Zaloguj się 
Dzieje się!
Regionalny rynek biurowy traci impet. Symptomy nasycenia czy kryzysu?
Regionalne rynki biurowe znalazły się w punkcie zwrotnym. Po latach intensywnego rozwoju, kiedy nowe projekty w Krakowie, Wrocławiu czy Trójmieście rosły w tempie porównywalnym ze stolicą, dziś to właśnie poza Warszawą widać najsilniejsze wyhamowanie. Dane z 2025 r. wskazują, że w ośmiu głównych miastach regionalnych skala nowych inwestycji skurczyła się do poziomów niewidzianych od ponad dekady, a rynek zaczyna funkcjonować w warunkach niskiej podaży, wysokich pustostanów i ograniczonej aktywności najemców.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Czy spowolnienie na regionalnym rynku biurowym jest kryzysem, czy fazą nasycenia i dojrzewania.
- Jakie czynniki strukturalne powstrzymują deweloperów przed rozpoczynaniem nowych inwestycji.
- Czy rekordowo niska podaż nowej powierzchni biurowej grozi luką podażową w najbliższych latach.
Regionalne rynki biurowe znalazły się w 2025 r. w fazie wyraźnego spowolnienia. Nowa podaż w ośmiu głównych miastach praktycznie zamarła, a poziomy "oddań" spadły do najniższych wartości od ponad dekady.
Ostrożność deweloperów i zanikanie impulsów wzrostu
Od początku roku dostarczono zaledwie ok. 18 tys. m kw. powierzchni biurowej, a do końca 2025 r. planowane jest jeszcze ok. 43 tys. m kw. To skala, która mocno odbiega od okresu intensywnego wzrostu sprzed pandemii. W najnowszym raporcie BNP Paribas Real Estate na wykresach nowej podaży widać drastyczne spłaszczenie krzywej oddań oraz systematyczny spadek wartości kroczącej.
Choć w budowie pozostaje ok. 175 tys. m kw. przeznaczonych na lata 2026-2027, to nadal znacznie mniej niż w poprzednich cyklach. Co ważne, regiony, które łącznie posiadają 52 proc. zasobu biurowego w kraju, dziś odpowiadają za rekordowo małą część nowych projektów.
Wykres interaktywny Deweloperzy działają ostrożnie, a decyzje o rozpoczynaniu budów zapadają rzadziej, bo popyt nie daje jasnego sygnału odbicia. Maleje udział nowych kontraktów, rośnie preferencja dla renegocjacji, a projekty przygotowywane „pod najemcę” pojawiają się w regionach rzadko.
Popyt słabnie, a dostępność dużych modułów maleje
Równolegle słabnie aktywność najemców. W III kwartale wynajęto 134 tys. m kw., czyli o jedną trzecią mniej niż kwartał wcześniej i r/r. Jednocześnie udział sektora publicznego w wolumenie wzrósł do ok. 13 proc., co podkreśla ostrożność biznesu. Paradoksalnie – mimo pustostanów sięgających 17,7 proc. – dostępność większych, jednorodnych modułów staje się problemem. Krótkoterminowo oznacza to trudności w ekspansji firm z branż IT, BPO czy centrów usług, długoterminowo zaś – presję na przyspieszenie modernizacji starszych budynków.
W Warszawie, mimo podobnej tendencji do ograniczania nowych inwestycji, rynek pozostaje bardziej zrównoważony dzięki większemu i stabilniejszemu popytowi. To różnicuje oba segmenty. Regiony wkraczają dziś w etap, w którym rozwój jest wolniejszy, mniej przewidywalny i zależny od jakości produktu niż od jego ilości. Czy to chwilowa korekta wywołana niepewnością gospodarczą, czy sygnał, że rynki regionalne osiągnęły dojrzałość?
Wykres interaktywny To nie jest kryzys w klasycznym rozumieniu.
Dane za 2025 r. pokazują jedno: dynamika sprzed dekady już nie wróci tak łatwo, a przyszły wzrost będzie wymagał nowego modelu budowania wartości.
