Inwestycja na warszawskim Muranowie z kompletem zgód mimo kontrowersji. Oto kto i co chce tam budować

Nowe przedsięwzięcie Profbudu na warszawskim Muranowie od początku przyciąga uwagę nie tylko ze względu na skalę i pozycjonowanie projektu, lecz przede wszystkim z uwagi na historyczny kontekst miejsca. Budowa prowadzona jest na terenie przedwojennej zabudowy i dawnego getta, co sprawia, że projekt wywołuje pytania o granice ingerencji współczesnej architektury w przestrzeń obciążoną pamięcią historyczną.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Przed wojną ulica Gęsia była przestrzenią intensywnie użytkowaną i wielofunkcyjną. Dokumenty archiwalne oraz mapy potwierdzają, że nie był to obszar wyłącznie zabudowy mieszkaniowej. Funkcjonowały tu drobne zakłady rzemieślnicze, punkty handlowe i usługi odpowiadające na codzienne potrzeby mieszkańców. Przy Gęsiej 33 działała m.in. sprzedaż papieru Nuta – wpisana do rejestru handlowego 12 października 1932 r., której właścicielem był Aron Gester.

Po wojnie znaczna część tej zabudowy została zniszczona lub przykryta nową strukturą urbanistyczną. Przez lata obszar ten pozostawał jednak nośnikiem pamięci – również tej związanej z historią getta.

Od pierwszych decyzji projekt wywoływał emocje

Kontrowersje wokół inwestycji przy ul. Anielewicza 15a zaczęły się na długo przed rozpoczęciem prac budowlanych. Jak informowały media, a sprawę szczegółowo opisał m.in. magazyn Architektura Murator, inwestor – wówczas działający jako spółka Pasaż Wolski SA – już w 2009 r. rozpoczął starania o pozwolenie na budowę. Miasto trzykrotnie odmawiało zgody na realizację projektu, nie podając przy tym szczegółowych powodów decyzji. Dopiero po odwołaniach, w 2013 r., pozwolenie zostało wydane przez Starostę Powiatu Warszawskiego Zachodniego.

Sprzeciw wobec inwestycji wyrażali również mieszkańcy sąsiednich bloków. Zanim ruszyła budowa, teren pełnił funkcję parkingu. Protesty dotyczyły m.in. obaw przed zacienieniem mieszkań, utratą zieleni i miejsc postojowych, a także potencjalnym wpływem głębokich prac ziemnych na stabilność budynków wykonanych w technologii wielkiej płyty. Wśród argumentów pojawiały się również odwołania do historii miejsca i jego znaczenia dla tożsamości Muranowa. W tej sprawie złożona została także petycja, w której sygnatariusze apelowali o zachowanie odkrytych reliktów dawnej zabudowy przy Gęsiej 33 jako trwałego miejsca pamięci.

Jednak ani sprzeciw sąsiadów, ani petycja nie doprowadziły do wstrzymania prac – inwestycja posiada ważne, wydane w 2013 r. pozwolenie na budowę, a kontrole nadzoru budowlanego nie wykazały naruszeń prawa.

Spory apartamentowiec z funkcjami usługowymi 

Dziś przy ul. Anielewicza 15 a w dwóch budynkach zaplanowano łącznie ponad 150 mieszkań (ostateczna liczba jest wciąż korygowana ze względu na łączenia lokali) w segmencie premium. Na parterach przewidziano ok. 1500 m kw. powierzchni usługowej, traktowanej jako strategiczny element całego założenia. 

Jak deklaruje Profbud: „dobór funkcji usługowych ma być selektywny i podporządkowany budowaniu atmosfery miejsca, a nie maksymalizacji ruchu pieszego. Usługi mają współtworzyć tożsamość nowego Muranowa – jako przestrzeni codziennego życia, lokalnych spotkań, rzemiosła i kultury – nawiązując do wielofunkcyjnego charakteru tej części miasta sprzed wojny”.

Badania archeologiczne 

Kluczowy moment dla projektu nastąpił w trakcie prac ziemnych. Prowadzone na terenie inwestycji badania archeologiczne odsłoniły relikty trzech murowanych kamienic z przełomu XIX i XX w. Archeolodzy natrafili na fundamenty, fragmenty piwnic, mozaikowe posadzki, kafle piecowe oraz pozostałości instalacji. Szczególną wartość miały jednak artefakty życia codziennego – ceramiczne zlewy, elementy wyposażenia mieszkań i lokali usługowych.

Najważniejszym odkryciem okazał się jednak fragment brukowanej nawierzchni dawnej ulicy Gęsiej, przebiegającej dokładnie przez środek terenu inwestycji.

Kontynuacja, nie rekonstrukcja

Według przekazanych redakcji XYZ przez inwestora informacji spółka nie ma ambicji rekonstrukcyjnych. Nie chodzi zatem o odtwarzanie historycznej zabudowy ani o muzealizację miejsca, lecz o kontynuację logiki dawnej dzielnicy, przetłumaczoną na współczesny język architektury i funkcji. Zamierza uwzględnić przy tym historyczne relikty.

– Podczas badań archeologicznych na terenie inwestycji wydobyliśmy historyczny bruk Muranowa. Mierzyliśmy się z kontekstem ścisłego Śródmieścia i historycznej tkanki miasta, dlatego od początku było dla nas oczywiste, że ten materiał nie powinien pozostać martwym eksponatem, lecz zostać realnie wpisany w architekturę projektu. Bruk został pocięty i zatopiony w lastryko, tworząc autorską posadzkę – mówi Tomasz Kozak, wiceprezes zarządu Profbudu.

