InRento stawia na Polskę. Liczy na zwroty z nieruchomościowych projektów na rynku wtórnym

Stabilna gospodarka i wciąż stosunkowo nienasycony popyt. Te dwa czynniki skłaniają InRento do tego, by mocniej angażować się w projekty w Polsce.

Zlokalizowana w Wilnie, ale działająca na europejskiej licencji platforma finansowania społecznościowego specjalizuje się w inwestycjach w nieruchomości generujące dochód (głównie typu buy-to-let i nieruchomości komercyjne). Chce przede wszystkim trafić do tych inwestorów, którym zależy na czasie i skróceniu procedur. 

Największym wyzwaniem dla deweloperów nie jest dziś bowiem brak chętnych na zakup mieszkań ani brak kapitału, lecz wysoce sformalizowany proces decyzyjny. Zmieniające się ramy prawne i opieszałość w wydawaniu decyzji tworzą barierę, która potrafi zamrozić wielomilionowe projekty na długie miesiące, a nawet lata.

Na Litwie prawo zmienia się tak szybko, a proces uzyskiwania pozwoleń na budowę bywa tak rozciągnięty w czasie, że deweloperzy muszą kredytować przestoje, co drastycznie podnosi ostateczne koszty realizacji całego projektu.

– Przykładowo na Litwie prawo zmienia się tak szybko, a proces uzyskiwania pozwoleń na budowę bywa tak rozciągnięty w czasie, że deweloperzy muszą kredytować przestoje, co drastycznie podnosi ostateczne koszty realizacji całego projektu – tłumaczy Gustas Germanavičius, założyciel i prezes InRento.

To jeden z nielicznych przypadków, w których biurokracja i niestabilne prawo są podstawowym paliwem, a nie barierą do rozwoju biznesu.

Czas to najdroższa waluta

InRento odżegnuje się od rywalizacji z bankami. Mimo że instytucje te mają bardziej rozbudowany proces decyzyjny, to zdaniem Gustasa Germanavičiusa targetują się na innego klienta. InRento nie chce konkurować z bankami cenowo, bo oferuje inny cenny zasób – oszczędność czasu. Kapitał jest więc droższy, ale dostępny od ręki, co dla przedsiębiorców chcących rozwijać swoje nieruchomości jest kuszącą alternatywą.

– Nie mam najmniejszego zamiaru konkurować z tradycyjnymi bankami, ponieważ naszą absolutną przewagą jest szybkość działania. W sytuacjach, w których bank analizuje projekt tygodniami, my dostarczamy kapitał niemal natychmiast, jeśli projekt przejdzie przez ocenę ryzyka – chwali się Gustas Germanavičius.

Renowacje i unikanie urzędowych pułapek

Inną przewagą InRento jest też koncentracja na niezagospodarowanej niszy. Platforma stroni od angażowania się w duże projekty greenfieldowe, a dużo częściej stawia na rearanżację istniejących budynków lub ich modernizację. Zjawisko szeroko pojętej konwersji, czyli głębokiej przebudowy lub zmiany przeznaczenia gotowych obiektów – takich jak przestarzałe biurowce, hotele czy obiekty poprzemysłowe – systematycznie zyskuje na popularności.

Strategia ta ma jedną zasadniczą przewagę nad budowaniem „od zera”. Pozwala niemal całkowicie ominąć etap ubiegania się o pozwolenia na budowę, które są często najbardziej uciążliwą administracyjną przeszkodą w realizacji projektów. Prace modernizacyjne wewnątrz już postawionych murów wielokrotnie można rozpocząć szybciej, co diametralnie skraca czas życia całego projektu i przybliża moment jego komercjalizacji.

Przeczytaj: Nieruchomości komercyjne wracają do gry. Inwestorzy aktywni, ale ostrożni

– Zamiast tracić lata na zdobycie urzędowych pozwoleń na nową budowę, wolimy skupić się na rewitalizacji i konwersji już istniejących budynków, co pozwala nam omijać biurokratyczne wąskie gardła i błyskawicznie ruszać z pracami. Kwestia rozpoczęcia prac budowlanych to kwestia paru tygodni, a nie – jak zdarza się w skrajnych przypadkach – lat – mówi Gustas Germanavičius.

