Mikrokawalerka nie jest pojęciem prawnym. To określenie marketingowe, opisujące metraż i funkcję użytkową, a nie status prawny nieruchomości (WYWIAD)

Damian Iwanowicz jest prezesem spółki Inplus New Home, działającej na rynku wtórnym nieruchomości. Firma specjalizuje się w zakupie istniejących budynków – najczęściej domów jednorodzinnych lub obiektów o przestarzałej funkcji – ich modernizacji oraz sprzedaży udziałów we współwłasności nieruchomości, do których przypisane jest prawo wyłącznego korzystania z wydzielonych, funkcjonalnych części budynku. Jednostki te, wyposażone w łazienki i aneksy kuchenne, w obrocie rynkowym bywały określane jako mikrokawalerki, choć formalnie nie stanowią samodzielnych lokali mieszkalnych.

Działalność spółki znalazła się w ostatnim czasie pod lupą organów nadzoru budowlanego oraz prokuratury. Wątpliwości dotyczą m.in. tego, czy taki sposób adaptacji budynków jednorodzinnych oraz ich faktyczne użytkowanie nie stanowią zmiany sposobu użytkowania wymagającej dodatkowych decyzji administracyjnych, a także czy klientów w wystarczającym stopniu informowano o charakterze prawnym nabywanego prawa oraz ryzykach związanych z inwestycją. W tle sprawy pojawiają się informacje o postępowaniach administracyjnych i karnych, liczbie pokrzywdzonych oraz roszczeniach sięgających kilku milionów złotych. Spółka odpiera zarzuty, wskazując na interpretacyjny charakter sporu oraz brak zmian w obowiązujących przepisach prawa.

Szymon Matuszyński, XYZ: Jaki produkt ogłaszacie i oferujecie? Co w praktyce sprzedajecie – mieszkania czy mikrokawalerki? A jeśli mikrokawalerki, to jaka jest ich definicja w sensie prawnym?

Damian Iwanowicz, prezes Inplus New Home: Na początku zaznaczę, że w sensie prawnym nie sprzedajemy mieszkań ani samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu ustawy o własności lokali. Oferujemy udziały we współwłasności nieruchomości, do których – na podstawie umowy cywilnoprawnej (tzw. quoad usum) – przypisuje się prawo wyłącznego korzystania z konkretnej, funkcjonalnie wydzielonej części budynku.

W praktyce ta część jest zaprojektowana jako samodzielna jednostka użytkowa – z łazienką, aneksem kuchennym i niezależnym wejściem – i to właśnie potocznie bywa nazywane „mikrokawalerką”. Trzeba jednak jasno powiedzieć, że „mikrokawalerka” nie jest pojęciem prawnym. To określenie marketingowe, opisujące metraż i funkcję użytkową, a nie status prawny nieruchomości.

Ten model był i jest powszechnie znany w obrocie cywilnoprawnym, funkcjonował w praktyce notarialnej i rynkowej przez lata. Odpowiadał na realne zapotrzebowanie rynku na mniejsze, dostępne cenowo jednostki w dużych miastach. Spór, który dziś obserwujemy, nie dotyczy tego, co sprzedajemy, lecz tego, jak organy administracji interpretują skutki tego modelu na gruncie prawa budowlanego. Zatem – jest to zupełnie inną płaszczyzną niż sam obrót cywilnoprawny.

Przeczytaj: Mikrokawalerki pod lupą. Inplus New Home promuje kompaktowe lokale mimo decyzji nadzoru i toczącego się śledztwa

Państwa spółka nie działa jako deweloper, a mimo to oferuje lokale o funkcji mieszkaniowej. Jak definiujecie swój model biznesowy i skąd wziął się pomysł na jego zastosowanie?

Działamy wyłącznie na rynku wtórnym i nie realizujemy nowych inwestycji mieszkaniowych ani nie sprzedajemy lokali na rynku pierwotnym. Nie jesteśmy więc deweloperem w rozumieniu ustawy deweloperskiej. Nasza działalność polega na nabywaniu istniejących budynków i przywracaniu im funkcjonalności odpowiadającej współczesnym realiom.

Są to bardzo często nieruchomości, które wyszły z realnego użycia – duże domy jednorodzinne lub budynki o przestarzałym układzie funkcjonalnym. Ich cena jest zbyt wysoka dla indywidualnego nabywcy. Zakres koniecznego remontu przekracza możliwości finansowe osoby prywatnej, a sama funkcjonalność nie odpowiada dzisiejszym potrzebom rynku.

