Sprawdź relację:
Dzieje się!
Biznes Nieruchomości

Ile jest w Polsce umów deweloperskich z ochroną DFG?

Od początku funkcjonowania ustawy o ochronie nabywców, czyli od 1 lipca 2022 r., podpisanych zostało w Polsce 84,7 tys. umów deweloperskich objętych ochroną Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego, z czego 59,3 tys. w 2024 r. Najwięcej inwestycji jest w Warszawie – 572.

Szymon Matuszyński
10.12.2024, 06:03
Zdjęcie przedstawia osiedle mieszkaniowe w Polsce
Średnia wartość pojedynczej umowy objętej ochroną DFG wynosi 778 tys. zł. (fot. GettyImages)

Z tego artykułu dowiesz się…

  1. Jak wygląda deweloperska mapa Polski z podziałem na liczbę inwestycji oraz podpisanych umów deweloperskich.
  2. Kiedy klienci rynku nieruchomości mogą skorzystać z ochrony Deweloperskiego Funduszu Gwarancyjnego.
  3. W jakiej formie prowadzą w Polsce działalność deweloperzy.

Kwestia zabezpieczenia kupujących na rynku nieruchomości uległa istotnej zmianie 1 lipca 2022 r., kiedy weszła w życie Ustawa o ochronie praw nabywcy lokalu mieszkalnego lub domu jednorodzinnego oraz o Deweloperskim Funduszu Gwarancyjnym (DFG). Do 1 lipca 2024 r. obowiązywał okres przejściowy, co w praktyce oznaczało, że jeśli dany deweloper sprzedał przynajmniej jeden lokal w ramach inwestycji przed 1 lipca 2022 r., to wszystkie kolejne w ramach tego samego projektu mógł przez kolejne dwa lata sprzedawać również bez ochrony DFG.

– Od 2 lipca 2024 r. wszystkie osoby fizyczne kupujące domy i mieszkania z rynku pierwotnego podpisujące umowy deweloperskie podlegają ochronie DFG. To bardzo istotnie zwiększa ich bezpieczeństwo finansowe – podkreśla Małgorzata Ślepowrońska, prezes Ubezpieczeniowego Funduszu Gwarancyjnego.

Warto wiedzieć

Kiedy nabywca może skorzystać z ochrony DFG?

Ustawa deweloperska przewiduje następujące przypadki, w których nabywca może skorzystać z ochrony DFG:

  • gdy deweloper upadnie, a inwestycja nie będzie kontynuowana;
  • gdy syndyk lub zarządca odstąpi od umowy zawartej z nabywcą;
  • gdy nabywca odstąpi od umowy z jednego z powodów wskazanych w art. 43 ust. 1 ustawy deweloperskiej;
  • gdy upadnie bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy, a zgromadzone na nim środki będą przewyższać równowartość 100 tys. euro (zwrotu do tej kwoty dokonuje Bankowy Fundusz Gwarancyjny).

Art. 43 ust. 1 ustawy deweloperskiej przewiduje, że nabywca ma prawo odstąpić od umowy i skorzystać z ochronyDFG, gdy:

  1. umowa nie zawiera określonych w ustawie elementów,
  2. informacje zawarte w umowie nie są zgodne z informacjami zawartymi w prospekcie informacyjnym,
  3. deweloper nie doręczył prospektu informacyjnego,
  4. informacje zawarte prospekcie nie są zgodne ze stanem faktycznym albo prawnym,
  5. deweloper nie przeniesie na nabywcę prawa własności w terminie wskazanym w umowie,
  6. deweloper nie założy nowego mieszkaniowego rachunku powierniczego w nowym banku po tym, jak dotychczasowy bank wypowie mu umowę o prowadzenie takiego rachunku,
  7. deweloper ustanowił hipotekę na nieruchomości (np. na rzecz banku) i nie ma zgody wierzyciela hipotecznego (tego banku) na przeniesienie na nabywcę własności mieszkania bez tej hipoteki,
  8. deweloper musiał zmienić bank prowadzący mieszkaniowy rachunek powierniczy z powodu upadłości dotychczasowego banku i nie poinformował nabywcy o tej zmianie,
  9. deweloper uznał wadę istotną w protokole odbioru i nie usunął jej,
  10. rzeczoznawca budowlany powołany przez nabywcę potwierdzi istnienie wady istotnej w przypadku sporu z deweloperem,
  11. po ogłoszeniu upadłości dewelopera syndyk żąda od nabywcy wpłaty ceny w zamian za mieszkanie,
  12. umowa może dodatkowo przewidywać inne przypadki, w których nabywca może odstąpić od umowy (tzw. umowne prawo odstąpienia). Należy jednak pamiętać, że w przypadku umownego prawa odstąpienia ochrona DFG nie zadziała.
Źródło: Deweloperski Fundusz Gwarancyjny

Liczba inwestycji i umów deweloperskich

Łączna wartość umów podpisanych w 2024 r. wyniosła aż 65,9 mld zł, przy czym średnia wartość pojedynczej umowy to 778 tys. zł, natomiast mediana 522,7 tys. zł. Wzrost liczby inwestycji i umów obserwowany w kolejnych miesiącach wskazuje na stabilne ożywienie na rynku nieruchomości. Ostatnie dane dotyczące liczby zaciąganych kredytów oraz spadek popytu w ostatnich tygodniach wskazują, że końcówka roku mogła być gorsza.

Co warte podkreślenia, liczba podpisanych w 2024 r. umów objętych ochroną (59,3 tys.) stanowi większość wszystkich podpisanych umów na rynku deweloperskim w bieżącym roku. Jednak nie można wykluczyć pojedynczych przypadków umów na projekty rozpoczęte przed 1 lipca 2022 r., ale podpisanych do 30 czerwca 2024 r.

Mazowieckie niezmiennie pozostaje liderem z 2199 inwestycjami i 23708 umowami deweloperskimi. To prawie 30 proc. całego krajowego rynku, co potwierdza dużą rolę Warszawy i jej okolic w kształtowaniu dynamiki sektora. Na drugim miejscu uplasowało się województwo dolnośląskie z 964 inwestycjami i 8656 umowami, a tuż za nim województwa pomorskie i wielkopolskie.

Jednocześnie województwa takie jak świętokrzyskie, lubuskie czy opolskie odnotowały znacznie mniejszą aktywność – liczba inwestycji w tych regionach nie przekraczała 150, co jest efektem mniejszego popytu i ograniczonej urbanizacji.

Ile umów na inwestycję?

Najwyższym wskaźnikiem umów na inwestycję może poszczycić się województwo łódzkie, gdzie jest to średnio 13,72. Wysokie miejsce zajmuje oczywiście województwo mazowieckie (10,78). To rezultat dużej aktywności na rynku warszawskim, który napędza inwestycje o wysokiej wartości i gęstości zabudowy. Wysokie wskaźniki odnotowano również w województwach podkarpackim i świętokrzyskim, przy czym liczba inwestycji była w nich niewielka.

Liczba nowych umów i zakończonych inwestycji osiągnęła najwyższy poziom we wrześniu i październiku. Wysokie wartości średnich i median umów wskazują, że rynek deweloperski coraz bardziej koncentruje się na projektach wysokiej jakości. W pierwszym kwartale 2024 r. średnia liczba nowych umów deweloperskich wynosiła około 4990 miesięcznie, natomiast w październiku osiągnęła rekordowy poziom 7481. W zakresie zakończonych umów również mieliśmy do czynienia z trendem rosnącym. Liczba zakończonych umów deweloperskich w styczniu wynosiła jedynie 217, natomiast w listopadzie wzrosła do aż 825.

