Sektor PRS na fali wznoszącej, ale jego udział w rynku wciąż jest niewielki

PRS (Private Rented Sector), segment profesjonalnego najmu mieszkań, który w odróżnieniu od tradycyjnego najmu indywidualnego opiera się na działalności wyspecjalizowanych podmiotów (fundusze inwestycyjne, deweloperzy czy korporacje) zarządzających portfelami mieszkań, to w Polsce wciąż stosunkowo nowa koncepcja. Zyskuje jednak na popularności szczególnie w dużych miastach.

Taka forma najmu mieszkań w praktyce oznacza lepszą obsługę najemców, gwarancję odpowiedniego stanu technicznego oraz przejrzystość umów. Często oferuje też dodatkowe udogodnienia, takie jak całodobowa obsługa techniczna, dostęp do stref wspólnych (np. siłowni, coworkingów) czy elastyczne warunki wynajmu.

Obecna sytuacja w sektorze

Według danych JLL mamy w Polsce ponad 21 tys. mieszkań w działających projektach najmu instytucjonalnego (PRS) – 97 proc. z nich zlokalizowanych jest w sześciu największych miastach co pokazuje, że inwestorzy instytucjonalni wybierając lokalizację dla swoich inwestycji, kierują się niemal wyłącznie wielkością miasta. Jest to w dużej mierze związane z zasobnością portfela potencjalnych najemców – analizuje Krystyna Pietruszyńska, dyrektor działu inwestycji mieszkaniowych JLL.

Segment najmu instytucjonalnego w Polsce jest jednak ciągle w fazie rozwoju i spodziewamy się, że w kolejnych latach będzie dynamicznie rósł. Przewidujemy, że do 2029 r. będzie już 50 tys. dostępnych mieszkań dla najemców – dodaje Krystyna Pietruszyńska.

Według danych Avison Young ​​w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. na rynku inwestycji mieszkaniowych zawarto dziesięć transakcji na łączną kwotę około 320 mln euro. Dziewięć z nich dotyczyło sektora najmu prywatnego (PRS), a jedna dotyczyła sektora akademików prywatnych (PBSA). Warszawa nadal była liderem na rynku z siedmioma transakcjami, podczas gdy pozostałe trzy miały miejsce na rynkach regionalnych – dwie w Krakowie (projekty Heimstaden Bostad i Xior Student Housing) i jedna we Wrocławiu (AFI Home). Wyróżniającą się transakcją w tym okresie była sprzedaż przez Dom Development projektu Metro Zachód, obejmującego 500 lokali PRS, co czyni ją największą jak dotąd transakcją w sektorze mieszkaniowym.

Mimo że segment PRS zagospodarowuje obecnie jednak niewielką część sektora nieruchomości, dysponuje istotnym potencjałem rozwoju – odpowiada w dużej mierze na zmieniające się potrzeby szczególnie młodszych pokoleń mieszkających w dużych miastach.

Na podstawie choćby liczby ofert mieszkań na wynajem widać, że rynek najmu jest o wiele bardziej dynamiczny, niż sugerują to oficjalne szacunki

– Rynek najmu mieszkań w Polsce charakteryzuje się znacznym rozdrobnieniem, głównie zdominowany jest przez prywatnych wynajmujących, a jednocześnie ze znaczącą koncentracją w największych miastach. Oficjalne dane Eurostatu wskazują, że 4 proc. populacji Polski mieszka w najmowanych lokalach, płacąc rynkowe czynsze. Jednak badając rynek wyraźnie widać, że statystyki te są ogromnie niedoszacowane. Na podstawie choćby liczby ofert mieszkań na wynajem widać, że rynek najmu jest o wiele bardziej dynamiczny i większy, niż sugerują to oficjalne szacunki – wskazuje Karolina Furmańska, ekspert rynku mieszkaniowego z Cushman & Wakefield.

