Mikrokawalerki pod lupą. Inplus New Home promuje kompaktowe lokale mimo decyzji nadzoru i toczącego się śledztwa

Rynek mikrokawalerek od kilku lat rozwija się w Polsce bardzo dynamicznie, kusząc obietnicą dostępności, funkcjonalności i atrakcyjnych lokalizacji. Kompaktowe lokale mają odpowiadać na potrzeby singli, studentów czy inwestorów, którzy szukają tańszej alternatywy wobec klasycznych mieszkań. Coraz częściej jednak wokół tego segmentu pojawiają się pytania o granice etyki marketingu, zgodności inwestycji z przepisami oraz realne ryzyka, z którymi mierzą się kupujący.

Niestety ofiarami tych wątpliwości i przede wszystkim luki prawnej padają kolejni klienci, niekiedy tracąc dziesiątki tysięcy złotych. Kilkoro z nich zgłosiło się do redakcji XYZ.

Kupili mikrokawalerkę dla syna. Pieniądze zniknęły, sprawa trafiła do prokuratury

Poszukiwania niewielkiego mieszkania dla studenta w Krakowie miały być prostą i bezpieczną transakcją. Atrakcyjna lokalizacja, lokal „gotowy do zamieszkania” i sprawnie działające biuro sprzedaży sprawiły, że oferta Inplus New Home nie wzbudziła początkowo podejrzeń. Dla rodziców, którzy chcieli zapewnić synowi samodzielność na czas studiów, kluczowa była bliskość uczelni i szybka dostępność lokalu.

– Szukaliśmy mieszkania w Krakowie dla syna, który od października zaczynał studia. Trafiliśmy na ofertę mikrokawalerki przy ul. Otworonowskiego. Był to jeszcze plac budowy, ale pokazano nam gotowy lokal – z aneksem kuchennym, meblami i łazienką. Lokalizacja była idealna, około 20 minut pieszo od uczelni. Podpisaliśmy umowę przedwstępną i wpłaciliśmy 20 proc. zadatku. Do końca lutego mieliśmy podpisać akt notarialny – mówi XYZ  jeden z poszkodowanych klientów.

Problemy pojawiły się kilka tygodni później. Jak relacjonuje rozmówca, firma poinformowała, że właściciel nieruchomości cofnął pełnomocnictwo do dysponowania lokalem, co uniemożliwia sfinalizowanie transakcji. Zaproponowano lokale zastępcze, jednak w gorszych lokalizacjach. Klienci odmówili i zażądali zwrotu zadatku, zgodnie z zapisami umowy – w podwójnej wysokości. Mimo początkowych zapewnień, pieniędzy nie odzyskali.

– Otrzymaliśmy projekt odstąpienia od umowy, ale zawierał błędy i zobowiązywał nas do zrzeczenia się wszelkich roszczeń. Nie zgodziłem się. Byłem gotów pójść na kompromis, ale do dziś nie zwrócono nam ani złotówki. Wydałem kolejne 10 tys. zł na adwokata i opłaty sądowe. Mam nakaz zapłaty. Komornik sam jednak powiedział, że sprawa jest bardzo kiepska, bo firma praktycznie nie ma majątku – mówi jeden z poszkodowanych klientów.

Nakaz zapłaty bez realnych szans na egzekucję

Dotarliśmy do treści sądowego nakazu.

„Referendarz sądowy w Sądzie Okręgowym w Krakowie I Wydziale Cywilnym, po rozpoznaniu postępowaniu upominawczym na skutek pozwu wniesionego przez powodów [dane ukryte przez redakcję] nakazuje stronie pozwanej Inplus New Home spółce z ograniczoną odpowiedzialnością w Krakowie, aby zapłaciła powodom [dane ukryte] łącznie kwotę [kwota ukryta] wraz z ustawowymi odsetkami tytułem zwrotu kosztów procesu, w tym kwotę [ukryta przez redakcję] tytułem kosztów zastępstwa procesowego wraz z odsetkami ustawowymi za opóźnienie liczonymi od kwoty zasądzonej tytułem zwrotu kosztów procesu od dnia uprawomocnienia się nakazu zapłaty do dnia zapłaty – w terminie dwóch tygodni od dnia doręczenia nakazu albo wniosła w tymże terminie do tutejszego sądu sprzeciw” – brzmi jego treść.

