Polski proptech rośnie w siłę i szuka szans w Europie. Koniec epoki małych aplikacji

Jeszcze kilka lat temu proptech był postrzegany jako niszowy segment rynku technologicznego. Dziś coraz częściej przyciąga uwagę dużych inwestorów i osiąga wyceny zarezerwowane dotąd dla bardziej dojrzałych branż. Jeden z najnowszych, globalnych przykładów: brytyjska spółka Street Group pozyskała finansowanie od funduszu Hg przy wycenie przekraczającej 233 mln euro.

Inwestorzy stawiają na skalowalne platformy

Założony w 2015 r. Street Group stworzył platformę dla rynku nieruchomości mieszkaniowych, obejmującą m.in. system CRM, narzędzia do pozyskiwania klientów oraz rozwiązania oparte na sztucznej inteligencji. Z technologii spółki korzystają oddziały agencji nieruchomości w Wielkiej Brytanii, a pozyskany kapitał ma wesprzeć dalszy rozwój produktów i skalowanie biznesu.

Transakcja wpisuje się w szerszy trend na rynku proptech. Po latach rozwoju wyspecjalizowanych, często niewielkich firm technologicznych, segment stopniowo dojrzewa. Coraz większą rolę odgrywają spółki oferujące kompleksowe platformy do zarządzania nieruchomościami, automatyzacji procesów i wykorzystania sztucznej inteligencji (AI).

Proptech przyspiesza. Polska częścią trendu

Jeszcze do niedawna sektor budownictwa i nieruchomości należał do najmniej zdigitalizowanych obszarów gospodarki. Dziś wokół nieruchomości komercyjnych, mieszkaniowych i obiektów użyteczności publicznej powstaje cały ekosystem firm, producentów rozwiązań do zarządzania budynkami, utrzymania technicznego, efektywności energetycznej, bezpieczeństwa itd.

Podobne procesy zachodzą także w Polsce. Lokalny przykład: w 2025 r. w firmę Singu, po połączeniu z brytyjskim Micadem, zainwestował amerykański fundusz private equity K1 Investment Management. Spółka realizuje obecnie strategię wzrostu m.in. poprzez akwizycje – w ciągu roku przejęła już kilka firm w Europie. Najnowszą transakcją było włączenie do grupy polskiej spółki QRmaint.

Przeczytaj: 1 mld euro inwestycji w nieruchomości komercyjne. Polski rynek z najlepszym wynikiem od 2022 r.Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozpoczął 2026 r. najmocniejszym wynikiem od trzech lat. W pierwszym kwartale wartość transakcji inwestycyjnych osiągnęła około 1 mld euro, co oznacza wzrost o blisko 40 proc. rok do roku i najwyższy poziom od 2022 r. – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Colliersa. 

Proptech szuka wzrostu przez konsolidację

Akwizycja ta rozszerza platformę Singu o rozwiązania do zarządzania maszynami i urządzeniami, wpisując się w strategię budowy kompleksowego systemu do zarządzania nieruchomościami oraz aktywami przemysłowymi.

– Rynek proptech w Europie coraz wyraźniej zmierza w kierunku konsolidacji. O przewadze konkurencyjnej decyduje dziś skala działalności i zdolność do budowania kompleksowych platform. W Polsce, po przejęciu QRmaint, umocniliśmy pozycję lidera w swojej kategorii, natomiast w Europie nadal widzimy wiele atrakcyjnych celów akwizycyjnych – twierdzi Paweł Malon, prezes Singu.

Jak wyjaśnia, przy wyborze spółek do przejęcia kluczowe znaczenie mają w tym przypadku tempo wzrostu, retencja klientów oraz komplementarność technologii.

Zdaniem eksperta

Wartość proptechu rośnie wraz z integracją technologii

Proptech to bardzo pojemny termin, obejmujący szeroki zakres rozwiązań: od aplikacji wspierających logistykę placu budowy, przez zdalny dostęp do budynku, zarządzanie parkingiem i powierzchniami biurowymi, po platformy komunikacji z najemcami. Regularnie powstają nowe firmy proptechowe, ale relatywnie niewiele z nich osiąga trwały sukces komercyjny.

