Rynek nieruchomości: poważna choroba czy tylko przeziębienie? Próba diagnozy

Segment deweloperski na rynku nieruchomości przechodzi obecnie trudne chwile. Na pierwszy rzut oka sytuacja wygląda dobrze – nowe inwestycje powstają jak grzyby po deszczu, a klienci mają w czym wybierać. Dodatkowo, w przyszłorocznym budżecie rząd przeznaczył na rozwój mieszkalnictwa 4,3 mld zł, czyli o ponad 50 proc. więcej niż w roku bieżącym.

Optymizm szybko jednak weryfikuje rzeczywistość, która nie jest czarno-biała i różni się w zależności od lokalizacji. Najwyższe w UE koszty kredytów hipotecznych zniechęcają klientów do zakupów, a rosnące ceny najmu stanowią znaczne obciążenie dla domowych budżetów.

Warunki techniczne i reforma planowania przestrzennego

– Obserwujemy wyraźne spowolnienie w sprzedaży w porównaniu do bardzo dobrych wyników z 2023 r., kiedy na sześciu największych rynkach sprzedano około 55 tys. mieszkań. W 2024 r. przewidujemy spadek, choć sprzedaż pozostanie na stosunkowo dobrym poziomie 45 tys. mieszkań – mówi Konrad Płochocki, Członek Rady Nadzorczej Archicom SA, wiceprezes PZFD. – Martwią jednak wpływy kolejnych regulacji na ceny mieszkań, które już teraz są wysokie. Nowelizacja Warunków Technicznych zafundowała nabywcom co najmniej 5-proc. wzrost kosztów, a do końca roku przewiduje się, że ceny na rynku pierwotnym wzrosną o ok. 8-10 proc. w porównaniu do stycznia – dodaje Płochocki.

Kolejna kwestia to reforma planowania przestrzennego, która stanowi wyzwanie nie tylko dla gmin, ale również dla całego rynku nieruchomości. Jeśli gminy nie uchwalą planów do 1 stycznia 2026 r., cześć terenów może zostać wyłączona z możliwości zabudowy, co ograniczy podaż gruntów.

– Reforma może wywołać chaos w wydawaniu decyzji niezbędnych do realizacji projektów. Konieczne będzie opracowanie nowych procedur inwestycyjnych – ostrzega Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. Z drugiej strony istnieje ryzyko, że tak krótki termin wpłynie na jakość uchwalanych planów. – Pierwsze miesiące mogą przynieść wiele nieścisłości w planach ogólnych, co również będzie generowało problemy – dodaje Palus. Samorządowcy i deweloperzy od wielu tygodni apelują o wydłużenie terminu określonego w ustawie, jednak na razie bez skutku.

Warto wiedzieć

Reforma planowania przestrzennego

We wrześniu 2023 roku weszła w życie reforma planowania przestrzennego, wprowadzająca miejscowe plany ogólne, które zastąpią studium uwarunkowań i kierunków zagospodarowania przestrzennego gmin. Nowe plany mają być bardziej elastyczne i dostosowane do lokalnych potrzeb. Gminy mają czas na ich uchwalenie do 1 stycznia 2026 roku. Warto przypomnieć, że pełne pokrycie kraju planami ogólnymi jest jednym z kluczowych warunków realizacji Krajowego Planu Odbudowy.

Zagrożenie w tym obszarze dostrzega także Patryk Kozierkiewicz, radca prawny w Polskim Związku Firm Deweloperskich. – Gminy nie są gotowe na wprowadzenie planów ogólnych do końca 2025 roku, co przewiduje ustawodawca. Przekroczenie tego terminu grozi paraliżem inwestycyjnym oraz brakiem możliwości opracowywania nowych planów zagospodarowania przestrzennego i wydawania decyzji WZ – przewiduje Kozierkiewicz.

W oczekiwaniu na ruch RPP 

Kolejnym istotnym już nie tyle wyzwaniem, co pogłębiającym się problemem dla rynku nieruchomości, jest koszt pieniądza. Wysokie stopy procentowe, które zwiększają koszty finansowania zakupów szczególnie dla klientów indywidualnych, stają się hamulcem coraz większej wagi. Przypomnijmy, że ponad 50 proc. transakcji jest finansowanych kredytem hipotecznym, a według najnowszego raportu Deloitte „Property Index 2024” Polska ma najdroższe kredyty w Unii Europejskiej.

– Mniej zamożni klienci są w szczególnie trudnej sytuacji– twierdzi Jan Dziekoński, analityk rynku nieruchomości, założyciel serwisu FLTR.pl – Koszt wynajmu jest dla nich trudny do udźwignięcia, a zakup mieszkania jeszcze bardziej. To wpływa na słabość popytu, choć trzeba przyznać, że deweloperzy zachowują optymizm – dodaje Dziekoński.