– Obserwujemy wyraźną polaryzację polskiego rynku biurowego. Warszawa wchodzi w fazę niedoboru podaży przy stabilnym, wysokim popycie – wskaźnik pustostanów spadł do 9,7 proc. a w centrum miasta zaledwie do 6,9 proc. To najniższy poziom od pięciu lat. W regionach sytuacja jest inna – współczynnik pustostanów utrzymuje się na poziomie około 17,7 proc., choć to nie oznacza kryzysu, lecz efekt intensywnej budowy w poprzednich latach, głównie pod sektor IT i centra usług wspólnych – mówi Arkadiusz Rudzki, wiceprezes wykonawczy ds. leasingu i sprzedaży, członek zarządu Polskiej Izby Nieruchomości Komercyjnych (PINK).
W tym obrazie ważne jest rozróżnienie między cyklicznym spowolnieniem a dojrzałością rynku. Regionalne rynki po latach dynamicznych dostaw nowej powierzchni wchodzą w etap porządkowania i absorpcji istniejącego zasobu.
– To nie jest kryzys w klasycznym rozumieniu. Polski rynek biurowy jest stosunkowo młody i przez ostatnie 10-15 lat nasycił się dynamicznie – przybyło blisko 9 mln m kw. powierzchni. Warszawa skutecznie zaabsorbowała nową podaż, natomiast regiony, nadal się dostosowują. Widać jednak pierwsze oznaki stabilizacji – popyt w regionach wzrósł o 7 proc. r/r i sięgnął 528,7 tys. m kw. – dodaje Arkadiusz Rudzki.
Popyt się zmienia: sektor publiczny, usługi i produkcja
Kluczową rolę w obecnej fazie odgrywa struktura popytu. Rynek stopniowo uniezależnia się od dominacji IT i centrów usług wspólnych, co jest szczególnie ważne dla miast regionalnych.
– Pozytywnym sygnałem jest dywersyfikacja źródeł popytu. Tradycyjnie IT dominował w regionach – dziś coraz większą rolę odgrywają sektor publiczny, firmy produkcyjne i usługi biznesowe. W III kw. 2025 r. sektor publiczny odpowiadał za ponad 17 proc. całkowitego popytu w Warszawie – to nowe, znaczące źródło aktywności. Organizacje publiczne coraz częściej przeprowadzają się z przestarzałych biur do nowoczesnych budynków o wyższych standardach – podkreśla Arkadiusz Rudzki.
Równolegle rośnie rola wybranych ośrodków regionalnych, które przyciągają kapitał dzięki skali, zasobom talentów i rosnącej rozpoznawalności.
– Rynek wykazuje mimo wszystko zainteresowanie mniejszymi miastami. Ośrodkami powyżej 100 tys. mieszkańców takie jak Kraków, Poznań czy Wrocław przyciągają rosnący kapitał inwestycyjny. Kraków i Poznań notują szczególnie dynamiczny rozwój – w budowie pozostaje odpowiednio 57,5 tys. m kw. i 52,6 tys. m kw. nowych biur – podsumowuje Arkadiusz Rudzki.
Koszt pieniądza, ESG i hybryda – miks, który hamuje nowe projekty
Deweloperów powstrzymuje dziś kombinacja czynników strukturalnych.
Nawet przy stabilnym lub rosnącym popycie, deweloperzy działają dziś jednak znacznie ostrożniej niż dekadę temu. Kombinacja kosztów kapitału, wymogów ESG i niepewności co do długoterminowych potrzeb powierzchniowych firm bardzo mocno filtruje nowe projekty.
– Deweloperów powstrzymuje dziś kombinacja czynników strukturalnych, które działają zarówno w miastach regionalnych, jak i w Warszawie – mówi Małgorzata Fibakiewicz, Senior Director, Dyrektor działu powierzchni biurowych, BNP Paribas Real Estate Poland.
Zdaniem ekspertki należą do nich:
Wysokie koszty finansowania i ograniczony kapitał
Choć stopy procentowe spadają, finansowanie nowych projektów nadal jest droższe niż przed 2020 r. Banki oczekują wysokiego poziomu "przednajmu" i większych zabezpieczeń, co szczególnie utrudnia wejście na rynek mniejszym deweloperom.
