Zaloguj się 
Dzieje się!
Mieszkaniowy rynek wtórny: spokój, jakiego dawno nie było. Ceny stoją, popyt zaczyna rosnąć
Po kilku kwartałach silnych turbulencji rynek mieszkań z drugiej ręki wchodzi w fazę stabilizacji. W październiku w największych miastach kraju ceny ofertowe niemal się nie zmieniły, a zainteresowanie kupujących zaczęło rosnąć. Dane Morizon.pl, Gratka.pl, Otodom i GetHome.pl pokazują spójny obraz: rynek wtórny odzyskuje dynamikę, ale bez gwałtownych ruchów cenowych. To przede wszystkim efekt większej dostępności kredytów oraz oswajania się klientów z nowymi realiami rynku, w tym rekordową ofertą deweloperów.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Jak zmieniły się ceny mieszkań na rynku wtórnym w największych polskich miastach.
- W jaki sposób obniżki stóp procentowych wpływają na popyt i podaż ofert.
- Dlaczego kupujący podejmują decyzje ostrożniej i co to oznacza dla sprzedających.
Rynek wtórny w największych polskich miastach wyraźnie wyhamował, wchodząc w fazę stabilizacji. Październik przyniósł symboliczne zmiany cen i pierwsze sygnały odbicia popytu po serii obniżek stóp procentowych. Dane z kilku niezależnych źródeł pokazują spójny obraz: klienci wracają do zakupów, ale decyzje podejmują ostrożnie, dokładnie analizując ofertę i porównując ją z rekordową podażą mieszkań deweloperskich.
Symboliczne zmiany cen
Październik przyniósł stabilizację stawek ofertowych mieszkań z rynku wtórnego w niemal wszystkich dużych miastach. Według analizy Morizon i Gratki zmiany względem września były minimalne – w wielu lokalizacjach sprowadzały się do ułamków procenta. Jedynym miastem, w którym ceny pozostały dokładnie na poziomie z poprzedniego miesiąca, był Szczecin. W pozostałych dwunastu analizowanych ośrodkach odnotowano jedynie symboliczne wahania zarówno w górę, jak i w dół.
Wykres interaktywny – Ceny mieszkań na rynku wtórnym pozostają stabilne, a październikowe wahania były symboliczne. Utrzymująca się przewaga podaży nad popytem oraz ostrożność klientów sprzyjają uspokojeniu rynku – mówi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości Grupy Morizon-Gratka.
W porównaniu z październikiem 2024 r. średnie ceny były wyższe w dziewięciu miastach, a niższe w trzech. Największe roczne wzrosty dotyczyły Bydgoszczy, gdzie średnia cena podniosła się o blisko 5 proc., a także Katowic, Gdańska i Lublina, w których skala wzrostów wyniosła odpowiednio 4,1 proc., 3,7 proc. i 3,6 proc. Z kolei w Łodzi ceny minimalnie spadły, o 0,3 proc., w Warszawie o 0,5 proc., a w Krakowie o 1 proc.
Wykres interaktywny Eksperci podkreślają, że wzrosty w części miast wynikają bardziej ze zmiany struktury podaży niż z realnej presji popytowej. W ofertach pojawiło się więcej relatywnie nowych, droższych mieszkań i apartamentów, co podniosło średnią cenę, mimo że realnie wielu sprzedających musi obniżać swoje oczekiwania, by przyciągnąć kupujących.
– Bardzo wiele lokali wymaga dziś obniżki ceny, aby w ogóle wzbudzić zainteresowanie kupujących. Mieszkania w gorszym stanie, niefunkcjonalne czy pozbawione windy, tanieją konsekwentnie – podkreśla Marcin Drogomirecki.
Odbicie popytu. Kupujący wracają po obniżkach stóp
Po serii obniżek stóp procentowych w końcu pojawiły się wyraźniejsze sygnały odbudowy aktywności zakupowej. Dane Otodom pokazują, że liczba odpowiedzi na ogłoszenia wzrosła w październiku o 4 proc. względem września oraz o ponad 8 proc. wobec sytuacji sprzed roku.
– Jedną z głównych przyczyn rosnącego zainteresowania mieszkaniami na rynku wtórnym jest poprawa warunków kredytowania. Impuls, który na rynku pierwotnym zadziałał już we wrześniu, na rynku wtórnym pojawił się z lekkim opóźnieniem – zauważa Agata Stachowiak, ekspertka Otodom.
