Rynek najmu – właściciele chcą znacznie więcej, niż poszukujący są w stanie zapłacić. A ceny wciąż wysokie

Życiowe plany przyszłych lokatorów często zderzają się z brutalnymi realiami rynku nieruchomości. Co więcej, przepaść między możliwościami finansowymi najemców a oczekiwaniami wynajmujących jest widoczna na wszystkich największych rynkach w Polsce. Niewiele też wskazuje na to, aby miało się to w najbliższym czasie zmienić.

Wynajmujemy drożej, niż zakładaliśmy

Według najnowszego raportu portalu Nieruchomosci-online.pl średnie czynsze ofertowe za kawalerki i mieszkania dwupokojowe znacząco przewyższają planowane budżety najemców. W stolicy przeciętna cena wynajmu kawalerki wynosi 2915 zł miesięcznie, jednak większość ankietowanych (87 proc.) nie planuje wydawać tak wysokiej kwoty. 26 proc. chce płacić maksymalnie do 2000 zł, 21 proc. – do 2500 zł, a 18 proc. ma nadzieję na wynajem za 1250 zł.

Podobny problem widoczny jest przy wynajmie mieszkań dwupokojowych. Średni czynsz ofertowy w Warszawie wynosi 4300 zł miesięcznie, a aż 51 proc. ankietowanych nie zamierza wydawać więcej niż 3000 zł.

W Krakowie średni koszt wynajmu kawalerki wynosi 2340 zł miesięcznie. Jedynie 24 proc. nowych najemców jest gotowych wydać tyle lub więcej. Najwięcej ankietowanych (25 proc.) deklaruje budżet do 2000 zł, a aż 22 proc. liczy na wynajem za 1250 zł. W przypadku mieszkań dwupokojowych średnia stawka to 3082 zł miesięcznie, ale 27 proc. osób nie chce płacić więcej niż 3000 zł.

Wrocław z kolei oferuje kawalerki za średnio 2280 zł i mieszkania dwupokojowe za 2973 zł miesięcznie. Tam również jedynie około 26 proc. najemców dopasowuje swój budżet do stawek rynkowych, choć część z nich liczy na korzystniejszą ofertę.

– Rozbieżność oczekiwań najemców i wynajmujących faktycznie jest większa niż w poprzednich latach. Warto jednak pamiętać, że obecne koszty najmu nie wzięły się znikąd. Po wybuchu wojny w Ukrainie w 2022 r/ nastąpił drastyczny skok cen spowodowany nagłym napływem uchodźców wojennych. Obecna sytuacja jest już naturalną konsekwencją realiów gospodarczych – wysokiej inflacji i wzrostu kosztów życia. Z tych względów powrót do cen sprzed kilku lat może być trudny. Z naszych danych z tego roku wynika, że zdecydowana większość najemców (80 proc.) przeznacza na czynsz mniej niż połowę domowego budżetu. Tylko co piąty najemca wydaje na czynsz więcej niż 50 proc. dochodu – mówi Filip Dykas, założyciel platformy Simpl.rent.

Poznań – najbardziej przystępny rynek

W Poznaniu wynajem kawalerki to średni wydatek 1882 zł miesięcznie, a aż 30 proc. ankietowanych deklaruje gotowość na taki budżet. To lepszy wynik niż w pozostałych miastach, choć i tutaj największy odsetek poszukujących (29 proc.) planuje wydatek do 1250 zł lub 1500 zł. Dla mieszkań dwupokojowych średnia stawka wynosi 2646 zł miesięcznie.

– Oczywiście może zdarzyć się, że znajdziemy w ofercie mieszkanie i w takiej niższej kwocie, bo wiele zależy też od standardu, ale nasze badanie generalnie pokazuje rozjazd między możliwościami osób dopiero wchodzących na rynek najmu a oczekiwaniami właścicieli. W wielu przypadkach plany życiowe poszukujących są dość brutalnie weryfikowane przez realia rynkowe. Nowi i mniej zorientowani uczestnicy rynku, po zapoznaniu się z ofertą mieszkań na wynajem, muszą więc często dostosować się do innej rzeczywistości i głębiej sięgać do kieszeni – komentuje Rafał Bieńkowski, PR manager w Nieruchomosci-online.pl.

Problemem pozostają oczywiście wysokie ceny najmu.

