Podatek katastralny w Polsce – czy należy się go spodziewać i co by oznaczał (analiza)

Podatek katastralny, a więc liczony od wartości posiadanej nieruchomości, w założeniu zastępowałby obecną formę podatku od nieruchomości – naliczanego od powierzchni. Jak można przeczytać w publikacji działu ekonomicznego OECD, podatek katastralny funkcjonuje w większości krajów UE i OECD, a Polska, Czechy i Słowacja są tu dość wyjątkowe, naliczając podatek od powierzchni nieruchomości.

Obecna forma opodatkowania – poza małymi wpływami z budynków mieszkalnych – rodzi oczywiście pewne problemy. W dużym uproszczeniu 300-metrowy dom w Dubiczach Cerkiewnych (najszybciej wyludniającej się gminie w Polsce) warty 320 tys. zł podlega podatkowi w wysokości niecałych 350 zł rocznie, podczas gdy 100-metrowy luksusowy apartament w centrum Warszawy warty 5 mln zł podlega podatkowi w wysokości 115 zł. W obu przypadkach są to jednak dość małe kwoty, a dochody podatkowe z budynków mieszkalnych to według Ministerstwa Finansów tylko nieco ponad 3 proc. dochodów z podatków od nieruchomości. W przypadku podatku katastralnego w wysokości np. 0,3 proc. wartości nieruchomości podatki z powyższego przykładu wynosiłyby odpowiednio ok. tysiąc i 15 tys. zł.

Niskie wpływy z podatków od nieruchomości są charakterystyczną cechą dla państw postkomunistycznych, choć akurat w Polsce te wpływy są najwyższe w regionie i w granicach średniej dla państw OECD i UE – z tym że dochody z podatków od nieruchomości dla gospodarstw domowych są poniżej średniej, a od innych podmiotów – wyraźnie powyżej.

Choć w innych krajach regionu często funkcjonują podatki katastralne, to tyczą się ich liczne wyłączenia – np. zwalniające z nich właścicieli zamieszkujących swoje własne mieszkania. W przypadku państw postkomunistycznych zwalnia to z podatku zdecydowaną większość mieszkań, gdyż w całym regionie absolutnie dominuje własność, w przeciwieństwie do np. państw Europy Środkowej, gdzie jedna trzecia czy nawet połowa mieszkańców żyje w mieszkaniach wynajmowanych.

Z tych powodów wprowadzenie powszechnego podatku katastralnego może być trudne politycznie, gdyż bezpośrednio odczuje go zdecydowana większość społeczeństwa. Również wprowadzenie takiego podatku w Polsce spotykałoby się niewątpliwie z oporem społecznym, jeżeli jego stawka spowodowałaby wzrost opodatkowania dla dużej części właścicieli.

Podatek katastralny – problemy

Do wprowadzenia podatku katastralnego wymagane jest stworzenie odpowiedniej bazy danych i rzetelnego systemu służącego wycenie nieruchomości, a także aktualizacjom tej wyceny. W wielu krajach zachodnich ta kwestia jest dość istotnym problemem.  Według Komisji Europejskiej wyceny w Austrii już w 2016 r. były prawdopodobnie czterokrotnie zaniżone. OECD wskazuje na to, że również np. w Niemczech czy Finlandii wyceny nieruchomości są znacząco nieaktualne.

Wprowadzanie podatku katastralnego jest więc wymagającym i dość długoterminowym przedsięwzięciem. O ile więc samo założenie opodatkowywania wartości nieruchomości ma dość wiarygodne podstawy i może być bardziej racjonalne od podatków liczonych od powierzchni, a podatki od nieruchomości są według MFW czy OECD mniej szkodliwe od innych typów podatków, o tyle faktyczna implementacja takiego podatku nie jest łatwa i może rodzić wiele problemów.

Propozycje części z polityków, komentatorów czy aktywistów, w których podatek miałby być wycelowany we właścicieli posiadających kilka mieszkań, z założenia są nieefektywne. Taki podatek nie byłby powszechny, a uderzałby w konkretną grupę, co również istotnie zaburzałoby rynek, powodując, chociażby wzrost cen i ograniczając rynek najmu. Przede wszystkim jednak koszt stworzenia infrastruktury i poboru takiego podatku jest dość duży i tym bardziej nieopłacalny dla niewielkiej grupy podatników. W takiej formie byłby też zresztą stosunkowo prosty do ominięcia, a nawet bez tego nie przyniósłby wysokich wpływów budżetowych.

Podatek katastralny – dlaczego on

Zarówno OECD, jak i MFW wskazują raczej na to, by zwiększyć wpływy z podatków od nieruchomości, a jednocześnie obniżać opodatkowanie pracy jako bardziej szkodliwe dla rozwoju gospodarczego. Powszechny podatek katastralny zwiększałby wpływy podatkowe, ale nie byłby tak destrukcyjny dla konkretnego rynku ani możliwy do prostego ominięcia. Opór wobec zwiększenia poziomu opodatkowania jest zrozumiały, jednak to nie musi być nierozerwalnie związane z podatkiem katastralnym, jeżeli obniżone zostałyby inne rodzaje podatków.

Choć celem rekomendowania podatku katastralnego byłoby raczej zwiększenie wpływów podatkowych z podatków od nieruchomości, zmieniłby on przede wszystkim ich strukturę. Więcej płaciliby właściciele mieszkań czy domów wartych więcej, a nie dużych a niekoniecznie wartościowych domów. Jest to zresztą całkiem intuicyjne również z liberalnych perspektyw – zgodne z koncepcją państwa jako nocnego stróża, zapewniającego obywatelom przede wszystkim bezpieczeństwo. Podatek katastralny w takiej sytuacji byłby przecież w zasadzie opłatą za zapewnienie bezpieczeństwa danej posesji, a środki wydawane na ten cel zapewne są dość skorelowane z wartością posesji.

Tak więc o ile w teorii zastąpienie podatku liczonego od powierzchni podatkiem liczonym od wartości nieruchomości mogłoby być bardziej efektywne, o tyle sama implementacja tego podatku napotyka liczne problemy. Realnych prób wprowadzenia podatku katastralnego w Polsce raczej nie powinniśmy się w najbliższym czasie spodziewać.

Główne wnioski

1. Podatek katastralny jako potencjalnie bardziej sprawiedliwa forma opodatkowania. Zastąpienie podatku od powierzchni podatkiem katastralnym mogłoby prowadzić do bardziej sprawiedliwego rozłożenia obciążeń podatkowych, ponieważ wysokość podatku zależałaby od wartości nieruchomości. Wprowadzenie takiego rozwiązania zwiększyłoby dochody z podatków od nieruchomości, zwłaszcza od luksusowych mieszkań i domów o wysokiej wartości.
2. Trudności we wdrożeniu podatku katastralnego. Implementacja podatku katastralnego wymagałaby stworzenia nowoczesnego i rzetelnego systemu wyceny nieruchomości, co wiąże się z wysokimi kosztami i długim czasem realizacji. Problemy z aktualizacją wycen widoczne są nawet w krajach zachodnich, co dodatkowo komplikuje wprowadzenie takiego rozwiązania w Polsce.
3. Społeczny opór i wyzwania polityczne. Wprowadzenie powszechnego podatku katastralnego mogłoby spotkać się z dużym oporem społecznym, ponieważ większość właścicieli mieszkań i domów bezpośrednio odczułaby wzrost obciążeń. W krajach postkomunistycznych, takich jak Polska, dominują mieszkania własnościowe, co utrudnia polityczne uzasadnienie i akceptację tego podatku.