Ten materiał pojawi się na dziedzińcu jako zewnętrzna kamienna posadzka w wybranych lokalach usługowych (np. lobby, recepcja, przestrzenie reprezentacyjne), w częściach wspólnych budynków mieszkalnych – w korytarzach, holach windowych.

– To podejście jest spójne z naszym DNA – premium rozumiemy nie jako etykietę, ale jako moment osiągnięcia proporcji. Oczywiście premium w projektowaniu i realizacji jest dla nas naturalnym punktem wyjścia, nadal jednak interesuje nas sens i autentyczna relacja budynku z miejscem – dodaje Tomasz Kozak.

Sprawa miała swój początek w 2023 r., kiedy na terenie powstającej dziś inwestycji rozpoczęły się prace archeologiczne. Odnalezione zabytki wskazują, że przed wojną funkcjonowało tu wiele niewielkich warsztatów i zakładów, m.in. związanych z drobnym krawiectwem, handlem pasmanterią, wytwórstwem sztućców, odznak i pieczątek, produkcją elementów metalowych, a także z przechowywaniem fajek, butelek czy materiałów wykorzystywanych przy domowej produkcji medykamentów. Znalezione przedmioty – od narzędzi i półproduktów po gotowe wyroby – potwierdzają intensywny, różnorodny charakter lokalnej gospodarki sprzed 1939 r.

Czy pozostałości murów mogły zostać zachowane?  

Kontrowersyjną sprawą okazały się szczególnie odkryte mury pod historycznym adresem Gęsiej 33, gdzie jak czytamy w sprawozdaniu archeologów: „stosunkowo dobrze zachowała się oficyna frontowa, w której można wyodrębnić izby na poziomie suteren, głównie o charakterze kuchennym (...) Wyodrębniono również kompleks łazienkowy, charakterystyczny, ponieważ do stworzenia posadzki użyto kafle podłogowe o różnych wzorach. Na uwagę zasługuje również izba, gdzie pod drewnianą posadzką odkryto około 20 sztuk odznak przysposobienia wojskowego rolników”.

Pytanie – czy mury powinny zostać zachowane. A jeśli tak, to jak uwzględnić je w procesie projektowania i realizacji inwestycji.

Jednak decyzją Mazowieckiego Wojewódzkiego Konserwatora Zabytków inwestor otrzymał zgodę na ich rozebranie. 

Próbowaliśmy uzyskać komentarz konserwatora wojewódzkiego, jednak otrzymaliśmy jedynie informację: „od 1 marca 2025 r. obiekt znajduje się na obszarze będącym w kompetencjach Stołecznego Konserwatora Zabytków. Z uwagi na powyższe odpowiedzi na to pytanie należy do kompetencji Stołecznego Konserwatora Zabytków”. 

W związku z tym skierowaliśmy podobne zapytanie do stołecznego konserwatora. Niestety z podobnym skutkiem.

„Uzgodnienia [dotyczące ten inwestycji – red.] podejmował Mazowiecki Wojewódzki Konserwator Zabytków. W naszej ocenie należało w jakimś stopniu fundamenty i relikty posadzek dziedzińca zachować, nie znamy natomiast szczegółów uzgodnień ze strony MWKZ” – czytamy w przesłanym do redakcji XYZ oświadczeniu. 

O komentarz poprosiliśmy również leżące po sąsiedzku Muzeum Historii Żydów Polskich POLIN. Chcieliśmy się dowiedzieć, czy inwestor brał pod uwagę współpracę z muzeum. Z tego, co udało nam się ustalić, na razie takie rozmowy nie były prowadzone. Muzeum jednak w następujący sposób odniosło się do sprawy.

„Nie znamy szczegółów inwestycji ani planów dewelopera. Naszym zdaniem materialne pozostałości po dawnej Dzielnicy Północnej (zrównanej praktycznie z ziemią przez Niemców), czyli przedwojennego osiedla zamieszkałego w znakomitej większości przez Żydów, powinny dziś podlegać szczególnej ochronie konserwatorskiej i np. w formie lapidariów powinny być zachowane dla potomnych i udostępnione mieszkańcom i turystom”  – czytamy w przesłanym redakcji stanowisku.  

Status formalny i dalsze kroki

Inwestycja dysponuje kompletem wymaganych decyzji administracyjnych. Formalnie może być więc realizowana bez przeszkód. Na obecnym etapie nie są prowadzone też żadne postępowania odwoławcze ani spory proceduralne. 

Do uporządkowania pozostawała jeszcze kwestia nabycia części gruntu, do którego inwestorowi przysługiwało prawo pierwokupu. 10 grudnia rada miasta przyjęła jednak uchwałę umożliwiającą zakup tej nieruchomości w trybie bezprzetargowym przez dzierżawcę (zarządzenie nr 1658/2025 Prezydenta Miasta Stołecznego Warszawy). 

Główne wnioski

1. Inwestycja przy ul. Anielewicza 15 a realizowana jest na terenie o wyjątkowej wadze historycznej, co sprawia, że oceniana jest nie tylko pod kątem architektury, lecz także relacji z pamięcią dawnego Muranowa i getta warszawskiego.
2. Odkrycia archeologiczne, w tym fragment dawnej ulicy Gęsiej, stały się ważnym elementem koncepcji projektu, który zakłada włączanie materialnych śladów historii w nową architekturę, a nie ich rekonstrukcję.
3. Mimo kontrowersji wokół decyzji konserwatorskich inwestycja ma komplet wymaganych zgód administracyjnych i może być realizowana bez ryzyka proceduralnych opóźnień.