– Na tym tle zasoby mieszkaniowe w rękach instytucjonalnych wynajmujących to zaledwie 18 tys. mieszkań w największych polskich miastach (liczba na koniec października 2024 r., z uwzględnieniem mieszkań zdjętych ze stocku, które są obecnie sprzedawane indywidualnym nabywcom – red.). Ponad 11 tys. mieszkań na wynajem w projektach instytucjonalnych inwestorów jest obecnie w budowie – dodaje Karolina Furmańska.

W Polsce wciąż widoczne jest bardzo duże przywiązanie do własności. Wynika ono zarówno ze względów kulturowych, historycznych, jak i braku na przestrzeni lat kompleksowego planu rozwoju sektora najmu. Jednak młodzi ludzie, szczególnie z pokolenia Z i "millenialsów" coraz częściej wybierają właśnie wynajem zamiast zakupu nieruchomości, kierując się elastycznością, możliwością zmiany miejsca zamieszkania, czy brakiem konieczności ponoszenia wysokich kosztów początkowych.

– W przypadku rynku najmu instytucjonalnego obserwujemy wyraźne przyspieszenie, jeśli chodzi o wprowadzanie na rynek nowych obiektów. Według danych CBRE do końca września uruchomiono najem w 23 projektach, łącznie obejmujących ponad 5 tys. mieszkań. Nowa oferta była rozproszona w sześciu miastach, choć najwięcej mieszkań przekazano do wynajmu w Warszawie (ponad 2,3 tys.). W ostatnim kwartale 2024 r. na rynku najmu powinno się pojawić jeszcze około dziesięciu projektów instytucjonalnych, choć termin oddania do użytku części z nich może przesunąć się na początek 2025 r. – mówi Agnieszka Mikulska, ekspert rynku mieszkaniowego w CBRE.

Zdaniem eksperta

Liczby lepsze niż rzeczywistość

Konsekwencją obecnej sytuacji na rynku mieszkaniowym dla inwestorów z rynku PRS jest to, że w największych miastach deweloperzy nadal z rezerwą mogą podchodzić do transakcji sprzedaży całych budynków do funduszy. Te oczekują bowiem dyskonta, mając na uwadze, że jednak rynek sprzedaży indywidualnej jest, mimo spowolnienia, w dużo lepszym stanie niż np. w bardzo słabym 2022 r. Powyższa sytuacja powoduje, że część nowych projektów PRS nadal będzie powstawać na działkach komercyjnych, które nie mogą być zabudowane mieszkaniami na sprzedaż indywidualną.

Rynek PRS od chwili powstania w 2014 roku do dzisiaj urósł do ponad 20 tys. mieszkań, a kolejne prawie 10 tys. znajduje się w budowie. Co ciekawe, pierwsze 10 tys. powstało w ciągu około ośmiu lat (2014-2022), ale dostarczenie na rynek drugich 10 tys. zajęło już tylko około dwóch lat (2022-2024). W ostatnich 12 miesiącach całkowita podaż mieszkań na rynku PRS zwiększyła się o 35 proc.

Mimo, że dynamika wygląda imponująco, to powyższe wzrosty są wynikiem działań podejmowanych przez inwestorów w poprzednich latach – kupione wcześniej działki i rozpoczęte budowy. Na dodatek, ta nowa podaż została dostarczona na rynek przez inwestorów obecnych w Polsce już od kilku lat. I co warto odnotować, na rynku nie pojawili się nowi inwestorzy, którzy od zera chcieliby budować nowe portfele PRS. Dlatego obraz wynikający z samych liczb może wydawać się bardziej optymistyczny niż jest to w rzeczywistości.

Jacek Kałużny

Head of Operational Capital Markets, Savills

Co wyróżnia segment PRS od tradycyjnego najmu?