Koszty budowy i fit-out
Ceny materiałów i usług wprawdzie się ustabilizowały, ale pozostają wysokie. Dotyczy to także fit-outu, którego kosztów zachęty finansowe w pełni nie pokrywają (ok. 60-70 proc.), co ogranicza skłonność najemców do relokacji i zwiększa ryzyka po stronie deweloperów.
Hybrydowy model pracy i niepewny popyt
Firmy nadal dopracowują polityki pracy hybrydowej, co utrudnia im prognozowanie długoterminowych potrzeb biurowych. Brak pewności co do przyszłej absorpcji skłania deweloperów do wstrzymywania projektów, dopóki nie osiągną wymaganego poziomu pre-let.
Wymogi ESG i rosnące standardy
Budynki bez certyfikatów i rozwiązań proekologicznych tracą konkurencyjność. Nowe projekty muszą spełniać bardziej rygorystyczne normy ESG, co dodatkowo podnosi koszty wejścia i wyjścia z inwestycji.
Ograniczona dostępność gruntów
W Warszawie brakuje dobrze zlokalizowanych działek pod duże projekty, szczególnie przy kluczowych węzłach komunikacyjnych. W regionach grunt jest tańszy, ale popyt mniej przewidywalny, co również ogranicza skłonność do rozpoczynania inwestycji.
Podobne czynniki identyfikuje Monika Dębska-Pastakia, Szefowa Zespołu Real Estate w Dziale Deal Advisory, KPMG w Polsce, kładąc mocniejszy nacisk na relację między podażą istniejących powierzchni a nowymi projektami.
– Deweloperzy zarówno w miastach regionalnych jak i w stolicy powstrzymują się od rozpoczynania nowych inwestycji biurowych głównie z powodu trudnych warunków rynkowych, tj. dużej dostępności powierzchni w istniejących budynkach, ograniczonej absorpcji netto w sektorze biurowym, a także wysokich kosztów budowy. Przewaga renegocjacji nad nowymi umowami i ekspansjami oznacza, że nowe projekty trudno jest skomercjalizować, co przy zaostrzonych warunkach finansowania również przekłada się na liczbę rozpoczynanych projektów. W efekcie wolumen powierzchni w budowie spadł do historycznych minimów. Na rynkach regionalnych objawia się rekordowo niską podażą w budowie, a w Warszawie ostrożną koncentracją tylko na wybranych projektach w najbardziej atrakcyjnych lokalizacjach – zauważa Monika Dębska-Pastakia.
Rekordowo niska aktywność deweloperska
Skalę ostrożności widać w twardych liczbach: wolumen powierzchni w budowie jest najniższy od ponad dwóch dekad, a w części miast regionalnych nowych projektów nie ma w ogóle.
– Aktywność deweloperska na rynku biurowym wyraźnie wyhamowała. Obecnie w budowie znajduje się jedynie 340 tys. m kw., najmniej od ponad dwóch dekad. Od czasu pandemii obserwujemy dużą ostrożność w rozpoczynaniu nowych inwestycji. Realizowane są właściwie tylko projekty w najlepszych, najbezpieczniejszych lokalizacjach, gwarantujące wysoki poziom najmu – mówi Dorota Lachowska, dyrektor działu badań rynku w Knight Frank.
Spadek aktywności dotyczy całego kraju.
– Najwięcej powierzchni powstaje w Warszawie (140 tys. m kw.) i Krakowie (56 tys. m kw.), ale nawet tam są to najniższe poziomy od 20 lat. W Łodzi i Szczecinie nowych budów nie ma w ogóle – podkreśla Dorota Lachowska.
Na rekordowo niską aktywność deweloperską wpływa kombinacja wysokich kosztów finansowania i budowy oraz zachowawczej postawy najemców, którzy w 2025 r. koncentrują się głównie na przedłużaniu umów (48 proc. wolumenu). Niepewność co do długoterminowych potrzeb powierzchniowych wynika z utrwalonego modelu hybrydowego.
Choć liczba pracowników wracających do biur rośnie, nadal tylko 14 proc. firm pracuje wyłącznie stacjonarnie, a 47 proc. stosuje hybrydę – to wciąż model dominujący i utrzymujący ostrożność po obu stronach rynku.
