Podatek katastralny. Potrzebny, ale nierealny do wprowadzenia?

Obejrzyj lub posłuchaj

Obejrzyj Posłuchaj

Wideocast

Powiększ video

Wideocast

Powiększ audio

00:00

Rosnące ceny mieszkań, niedobór lokali w dużych miastach oraz emocje wokół pustostanów sprawiają, że podatek katastralny znów trafia na pierwsze strony debat o nieruchomościach. Zwolennicy mówią o większej sprawiedliwości, przeciwnicy – o ryzyku zahamowania inwestycji. W tle pozostaje pytanie, czy to właściwe narzędzie w kraju, w którym wciąż brakuje setek tysięcy mieszkań.

Podatek katastralny – nowy podatek czy reforma starego systemu?

Jednym z kluczowych pytań jest to, czy podatek katastralny oznacza wprowadzenie zupełnie nowego obciążenia, czy raczej modernizację obecnego podatku od nieruchomości. W Polsce funkcjonują już różne formy opodatkowania związane z nieruchomościami – od podatku od czynności cywilnoprawnych, przez podatek od wzrostu wartości przy sprzedaży, po podatek liczony od powierzchni gruntu i budynków.

– Kluczowe pytanie brzmi: jak zdefiniujemy cel tego podatku. Jeżeli cel jest fiskalny, to dochody podatkowe można czerpać z wielu źródeł. Musimy jednak pamiętać, że podatki wpływają na motywacje w gospodarce – mówi Kamil Sobolewski, główny ekonomista Pracodawców RP.

To istotny punkt wyjścia. Bez jasnej definicji celu podatek katastralny staje się hasłem, a nie elementem przemyślanej reformy.

Czy podatek katastralny rozwiąże problem mieszkań?

W debacie często pojawia się przekonanie, że podatek katastralny obniży ceny mieszkań i zwiększy ich dostępność. Eksperci zwracają jednak uwagę, że zasadniczym problemem w Polsce pozostaje podaż – dostępność gruntów, bariery administracyjne i tempo wydawania decyzji budowlanych.

– W kraju, w którym mieszkań jest za mało, warto przede wszystkim zadbać o to, żeby się więcej budowało – dodaje Kamil Sobolewski.

Jeżeli nowe obciążenia ograniczyłyby skłonność do inwestowania, efekt mógłby być odwrotny od zamierzonego – mniej nowych projektów i wolniejsze uzupełnianie deficytu mieszkaniowego.

Pustostany i sprawiedliwość – argument społeczny

Silnym argumentem za wprowadzeniem podatku katastralnego jest kwestia pustostanów oraz postulat większej sprawiedliwości systemu. Pojawia się przekonanie, że opodatkowanie wartości nieruchomości skłoni właścicieli do wynajmu lub sprzedaży lokali.

Jednocześnie eksperci podkreślają, że bez rzetelnych danych trudno projektować skuteczne rozwiązania:

– My, na ten moment, dyskutując o podatku katastralnym, poruszamy się w analitycznej próżni. Nie mamy pełnej wiedzy o strukturze majątkowej, jeżeli chodzi o nieruchomości mieszkaniowe w Polsce – zauważa Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasobu Nieruchomości.

Bez dokładnej diagnozy skali zjawiska podatek katastralny może stać się narzędziem opartym bardziej na narracji niż na faktach.

Stabilność reguł gry i ryzyko inwestycyjne

W debacie wybrzmiewa również wątek zaufania do państwa i stabilności systemu prawnego. Inwestycje w nieruchomości mają charakter długoterminowy, a każda zapowiedź nowych obciążeń wpływa na decyzje inwestorów.

– Ktoś, kto podejmuje decyzję o inwestycji w nieruchomości dzisiaj, robi to w perspektywie długoterminowej. Jeżeli słyszy, że istnieje ryzyko nieznanego dodatkowego kosztu, po prostu wstrzymuje decyzję – mówi Anton Bubiel, członek zarządu ds. operacyjnych SonarHome.

W tym sensie podatek katastralny to nie tylko kwestia stawek i progów, ale także przewidywalności otoczenia regulacyjnego.

Polityka mieszkaniowa zamiast jednego narzędzia

Z debaty wyłania się jeden szerszy wniosek: podatek katastralny nie może być rozpatrywany w oderwaniu od całościowej polityki mieszkaniowej. Rynek mieszkaniowy to nie tylko podatki, lecz także planowanie przestrzenne, dostępność gruntów, finansowanie, stabilność regulacyjna oraz rola samorządów.

Czy podatek katastralny powinien być częścią większej reformy? Czy w obecnym otoczeniu politycznym jego wprowadzenie jest realne? A może sama dyskusja mówi więcej o nastrojach społecznych niż o realnych planach legislacyjnych?

Na te oraz wiele innych pytań wspólnie z ekspertami szukamy odpowiedzi w programie XYZ: Konfrontacje.

Główne wnioski

1. Podatek katastralny nie jest rozwiązaniem oderwanym od całości systemu. Nie można go analizować w izolacji. Każda zmiana w opodatkowaniu nieruchomości powinna być elementem spójnej polityki mieszkaniowej i podatkowej, obejmującej planowanie przestrzenne, dostępność gruntów, rynek finansowy oraz stabilność regulacyjną.
2. Bez rzetelnych danych projektowanie podatku katastralnego oznacza działanie w analitycznej próżni. Brakuje pełnej wiedzy o strukturze własności i wartości nieruchomości w Polsce. Dyskusja o stawkach i progach bez solidnych wyliczeń grozi decyzjami opartymi bardziej na narracji niż na faktach.
3. Kluczowym problemem rynku pozostaje podaż, a nie sama struktura własności. Deficyt mieszkań i bariery administracyjne mogą mieć większy wpływ na ceny i dostępność lokali niż ewentualny podatek katastralny. Jeśli nowe obciążenie ograniczyłoby inwestycje, mogłoby paradoksalnie pogłębić problem niedoboru mieszkań.