Nasza działalność polega na nabywaniu istniejących budynków i przywracaniu im funkcjonalności odpowiadającej współczesnym realiom.

W praktyce takie obiekty przez lata pozostają niewykorzystane albo są stopniowo degradowane. Nasza rola polega na tym, że przejmujemy na siebie ryzyko, koszty i ciężar rewitalizacji. Następnie umożliwiamy kilku współwłaścicielom korzystanie z jednego budynku w sposób uporządkowany i funkcjonalny.

Sam pomysł nie był niczym odkrywczym. Zauważyliśmy, że podobne rozwiązania funkcjonują już na rynku i stosują je inne podmioty. My po prostu zastosowaliśmy je na większą skalę.

Na jakich konkretnych danych opieraliście tezę, że istnieje popyt na ten produkt? Czy posiadaliście raporty rynkowe, analizy popytu lub memorandum inwestycyjne? Klienci naprawdę chcą mieszkać na 18 m kw.? Czy z tych analiz wynika jednoznacznie, że podział budynku jednorodzinnego na kilka czy kilkanaście jednostek mieszkalnych z kuchnią i łazienką, w których nabywcy prowadzą samodzielne gospodarstwa domowe, nie stanowi zmiany sposobu użytkowania i nie wymaga dodatkowych decyzji administracyjnych?

Działamy na rynku nieruchomości od kilku lat i znamy jego realia od strony praktycznej, nie tylko teoretycznej. Wiedzieliśmy, że w warunkach rosnących cen mieszkań i wówczas ograniczonej dostępności lokali produkt wyraźnie budżetowy w skali rynku znajdzie swoich odbiorców. Opieraliśmy się na doświadczeniach z wcześniejszych transakcji.

Klienci rzeczywiście chcą mieszkać na takich metrażach, choć dla części z nich nie jest to wybór na całe życie. Znamy historie wszystkich osób, które od nas kupowały, i ich motywacje są bardzo różne. Młodsi klienci traktują takie przestrzenie jako rozwiązanie przejściowe – pierwszy własny adres, niewielki, ale własny. Są też osoby, które nie miały możliwości zakupu mieszkania o powierzchni np. 50 m kw., a chcą posiadać własną nieruchomość zamiast wynajmować. Część klientów starszych decyduje się na zamianę dużych mieszkań, których utrzymanie staje się dla nich zbyt kosztowne, na mniejszą, bardziej funkcjonalną przestrzeń. Oczywiście istnieje także grupa nabywców kupujących takie jednostki z myślą o dalszym wynajmie.

Zarówno ustawa o własności lokali, prawo budowlane, jak i rozporządzenie Ministra Infrastruktury w sprawie warunków technicznych, jakim powinny odpowiadać budynki i ich usytuowanie, dopuszczają funkcjonowanie takiego modelu.

Czy wybraliście sprzedaż udziałów w nieruchomościach jednorodzinnych dlatego, że nie było możliwości uzyskania pozwolenia na budowę dla zabudowy wielorodzinnej i objęcia inwestycji ustawą deweloperską?

Nigdy nie myśleliśmy o tym, aby być firmą deweloperską. Od początku działamy na rynku wtórnym i koncentrujemy się na modernizacji istniejących budynków, a nie na realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych. Nie interesują nas produkty deweloperskie ani sprzedaż lokali na rynku pierwotnym. To zupełnie inny model działalności, inne ryzyka i inny reżim prawny.

Nigdy nie myśleliśmy o tym, aby być firmą deweloperską. Od początku działamy na rynku wtórnym i koncentrujemy się na modernizacji istniejących budynków, a nie na realizacji nowych inwestycji mieszkaniowych.

Czy klient – przed podpisaniem umowy – zawsze otrzymuje pisemną informację, że kupuje udział w nieruchomości, a nie lokal mieszkalny, wraz z opisem ryzyk prawnych takiej transakcji?

Ze względu na specyfikę tego produktu od samego początku wiedzieliśmy, że kluczowa jest pełna, jednoznaczna i zrozumiała informacja dla klienta. Już przy pierwszym kontakcie telefonicznym wyraźnie informujemy, że przedmiotem transakcji jest udział w nieruchomości, a nie lokal mieszkalny stanowiący odrębną własność.