Mieszkania w ramach najmu instytucjonalnego są projektowane z myślą o potrzebach najemców, dzięki czemu lepiej odpowiadają ich oczekiwaniom w porównaniu do lokali wynajmowanych przez osoby prywatne. Starannie zaplanowana przestrzeń czyni je wyjątkowo funkcjonalnymi, a nowoczesne projekty uwzględniają najnowsze trendy aranżacyjne, co pozwala na maksymalne wykorzystanie dostępnej powierzchni. Dodatkowo, takie mieszkania najczęściej usytuowane są w atrakcyjnych lokalizacjach, dobrze skomunikowanych z resztą miasta, co znacząco podnosi ich wartość dla użytkowników.

Umowy podpisywane z funduszami są bardzo bezpieczne i ujednolicone, a także bardziej elastyczne, niż w przypadku najmu indywidualnego

– Budynki przeznaczone na wynajem instytucjonalny zwykle oferują szereg dodatkowych udogodnień, takich jak: przestrzenie wspólne (np. strefy coworkingowe), bardzo świadomie zaplanowany miks najemców w lokalach handlowo-usługowych, czy miejsca do rekreacji – wszystko starannie zaplanowane, aby zwiększyć wygodę i wartość dla mieszkańców. W tradycyjnym najmie takie rozwiązania zdarzają się rzadziej lub nie występują w ogóle – zaznacza Michał Witkowski, dyrektor linii Living Services w Colliers.

– Różnice występują także w jakości obsługi najemcy. Umowy podpisywane z funduszami są bardzo bezpieczne i ujednolicone, a także bardziej elastyczne niż w przypadku najmu indywidualnego. Sam proces podpisania kontraktu może odbywać się zdalnie. Fundusz, dążąc do minimalizacji rotacji najemców, dba o zadowolenie klientów, oferując im udogodnienia. Ponadto najemcy mają stałe wsparcie zarządcy nieruchomości, do którego zgłaszają wszelkie problemy z mieszkaniem – dodaje ekspert Colliers.

Na kwestie bezpieczeństwa najemców, profesjonalizm obsługi i elastyczność zwraca uwagę również Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes zarządu Vantage Development S.A., jednego z głównym graczy w sektorze PRS.

– Z perspektywy najemcy kluczową różnicą jest transparentność procesu – najem instytucjonalny opiera się na przejrzystych umowach, które eliminują nieprzewidywalność, taką jak nagłe podwyżki czynszu czy niespodziewane wypowiedzenia umowy. Co więcej, jednolity standard mieszkań oraz scentralizowane zarządzanie sprawiają, że najemcy mogą liczyć na szybkie i profesjonalne rozwiązywanie kwestii technicznych czy administracyjnych. Dodatkowym atutem jest możliwość zmiany miejsca zamieszkania w ramach oferowanego portfela lokali, nawet w trakcie obowiązywania umowy, co cieszy się dużą popularnością wśród najemców – podkreśla Dariusz Pawlukowicz.

Zarządzanie portfelem inwestycyjnym 

Obecnie strategia rozwoju PRS-ów opiera się na precyzyjnym dopasowaniu oferty do specyficznych potrzeb różnych grup klientów

Kluczowym czynnikiem determinującym decyzje inwestorów, a także kształtowaniem i zarządzaniem portfelem inwestycyjnym w sektorze PRS są oczekiwania najemców. Składa się na nich kilka aspektów: lokalizacja, standard i wyposażenie mieszkań, zrównoważony rozwój oraz energooszczędność, elastyczność najmu i udogodnienia. Coraz bardziej istotnym czynnikiem determinującym decyzje najemców jest także dostęp do nowoczesnej technologii.

– Pierwsze projekty PRS-owe stanowiły głównie inwestycje zakupione od deweloperów, pierwotnie zaprojektowane na sprzedaż. Z biegiem czasu rynek dojrzał, a zmieniające się potrzeby najemców wymusiły projektowanie nieruchomości z myślą o wynajmie. Taka transformacja pozwoliła na lepsze dostosowanie lokali do wymagań użytkowników, zarówno pod względem układu mieszkań, jak i funkcjonalności budynków – mówi Michał Witkowski, dyrektor linii Living Services w Colliers.