Najmocniejsze odbicie popytu rok do roku odnotowano w Poznaniu, gdzie liczba odpowiedzi na ogłoszenia zwiększyła się o ponad 13 proc., a także w Trójmieście, które osiągnęło 11-procentowy wzrost. W Łodzi zainteresowanie było o blisko 10 proc. większe niż rok wcześniej. Nieco niższe, ale nadal wyraźne wzrosty zanotowały Warszawa (prawie 8 proc.), Kraków i Katowice (w okolicach 7 proc.). Jedynie Wrocław charakteryzował się bardziej stonowaną dynamiką na poziomie około 4 proc.
Lekkie odbicie podaży, choć roczne trendy pozostają spadkowe
Podaż ofert na rynku wtórnym nieznacznie zwiększyła się względem września, osiągając poziom 45,9 tys. ofert w siedmiu największych miastach. Był to wzrost o około 1,2 proc. Po raz pierwszy od trzech miesięcy przerwany został spadkowy trend, jednak w ujęciu rocznym liczba ofert nadal jest znacznie niższa – aż o 13 proc. mniejsza niż w październiku 2024 r.
– Na rynku wtórnym dostępność jest niższa niż na rynku pierwotnym, choć w październiku nastąpiło lekkie odbicie, które przerwało spadkowy trend z poprzednich miesięcy – podkreśla Agata Stachowiak.
Najbardziej kurczące się rynki to Wrocław, gdzie podaży ubyło aż 28 proc. rok do roku, a także Kraków ze spadkiem 16,5 proc. i Warszawa z blisko 12-procentowym spadkiem. Trójmiasto i Poznań również odnotowują spadki, choć w mniejszej skali. Z tego obrazu wyłamują się Katowice, gdzie podaż jest wyższa nie tylko względem września (o ponad 3 proc.), ale również względem ubiegłego roku (o ponad 6 proc.).
Sprzedaż przyspiesza, oferta się kurczy
Z kolei dane GetHome.pl potwierdzają, że październik był miesiącem wyraźnego ożywienia po stronie popytu. Z rynku zniknęło 35 tys. unikatowych ofert mieszkań, czyli aż o 11 proc. więcej niż we wrześniu. Jednocześnie pojawiło się 33 tys. nowych ogłoszeń, co sprawiło, że na koniec miesiąca dostępnych było ok. 149 tys. ofert, o 1 proc. mniej niż miesiąc wcześniej.
Wykres interaktywny – Rynek wtórny korzysta na poprawie dostępności kredytów, ale sprzedający muszą pamiętać, że konkurencją pozostają deweloperzy z rekordową ofertą mieszkań – podkreśla Marek Wielgo, ekspert portalu GetHome.pl.
Największe spadki liczby dostępnych ofert dotyczyły Poznania, gdzie ubyło ich około 3 proc., a także Wrocławia, który stracił 2 proc. ofert. W Warszawie i Trójmieście spadki sięgnęły około 1 proc. Stabilną sytuację obserwowano w Krakowie i Katowicach, a jedynym miastem z wyraźnym wzrostem dostępności była Łódź, gdzie liczba ofert zwiększyła się o ok. 2 proc.
Wykres interaktywny 
Mieszkania z drugiej ręki – nie zawsze taniej niż u dewelopera
Średnia cena ofertowa na rynku wtórnym w siedmiu największych polskich metropoliach wyniosła w październiku ok. 14,9 tys. zł za metr kwadratowy. To poziom praktycznie identyczny jak we wrześniu, ale jednocześnie blisko 12 proc. wyższy niż w analogicznym okresie rok temu. Najdroższym rynkiem wtórnym pozostaje Warszawa, gdzie średnia cena osiąga 18,3 tys. zł za metr kwadratowy. W Krakowie stawki wynoszą około 16,8-16,9 tys. zł, natomiast w Trójmieście zbliżają się do 16 tys. zł.
Znacznie niższe ceny obowiązują w Łodzi, gdzie średnia to około 8,7-8,8 tys. zł, a także w Katowicach, gdzie zależnie od źródła stawki wahają się od około 9,5 tys. do 11,7 tys. zł za metr kwadratowy.
Co istotne, w Warszawie i Krakowie mieszkania używane są obecnie droższe niż nowe lokale u deweloperów. W stolicy różnica sięga aż 936 zł za metr kwadratowy, a w Krakowie wynosi ok. 270 zł. Odwrotną sytuację widać w Katowicach, Łodzi czy Poznaniu, gdzie to rynek pierwotny pozostaje droższy – w Katowicach nawet o ponad 3 tys. zł za metr kwadratowy, a w Łodzi o ponad 2,5 tys. zł.