Forma działalności w branży nieruchomości

Wśród 4646 aktywnych deweloperów największy udział mają ci, którzy prowadzą działalność w formie spółki z ograniczoną odpowiedzialnością (2 944 podmioty, czyli 63,4 proc. rynku). Popularność tej formy wynika z jej elastyczności i ograniczonej odpowiedzialności wspólników, co ma znaczenie w działalności wymagającej dużego kapitału.

Drugą pod względem popularności formą są spółki komandytowe (13,8 proc.), które oferują korzystne warunki podatkowe i ochronę dla inwestorów pasywnych. Na trzecim miejscu znalazły się jednoosobowe działalności gospodarcze (11,8 proc.), wskazujące na znaczny udział mniejszych podmiotów, często działających lokalnie. Spółki jawne i cywilne mają mniejsze znaczenie, stanowią odpowiednio 3,7 i 3,3 proc.

– Wybór przez ponad 60 proc. deweloperów spółki z ograniczoną odpowiedzialnością jako formy prawnej prowadzenia działalności deweloperskiej to rzeczywiście optymalne rozwiązanie dla tej branży ze względu na korzyści, które oferuje. Determinowane jest także przez skalę i rozmiar planowanych inwestycji. Kluczową rolę odgrywają możliwość pozyskiwania kapitału, tworzenie spółek celowych, względy podatkowe oraz związane z ograniczeniami w zakresie odpowiedzialności wspólników za zobowiązania spółki – analizuje Joanna Maj, radca prawny SWK Legal Sebzda–Załuska Wójcik Kamińska Radcowie Prawni.

Ryzyko osobistej odpowiedzialności czy brak elastyczności w pozyskiwaniu kapitału sprawiają, że osoby planujące większe inwestycje zazwyczaj wybierają spółki (z ograniczoną odpowiedzialnością, komandytową, prostą spółkę akcyjną lub spółkę akcyjną).

– Jednoosobowa działalność gospodarcza zwykle jest etapem początkowym, zanim przedsiębiorca zdecyduje się na bardziej rozbudowaną strukturę prawną - dodaje Joanna Maj.

W analizie liczby prowadzonych inwestycji kolejność jest podobna. Spółki z ograniczoną odpowiedzialnością prowadzą aż 62,3 proc. wszystkich inwestycji (5 473), co świadczy o ich kluczowej roli w polskim rynku nieruchomości. Spółki komandytowe (13,5 proc.) i jednoosobowe działalności gospodarcze (10,8 proc.) uzupełniają podium.

Spółki akcyjne odpowiadają za 4,1 proc. inwestycji. Ta forma działalności, choć mniej popularna, jest często wykorzystywana przez duże firmy deweloperskie realizujące projekty na dużą skalę. Spółki jawne (3,7 proc.) i pozostałe formy (5,6 proc.) odgrywają marginalną rolę.

Główne wnioski

  1. Stabilny wzrost liczby chronionych umów deweloperskich. W okresie od stycznia do listopada 2024 r. liczba chronionych umów deweloperskich wyniosła 84669, a ich łączna wartość sięgnęła 65,9 mld zł. Wysoka średnia wartość umowy (778 tys. zł) wskazuje na rosnące ceny nieruchomości. Zmiany w strukturze danych może przynieść jednak końcówka roku. Spada popyt i liczba wniosków o kredyt hipoteczny.
  2. Stabilny wzrost liczby chronionych umów deweloperskich. Spółki z o.o. stanowią aż 63,4 proc. podmiotów działających na rynku deweloperskim, a ich udział w liczbie inwestycji wynosi 62,3 proc. To pokazuje ich kluczową rolę w kształtowaniu rynku nieruchomości w Polsce. Inne popularne formy to spółki komandytowe (13,8 proc. deweloperów) i jednoosobowe działalności gospodarcze (11,8 proc.).
  3. Powyższe dane wskazują na silne zróżnicowanie między pięcioma najważniejszymi ośrodkami a mniejszymi miastami. Jest to widoczne zarówno w licznie inwestycji, jak i podpisywanych umów.