Dodaje, że obecnie strategia rozwoju PRS-ów opiera się na precyzyjnym dopasowaniu oferty do specyficznych potrzeb różnych grup klientów.

– Młodzi profesjonaliści preferują małe mieszkania (kawalerki, dwupokojowe) z łatwym dostępem do stref integracyjnych (świetlice, siłownie, przestrzenie do wspólnego gotowania, czy oglądania wydarzeń sportowych) i coworkingowych. Nomadzi cyfrowi i freelancerzy wymagają elastyczności najmu oraz miejsca do pracy. Młode rodziny poszukują mieszkań w budynkach z udogodnieniami sprzyjającymi komfortowi życia, jak np. przestrzenie dla dzieci– dodaje Michał Witkowski.

W podobnym tonie wypowiada się Dariusz Pawlukowicz, wiceprezes Vantage Development. Podkreśla jednak stabilną perspektywę dla sektora z inwestycyjnego punktu widzenia.

– Z perspektywy inwestora rynek najmu instytucjonalnego oferuje też możliwości budowania stabilnych i przewidywalnych dochodów w długim horyzoncie czasowym. Skalowalność tego modelu pozwala na optymalizację kosztów operacyjnych, a dzięki profesjonalnemu zarządzaniu możliwe jest skuteczne ograniczenie ryzyka operacyjnego. Obserwujemy zmianę preferencji Polaków, szczególnie wśród młodego pokolenia, dla którego kluczowe są elastyczność, mobilność oraz wysoka jakość życia. Wzrost popularności wynajmu nad zakupem mieszkania to efekt zarówno trudnej dostępności kredytów hipotecznych, jak i zmiany podejścia do posiadania nieruchomości. Jednocześnie Polacy wciąż poszukują stabilności, którą zapewnia sektor PRS dzięki transparentnym zasadom i długoterminowym możliwościom najmu – podkreśla wiceprezes Vantage Development.

PRS – wyzwania i problemy

Sektor PRS, podobnie jak rynek mieszkaniowy, mierzy się z wyzwaniami, wśród których kluczowymi są podaż gruntów, wciąż rosnące koszty budowy, a w dłuższej perspektywie
niski poziom zaufania społecznego do tego typu najmu. Dla wielu Polaków, przywiązanych do idei własności, wynajem, zwłaszcza na dłuższy czas, wciąż jest postrzegany jako mniej stabilne rozwiązanie. Dodatkowo, wysokie koszty wynajmu w ramach PRS mogą być barierą dla osób o niższych dochodach.

Istotnym wyzwaniem są także regulacje prawne. Polski rynek nieruchomości wciąż się rozwija, a brak ujednoliconych przepisów dotyczących PRS może zniechęcać potencjalnych inwestorów.

– Projekty PRS kierują swoją ofertę głównie do zamożniejszych osób, w tym osób zarabiających w euro, które z Polską nie będą związane na dłuższy czas. Z uwagi na czynsze najmu mieszkania te dostępne są dla wybranej grupy osób. Osoby o przeciętnych wynagrodzeniach w dalszym ciągu są skazane na wynajem od prywatnej osoby. Można nawet zaryzykować stwierdzenie, że gdyby te mieszkania, które teraz są w portfelu PRS, były własnością i były wynajmowane przez prywatne osoby, ich czynsze byłyby niższe i byłyby dostępne dla szerszej grupy osób – twierdzi Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group.

Zdaniem eksperta

Fundusze inwestycyjne istotnie oddziałują na rynek nieruchomości

W ostatnich latach skala inwestycji realizowanych przez fundusze wyraźnie wzrosła. Spowolnienie przyniósł epizod wysokich stóp procentowych w głównych gospodarkach świata. EBC i FED wkroczyły na ścieżkę obniżek stóp procentowych co powoduje, że o ekspansji PRS-ów znowu słyszymy więcej. A im tańszy będzie kapitał, tym będziemy słyszeli jeszcze więcej.