Rzeczywiście, przedstawiciele sektora deweloperskiego nie wypowiadają się w tej kwestii jednym głosem, choć symptomy osłabienia popytu są już widoczne. W odniesieniu do poziomu stóp procentowych rzecz dotyczy jednak również finansowania projektów. – Dla deweloperów znaczy to, że koszt finansowania inwestycji i budów jest najwyższy od wielu lat. To w mniejszym stopniu dotyka silne podmioty, zwłaszcza firmy o statusie publicznym, które mają łatwiejszy dostęp do instytucjonalnych rynków finansowych (akcje, obligacje) oraz większy udział kapitałów własnych w bilansie. Jednak wysoki koszt pieniądza dotyka wszystkich uczestników rynku” – diagnozuje sytuację Mateusz Bromboszcz, wiceprezes ATAL.

W podobnym tonie wypowiada się Tomasz Kaleta, dyrektor zarządzający ds. sprzedaży i marketingu w firmie Develia. Jego zdaniem rynek wszedł w fazę równowagi, a ceny pozostają stabilne. Analiza lokalnych rynków pokazuje jednak różnice. – Porównując ceny w Warszawie kwartał do kwartału, pozostały one stabilne, w Krakowie odnotowano nieznaczny wzrost, za to w Poznaniu i Łodzi zaobserwowano wyraźne spadki. Mimo to nie ma przesłanek do oczekiwania obniżek cen mieszkań w największych miastach Polski, choć możliwe są ograniczenia nowych inwestycji – analizuje Kaleta.

Na kwestię zatrzymania wzrostu cen zwraca uwagę także Leszek Stankiewicz, Wiceprezes Zarządu i Dyrektor Finansowy w Dom Development S.A. – W minionych dwóch kwartałach obserwowaliśmy lekkie schłodzenie popytu na rynku mieszkaniowym w porównaniu z bardzo dobrym 2023 rokiem i jednocześnie systematyczną odbudowę podaży w największych aglomeracjach. Efektem był wzrost oferty mieszkań dostępnych do sprzedaży i wyhamowanie wzrostu ich cen – stwierdza wiceprezes Dom Development S.A.

Pozytywne symptomy rozwoju sytuacji na rynku zauważa Joanna Chojecka, dyrektor ds. sprzedaży i marketingu na Warszawę i Wrocław w Grupie ROBYG. – Niższa inflacja, środki płynące z UE oraz ustabilizowana gospodarka pozwalają zakładać, że popyt na mieszkania będzie rosnąć – mówi Chojecka. Zwraca jednak uwagę na nienajlepszą perspektywę w innym obszarze – Niestety nadal podaż jest niska – brakuje mieszkań, zwłaszcza w Warszawie, gdzie zainteresowanie zakupem jest największe. To wynik zbyt wolnych procedur administracyjnych, które trzeba zdecydowanie przyspieszyć – dodaje Joanna Chojecka.

Niezależnie jednak od różnic w ocenie bieżącej sytuacji, wszyscy uczestnicy rynku nieruchomości oczekują na ruch ze strony Rady Polityki Pieniężnej i obniżenie stóp procentowych. Według analityków PKO Banku Polskiego można się go spodziewać w drugim lub trzecim kwartale 2025 roku.

Wystarczającą przesłanką do wznowienia redukcji stóp ma już być samo wejście inflacji w trend spadkowy, co sugeruje, że pierwszy krok nastąpi między marcem a lipcem 2025.

Kwartalnik ekonomiczny Centrum Analiz PKO Banku Polskiego

Marek Wielgo, analityk rynku nieruchomości z portalu Rynekpierwotny.pl, zauważa rosnące oczekiwanie na zmiany w wysokości stóp procentowych. – Wielu potencjalnych klientów wstrzymuje się z decyzją o zakupie mieszkania. Liczą albo na spadek cen, albo na korzystniejsze warunki kredytowe, czy też na nowy program wsparcia kredytobiorców Kredyt mieszkaniowy na start – mówi Wielgo. Jednak perspektywa wdrożenia programu wspierającego popyt wydaje się coraz bardziej odległa. Nie ma co do niego zgody w samej koalicji, a pierwotnie zaplanowane na niego środki zostały przesunięte na pomoc powodzianom.

Wyzwania klimatyczne i Europejska Dyrektywa Budynkowa

Rynek nieruchomości, w tym wszystkie jego sektory, poddany jest także coraz większej presji związanej ze zmianami klimatycznymi. Realizacja nowych budynków oraz adaptacja tych już istniejących do wymogów UE to skomplikowany i kosztowny proces. Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics, uważa, że w dłuższej perspektywie właśnie to będzie największym wyzwaniem dla branży. Zwraca też uwagę na kluczowy aspekt. – Jeśli polityka energetyczna UE się nie zmieni, władze publicznie będą musiały skupić się na modernizacji polityki mieszkaniowej starszych zasobów mieszkaniowych, a nie na nowym budownictwie.