Pieniądze wpłacone z góry, prace nie ruszyły

W przypadku kolejnego klienta chodziło już nie o sam zakup mieszkania, a jego wykończenie. 

– Zaproponowano mi, że firma zrobi projekt i zajmie się całym wykończeniem. Podpisaliśmy osobną umowę, projekt został przygotowany i zaakceptowany – relacjonuje anonimowo kolejny z klientów. 

W marcu 2024 r., po zakończeniu etapu projektowego, przedstawicielka spółki miała poinformować, że ekipa remontowa jest gotowa do wejścia na budowę. Warunkiem rozpoczęcia prac miała być jednak wcześniejsza wpłata całej kwoty za wykończenie. Choć klient początkowo proponował rozliczenie etapami, ostatecznie – jak mówi – został przekonany do jednorazowej wpłaty.

– Projekt wykończenia wynosił kilkadziesiąt tysięcy złotych, łącznie z umeblowaniem – kuchnią, sofą, całym wyposażeniem. Usłyszałem, że od poniedziałku wchodzi ekipa i że to małe mieszkanie, więc w miesiąc wszystko będzie gotowe. Naciskano, żebym wpłacił całość z góry. Ostatecznie przelałem pełną kwotę – mówi klient.

Mimo upływu kolejnych tygodni prace w lokalu nie ruszyły. Gdy klient pojawił się na miejscu kilka tygodni później, zastał mieszkanie w niezmienionym stanie. Jak relacjonuje, remonty prowadzone były w innych lokalach, natomiast jego inwestycja pozostawała nietknięta. Próby uzyskania informacji o terminach kończyły się kolejnymi zapewnieniami bez konkretów.

Przeczytaj: Przełom w sporze o służebność przesyłu, szykują się rekompensaty dla właścicieli działek. „Spraw wkrótce może być więcej niż frankowych"

Decyzje nadzoru budowlanego i konsekwencje dla właścicieli

Latem 2024 r. skontaktował się z nim jeden ze współwłaścicieli budynku, informując o problemach prawnych inwestycji. Z relacji wynika, że wobec nieruchomości toczy się postępowanie administracyjne, związane z decyzjami nadzoru budowlanego. Jednak problem polega na tym, że niektóre nieruchomości nie należą już do spółki. Dlatego też to właściciele zostali zobowiązani do przywrócenia budynku do pierwotnego stanu. 

Stan ten potwierdza w piśmie skierowanym w odpowiedzi na nasze pytania Wojewódzki Inspektorat Nadzoru Budowlanego w Krakowie. Informuje, że decyzja została wydana, jednak „z informacji wiadomych z urzędu wynika, iż w stosunku do inwestycji zlokalizowanej pod wskazanym adresem tutejszy organ wydał decyzję reformatoryjną, ale niedotyczącą spółki Inplus New Home”. 

Spór o zwrot pieniędzy za wykończenie trafił do sądu cywilnego oraz na policję. Klient odzyskał jedynie część wpłaconych pieniędzy, a pozostała kwota – jak relacjonuje – nadal nie została zwrócona. 

Natomiast problem z decyzją nadzoru budowlanego dotyczy w tej chwili już przynajmniej kilkunastu osób, które stają wobec konieczności przywrócenia całej nieruchomości do stanu sprzed podziału jej na mikrokawalerki. 

Poprosiliśmy o komentarz w tej sprawie przedstawicieli spółki.

„Decyzje wydawane przez organ nadzoru budowlanego pierwszej instancji są błędne zarówno pod względem prawnym, jak i faktycznym. Potwierdzają to rozstrzygnięcia organu drugiej instancji — Wojewódzkiego Inspektoratu Nadzoru Budowlanego — który notorycznie uchyla decyzje PINB, w tym decyzje nakazujące przywrócenie nieruchomości do <<stanu pierwotnego>>. Stanowisko to znajduje również jednoznaczne potwierdzenie w opiniach niezależnych rzeczoznawców budowlanych, uprawnionych projektantów, inżynierów budownictwa oraz uznanych profesorów prawa budowlanego oraz administracyjnego. W świetle tych rozstrzygnięć i ekspertyz twierdzenia o konieczności przywracania tzw. stanu pierwotnego są bezpodstawne" – czytamy w przesłanym redakcji XYZ wyjaśnieniu.

