Załamanie sprzedaży mieszkań w listopadzie nie zwiastuje jeszcze kryzysu

Sytuacja na rynku mieszkaniowym robi się coraz bardziej skomplikowana. Z jednej strony po istotnym wzroście sprzedaży w październiku (+ 17 proc. w sześciu największych miastach), rynek zanotował głęboki spadek (- 24 proc.). Nie towarzyszyły mu jednak istotne zmiany cen – według danych Tabeliofert.pl zauważalnie tańsze mieszkania są w Warszawie (-1,3 proc.) oraz Katowicach (-1,8 proc.).

Rynek testuje punkty wsparcia

Nie jest jednak powiedziane, że mamy do czynienia z trwałą zmianą na rynku. Listopad to krótszy miesiąc od października z dwoma dodatkowymi dniami wolnymi, które w tym roku pozwoliły na wydłużenie dwóch weekendów. Dodatkowo czynnikiem ograniczającym popyt i sprzyjającym wypoczynkowi była korzystna pogoda.

W odniesieniu do cen istotną kwestią jest różnica między ceną ofertową a transakcyjną oraz istotne, sięgające nawet 10 proc. rabaty, a także miesięczna perspektywa zmian. Jej dynamika jest często odzwierciedleniem wprowadzanych do oferty większych i często droższych mieszkań. Choć w Warszawie i Katowicach odnotowano największe spadki, w Gdańsku zaobserwowano istotny, bo aż 4-proc. wzrost cen mieszkań.

Mini wywiad

Deweloperzy częściej od obniżek całych cenników stosują rabaty

Dlaczego jest tak dużo podaży na rynku? Deweloperzy nie popełnili błędu?

Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group: Wysoki poziom podaży to wynik dwóch składowych – wysokiej aktywności deweloperskiej na przełomie 2023 i 2024 r. Z jednej strony było to spowodowane odbudowaniem oferty wyprzedanej w drugiej połowie 2023 r. Podobnie, jak z dnia na dzień nie można rozpocząć budowy inwestycji, tak samo trudno jest zrezygnować z zakontraktowanego już projektu. Z tego względu aktywność deweloperska osłabła dopiero w drugiej połowie 2024. Czy deweloperzy popełnili błąd? W mojej ocenie nie. Spadek stóp procentowych, który jest jednak bardziej prawdopodobny w najbliższym roku spowoduje, że popyt będzie wyższy i tym razem spotka się on z odpowiednim poziomem oferty. A popyt na rynku trwa, tylko jest on obecnie wstrzymany przez ograniczoną dostępność kredytów.

Drugim powodem jest wzrost oferty na rynku wtórnym, gdzie trafiają mieszkania wystawione przez:

– osoby, które zakupiły inne mieszkanie lub dom i poprzednie mieszkanie chcą sprzedać,
– inwestorów, których przestała satysfakcjonować stopa zwrotu z inwestycji na wynajem,
– flipperów, którym nie udało się dokonać cesji i musieli czekać na przeniesienie własności, aby móc sprzedać lokal,
– osoby, które otrzymały lokal w spadku – mieszkanie to nie jest im potrzebne, a nie chcą go wynajmować.

Dlaczego ceny nie spadają bardziej? 

W pewnym sensie jest to efekt statystyki – sprzedają się tańsze mieszkania, w ofercie zostają te droższe, co przekłada się na poziom średniej ceny w skali danego miasta. Jest również kwestia związana ze standardem oferty.

Deweloperzy częściej od obniżek całych cenników stosują rabaty – czasem na całe inwestycje, czasem jest to większa skłonność do obniżki ceny w wyniku negocjacji. Przestrzeń do obniżki cen jest ograniczona z uwagi na koszty finansowania inwestycji, czy koszty budowy. Spółki deweloperskie, które mogą sobie na to pozwolić akceptują niższe tempo sprzedaży i ograniczają obniżki cen.

Mocne, punktowe spadki są czasem widoczne na rynku wtórym. Przy czym są to często obniżki cen mieszkań, których cena pierwotna była zdecydowanie przeszacowana przez właściciela.

Skoro jest tak duża podaż, a promocje nie działają, to dlaczego ludzie przestali kupować? 

Ludzie przestali kupować z dwóch powodów. Przede wszystkim bardzo mocno ograniczona jest dostępność do kredytów – niestety kredyt w Polce jest drogi, dodatkowo kryteria jego otrzymania również są trudne do spełnienia. Spadł również popyt inwestycyjny – rentowność najmu nie jest atrakcyjna na tle innych instrumentów.

Ewa Palus

główny analityk REDNET Property Group

Z drugiej strony widać rosnące zainteresowanie mieszkaniami poza centrami największych miast, w tym również w aglomeracjach. Odzwierciedlają to także wzrosty cen – o 6,6 proc. zdrożały mieszkania w aglomeracji poznańskiej (wyłączając sam Poznań) oraz o 4,5 proc. w aglomeracji warszawskiej (bez Warszawy). Najbardziej, choć nieznacznie, spadły ceny w aglomeracji wrocławskiej (-0,5 proc.).