Na rynku pojawia się coraz więcej rozwiązań wspierających szeroko rozumianą digitalizację nieruchomości komercyjnych. Chętnie wykorzystujemy w naszych projektach narzędzia takie jak SINGU, WasteTracker czy ParkCash, dostrzegając ich realną wartość dodaną. Systemy te odpowiadają na konkretne potrzeby najemców, a jednocześnie ułatwiają codzienne, uporządkowane zarządzanie obiektami.

Z perspektywy operacyjnej, wdrożenie aplikacji budynkowej na wczesnym etapie jej rozwoju wiąże się z szerokim spektrum ryzyk, których właściciele obiektów często nie są gotowi akceptować. Z kolei spółki rozwijające takie systemy, bez możliwości testowania ich w funkcjonujących już budynkach, mają ograniczone możliwości dalszego rozwoju produktu. Dlatego im więcej funkcji w ramach jednej aplikacji, tym lepiej: właściciele zyskują stabilnego, sprawdzonego partnera integrującego wiele zastosowań, a najemcy otrzymują jedno narzędzie wspierające ich codzienne funkcjonowanie w budynku.

Pamiętajmy jednak, że nie każde rozwiązanie ma uzasadnienie ekonomiczne w każdym projekcie. Przykładowo, wdrożenie dostępu do budynku za pomocą kart NFC w telefonie komórkowym może wymagać kosztownych zmian w systemach budynkowych.

Rafał Proczek

dyrektor zarządzający SPRUCE Asset Management, odpowiedzialny za zarządzanie polskim portfelem Investika Real Estate Fund

Kolejny etap: cyfryzacja istniejących budynków

Zdaniem prezesa Singu polski rynek proptech, choć jest wciąż sektorem dojrzewającym, należy dziś do jednych z bardziej zaawansowanych technologicznie w Europie. Jak wskazuje, wpływ na to ma m.in. stosunkowo młody zasób nieruchomości komercyjnych oraz wysoki poziom cyfryzacji obiektów oddawanych do użytku w ostatnich latach.

Znacznie większy potencjał do modernizacji i konsolidacji spółka dostrzega natomiast na bardziej dojrzałych rynkach, gdzie wiele budynków nadal korzysta z przestarzałych systemów zarządzania.

– W ciągu ostatnich trzech lat właściciele nieruchomości zaczęli znacznie mocniej koncentrować się na efektywności operacyjnej. Rosnące koszty sprawiły, że technologie stały się narzędziem optymalizacji wydatków i podejmowania lepszych decyzji inwestycyjnych – podkreśla Paweł Malon.

Jego zdaniem kolejnym etapem rozwoju rynku będzie dalsza cyfryzacja, standaryzacja procesów oraz modernizacja istniejących budynków, które wymagają poprawy efektywności operacyjnej.

Decyzje o technologiach często zapadają poza Polską

Michał Kozłowski, prezes Digital Real Estate, potwierdza, że przez lata nieruchomości, a szczególnie budownictwo, były uznawane za jedne z najmniej zdigitalizowanych sektorów gospodarki – zwłaszcza w porównaniu z takimi branżami jak bankowość czy ubezpieczenia. W ostatnich latach sytuacja zaczęła się jednak zmieniać. Powstawały nowe firmy technologiczne, a inwestorzy i właściciele budynków coraz częściej poszukiwali rozwiązań wspierających cyfryzację procesów. Branża zatrunia też znacznie częściej ekspertów technologicznych. Mimo to, jego zdaniem, polski rynek proptech wciąż pozostaje mocno rozproszony.

– Problemem polskiego rynku jest jego struktura. Mamy ograniczoną liczbę międzynarodowych firm działających w sektorze nieruchomości, które zarządzają sporą liczbą budynków znajdujących się na terenie Polski. W poszczególnych nieruchomościach korzysta się przede wszystkim z rozwiązań wypracowanych przez centralę lub centra kompetencyjne. W efekcie polskie startupy i spółki technologiczne mogą mieć ograniczone możliwości sprzedaży swoich produktów – mówi Michał Kozłowski.