Kierowanie uwagi i pieniędzy w stronę rewitalizacji to także odpowiedź na kurczącą się dostępność atrakcyjnych gruntów w największych aglomeracjach.

Selekcja projektów i chłodny pragmatyzm

Rynek prywatnych pożyczek biznesowych, choć charakteryzuje się ogromną dynamiką, absolutnie nie oznacza lekkomyślnego rozdawnictwa funduszy. Jak InRento radzi sobie z dywersyfikacją ryzyka?

Gustas Germanavičius tłumaczy, że sukces na tym polu opiera się na budowaniu instytucjonalnych standardów oceny ryzyka, za które bezpośrednio odpowiadają główni decydenci. 

Naszą kluczową przewagą nad bankami jest jednak to, że zamiast wymieniać setki maili z menedżerami średniego szczebla, potencjalni pożyczkobiorcy – po przejściu wstępnej selekcji – rozmawiają bezpośrednio z decydentami.

– Proces oceny ryzyka nie różni się zbytnio od procedur bankowych. Przeprowadzamy wnikliwą analizę finansową, wymagamy operatów szacunkowych oraz weryfikujemy klientów pod kątem procedur AML i list sankcyjnych. Naszą kluczową przewagą nad bankami jest jednak to, że zamiast wymieniać setki maili z menedżerami średniego szczebla, potencjalni pożyczkobiorcy – po przejściu wstępnej selekcji – rozmawiają bezpośrednio z decydentami. Dzięki temu cały proces jest niezwykle sprawny i pozwala na uzyskanie finansowania nawet w 10 dni – mówi twórca InRento.

Dobrym przykładem inwestycji, która wyłamuje się ze standardowych ram, jest wsparcie charakterystycznego kompleksu Alvernia Planet. Dawne studia filmowe pod Krakowem zyskują szansę na całkowitą redefinicję swojego przeznaczenia pod park rozrywki. Takie transakcje dobitnie udowadniają, że polski rynek obfituje w znacznie ciekawsze wyzwania niż tylko budowa kolejnych powtarzalnych osiedli.

– W biznesie twardo wyznaję zasadę, że mniej znaczy więcej, dlatego wolę starannie selekcjonować projekty i mieć pełną pewność co do naszych decyzji, niż ścigać się na puste wolumeny za wszelką cenę – mówi Gustas Germanavičius.

Główne wnioski

1. Litewski fintech InRento dostrzega w polskim rynku potencjał oparty na stabilnej gospodarce i nienasyconym popycie na nieruchomości. Platforma finansowania społecznościowego nie zamierza konkurować z tradycyjnymi bankami pod kątem cenowym, lecz stawia na zupełnie inną przewagę – błyskawiczne dostarczanie kapitału. Uciążliwa biurokracja, rozbudowane procedury urzędowe i przewlekłe procesy pozyskiwania pozwoleń, które zmuszają deweloperów do kredytowania przestojów, stanowią dla tej firmy podstawowe paliwo do rozwoju biznesu.
2. Zamiast angażować się w duże projekty budowlane od podstaw, firma skupia się na niszy, jaką jest modernizacja i zmiana przeznaczenia już istniejących budynków, takich jak stare biurowce, hotele czy obiekty poprzemysłowe. Strategia konwersji pozwala inwestorom skutecznie ominąć wielomiesięczne, a czasem wręcz wieloletnie oczekiwanie na urzędowe pozwolenia na budowę.
3. Proces oceny ryzyka opiera się na analizach finansowych, operatach szacunkowych i procedurach AML. Kluczową różnicą względem tradycyjnych banków jest tu skrócenie łańcucha decyzyjnego – potencjalni pożyczkobiorcy nie wymieniają setek maili z menedżerami średniego szczebla, lecz po wstępnej selekcji rozmawiają bezpośrednio z decydentami, co pozwala na szybkie uruchomienie finansowania.

Artykuł powstał na zlecenie InRento.