Złożoność problemu opisują także w najnowszym raporcie analitycy portalu Rynekpierwotny.pl, którzy podkreślają, że bardzo duża liczba ofert specjalnych i promocji zaburza prawdziwy obraz. Z drugiej strony to właśnie często dynamika wprowadzanych większych i droższych projektów przekłada się na zmianę średniej ceny m kw. w danym mieście.

– Oczywiście to nie oznacza, że deweloperzy o tyle podnieśli ceny oferowanych mieszkań. Od dawna zwracam uwagę, że w skali miesiąca ich średnia cena metra kwadratowego może gwałtownie wzrosnąć, jeśli na rynek trafi pula drogich – jak na dany rynek – lokali – wyjaśnia Marek Wielgo, ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Sytuacja sprzedaży jest zróżnicowana w odniesieniu do poszczególnych miast. Na tle tych największych wyróżnia się Kraków. Według danych portalu Tabelofert.pl sprzedaż w tym mieście spadła jedynie o 1 proc., natomiast cena wzrosła symbolicznie, bo o 0,2 proc. Potwierdzają to również dane portalu Rynekpierwotny.pl, które wskazują, że stabilizacja ceny w stolicy Małopolski widoczna jest już od sześciu miesięcy (16 435 zł/mkw). 

Również ze wstępnych danych BIG DATA RynekPierwotny.pl wynika, że w siedmiu metropoliach deweloperzy zawarli w listopadzie łącznie mniej umów deweloperskich niż miesiąc wcześniej. Prawdopodobnie jednak większą sprzedażą będą mogli pochwalić się deweloperzy w Warszawie, Krakowie i Wrocławiu. 

Deweloperzy będą wstrzymywać nowe projekty?

W obecnej sytuacji – kiedy oferta mieszkań jest wysoka – nie ma sensu rozpoczynać nowych inwestycji

Na istotny aspekt funkcjonowania rynku nieruchomości w najbliższym czasie zwraca uwagę Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, który twierdzi, że deweloperzy coraz częściej wstrzymują lub spowalniają prace nad nowymi projektami. Wszystko przez konieczność sprzedaży części puli dostępnych mieszkań, zanim rozpocznie się kolejne inwestycje.

– W obecnej sytuacji, kiedy oferta mieszkań jest wysoka, nie ma sensu rozpoczynać nowych inwestycji. Zwłaszcza że deweloperzy, podobnie jak kupujący, często korzystają z kredytów. A ich koszt dla budowniczych mieszkań jest nawet wyższy niż dla przeciętnego klienta – podkreśla Robert Chojnacki.

Spadek cen na horyzoncie?

W dłuższej perspektywie trudno liczyć na głębokie i trwałe obniżki cen mieszkań w Polsce

Niestety wiele wskazuje na to, że nowa oferta mieszkań nie będzie tańsza. Wszystko przez koszty budowy – są one znacznie wyższe niż dwa lata temu, droższe są również grunty. Do tego dochodzą także nowe wymogi techniczne, regulacje dotyczące budowy schronów w budynkach wielorodzinnych i reforma planistyczna. Wszystkie te czynniki będą wywierać na rynek presję cenową i ograniczać potencjał do spadków.

– To wszystko sprawia, że w dłuższej perspektywie trudno liczyć na głębokie i trwałe obniżki cen mieszkań w Polsce. Dzisiejsze wysokie rabaty są możliwe tylko dlatego, że dotyczą projektów realizowanych na kosztach sprzed dwóch lat. Jestem przekonany, że w przypadku nowych, dopiero rozpoczynanych inwestycji takich rabatów już nie będzie – zaznacza Robert Chojnacki.

Potwierdzenie braku perspektywy dla spadków cen mieszkań przynosi analiza danych od początku tego roku. Według danych BIG DATA Rynekpierwontny.pl ceny od początku stycznia do końca listopada wzrosły w sześciu największych miastach i aglomeracji katowickiej średnio o 7,7 proc. Najmniej w Krakowie (5 proc.), najwięcej we Wrocławiu (12 proc.).

Główne wnioski

1. Rynek nieruchomości znajduje się pod koniec 2024 r. w trudnym położeniu. Popyt nie odpowiada podaży, z drugiej strony wysoki poziom podaży nie przekłada się na istotne spadki cen, czego oczekują borykający się dodatkowo z problemem wysokich kosztów kredytów.
2. Na horyzoncie nie widać jednak perspektywy poprawy sytuacji. Wysokie koszty działalności wraz z kosztami legislacji ograniczają możliwości korekty cen wśród deweloperów, mimo wysokiego poziomu podaży.
3. Obecna sytuacja może doprowadzić do ograniczenia liczby rozpoczynanych przez deweloperów nowych projektów ze względu konieczności zrealizowania już dostarczonej na rynek podaży.