Notariusz pod lupą

Kolejnym, istotnym wątkiem w sprawie jest kwestia notariusz, która działała na zlecenie spółki Inplus New Home. Według naszych informacji osoba podpisująca się w jej imieniu została dyscyplinarnie zwolniona z Kancelarii Knuplerze i Knuplerz, w której pracowała. Następnie założyła własną działalność, aby dalej świadczyć usługi na rzecz Inplus New Home. 

Poprosiliśmy Kancelarię Knuplerz i Knuplerz o komentarz w tej sprawie. Niestety bezskutecznie.

Wobec notariusza wszyscy nasi rozmówcy mieli jeden zarzut. Żaden z klientów nie został poinformowany o prawnych aspektach i konsekwencjach zakupu. Nie udzielono im informacji również o możliwych działaniach nadzoru budowlanego. 

Przedstawiciele spółki poinformowali nas, że nie posiadają żadnych informacji o tej sytuacji.

„Kwestie statusu zawodowego notariuszy regulowane są odrębnymi przepisami i pozostają poza wpływem oraz zakresem odpowiedzialności klientów kancelarii notarialnych" – odpowiada spółka.

Sprawa toczy się w prokuraturze od 2023 r. 

Dopiero po czasie – jak twierdzi nasz pierwszy rozmówca – zaczął odkrywać skalę problemów wokół działalności spółki. Z jego relacji wynika, że prokuratura prowadzi postępowanie od kilkudziesięciu miesięcy, a liczba poszkodowanych może być znacznie większa. 

Odezwali się do niego inni nabywcy udziałów w podobnych inwestycjach, gdzie – według relacji – lokale miały być użytkowane bez dostępu do bieżącej wody. Pojawiły się również informacje o wcześniejszych spółkach zakładanych przez te same osoby oraz o konfliktach z właścicielami nieruchomości.

Skierowaliśmy w tej sprawie zapytanie do Prokuratury Okręgowej w Krakowie. Ta informuje, że: „śledztwo zarejestrowane w Prokuraturze Rejonowej Kraków Krowodrza w Krakowie w sprawie zaistniałego w okresie od 13 sierpnia 2021 r. do 23 września 2024 r. w Krakowie doprowadzenia 34 kontrahentów Inplus Home sp. z o. o. oraz Inplus New Home sp. z o.o. z siedzibą w Krakowie do niekorzystnego rozporządzenia mieniem znacznej wartości w postaci pieniędzy, w łącznej kwocie nie niższej niż 6 698 250 mln zł przez wprowadzenie w błąd co do stanu prawnego nabywanych przez nich nieruchomości, tj. o przestępstwo z art. 286§1 k.k. w zw. z art. 297§1 k.k. i inne została przejęta do dalszego prowadzenia przez 3 Wydział ds. PG Prokuratury Okręgowej w Krakowie. Jest to główny wątek nadzorowanego postępowania”. 

Śledztwo toczy się w sprawie, jednak na razie nie przedstawiono zarzutów. Kontynuowane są czynności procesowe, w tym przede wszystkim przesłuchiwani są kolejni świadkowie.

„Ponadto, co jest istotne dla wyników dalszego postępowania prokuratura oczekuje także na zakończenie postępowań administracyjnych, dotyczących prowadzenia robót budowlanych z naruszeniem przepisów ustawy z dnia 7 lipca 1994 r. – prawo budowlane” – czytamy w przesłanym redakcji oświadczeniu. 

Również i w tej sprawie skierowaliśmy do spółki pytanie.

„Nie posiadamy wiedzy o jakichkolwiek postępowaniach obejmujących wskazywaną liczbę osób oraz wysokości kwot przedstawionych w pytaniu. Informacje te nie zostały nam w żaden formalny sposób zakomunikowane ani potwierdzone" – czytamy w przekazanej redakcji XYZ odpowiedzi.