– Tak dynamiczne zmiany w modelach pracy utrudniają przewidywanie długoterminowego zapotrzebowania na powierzchnie biurowe. To sprzyja decyzjom o pozostaniu w obecnej lokalizacji i renegocjacji warunków najmu. W efekcie deweloperzy, mierząc się z wysokimi kosztami kapitału i budowy, decydują się na nowe projekty tylko tam, gdzie jest gwarancja szybkiego najmu i wysokich czynszów – dodaje Monika Lachowska.
Z drugiej strony makroekonomiczne otoczenie działa na korzyść rynku biurowego – dynamiczny wzrost PKB, zwiększająca się aktywność gospodarcza i rosnąca liczba firm podnoszą popyt na biura.
– Już dziś w najlepszych lokalizacjach obserwujemy ograniczoną dostępność powierzchni: w Warszawie średni wskaźnik pustostanów wynosi 9,7 proc., ale w rejonie prestiżowego Ronda Daszyńskiego spada do zaledwie 5,1 proc. – podsumowuje ekspertka Knight Frank.
Renegocjacje zamiast ekspansji
Mniejsza liczba transakcji przednajmu (pre-let) powoduje, że banki wstrzymują finansowanie, a bez finansowania projekty trafiają na przysłowiową „półkę”.
Kluczowym zjawiskiem zarówno w Warszawie, jak i w miastach regionalnych jest przewaga renegocjacji nad „świeżym” popytem. To sygnał, że firmy raczej optymalizują zajmowaną powierzchnię, niż agresywnie rosną.
– Struktura popytu uległa znaczącej zmianie. W I półroczu 2025 r. na rynkach regionalnych renegocjacje odpowiadały za niemal 60 proc. całkowitego popytu. W Warszawie w strukturze transakcji za trzy kwartały nowe umowy i renegocjacje są niemal w równowadze – odpowiednio 41,8 proc. i 41,6 proc. Wysoki udział renegocjacji sygnalizuje deweloperom, że firmy optymalizują koszty i dostosowują powierzchnie do modelu pracy hybrydowej, zamiast agresywnie ekspandować – zauważa Arkadiusz Rudzki.
Wysoki poziom renegocjacji i przedłużeń umów, a także ograniczona liczba nowych najemców wyraźnie wpływają na zachowania deweloperów. Rynek generuje aktywność, ale w dużym stopniu jest to ruch „w miejscu”, który nie zwiększa realnej absorpcji powierzchni.
Oba te czynniki rysują scenariusz dużej ostrożności po stronie deweloperów. Wysoki udział renegocjacji oznacza niewiele „świeżego” popytu, a przedłużenia umów – choć potwierdzają stabilność projektów – nie zmniejszają wolnych metrów, które mogłyby uzasadnić start nowych inwestycji. Napływ nowych najemców, zwłaszcza w regionach, pozostaje ograniczony, a większość transakcji to ekspansje firm już obecnych na rynku, a nie wejścia nowych graczy. W efekcie deweloperzy oceniają, że wzrost popytu jest zbyt słaby, aby uruchamiać projekty spekulacyjne, co uruchamia efekt domina: ostrożność najemców rodzi ostrożność podaży.
– Mniejsza liczba transakcji "przednajmu" (pre-let) powoduje, że banki wstrzymują finansowanie, a bez finansowania projekty trafiają na przysłowiową „półkę”. Nawet deweloperzy, którzy mogliby pozwolić sobie na finansowanie początkowych etapów budowy z własnego kapitału, podejmują decyzję o wstrzymaniu tych projektów do czasu uzyskania pożądanego poziomu przednajmu (pre-let). W efekcie można się spodziewać, że niska aktywność deweloperska utrzyma się także w latach 2025-2027, co będzie pogłębiać spadek nowej podaży – prognozuje z kolei Małgorzata Fibakiewicz z BNP Paribas Real Estate Poland
Rodzi się więc pytanie, jak dalece wysoki poziom renegocjacji i przedłużeń umów oraz ograniczona liczba nowych najemców wchodzących na rynek wpływa na ostrożność deweloperów i może prowadzić do dalszego spadku podaży w kolejnych latach.