– W ciągu ostatnich trzech lat stawki na rynku najmu w miastach wojewódzkich wzrosły – w zależności od lokalizacji – od 20 do 40 proc. Chociaż od pewnego czasu w coraz większej liczbie miast wojewódzkich obserwujemy stabilizację czynszów lub nawet lekkie spadki, to jednak cały czas jest drogo – komentuje Rafał Bieńkowski.

Wysokie koszty wynajmu mieszkań są wynikiem kilku czynników:

• Inflacja i rosnące opłaty do spółdzielni – wzrost płacy minimalnej i opłat eksploatacyjnych znacząco podniósł koszty utrzymania mieszkań.
• Kredyty hipoteczne – wielu właścicieli wynajmuje mieszkania, by pokryć wysokie raty kredytów.
• Ograniczona dostępność mieszkań – brak alternatyw dla osób, które nie mogą pozwolić sobie na zakup własnej nieruchomości, dodatkowo napędza popyt na wynajem.

– Dane Simpl.rent wskazują, że większość najemców stać na opłacenie czynszu bez narażenia płynności finansowej. Zdajemy sobie jednak sprawę, że może to nie być obraz całego rynku. Wystarczy porozmawiać z najemcami, by zorientować się, że wielu z nich zmuszonych jest obniżyć standard życia, dzielić mieszkanie ze znajomymi lub stosować inne rozwiązania, które pozwolą im obniżyć koszty – twierdzi Filip Dykas.

Stabilność kosztów najmu zauważa również Hanna Milewska-Wilk, specjalistka ds. mieszkalnictwa w Instytucie Rozwoju Miast i Regionów. Analityczka podkreśla jednak, że mimo to poziomy cenowe są szczególnie dla tych, którzy po raz pierwszy trafiają na rynek najmu, są niemiłą niespodzianką.

– Osoby pierwszy raz poszukujące swojego mieszkania są zaskakiwane wysokością czynszów zaskakiwane. Drugie zaskoczenie to często dodatkowe wydatki: kaucja, która może być już dwukrotnością czynszu najmu, coraz popularniejsze są umowy najmu okazjonalnego, gdzie trzeba zapłacić za akt notarialny o poddaniu się egzekucji i oświadczenia, coraz częściej wymagane jest wykupienie OC Najemcy – podkreśla Hanna Milewska-Wilk.

Przypomnijmy - polski rynek najmu jest słabo rozwinięty: aż 87 proc. Polaków mieszka w mieszkaniach własnościowych. Niemal 9 proc. korzysta z mieszkań wynajmowanych po preferencyjnych stawkach (np. mieszkań komunalnych), a jedynie około 4 proc. Polaków wynajmuje na zasadach rynkowych.

Polacy preferują posiadanie własnych mieszkań, co jest związane z historycznym brakiem stabilności i poczuciem bezpieczeństwa, jakie daje własność. Kredyty hipoteczne bywają korzystniejsze finansowo w długim okresie niż wynajem. Ponadto rynek najmu jest wciąż w niewystarczającym uregulowany, co rodzi niepewność zarówno u najemców, jak i właścicieli. Brakuje też wystarczającej oferty mieszkań na wynajem długoterminowy w bardziej racjonalnych przedziałach cenowych.

Zdaniem eksperta

Sytuacja na rynku najmu jest złożona

Zawsze będzie rozjazd między oczekiwaniami najemców i wynajmujących – oczywiście najemca chce płacić jak najmniej, a właściciel mieszkania dostawać jak najwięcej. Istotne jest raczej, ile realnie ludzie są w stanie zapłacić, a więc za jaką kwotę mieszkania są faktycznie wynajmowane. Liczba mieszkań na rynku jest fizycznie ograniczona i nie jest możliwe, by wszyscy najęli mieszkania po satysfakcjonującej cenie.

Kawalerki nie są tak istotnym segmentem rynku, nawet jeżeli ich ceny straszą. Jest ich dość mało i nie od dziś są relatywnie dużo droższe od większych mieszkań. Ceny najmu dwupokojowego mieszkania dla pary są wyraźnie korzystniejsze. Kawalerki raczej nie są i nie będą opcją budżetową i dla osób zarabiających najmniej.