Warto dodać, że na początku trwającej od kilku lat ekspansji fundusze skupowały gotowe albo niemal gotowe mieszkania. Teraz jednak bardziej popularne jest kupowanie działek, czy projektów, które jeszcze nie zaczęły być realizowane albo ich zaawansowanie jest niewielkie. To pomaga uniknąć negatywnego odbioru takich transakcji, choć z punktu widzenia popytu i podaży fakt, że fundusz kupuje dziurę w ziemi, a nie gotowe mieszkanie, nie ma większego znaczenia. Tak, czy inaczej fundusz generuje popyt i w konsekwencji ogranicza podaż, która w normalnych warunkach mogłaby być skierowana na rynek. Fundusze chętnie też inwestowały w firmy deweloperskie, które teraz oprócz budowania na sprzedaż, budują projekty na wynajem.

Bez trudu możemy znaleźć badania naukowe, z których wynika, że nadmierna ekspansja funduszy inwestujących w mieszkania na wynajem przynosi negatywne skutki – przyczynia się do wzrostu cen zakupu (np. w Berlinie wg Guthmann w latach 2011-2021 ceny nieruchomości niemal się potroiły), wzrostu stawek czynszów oraz spadku liczby budowanych mieszkań. Doskonałym przykładem jest to, co działo się Berlinie. Tam przez lata inwestorzy portfelowi byli odbiorcami ponad połowy produkcji nowych mieszkań (raport Guthmann). To uruchomiło niepokojące i negatywne z punktu widzenia dostępności cenowej nieruchomości sprzężenie zwrotne.

Nie jest więc też prawdą, że fundusze inwestycyjne nie mają wpływu na ceny mieszkań i mają niezauważalny, czy też nawet promilowy udział w rynku. Takie argumenty to w mojej ocenie jedynie sprawna żonglerka statystykami.

Bartosz Turek

główny analityk HREIT

Perspektywa na bliższą i dalszą przyszłość

Sektor najmu instytucjonalnego w Polsce ma przed sobą dobrą perspektywę, jednak oddziaływać będzie na niego szereg czynników, z których najważniejsze to oczywiście wewnętrzna i zewnętrzna sytuacja gospodarcza, ewentualne zmiany legislacyjne oraz zmieniające się oczekiwania najemców.

– W kolejnym roku przewidziana jest dalsza ekspansja, z ponad 20 projektami w budowie przewidzianymi do uruchomienia w 2025 r. Projekty oddawane do użytku powstają w wyniku umów zawieranych między deweloperami a inwestorami nawet kilka lat wcześniej. W pierwszych trzech kwartałach 2024 r. nie były ogłoszone żadne nowe umowy tego typu i choć pula możliwych do realizacji mieszkań na wynajem obejmuje ponad 27 tys. lokali, to jednak dla dalszego rozwoju rynku konieczne są również nowe plany inwestycyjne. Sytuacja może się zmienić z powodu poprawiających się warunków finansowania w strefie euro i słabszej sprzedaży detalicznej mieszkań. Pierwsze efekty widzimy już w IV kw. 2024 r. – ocenia Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE.

Czy sektor PRS ma szansę w istotnym stopniu wpływać na rynek nieruchomości, koncentrując większość część mieszkań w rękach zagranicznych funduszy? Takie obawy pojawiały się w przestrzeni publicznej. Dziś są jednak w – odniesieniu do Warszawy, a tym bardziej innych polskich miast – bezzasadne.