– Ma to bezpośredni wpływ na decyzje deweloperów o rozpoczęciu nowych projektów. W pierwszych trzech kwartałach 2025 r. w Warszawie renegocjacje stanowiły 42 proc. struktury popytu, podczas gdy nowe umowy odpowiadały za 47 proc. To pokazuje, że znaczna część aktywności najemców koncentruje się na dostosowaniu istniejących powierzchni, a nie na ekspansji – mówi Daniel Czarnecki, Head of Landlord Representation, Savills.
Regionalne rynki biurowe przechodzą obecnie fazę adaptacji do nowej rzeczywistości ekonomicznej.
– Utrzymujące się zainteresowanie renegocjacjami umów wskazuje, że najemcy starają się optymalizować swoje strategie wynajmu przestrzeni, zachowując jednocześnie elastyczność – dodaje Daniel Czarnecki.
Przewaga renegocjacji w strukturze popytu przekłada się na niską absorpcję netto powierzchni biurowej, ponieważ wiele firm pozostaje w swoich dotychczasowych biurach.
– Dla deweloperów jest to sygnał, że realne zapotrzebowanie na nowe biura rośnie wolniej niż pozorny popyt brutto. Co prawda, rynek notuje sporo transakcji, ale niewiele z nich oznacza faktyczne zapotrzebowanie na nową, dodatkową powierzchnię. W konsekwencji deweloperzy pozostają ostrożni, podobnie jak banki finansujące te inwestycje, ponieważ przy ograniczonej absorpcji netto okres komercjalizacji nowych biurowców z reguły jest zdecydowanie wydłużony – zauważa z kolei Monika Dębska-Pastakia, szefowa zespołu Real Estate w Dziale Deal Advisory w KPMG w Polsce
Luka podażowa: ryzyko czy już rzeczywistość?
Przy rekordowo niskiej nowej podaży naturalnie pojawia się pytanie, czy w średnim terminie rynek nie wpadnie w skrajność – deficyt nowoczesnej powierzchni w najlepszych lokalizacjach. Innymi słowy, czy obecny, rekordowo niski poziom nowej podaży może doprowadzić do luki podażowej, jeśli popyt odbuduje się szybciej?
– Tak. I wiele wskazuje na to, że taka luka jest bardzo prawdopodobna – twierdzi Małgorzata Fibakiewicz. I wylicza:
- Cykl inwestycyjny jest długi – minimum trzy lata. Nawet jeśli deweloperzy ruszą z projektami w 2025 r., pierwsze budynki wejdą na rynek dopiero około 2028 r. Do tego czasu wiele firm zdąży odbudować swoje potrzeby powierzchniowe.
- Część starszych budynków wypada z obiegu – w samej Warszawie blisko 140 tys. m kw. usunięto z podaży z uwagi na rozbudowę, ale i zmianę funkcji.
- Niskie standardy techniczne, brak modernizacji i brak zgodności z ESG sprawią, że znaczna część zasobów z lat 1998-2010 będzie tracić najemców i realnie „kurczyć” podaż nowoczesnej powierzchni.
– Coraz więcej mówimy o konieczności powrotu do bardziej stacjonarnych modeli pracy, niemniej spodziewamy się, że hybrydowa praca jest docelowym rozwiązaniem, więc będzie to miało wpływ na ograniczony popyt – dodaje Małgorzata Fibakiewicz.
Luka podażowa na rynku biurowym to już nie przyszłe ryzyko, ale dzisiejsza rzeczywistość – szczególnie w centralnych lokalizacjach Warszawy oraz w najbardziej atrakcyjnych punktach miast regionalnych.
– W Warszawie obserwujemy już wyraźną polaryzację rynku. Na koniec września 2025 r. współczynnik pustostanów w strefach centralnych wynosił zaledwie 6,9 proc. , podczas gdy poza centrum sięgał 12,1 proc. Średni wskaźnik dla całej Warszawy to 9,7 proc. – najniższy poziom od 2020 r. To oznacza, że w centrach miasta dostępność odpowiedniej powierzchni, jest już dziś ograniczona – twierdzi Daniel Czarnecki.