Informacja ta jest następnie jednoznacznie wskazana w umowie rezerwacyjnej. Przed zawarciem transakcji kancelarie notarialne, z którymi współpracujemy, szczegółowo wyjaśniają klientom, czym jest udział we współwłasności i czym różni się on od prawa własności lokalu. Zależało nam na tym, aby klient podejmował decyzję w sposób w pełni świadomy. Czyli z rozumieniem charakteru prawnego nabywanego prawa oraz związanych z nim konsekwencji.

Na jakich analizach prawnych opieraliście przekonanie, że w budynku jednorodzinnym można wydzielić wiele lokali o funkcji mieszkalnej bez zmiany sposobu użytkowania?

Swoje stanowisko opieraliśmy na analizach prawnych i ekspertyzach przygotowanych przez uznanych specjalistów z zakresu prawa budowlanego. W tym profesorów i wykładowców akademickich, którzy – także na zlecenie administracji publicznej – uczestniczyli w pracach nad nowelizacjami przepisów. Dysponujemy również pisemnymi opiniami kancelarii prawnych specjalizujących się w prawie budowlanym. W tym takich, które prowadzą szkolenia dla organów nadzoru budowlanego w innych częściach kraju.

Dodatkowo nasze stanowisko było potwierdzane w rozmowach z sędziami wojewódzkich sądów administracyjnych oraz Naczelnego Sądu Administracyjnego. Znajduje również odzwierciedlenie w coraz liczniejszych publikacjach naukowych i branżowych. Podobne wnioski prezentują również praktycy rynku – rzeczoznawcy budowlani, inżynierowie oraz architekci.

Jak w inwestycjach formalnie realizowanych jako jednorodzinne rozwiązywano kwestie przyłączy mediów i instalacji, typowe dla zabudowy wielorodzinnej?

Być może zburzę tu pewien mit, ale kwestie przyłączy mediów nie są w praktyce niczym nadzwyczajnym. Wystarczy złożyć odpowiednie wnioski do dostawców mediów, co może zrobić każdy właściciel lub współwłaściciel nieruchomości.

Sposób opomiarowania czy rozliczania mediów ma charakter techniczno-umowny. Sam w sobie nie przesądza o kwalifikacji prawnej budynku ani o tym, czy mamy do czynienia z zabudową jednorodzinną czy wielorodzinną.

Przeczytaj: Rząd zmienia zasady wyodrębniania lokali. Skutki mogą pogrążyć rynek condo i aparthoteli

Czy może pan wskazać konkretny przepis prawa (artykuł, ustęp), który – w pańskiej ocenie – pozwala podzielić budynek jednorodzinny na kilkanaście funkcjonalnych lokali z aneksami kuchennymi i łazienkami bez zmiany sposobu użytkowania?

Prawo budowlane nie zawiera jednego przepisu, który wprost „pozwala” lub „zakazuje” takich rozwiązań. Ocena zmiany sposobu użytkowania zawsze wymaga wykładni systemowej, a nie literalnej interpretacji pojedynczego artykułu. Punktem wyjścia jest definicja budynku jednorodzinnego zawarta w Prawie budowlanym. Dopuszcza ona istnienie w takim budynku maksymalnie dwóch lokali wyodrębnionych jako odrębne przedmioty własności, a więc objętych odrębnymi księgami wieczystymi.

Jednostki o powierzchni poniżej 25 m kw. nie mogą uzyskać zaświadczenia o samodzielności lokalu. To oznacza, że nie stają się lokalami w sensie prawnym.

To rozróżnienie – pomiędzy lokalem w sensie prawnym a funkcjonalnym sposobem korzystania z przestrzeni – jest kluczowe. Znajduje ono potwierdzenie zarówno w doktrynie, jak i w orzecznictwie. W tym kontekście warto przywołać m.in. publikację sędzi Naczelnego Sądu Administracyjnego Alicji Plucińskiej-Filipowicz w styczniowym wydaniu miesięcznika „Nieruchomości” wydawnictwa C.H. Beck, w której wskazuje ona, że o zmianie sposobu użytkowania nie decyduje sam fakt wydzielenia pomieszczeń z kuchnią czy łazienką.

Co istotne, w żadnym przepisie prawa budowlanego nie istnieje ograniczenie dotyczące liczby łazienek czy aneksów kuchennych w budynku jednorodzinnym. Sam fakt wyposażenia pomieszczeń w takie instalacje nie przesądza ani o powstaniu lokali w sensie prawnym, ani automatycznie o zmianie sposobu użytkowania obiektu.

