń, inwestorzy coraz częściej poszukują aktywów stabilnych, w pełni skomercjalizowanych i łatwych do dalszego rozwoju.
– Przedmiotem wymienionych transakcji są nowe lub stosunkowo nowe obiekty, dobrze zlokalizowane, całkowicie wynajęte, z długoterminowymi umowami najmu zapewniającymi bezpieczeństwo inwestycji. W przypadku parków handlowych dodatkową przewagą jest możliwość skalowania inwestycji i rozwoju portfolio pod jedną marką – wskazuje członkini zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych PINK.
Zdaniem ekspertki, polski rynek dojrzewa i staje się coraz bardziej atrakcyjny dla dużych funduszy o globalnym zasięgu. Utrzymanie tej dynamiki wymaga jednak stabilnego otoczenia regulacyjnego i przewidywalności podatkowej.
– Poza globalnymi zawirowaniami dla zagranicznych inwestorów liczy się też przewidywalne otoczenie podatkowo-prawne – tutaj jak zawsze pozostaje pole do działania dla polskiego regulatora – podsumowuje Kinga Barchoń.
Główne wnioski
- Parki handlowe zdominowały rynek retail w Polsce – stanowią około 90 proc. nowej podaży, a ich ekspansja przesuwa się w stronę mniejszych miast, gdzie rynek jest mniej nasycony.
- Wysoka konsumpcja i stabilne pustostany wspierają sektor, choć ekonomiści ostrzegają przed możliwym spowolnieniem popytu w kolejnych kwartałach.
- Zagraniczni inwestorzy wracają na polski rynek, stawiając na portfele parków handlowych – format uznawany za stabilny, skalowalny i odporny na wahania koniunktury.