Utrzymywanie się rekordowo niskiej nowej podaży oczywiście zwiększa ryzyko luki podażowej w przyszłości.
– Już teraz widać, że niewiele nowych inwestycji biurowych ogranicza możliwości relokacji dużych najemców, ponieważ duże powierzchnie są trudno dostępne i proces relokacji trzeba teraz planować z kilkuletnim wyprzedzeniem. Oczywiście, jeśli popyt na biura przyspieszy w najbliższych latach, może szybko przewyższyć nową podaż. Z drugiej strony, jest również kilka czynników, które popyt na biura mogą hamować, jak rozwój AI, modele pracy hybrydowej, sytuacja geopolityczna – dlatego ocena, w którą stronę pójdzie rynek, jest na dziś bardzo trudna – podkreśla Monika Dębska-Pastakia.
Cykl inwestycyjny w przypadku projektów biurowych wynosi zazwyczaj 24-36 miesięcy od rozpoczęcia budowy do oddania do użytku.
– Oznacza to, że ewentualne projekty rozpoczęte dopiero w 2026 r. będą dostępne dla najemców nie wcześniej niż w latach 2028-2029. To stwarza realne ryzyko luki podażowej, jeśli popyt odbuduje się szybciej niż zdolność rynku do dostarczenia nowych powierzchni – prognozuje Daniel Czarnecki z Savills.
Kryzys czy nasycenie?
W świetle tych opinii trudno mówić o klasycznym kryzysie – z załamaniem popytu i masowym wzrostem pustostanów. Bardziej trafne wydaje się określenie „faza dojrzewania” – rynek po latach szybkiego wzrostu ilościowego wchodzi w etap, w którym kluczowa staje się jakość, elastyczność i zgodność z ESG, a nie sama liczba nowych m kw.
Niska nowa podaż jest reakcją obronną deweloperów na niepewność popytu i zmiany w modelach pracy, ale w średnim terminie może doprowadzić do luki podażowej – zwłaszcza w najlepszych, centralnych lokalizacjach Warszawy i wybranych miast regionalnych.
To, czy najbliższe lata opiszemy jako „kryzys”, czy raczej „przestrajanie i nasycenie”, zależeć będzie od dwóch zmiennych: tempa odbudowy inwestycji firm oraz zdolności rynku do przyspieszenia cyklu deweloperskiego, gdy pojawi się wyraźniejszy sygnał wzrostu popytu.
Główne wnioski
- Polaryzacja i spowolnienie regionalne. Rynek biurowy uległ wyraźnej polaryzacji. Regiony weszły w fazę spowolnienia z rekordowo niską nową podażą (najniższą od ponad dekady) i wysokim wskaźnikiem pustostanów (ok. 17,7 proc. w III kw. 2025 r.), podczas gdy w Warszawie wskaźnik pustostanów jest stabilny i niski (9,7 proc. ogółem, 6,9 proc. w centrum miasta), co sygnalizuje niedobór podaży przy stabilnym popycie.
- Dominacja renegocjacji. Aktywność najemców koncentruje się na optymalizacji i dostosowaniu istniejących powierzchni do modelu hybrydowego, czego dowodem jest przewaga renegocjacji nad nowymi umowami. W I półroczu 2025 r. renegocjacje stanowiły niemal 60 proc. całkowitego popytu na rynkach regionalnych, co oznacza niski poziom absorpcji netto (faktycznego zapotrzebowania na nową powierzchnię) i potęguje ostrożność deweloperów.
- Wzrost ryzyka luki podażowej. Skutkiem rekordowo niskiej nowej podaży i długiego cyklu deweloperskiego jest rosnące ryzyko luki podażowej nowoczesnej powierzchni, szczególnie w najlepszych lokalizacjach. Luka ta wynika także z faktu, że część starszych budynków traci konkurencyjność (przez niskie standardy techniczne i brak zgodności z ESG) lub jest usuwana z obiegu (np. w Warszawie blisko 140 tys. m kw. usunięto z podaży).