Czy spółka posiadała opinie prawne sporządzone przed rozpoczęciem sprzedaży. A może wyłącznie takie, które powstały już po wszczęciu postępowań administracyjnych i karnych?

Na etapie rozpoczynania działalności nie posiadaliśmy odrębnych, sformalizowanych opinii prawnych odnoszących się wyłącznie do tej konstrukcji. W tamtym czasie takie rozwiązania funkcjonowały w praktyce rynkowej i nie były kwestionowane przez organy administracji. Co istotne, prawo w tym zakresie nie uległo zmianie. Dlatego nie istniała ani potrzeba, ani sygnały, że wymaga się dodatkowych analiz pod kątem ryzyk administracyjnych.

Przed rozpoczęciem realizacji projektów konsultowaliśmy planowane prace z branżystami, konstruktorami, inżynierami budownictwa i projektantami – w zakresie bezpieczeństwa, możliwości adaptacyjnych oraz zgodności technicznej budynków. Dopiero w ostatnich latach, wraz ze zmianą podejścia interpretacyjnego części organów, pojawiła się potrzeba sporządzenia pogłębionych opinii prawnych i ekspertyz. Trudno nie zauważyć, że zmiana ta nastąpiła bez zmiany przepisów, co rodzi uzasadnione pytania o spójność i przewidywalność stosowania prawa.

Decyzje nadzoru budowlanego skutkują dziś obowiązkiem przywrócenia budynków do stanu pierwotnego, który obciąża współwłaścicieli. Czy uważa pan za etyczne, że konsekwencje tego modelu ponoszą klienci, a nie spółka?

Przede wszystkim trzeba sprostować jedną rzecz. Żadna decyzja wydana wobec spółki nie skutkuje obowiązkiem przywrócenia budynków do stanu pierwotnego. Rozstrzygnięcia powiatowych inspektoratów nadzoru budowlanego są uchylane przez organ drugiej instancji.

Sam fakt, że decyzje te są eliminowane w toku postępowań odwoławczych, pokazuje, że nie mamy do czynienia z jednoznacznym naruszeniem prawa, lecz ze sporem interpretacyjnym dotyczącym sposobu jego stosowania.

W tej sytuacji pytanie etyczne dotyczy raczej przewidywalności i stabilności działania organów administracji, skoro przy niezmienionych przepisach zapadają decyzje, które następnie są uchylane.

Niezależnie od tego spółka nie pozostawiła i nie pozostawia klientów samych sobie. Każda sprawa, każda nieruchomość i każde postępowanie oznaczają dla nas realne i bardzo wysokie koszty obsługi prawnej. Ponosimy je, angażując się w ochronę interesów współwłaścicieli. Z naszego punktu widzenia odpowiedzialność polega właśnie na tym, aby aktywnie bronić przyjętego modelu. By działać na rzecz klientów, a nie uchylać się od problemu czy przerzucać go na innych.

W tej sytuacji pytanie etyczne dotyczy raczej przewidywalności i stabilności działania organów administracji, skoro przy niezmienionych przepisach zapadają decyzje, które następnie są uchylane. My natomiast konsekwentnie ponosimy ciężar prowadzenia tych sporów i nie traktujemy klientów jako strony, którą można pozostawić bez wsparcia.

Czy spółka przewidziała jakiekolwiek mechanizmy ochrony klientów na wypadek takich decyzji – finansowe, prawne lub w ramach ubezpieczenia OC?

Nasza działalność od początku była prowadzona w oparciu o obowiązujące przepisy i utrwaloną praktykę. Nie zakładaliśmy scenariusza, w którym – przy niezmienionym stanie prawnym – pojawią się rozbieżne interpretacje organów administracji. W takich sytuacjach realnym i skutecznym mechanizmem ochrony jest droga prawna, z której konsekwentnie korzystamy.

Spółka ponosi koszty obsługi prawnej postępowań, angażuje wyspecjalizowane kancelarie i ekspertów oraz podejmuje działania mające na celu ochronę interesów współwłaścicieli. Do tej pory wydaliśmy na obsługę postępowań administracyjnych i sądowych około pół miliona złotych. To najlepiej pokazuje, że nie uchylamy się od odpowiedzialności i nie pozostawiamy klientów samych z problemem.

