Jedna definicja metrażu. Czy to koniec z chaosem w ofertach mieszkaniowych?

Choć problem liczenia powierzchni pod ściankami działowymi może wydawać się niszowy, w praktyce przez lata wpływał na transparentność rynku mieszkaniowego, porównywalność ofert i zaufanie nabywców. Luka między Polską Normą a realną praktyką sprzedażową stała się przestrzenią do dowolnych interpretacji – niektóre firmy liczyły metraż zgodnie z normą, inne stosowały własne definicje, tworząc w ten sposób nieporównywalne modele wyceny.

Procedowana obecnie ustawa (po pierwszym czytaniu w Komisji Infrastruktury, która skierowała projekt do dalszych prac w Sejmie) ma ten stan rzeczy uporządkować, przenosząc zasady obmiaru wprost do przepisów prawa i narzucając jednolity sposób prezentowania ceny za m kw. Eksperci podkreślają, że to krok w dobrą stronę, ale zwracają uwagę, że skuteczność regulacji zależeć będzie od jej spójności z pozostałymi aktami prawnymi oraz od umiejętności wdrożenia jej w praktyce przez całą branżę.

Brakowało przymusu i jasnych interpretacji

Przez długi czas punktem odniesienia były Polskie Normy, ale ich stosowanie pozostawało w praktyce dobrowolne. To otwierało drogę do różnych praktyk i interpretacji.

– To temat, który przez lata był niedoprecyzowany. Owszem, mieliśmy Polskie Normy określające sposób liczenia powierzchni lokalu, ale one nie stanowią źródeł powszechnie obowiązującego prawa. Dodatkowo brakowało jasnych interpretacji mówiących o tym, jak te normy należy rozumieć – mówi Monika Paprocka, radca prawny z Kancelarii Prawnej Solus.

Norma PN-ISO 9836:1997 (obowiązująca do 2021 r.) wskazywała, że do powierzchni użytkowej mieszkań wliczane są także elementy nadające się do demontażu, takie jak ścianki działowe. Nie precyzowała jednak, o jakie ścianki chodzi.

– Dopiero nowa wersja tej normy, PN-ISO 9836:2015-12 (zastąpiona w lipcu 2023 r. normą PN-ISO 9836:2022-07), wprowadziła rozróżnienie ścian działowych na stałe ściany działowe, których nie należy wliczać do powierzchni użytkowej lokalu, oraz na ścianki działowe typu „przepierzenia”, czyli lekkie, tymczasowe przegrody możliwe do łatwego demontażu, których powierzchnia jest wliczana do powierzchni użytkowej lokalu mieszkalnego. Natomiast w praktyce wciąż istniało pole do różnych interpretacji – podkreśla Monika Paprocka.

To właśnie z tych luk interpretacyjnych wyrasta obecny spór – i polityczna inicjatywa, by doprecyzować zasady bezpośrednio w ustawie.

Przeczytaj: Obudzić inwestycje w nieruchomościach mieszkaniowych. Co musi się wydarzyć, aby rynek ruszył?

Co się zmieniło w 2021 r.  – i co zmienia nowa ustawa

Z perspektywy branży deweloperskiej kluczowe było wejście w życie nowej ustawy deweloperskiej we wrześniu 2021 r. oraz powiązanie jej z aktualną Polską Normą.

– Od 19 września 2021 r. obowiązują jednolite zasady obliczania powierzchni użytkowej mieszkań. Przepisy oparte na aktualnie obowiązującej Polskiej Normie PN-ISO nie przewidują wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu lokali – te zasady są więc od czterech lat jasno określone i stosowane w praktyce – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego Polskiego Związku Firm Deweloperskich.

Przepisy nie przewidują wliczania powierzchni pod ściankami działowymi do metrażu lokali – te zasady są więc od czterech lat jasno określone i stosowane w praktyce.

Projektowane obecnie przepisy dotyczą przede wszystkim sposobu prezentowania ceny metra kwadratowego.

– W praktyce oznaczają ujednolicenie zasad kalkulowania ceny mieszkań – w każdym przypadku wyłącznie w oparciu o powierzchnię użytkową. Jest to kierunek zgodny z uchwałą Zarządu PZFD z lutego 2025 r., w której rekomendowaliśmy branży stosowanie takiego standardu – dodaje Przemysław Dziąg.

Nowelizacja nie tworzy więc całkowicie nowej rzeczywistości, raczej „domyka” system: przenosi zasady dotąd opisane w normie do ustawy i wiąże z nimi wprost sposób prezentacji ceny. W praktyce deweloperzy nie będą mogli już opierać komunikacji na alternatywnych definicjach „powierzchni sprzedażowej” czy „rozliczeniowej” – podstawą ma być zawsze powierzchnia użytkowa liczona zgodnie z PN-ISO.