– Nawet jeżeli wszystkie projekty ogłoszone przez inwestorów zostaną zrealizowane, to udział mieszkań należących do funduszy w całym zasobie mieszkaniowym w Warszawie wyniesie zaledwie ok. 2-2,5 proc. W pozostałych miastach będzie to nawet poniżej 2 proc. – prognozuje Krystyna Pietruszyńska, Director Living Investments w JLL.

– W 2024 r. liczba lokali PRS wzrosła o 30 proc. rok do roku. Szacuje się, że liczba lokali PRS w Polsce może wzrosnąć zaledwie w ciągu kilku lat o kolejnych kilkadziesiąt procent, co oznacza dynamiczny wzrost w porównaniu do lat poprzednich. W Vantage Rent (spółki zależnej od Vantage Development) podtrzymujemy cel stworzenia portfela 10 tys. mieszkań do końca 2028 r. –przedstawia optymistyczne plany Dariusz Pawlukowicz z Vantage Development.

Wzrost liczby mieszkań i stabilną sytuację w sektorze prognozuje również Karolina Furmańska z Cushman & Wakefield. Ekspertka podkreśla, że wszystkie obecnie działające już obiekty PRS mają bardzo wysokie poziomy obłożenia oraz sukcesywnie rosnące czynsze.

– Wysokie koszty finansowania, wynikające z poziomu stóp procentowych, stanowiły przez ostatnie dwa lata największą barierę w dynamicznym rozwoju PRS i spowodowały ograniczenie liczby transakcji. Uważamy, że kiedy tylko stopy procentowe zostaną obniżone, a tego spodziewamy się w przyszłym roku, zainteresowanie inwestorów wzrośnie, i to geometrycznie. Już dziś zgodnie z ogłoszonymi przez inwestorów planami możemy mówić o powiększeniu się zasobu mieszkań na wynajem w ciągu kilku lat o 30 tys. – dodaje Karolina Furmańska.

Najważniejsi gracze na rynku PRS w Polsce dostrzegają zatem drzemiący w tym obszarze potencjał. Pomijając jednak kwestie wyzwań związanych z sytuacją gospodarczą i legislacyjną, pozostaje pytanie, czy na dobre przełamana zostanie bariera zaufania (a raczej jego braku) do najmu instytucjonalnego większej części społeczeństwa. Wydaje się, że poza mieszkańcami największych miast może to być zadanie trudne do zrealizowania.

Główne wnioski

1. Dynamiczny rozwój sektora PRS w Polsce – sektor najmu instytucjonalnego (PRS) rozwija się dynamicznie, z obecnymi zasobami wynoszącymi ponad 21 tys. mieszkań, a prognozy przewidują wzrost do 50 tys. jednostek do 2029 r. Główną lokalizacją inwestycji są największe miasta, gdzie rośnie zapotrzebowanie na wynajem mieszkań ze strony młodych pokoleń ceniących elastyczność i brak konieczności zakupu nieruchomości.
2. Korzyści i różnice między PRS a tradycyjnym najmem – najem instytucjonalny oferuje profesjonalną obsługę, nowoczesne udogodnienia (strefy coworkingowe, siłownie), elastyczne umowy oraz lepsze dostosowanie mieszkań do potrzeb najemców. W porównaniu do tradycyjnego najmu, PRS cechuje się większą przejrzystością zasad oraz centralnym zarządzaniem, co podnosi standard życia i komfort mieszkańców.
3. Wyzwania i przyszłe perspektywy – mimo rozwoju, sektor PRS boryka się z wyzwaniami, takimi jak ograniczona podaż gruntów, wysokie koszty budowy oraz kulturowe przywiązanie Polaków do własności. Wzrost znaczenia tego rynku może być jednak wspierany przez poprawiające się warunki finansowe i zwiększone zainteresowanie inwestorów. Prognozy wskazują na dalszy dynamiczny wzrost liczby mieszkań PRS oraz sukcesywne zwiększanie ich udziału w rynku nieruchomości, wciąż jednak oscylującego w okolicach 2-3 proc.