Trudno oczekiwać, by nominalne ceny na rynku najmu mogły spaść na dłuższy okres, szczególnie biorąc pod uwagę dalej podwyższoną inflację, rosnące wynagrodzenia i ogólne trendy na rynku mieszkaniowym. Ceny mogą się natomiast ustabilizować i rosnąć nieco wolniej niż inflacja czy wynagrodzenia, co dla najemców będzie bardzo korzystne.

Gabriel Hawryluk

analityk rynku mieszkaniowego XYZ

Perspektywa na 2025 r.

– Jeżeli chodzi prognozę na przyszły rok, to należy wziąć pod uwagę, że od stycznia wzrasta nam płaca minimalna, co bezpośrednio będzie miało przełożenie na usługi związane z utrzymaniem zieleni, utrzymaniem czystości, ochroną, konserwacją, usługi administracyjne. Drożeją również media – wylicza Mariusz Łubiński, prezes spółki Admus, specjalizującej się w zarządzaniu nieruchomościami.

Mariusz Łubiński podkreśla, że większość spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych od kilku lat była przygotowywana do optymalizacji kosztów. One zostaną bezpośrednio wpłyną na koszty właścicieli, którzy z kolei przełożą je na najemców. Jednak jest i druga strona medalu.

– Obserwujemy coraz więcej ofert mieszkań na wynajem, jak i na sprzedaż, co jest też spowodowane wysokim oprocentowaniem i małą dostępnością kredytów. Nie bez znaczenia jest też sytuacja na arenie międzynarodowej. Chodzi głównie o wojnę na Ukrainie. Jeśli wojna się zakończy już w przyszłym roku, czego wykluczyć nie można, wiele mieszkań zostanie zwolnionych, ponieważ większość Ukraińców będzie chciała wrócić do siebie i odbudowywać swój kraj. Ceny mogą więc w krótszej perspektywie dalej spadać. Jednak w dłuższym terminie przewiduję wzrost cen nieruchomości, jeżeli chodzi o o zakup, sprzedaż, jaki wzrost czynszów najmu. Przy czym wzrost cen zakupu nieruchomości będzie o wiele bardziej dynamiczny – prognozuje Mariusz Łubiński.

Zwiększenie podaży na rynku najmu daje nadzieję szczególnie tym, dla których obecne stawki panujące na rynku są zbyt wysokie. Kluczem może być znalezienie odpowiedniej oferty w gąszczu ogłoszeń.

– Najem mieszkań jest stosunkowo drogi, szczególnie w dużych miastach. Samodzielnie gospodarującej osobie trudno jest nająć dla siebie kawalerkę. Wzrost liczby ogłoszeń pozwala jednak poszukującym na spokojniejszy wybór i negocjacje zasad najmu, a także stabilizację czynszów w dłuższym okresie. Ci mający stosunkowo niskie kwoty na najem mogą poszukiwać okazji - mieszkań starszych, w gorszych lokalizacjach, czasem z właścicielami z niestandardowymi oczekiwaniami – radzi Hanna Milewska-Wilk.

Główne wnioski

1. Rozbieżność między oczekiwaniami wynajmujących a możliwościami najemców. Średnie ceny wynajmu mieszkań w największych miastach Polski znacząco przewyższają budżety większości najemców. W Warszawie wynajem kawalerki kosztuje średnio 2915 zł miesięcznie, podczas gdy 87 proc. poszukujących planuje wydać mniej. Podobne problemy występują w Krakowie, Wrocławiu i innych miastach wojewódzkich, gdzie większość najemców nie jest w stanie sprostać rynkowym cenom.
2. Czynniki wpływające na wysokie koszty najmu. Do wzrostu cen wynajmu przyczyniły się m.in. inflacja, rosnące opłaty eksploatacyjne, wysokie raty kredytów hipotecznych oraz zwiększony popyt związany z napływem uchodźców. W ciągu ostatnich trzech lat czynsze wzrosły od 20 do 40 proc., a brak regulacji i stabilności na rynku najmu dodatkowo pogarsza sytuację.
3. Prognozy i potencjalne zmiany na rynku najmu. Pomimo wysokich kosztów, zwiększona liczba ofert wynajmu może sprzyjać stabilizacji cen. Czynniki takie jak wzrost podaży mieszkań, zakończenie wojny w Ukrainie czy optymalizacja kosztów przez właścicieli mogą wpłynąć na obniżenie stawek. Niemniej w dłuższej perspektywie prognozowany jest dalszy wzrost cen najmu oraz zakupu nieruchomości.