Warto również podkreślić, że nie istnieją ubezpieczenia ani instrumenty finansowe, które zabezpieczałyby przedsiębiorców lub klientów przed zmianą praktyki interpretacyjnej organów administracji przy niezmienionych przepisach. Odpowiedzialność spółki polega więc na aktywnym reagowaniu i prowadzeniu sporów prawnych, a nie na tworzeniu iluzorycznych mechanizmów gwarancyjnych.

Jak wyjaśni pan fakt, że mimo prawomocnych nakazów zapłaty egzekucja wobec spółki bywa bezskuteczna?

Pojęcie „bezskutecznej egzekucji” bywa w takich pytaniach nadmiernie uproszczone. Prawomocny nakaz zapłaty nie oznacza automatycznie, że egzekucja w danym momencie będzie skuteczna ani że świadczy to o niewypłacalności spółki. Skuteczność egzekucji zależy od wielu czynników formalnych i proceduralnych. W tym od struktury majątku, toczących się postępowań, zabezpieczeń, a także od tego, czy dana wierzytelność jest przedmiotem dalszego sporu lub zaskarżenia.

Część spraw dotyczy roszczeń kwestionowanych co do zasady lub wysokości. W takich sytuacjach spółka korzysta z przysługujących jej środków prawnych. Jest to standardowy element obrotu gospodarczego, a nie dowód unikania odpowiedzialności.

Dlaczego klienci byli nakłaniani do wpłat 100 proc. środków za wykończenie z góry, mimo że prace nie zostały rozpoczęte lub zrealizowane?

Nie istnieje żadna ogólna praktyka „nakłaniania” klientów do wpłat z góry. Warunki rozliczeń za wykończenie ustalano indywidualnie, w zależności od zakresu prac, harmonogramu oraz sytuacji konkretnego klienta. W tym zakresie pozostawaliśmy elastyczni. Część klientów decydowała się na płatności ratalne, inni wybierali wcześniejsze wpłaty, jeśli było to dla nich wygodniejsze organizacyjnie.

W przypadkach wcześniejszych płatności wynikało to z konieczności zabezpieczenia materiałów, zamówień lub dostępności ekip wykonawczych. To jest standardem w branży remontowej. Chcę jednoznacznie podkreślić, że nigdy nie było żadnych nacisków na klientów. Każdą decyzję dotyczącą sposobu płatności podejmowano świadomie i dobrowolnie.

Przeczytaj: L4 na nowych zasadach. „Niezdolny do pracy, ale pracujący”

Prokuratura mówi o 34 pokrzywdzonych i blisko 7 mln zł strat. Jak to możliwe, że spółka twierdzi, iż nie ma wiedzy o skali tego postępowania, skoro dotyczy ono jej działalności?

Warto wyraźnie zaznaczyć, że ta sytuacja jest bezpośrednio wiąże się z decyzjami organu pierwszej instancji nadzoru budowlanego. A te – jak już wskazywałem – uchyla organ drugiej instancji. Sam fakt uchylania tych decyzji pokazuje, że nie mamy do czynienia z jednoznacznym naruszeniem prawa, lecz ze sporem interpretacyjnym.

Jeżeli do prokuratury wpływa zawiadomienie, organ ten ma ustawowy obowiązek podjęcia czynności i zbadania sprawy. I to niezależnie od tego, czy zarzuty są zasadne. Na etapie postępowania przygotowawczego pojawiają się różne tezy i szacunki, które nie mają charakteru prawomocnych ustaleń. Nie można ich traktować jako przesądzenie odpowiedzialności spółki. Dlatego z dużą ostrożnością odnosimy się do pojawiających się w przestrzeni medialnej liczb. Zwłaszcza że ich źródłem są decyzje administracyjne, które w toku postępowań odwoławczych są kwestionowane i uchylane.

Czy spółka posiadała rezerwy finansowe na zwroty środków klientom w razie problemów prawnych? 

W momencie, gdy pojawiły się pierwsze spory administracyjne, podjęliśmy jednoznaczną decyzję, że nie pozostawimy klientów samych z tą sytuacją. Od tego czasu spółka konsekwentnie ponosi koszty obsługi prawnej, ekspertyz oraz prowadzenia postępowań, angażując wyspecjalizowane kancelarie i ekspertów. Takie działania traktujemy jako element naszej odpowiedzialności wobec współwłaścicieli i zamierzamy je kontynuować.