Przeczytaj: Inwestycja na warszawskim Muranowie z kompletem zgód mimo kontrowersji. Oto kto i co chce tam budować

Propaganda zalet 

Firma Inplus New Home rozesłała niedawno informacje prasowe, w których zachwala mikrokawalerki. Dowiadujemy się m.in., że ich mieszkańcy „chwalą niskie koszty utrzymania, łatwość zarządzania niewielką przestrzenią oraz poczucie bezpieczeństwa wynikające z posiadania własnego lokum. Ważną rolę odgrywa także funkcjonalność – przemyślane układy, <<strefowanie>> wnętrz i rozwiązania wielofunkcyjne, które mają ułatwiać codzienne funkcjonowanie i sprzyjać bardziej uporządkowanemu stylowi życia”. 

Apel Polskiego Związku Firm Deweloperskich  

– Spółka Inplus New Home nie jest członkiem Polskiego Związku Firm Deweloperskich (PZFD), a model jej działania należy poddać krytycznej ocenie. Firma nie zajmuje się tradycyjną budową mieszkań. Z doniesień medialnych wynika, że prowadzi działalność tzw. fliperską. Polega ona na zakupie domów jednorodzinnych i dzieleniu ich na mikrolokale, które następnie sprzedaje. Jednoznacznie sprzeciwiamy się tego rodzaju praktykom. Stoją w sprzeczności z zasadami odpowiedzialnego kształtowania przestrzeni i negatywnie wpływają na jakość rynku mieszkaniowego – mówi Przemysław Dziąg, zastępca dyrektora generalnego w Polskim Związku Firm Deweloperskich. 

Jednocześnie PZFD przestrzega, aby przed podjęciem decyzji o zakupie mieszkania dokładnie sprawdzić doświadczenie i renomę firmy, której powierza się pieniądze.

– Należy również się upewnić, czy dla inwestycji prowadzony jest rachunek powierniczy oraz czy deweloper odprowadza środki na Deweloperski Fundusz Gwarancyjny. Członkostwo w PZFD jest dodatkowym gwarantem rzetelności danego przedsiębiorcy – podkreśla Przemysław Dziąg. 

Mikrokawalerki w domach jednorodzinnych. Legalna luka czy systemowe obchodzenie prawa?

Przekształcanie budynków jednorodzinnych w obiekty, które w praktyce pełnią funkcję wielorodzinną lub zamieszkania zbiorowego, od lat budzi poważne wątpliwości prawne. Choć skala zjawiska zmieniała się wraz z nowelizacjami przepisów, rynek konsekwentnie poszukiwał rozwiązań umożliwiających realizację inwestycji odpowiadających na silny popyt na małe lokale mieszkalne.

Do 2018 r. istotnym problemem był brak obowiązku weryfikowania przez starostów, czy wydzielanie samodzielnych lokali w budynkach jednorodzinnych jest zgodne z miejscowym planem zagospodarowania przestrzennego, decyzją o warunkach zabudowy czy pozwoleniem na budowę. W praktyce prowadziło to do sytuacji, w której na działkach przeznaczonych pod zabudowę jednorodzinną powstawały obiekty o charakterze wielorodzinnym, które nigdy nie uzyskałyby zgody w standardowej procedurze administracyjnej. 

Zmiany przepisów miały tę praktykę ograniczyć, jednak – jak pokazuje rynek – nie doprowadziły do jej całkowitego wyeliminowania. Inwestorzy zaczęli stosować inne modele sprzedaży, oferując nabywcom udziały w budynku jednorodzinnym połączone z prawem do wyłącznego korzystania z konkretnej mikrokawalerki lub przeznaczając takie obiekty na wynajem. Tymczasem, jak podkreślają eksperci, takie działania są sprzeczne z obowiązującym porządkiem prawnym.

– Taka praktyka, która nadal jest stosowana – jest w świetle obowiązujących przepisów niedopuszczalna. W istocie prowadzi bowiem do przekształcenia budynków jednorodzinnych w budynki wielorodzinne lub zamieszkania zbiorowego bez wymaganej decyzji administracyjnej. Potwierdzają to zarówno decyzje organów nadzoru budowlanego, jak i orzecznictwo sądów administracyjnych – mówi dr Agnieszka Grabowska-Toś wspólniczka zarządzająca Kancelarii Radców Prawnych Kania Stachura Toś, ekspertka Komitetu ds. Nieruchomości KIG.