Skutki dla deweloperów: mniej kreatywności, więcej porządku

Nowe przepisy nie zmienią sposobu projektowania mieszkań, ale wpłyną na to, jak deweloperzy będą je opisywać i wyceniać.

– Dla firm deweloperskich zmiana nie będzie oznaczała ingerencji w proces projektowy. W ujęciu operacyjnym wymaga jednak dostosowania sposobu prezentowania oferty oraz draftów umów do zmienionych przepisów. Finansowo nie wpłynie to na budżety inwestycji – zmienia natomiast sposób prezentacji ceny metra kwadratowego – podkreśla Przemysław Dziąg.

Dla nabywców to przede wszystkim większa przejrzystość rynku. Jednolity sposób prezentowania ceny sprawia, że wszystkie oferty staną się porównywalne, a konsumenci dostaną jasną informację o tym, za jaką powierzchnię faktycznie płacą.

– Zmiana nie wpłynie na finalną cenę nieruchomości jako taką, ale wyeliminuje możliwość stosowania odmiennych metod jej wyliczania – dodaje Przemysław Dziąg.

Finansowo nie wpłynie to raczej na same budżety inwestycji – zmienia to jednak sposób prezentacji ceny metra kwadratowego.

Z punktu widzenia praktyków rynku równie ważny jest aspekt konkurencji. Część firm już stosuje zasady zgodne z normą, inne wykorzystywały dotąd większą swobodę definiowania metrażu.

– Od dłuższego czasu podnoszę kwestię konieczności ujednolicenia zasad liczenia powierzchni mieszkań. Zabiegałem o to wielokrotnie – podobnie jak w przypadku jawności cen. Jako Zarząd (PZFD) uznaliśmy jednogłośnie, że pełna transparentność jest korzyścią dla klientów i szansą na uporządkowanie rynku. I dokładnie to samo dotyczy ścianek działowych – podkreśla Tomasz Stoga, prezes PROFIT Development.

Zdaniem prezesa wrocławskiego oddziału PZFD, sprzedaż powierzchni pod stałymi ścianami działowymi jest nie tylko nieintuicyjna dla kupujących, ale prowadzi także do nieuczciwej konkurencji między firmami deweloperskimi.

– Klient widzi różne definicje metrażu – użytkowy, rozliczeniowy, sprzedażowy – i zaczyna się zastanawiać, za co właściwie płaci. W efekcie jedne firmy mogą pokazywać niższą cenę za metr kwadratowy tylko dlatego, że posługują się inną metodologią pomiaru. Drudzy, trzymając się normy, wypadają na papierze drożej, mimo że cena całkowita jest porównywalna. To zaburza rynek i tworzy nierówne warunki gry – podkreśla Tomasz Stoga.

Przeczytaj: Mieszkaniowy rynek wtórny: spokój, jakiego dawno nie było. Ceny stoją, popyt zaczyna rosnąć

Mniej chaosu, bardziej czytelne oferty

Dziś osoba kupująca mieszkanie często porusza się w gąszczu pojęć i dokumentów. Prospekt informacyjny potrafi mieć kilkadziesiąt stron, a sposób prezentowania metrażu i ceny różni się między inwestycjami.

– Warto jednak zauważyć, że rynek nie jest dla klienta łatwy. Widziałam sytuacje, w których przy jednym lokalu pojawiały się trzy różne ceny: za powierzchnię użytkową, za powierzchnię transakcyjną i za jeszcze inną kategorię. Dla przeciętnego kupującego to kompletnie nieczytelne. On po prostu nie wie, do której ceny ma się odnieść. To rodzi dezorientację i obniża zaufanie do rynku. Ciekawe, czy postulowana zmiana ustawy deweloperskiej tę sytuację poprawi, czy pogorszy – zastanawia się Monika Paprocka.

Nowa regulacja ma to uporządkować: cena ma zawsze wynikać z tej samej, jednolicie liczonej powierzchni użytkowej. To nie znaczy, że mieszkania nagle stanieją lub zdrożeją – zmieni się przede wszystkim sposób prezentowania danych. Dla kupujących to jednak kluczowe: łatwiej będzie porównywać oferty różnych deweloperów, a ryzyko „efektu zaskoczenia” na etapie umowy znacząco spadnie.

Prawo własności, udziały i ryzyko bałaganu

Nie można jednak zapominać, że powierzchnia mieszkania to nie tylko parametr handlowy, ale także prawny. Stanowi np. podstawę do wyliczania udziału w nieruchomości wspólnej.

– Z punktu widzenia prawnika sprawa nie jest tak prosta, jak mogłoby się wydawać. Trzeba pamiętać, że powierzchnia lokalu wpływa na udział w nieruchomości wspólnej. Jeżeli rozebranie ścianki działowej wpływałoby na zmianę powierzchni użytkowej mieszkania, należałoby się zastanowić, czy nie rodzi to konieczności każdorazowej korekty udziału w nieruchomości wspólnej. To powodowałoby ogromne komplikacje – tłumaczy Monika Paprocka.