– Zmiany klimatyczne to rzeczywistość. Pogoda staje się coraz bardziej nieprzewidywalna, częstsze są ekstremalne zjawiska, a letnie temperatury coraz wyższe –mówi z kolei Ewa Palus z REDNET Property Group. – Projektując nowe osiedla, trzeba będzie uwzględniać kwestie takie jak utrzymanie odpowiedniej temperatury w mieszkaniach latem (np. dzięki nowoczesnym instalacjom klimatyzacyjnym), retencję wody, czy trwałość materiałów. Dodatkowo, wzrost liczby samochodów elektrycznych będzie wymuszał zmiany w projektowaniu garaży, a nawet modernizację infrastruktury energetycznej wokół osiedli – dodaje analityczka.

Niestabilne otoczenie prawne i brak strategii

Rynek nieruchomości potrzebuje przede wszystkim stabilności i przewidywalności, zwłaszcza wobec zewnętrznych czynników, które, jak pokazały ostatnie lata, są trudne do przewidzenia (COVID-19, wojna w Ukrainie, inflacja). Wprowadzenie nowych przepisów lub jasna deklaracja o ich braku zawsze będą lepsze, niż pozostawienie decyzji w sferze planów czy domysłów.

Taka niepewność dotyczy na przykład programu Kredyt mieszkaniowy na start. – Rząd powinien podjąć decyzję w sprawie programu wsparcia kredytobiorców. Jakakolwiek decyzja jest lepsza od braku działania – podkreśla Marek Wielgo. – Obecne regulacje sprawiają wrażenie, jakby były tworzone w reakcji na nagłówki w mediach i memy, bez dialogu ze wszystkimi uczestnikami rynku – dodaje Ewa Palus.

Brak wizji dotyczącej średnio- i długoterminowej polityki mieszkaniowej jest problemem, na który zwracają uwagę wszyscy uczestnicy sektora. Niestety, różnice zdań nie tylko między partiami, ale także wewnątrz samej koalicji i Ministerstwa Rozwoju, sprawiają, że stworzenie spójnego, wieloletniego planu, wydaje się trudne. –Największym wyzwaniem jest prowadzenie działalności w warunkach, gdzie brak jest długofalowej polityki mieszkaniowej– zaznacza Patryk Kozierkiewicz z PZFD. – Nie możemy przewidzieć perspektywy inwestycyjnej nawet na rok, nie mówiąc o kilku latach. To kluczowe zarówno dla Polaków, jak i dla firm budujących mieszkania – dodaje Kozierkiewicz.

Katarzyna Kuniewicz wtóruje: – Rząd musi zakończyć trwające dyskusje i podjąć decyzje dotyczące polityki mieszkaniowejna najbliższe trzy lata.

Aktualną sytuację na rynku dobrze podsumowuje wiceprezes ATAL. – Określiłbym ją jednym słowem – oczekiwanie: na niższe oprocentowanie kredytów, subsydia, większą aktywność państwa w zakresie mieszkalnictwa, mniejszą presję inflacyjną i w końcu na sprowadzenie jej do akceptowalnego poziomu.

Niewielka dynamika zmian cen może świadczyć o przynajmniej częściowej stabilizacji sytuacji na rynku przynajmniej w krótkim terminie. Jednak wzięcie pod uwagę słabnącego popytu oraz średnio i długoterminowo nie najlepszej perspektywy dla procesu uwalniania gruntów, a przede wszystkim powstania spójnej koncepcji rozwoju rynku mieszkaniowego jest dla całego sektora największym wyzwaniem.

Rodzi się też pytanie, jak długo rynek oraz jego uczestnicy mogą trwać w stanie wspommnianego oczekiwania. Biorąc pod uwagę dynamikę zmieniającej się rzeczywistości oraz nieprzewidywalność czynników zewnętrznych (oraz, jak się okazuje, wewnętrznych), nie może on trwać w nieskończoność, ponieważ problemów będzie tylko przybywać.

Główne wnioski

1. Plan rozwoju mieszkalnictwa – majwiększym wyzwaniem dla rynku nieruchomości w długiej perspektywie jest opracowanie wieloletniej strategii jego funkcjonowania ponad podziałami politycznymi i z udziałem wszystkich uczestników tego rynku.
2. Koszt pieniądza – w średnim i krótkim terminie wyzwaniem pozostają wysokie koszty kredytów po stronie popytowej oraz nienajlepsza perspektywa podaży nowych gruntów.
3. Otoczenie prawne – o wydłużenie terminu wejścia w życie przepisów reformy planistycznej przynajmniej o sześć miesięcy apelują zarówno samorządowcy, jak i deweloperzy.