Naszym celem jest doprowadzenie do jednoznacznego rozstrzygnięcia sporów interpretacyjnych, które pojawiły się przy niezmienionym stanie prawnym. W dalszej kolejności będziemy podejmować decyzje dotyczące ewentualnych dalszych kroków prawnych – adekwatnie do rozstrzygnięć zapadających w toku postępowań.

Naszym celem jest doprowadzenie do jednoznacznego rozstrzygnięcia sporów interpretacyjnych, które pojawiły się przy niezmienionym stanie prawnym.

Z dzisiejszej perspektywy: czy uważa pan, że ten model biznesowy spełnia standardy odpowiedzialności wobec klientów inwestujących często oszczędności życia?

Z dzisiejszej perspektywy uważam, że sam model – oparty na obowiązujących przepisach oraz wieloletniej praktyce rynkowej – spełniał standardy odpowiedzialności, jakie można było wówczas racjonalnie przyjąć. Jednocześnie mam pełną świadomość, że dla wielu klientów była to bardzo ważna, często życiowa decyzja. Dlatego traktujemy tę sytuację z najwyższą powagą.

To, co dziś budzi największe wątpliwości, nie dotyczy intencji ani rzetelności wobec klientów, lecz nieprzewidywalności stosowania prawa przy niezmienionych przepisach. Właśnie dlatego od momentu pojawienia się sporów podjęliśmy decyzję, aby aktywnie bronić interesów współwłaścicieli. A także ponosić koszty postępowań i nie pozostawiać klientów samych z problemem.

Niezależnie od dalszych rozstrzygnięć uważam, że odpowiedzialność przedsiębiorcy polega nie tylko na działaniu zgodnym z prawem. To także branie odpowiedzialności za skutki sporów, które pojawiają się w toku działalności – i dokładnie taką postawę przyjęliśmy.

Czy zamierzacie kontynuować działalność w tym samym modelu? Jeśli tak – jakie konkretne zmiany mają zwiększyć bezpieczeństwo prawne klientów?

Nie jesteśmy przywiązani do jednego, sztywnego schematu działania. Naszym celem jest prowadzenie działalności w sposób możliwie najbardziej przewidywalny i bezpieczny dla klientów. Pozostajemy otwarci na ewolucję modelu, jeśli będzie to uzasadnione i jasno określone.

Równolegle prowadzimy rozmowy z magistratem oraz organami nadzoru budowlanego. Staramy się wypracować rozwiązania, które będą akceptowalne zarówno dla administracji, jak i dla właścicieli nieruchomości. Problem polega na tym, że przy niezmienionych przepisach brakuje dziś jednoznacznych i spójnych wytycznych interpretacyjnych. To utrudnia podejmowanie długofalowych decyzji biznesowych.

Jesteśmy gotowi dostosować sposób działania, ale potrzebujemy jasnych i stabilnych zasad, a nie zmiennych interpretacji. Do czasu ich wypracowania działamy ostrożniej, wzmacniamy standardy informacyjne i prawne oraz konsekwentnie stawiamy na dialog zamiast konfrontacji.

Główne wnioski

1. Spór dotyczy interpretacji prawa, a nie zmiany przepisów. Model oparty na sprzedaży udziałów we współwłasności funkcjonował przez lata w praktyce rynkowej i notarialnej. Problemy pojawiły się dopiero wraz ze zmianą podejścia części organów administracji, mimo braku nowelizacji przepisów prawa budowlanego oraz ustawy o własności lokali.
2. „Mikrokawalerka” nie jest kategorią prawną, lecz określeniem o charakterze funkcjonalnym. Jednostki oferowane klientom nie stanowią samodzielnych lokali mieszkalnych w rozumieniu ustawy, lecz funkcjonalnie wydzielone części budynku, przypisane do udziałów we współwłasności. Kluczowe znaczenie ma tu rozróżnienie pomiędzy statusem prawnym lokalu a sposobem jego użytkowania.
3. Nieprzewidywalność stosowania prawa generuje dziś największe ryzyko dla klientów. Zdaniem rozmówcy głównym problemem nie jest sam model biznesowy, lecz brak spójnej i jednolitej interpretacji przepisów przez organy nadzoru. To właśnie ta rozbieżność prowadzi do sporów administracyjnych, postępowań karnych oraz realnych obciążeń finansowych po stronie współwłaścicieli.