Stąd potrzeba bardzo precyzyjnego zdefiniowania, które ścianki są „stałe”, a które należy traktować jako przepierzenia możliwe do demontażu. To rozróżnienie przesądza o tym, co jest wliczane do powierzchni użytkowej, a co tylko do konstrukcyjnej.

Jednocześnie nowa ustawa nie funkcjonuje w próżni. Musi zostać zsynchronizowana z innymi przepisami – choćby ustawą o własności lokali czy rozporządzeniami technicznymi.

– Dlatego sama regulacja kierunkowa jest potrzebna, ale mam obawę, czy zostanie odpowiednio skoordynowana z innymi przepisami. Mamy rozporządzenia techniczne, przepisy ustawy o własności lokali, inne przepisy branżowe – to wszystko musi do siebie pasować. Jeśli tak się nie stanie, możemy wejść w kolejny okres niejasności. Tym razem już na tle ustawy, która miała te wątpliwości usuwać – zauważa prawniczka z Kancelarii Solus.

Zdaniem ekspertki obecny projekt nie czyni rewolucji. Raczej porządkuje i przenosi do ustawy to, co i tak zostało już wskazane w Polskich Normach i w rozporządzeniach wykonawczych.

– Kluczowe jest jedno: dzięki temu zasady staną się bezwzględnie obowiązujące i zamkną drogę do dowolnych interpretacji. To powinno zwiększyć ochronę nabywców – ocenia Monika Paprocka.

Przeczytaj: ​​Prace nad przepisami schronowymi wreszcie nabrały tempa. Co to oznacza dla sektora nieruchomości?

Czy nowe przepisy rozwiążą problem do końca?

Po stronie branży widać raczej zgodność co do kierunku zmian. Związek deweloperów poparł ujednolicenie zasad, a proces legislacyjny – jak wynika z sygnałów z rynku – przebiega bez większych turbulencji. Kluczowe będzie jednak to, jak nowe przepisy „zazębią się” z resztą systemu prawnego. No i oczywiście to, jak szybko uda się je wdrożyć w praktyce.

Z biznesowego punktu widzenia stawką jest nie tylko sposób liczenia metrażu, ale też kształt konkurencji na rynku.

– Właśnie dlatego uważam, że propozycja ustawowego uporządkowania tematu jest potrzebna i słuszna. Zmiana, która nakłada obowiązek liczenia powierzchni wyłącznie według Polskiej Normy, przyniesie klarowność i zwiększy zaufanie do branży. Klienci będą mogli porównywać oferty w oparciu o te same parametry, a deweloperzy – konkurować jakością, lokalizacją, standardem czy terminem realizacji, a nie kreatywną interpretacją metrażu – podkreśla Tomasz Stoga.

Czy to wystarczy, by definitywnie zakończyć spór o ścianki działowe i przede wszystkim to, jak liczyć zajmowaną przez nie powierzchnię? Eksperci są zgodni co do jednego: sama ustawa nie zastąpi konsekwentnego stosowania prawa i spójnych interpretacji. Ale może wreszcie sprawić, że klienci przestaną płacić za metry, których tak naprawdę nie da się używać.

Bardzo istotne jest również to, aby przepisy zostały maksymalnie szybko uchwalone – z zachowaniem jednak należytej dbałości o jakość stanowionego prawa.

Potencjalny termin wejścia w życie przepisów zależy od tempa prac parlamentarnych, ale biorąc pod uwagę ich dotychczasowy przebieg, można zakładać, że nastąpi to w okolicach połowy stycznia 2026 r.

– Z naszej wiedzy wynika, że proces legislacyjny przebiega bez istotnych przeszkód. Wszystkie strony są zgodne co do zasadności procedowanych zmian. Potencjalny termin wejścia w życie przepisów zależy od tempa prac parlamentarnych. Biorąc pod uwagę ich dotychczasowy przebieg, można zakładać, że nastąpi to w okolicach połowy stycznia 2026 r. – prognozuje Przemysław Dziąg z PZFD.

Główne wnioski

1. Projekt ustawy porządkuje zasady liczenia powierzchni użytkowej, przenosząc dotychczasowe zapisy Polskich Norm do przepisów prawa i eliminując pole do dowolnych interpretacji.
2. Deweloperzy będą musieli ujednolicić sposób prezentowania cen i opisów ofert, co zwiększy przejrzystość rynku i umożliwi realne porównanie mieszkań między inwestycjami.
3. Największą korzyścią dla klientów będzie jasność: zniknie mieszanie definicji metrażu, a cena zawsze ma wynikać wyłącznie z powierzchni użytkowej liczonej jednolicie według PN-ISO.