Systemowy problem

Zgodnie z prawem budowlanym budynek jednorodzinny może obejmować maksymalnie dwa lokale mieszkalne albo jeden lokal mieszkalny i jeden użytkowy o ograniczonej powierzchni. Podział takiego obiektu na kilka lub kilkanaście zespołów pomieszczeń z aneksem kuchennym i łazienką powoduje faktyczną zmianę jego funkcji. Taka zmiana wymaga uprzedniego uzyskania pozwolenia na budowę lub skutecznego zgłoszenia zmiany sposobu użytkowania oraz spełnienia znacznie bardziej rygorystycznych norm technicznych, przeciwpożarowych i parkingowych.

Zdaniem ekspertów problem ma charakter systemowy. Prowadzi do powstawania lokali, które formalnie nie spełniają norm przewidzianych dla mieszkań w budynkach wielorodzinnych.

– Mamy zatem do czynienia ze zorganizowanym schematem działania. Jego celem jest sprzedaż jednostek mieszkalnych (mikrokawalerek) niespełniających norm prawnych przewidzianych dla lokali mieszkalnych w budynku wielorodzinnym – pod pozorem formalnie legalnej sprzedaży udziałów w budynku jednorodzinnym. W efekcie na rynek trafiają wadliwe prawnie „quasi-mieszkania”, które zagrażają bezpieczeństwu użytkowników oraz stabilności prawnej nabywców – dodaje dr Agnieszka Grabowska-Toś. 

Konsekwencje takich transakcji mogą być dla nabywców bardzo poważne. Kupujący nie staje się właścicielem konkretnego lokalu, lecz współwłaścicielem całej nieruchomości, a możliwość finansowania zakupu kredytem hipotecznym jest ograniczona. Ponadto, w przypadku postępowań prowadzonych przez nadzór budowlany decyzje o przywróceniu budynku do pierwotnego stanu często oznaczają konieczność likwidacji mikrokawalerek – na koszt współwłaścicieli, a nie inwestora. To ryzyko, które wciąż bywa niedostatecznie uświadamiane osobom decydującym się na zakup takich mieszkań.

Lokale użytkowe, nie mieszkania

Warto dodać, że właśnie w materiałach marketingowych firmy mikrokawalerki przedstawiane są jako „kompaktowe formy zamieszkania”. Może to wprowadzać w błąd odbiorców, co do ich faktycznego przeznaczenia.

– W rzeczywistości oferowane lokale mają charakter lokali użytkowych, które zgodnie z obowiązującym prawem nie mogą pełnić funkcji mieszkaniowych. Mieszkaniem jest lokal o powierzchni co najmniej 25 m kw., spełniający wiele wymogów. Dotyczą one bezpieczeństwa pożarowego, efektywności energetycznej oraz bezpieczeństwa eksploatacji. Lokal przed sprzedażą podlega odbiorowi przez odpowiednie służby państwowe – mówi Przemysław Dziąg z PZFD.

Co więcej, w myśl art. 28 ustawy o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym deweloper przed zawarciem umowy na lokal inny niż mieszkalny powinien przekazać klientowi informacje na ten temat. Do umowy nie mają wówczas zastosowania przepisy ustawy. Pieniądze wpłacane przez nabywcę na poczet realizacji umowy nie są objęte ochroną przewidzianą w ustawie, w tym rachunkiem powierniczym czy ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego. 

– Bardzo żałujemy, że działania tego typu firm mogą wprowadzać w błąd nabywców i jednocześnie negatywnie wpływać na postrzeganie całej branży. Takie praktyki utrudniają budowanie zaufania do rzetelnych deweloperów i podważają transparentność rynku nieruchomości w Polsce – podsumowuje Przemysław Dziąg. 

Przeczytaj: Podatek katastralny w Polsce - czy należy się go spodziewać i co by oznaczał (analiza)

Godność, jakość mieszkania i życiowy komfort Polaków 

Dyskusja o mikrokawalerkach coraz częściej przedstawiana jest jako spór o styl życia, preferencje pokoleniowe i rzekomą zmianę definicji komfortu. Tymczasem u jej podstaw leży znacznie bardziej prozaiczny problem: dramatyczna luka między rosnącymi cenami mieszkań a realnymi możliwościami finansowymi Polaków. W tej narracji mikrokawalerki zaczynają funkcjonować jako symbol dostępności. Coraz więcej głosów wskazuje jednak, że w rzeczywistości są raczej efektem kryzysu mieszkaniowego niż jego rozwiązaniem.