Lokalnie rozbieżne trendy cenowe
Październik przyniósł wyraźną różnicę dynamik w poszczególnych miastach. Według danych GetHome.pl ceny w Krakowie wzrosły o 2 proc., kończąc tym samym serię trzech miesięcy bez podwyżek. O 2 proc. podrożały również mieszkania w Trójmieście, gdzie wcześniej przez dwa miesiące ceny pozostawały stabilne. W Katowicach wzrost wyniósł 1 proc.
Spadki natomiast odnotowano we Wrocławiu i Łodzi, w obu przypadkach o ok. 1 proc. Warszawa i Poznań utrzymały ceny na poziomie zbliżonym do wrześniowych.
W ujęciu rocznym cztery duże miasta – Kraków, Poznań, Warszawa i Wrocław – zanotowały spadki cen, w przedziale od około 2 do 4 proc. Najsilniejsze wzrosty roczne dotyczą Łodzi, gdzie średnie stawki są o ok. 4 proc. wyższe niż rok wcześniej, a także Trójmiasta i Katowic, w których ceny wzrosły odpowiednio o 2 i 1 proc.
Ostrożność kupujących i rynek nabywcy
Mimo poprawy dostępności kredytu kupujący nadal zachowują dużą ostrożność. Decyzje zakupowe zapadają wolno, a nabywcy bardzo dokładnie analizują dostępne oferty.
– Klientów planujących zakup własnego M i poszukujących ofert cechuje duża ostrożność w podejmowaniu decyzji. Ewentualne zakupy dokonywane są z rozwagą, po dokładnym porównaniu i przeanalizowaniu różnych ofert, a nie „na już”. Uspokajająco na sytuację na rynku wpływa nie tylko ustabilizowanie cen i ograniczenie popytu inwestycyjnego, ale też umacniające się u poszukujących przekonanie o możliwości znalezienia (niekoniecznie szybko) oferty idealnej, tj. najlepiej dopasowanej do indywidualnych potrzeb i możliwości – mówi Marcin Drogomirecki.
Ta ostrożność sprzyja selekcji ofert. Lokale w dobrych dzielnicach, o wyższym standardzie lub w nowszych budynkach sprzedają się stosunkowo szybko, czasem nawet bez negocjacji. Jednocześnie mieszkania w gorszym stanie, o słabszym układzie lub pozbawione windy muszą być tańsze, by znaleźć nabywców. Konkurencja ze strony deweloperów, którzy dysponują rekordową ofertą i prowadzą aktywne akcje promocyjne, dodatkowo wymusza na sprzedających elastyczność cenową.
Co dalej? Listopad może przynieść kolejne ożywienie
Eksperci GetHome.pl oceniają, że jeśli poprawa dostępności kredytów utrzyma się również w kolejnych tygodniach, listopad może okazać się kolejnym miesiącem wzmożonej aktywności kupujących. Jednocześnie końcówka roku tradycyjnie sprzyja promocjom na rynku pierwotnym, co może chwilowo przekierować część nabywców w stronę ofert deweloperskich.
– Jeśli poprawa dostępności kredytów się utrzyma, listopad może przynieść dalsze ożywienie na rynku wtórnym – prognozuje Marek Wielgo.
Wszystko wskazuje jednak na to, że wejście rynku wtórnego w fazę stabilizacji jest trwałe. Duża ostrożność kupujących, zmieniająca się struktura podaży oraz rosnąca konkurencja ze strony rynku pierwotnego sprawiają, że ceny prawdopodobnie pozostaną stabilne również w kolejnych miesiącach, a kluczową rolę odgrywać będzie dostępność finansowania.
Główne wnioski
- Rynek wtórny wszedł w fazę stabilizacji: ceny ofertowe w większości miast praktycznie nie drgnęły, a obserwowane wzrosty wynikają głównie ze zmiany struktury podaży, a nie z presji popytowej.
- Obniżki stóp procentowych pobudziły zainteresowanie kupujących – popyt rośnie we wszystkich największych miastach, choć klienci zachowują dużą ostrożność i oczekują atrakcyjnych ofert.
- Oferta rynku wtórnego stopniowo się kurczy, ale konkurencja ze strony rekordowej podaży deweloperów wymusza na sprzedających większą elastyczność cenową i lepsze przygotowanie ofert