– Polacy potrzebują dostępnych cenowo mieszkań, a nie pudełek od zapałek. Ceny nieruchomości rosną szybciej niż możliwości finansowe, ale rozwiązaniem nie są mikrokawalerki, tylko państwowe budownictwo i stabilny rynek pracy. Deweloperzy mogą opowiadać bajki o lajfstajlowych wyborach, ale tak naprawdę decydujemy jako społeczeństwo przede wszystkim zawartością naszych portfeli. I jeśli dla 30-latków alternatywą dla mieszkania z rodzicami jest mikrokawalerka, w której trudno będzie z tymi rodzicami zjeść obiad, nie mówmy o godnych wyborach, tylko o nabijaniu kabzy deweloperom. Bo wbrew pozorom mikrokawalerki w przeliczeniu na metr kwadratowy wcale nie są tańsze od mieszkań o przyzwoitym metrażu – mówi Barbara Słania, z biura poselskiego, Macieja Koniecznego z partii Razem. 

Mikrokawalerki nie pomogą

Ta perspektywa każe spojrzeć na problem szerzej niż tylko przez pryzmat architektury czy funkcjonalnych rozwiązań wnętrz. 

– Owszem, są małe, wygodne, dobrze skomunikowane mieszkania w dużych miastach blisko uczelni – to akademiki dla studentów. I tak powinno zostać. Ale ludzie kończą studia, zaczynają pracę, chcą zakładać rodziny. I jeśli mówimy, że zagraża nam katastrofa demograficzna, musimy być świadomi, że dzieci w Polsce się nie rodzą m.in. z powodu problemów mieszkaniowych młodego pokolenia. Co więcej, wiele osób jest singlami lub nie planuje zakładać rodziny właśnie z powodu fatalnych warunków mieszkaniowych. Mikrokawalerki tylko pogłębiają ten problem – dodaje Barbara Słania. 

Z podobnym apelem zwraca się dr Mateusz Piegza z Fundacji Habitat for Humanity Poland.

– Godne warunki to też odpowiedni metraż dla poszczególnych pomieszczeń w mieszkaniu, a nie jedno pomieszczenie. Z tej perspektywy mikrokawalerka nie jest najlepszym rozwiązaniem. Ale problem jest dużo głębszy. Klient wybiera mikrokawalerkę nie dlatego że chce tam mieszkać, a dlatego że nie ma wyboru – mówi Mateusz Piegza.

Jego zdaniem wadliwy jest przede wszystkim system.

– Finalnie to otoczenie ekonomiczno-prawne doprowadza do tego, że takie mieszkania stają się coraz bardziej popularne. Zachęcam deweloperów do spojrzenia na swoich kolegów z Niemiec czy Francji i zmniejszenia czynszów najmu/ceny zakupu choć o 5 proc. swoich inwestycji dla klienta o mniejszym portfelu. Między innymi w taki sposób zwiększa się zasób mieszkań społecznych, a takich nam trzeba – dodaje dyrektor ds. programów Fundacji Habitat for Humanity Poland. 

Główne wnioski

1. Zakup mikrokawalerki w budynku jednorodzinnym może wiązać się z bardzo wysokim ryzykiem prawnym, w tym utratą środków, brakiem ochrony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego oraz koniecznością przywrócenia nieruchomości do stanu pierwotnego na koszt nabywców.
2. Marketing mikrokawalerek często pomija kluczowe informacje o statusie prawnym lokali, co może wprowadzać klientów w błąd i prowadzić do decyzji inwestycyjnych podejmowanych bez pełnej świadomości konsekwencji.
3. Problem mikrokawalerek ma charakter systemowy i jest w dużym stopniu skutkiem kryzysu mieszkaniowego, rosnących cen nieruchomości oraz niedostatecznego rozwoju dostępnego budownictwa mieszkaniowego i akademików.