Podkreśla, że pomimo to w branży rośnie apetyt na innowacje i inwestycje w technologie. 

Z jego rozeznania rynku wynika, że wiele rodzimych spółek po początkowym zdobyciu pozycji na rynku szybko zaczyna myśleć o ekspansji do Niemiec, Francji czy Wielkiej Brytanii. Nie wynika to jednak wyłącznie z większej skali tych rynków, ale także ze wspomnianej, większej lokalnej decyzyjności po stronie inwestorów i właścicieli nieruchomości.

Zdaniem eksperta

Przyszłość proptechu to zintegrowane ekosystemy danych

Digitalizacja w sektorze nieruchomości komercyjnych coraz częściej koncentruje się na budowie zintegrowanego ekosystemu danych, a nie jedynie na wdrażaniu pojedynczych narzędzi. Z perspektywy zarządzającego funduszem, największą wartość daje możliwość konsolidacji danych z wielu źródeł w jednym środowisku analitycznym, co pomaga osiągnąć wysoki poziom automatyzacji raportowania i analiz portfelowych.

Dodatkowo, wraz ze stopniowym wdrażaniem nowych narzędzi opartych na AI, możemy poświęcać mniej czasu na pozyskiwanie i przetwarzanie danych, a więcej na ich analizę, ocenę ryzyk, identyfikację trendów oraz podejmowanie lepszych decyzji inwestycyjnych. Dostęp do wysokiej jakości danych pozwala bowiem szybciej zmapować obszary tworzenia wartości, efektywniej alokować kapitał inwestycyjny oraz skuteczniej monitorować realizację celów ESG. W efekcie wspiera to wzrost wartości zarówno poszczególnych aktywów, jak i całego portfela.

Jaroslav Kysela

członek zarządu INVESTIKA, odpowiedzialny za fundusz Investika Real Estate Fund

Wartość proptechu w połączonych rozwiązaniach

Konsolidacja jest jednym z sygnałów dojrzewania rynku proptech, choć – jak zaznacza Maciej Grabowski, prezes proptechu Blue Bolt – nie oznacza wyłącznie łączenia firm. Chodzi również o integrację różnych technologii i tworzenie spójnych systemów, które przynoszą realną wartość użytkownikom oraz właścicielom budynków.

– Wciąż dużym wyzwaniem jest przejście od wielu pojedynczych rozwiązań do ich połączenia w taki sposób, aby razem tworzyły większą wartość – wskazuje.

Maciej Grabowski zaznacza, że poziom dojrzałości rynku różni się jednak w zależności od segmentu nieruchomości. W przypadku sektora komercyjnego, np. biurowego, podejście do technologii jest już bardziej biznesowe – liczy się ich zastosowanie, efektywność oraz potencjalna wartość, jaką mogą wygenerować. W nieruchomościach mieszkaniowych proptech nadal częściej traktowany jest jako dodatkowe udogodnienie niż jako element, który może realnie wpływać na wartość projektu.

Od zamkniętych systemów do otwartych ekosystemów

Maciej Grabowski uważa, że podejście branży nieruchomości do dostawców technologii zaczęło się zmieniać. Przez lata sektor był przyzwyczajony do dużych, korporacyjnych rozwiązań, które często funkcjonowały jako zamknięte systemy. Coraz częściej zarówno dostawcy, jak i klienci dostrzegają jednak, że większą wartość mogą przynieść rozwiązania, które można integrować i łączyć w większe ekosystemy.

Jego zdaniem, przykłady takich firm jak np. Bosch czy Siemens pokazują, że nawet najwięksi gracze otwierają się na współpracę z innymi technologiami. Jednocześnie na rynku nadal jest miejsce dla mniejszych, wyspecjalizowanych firm, które dostarczają pojedyncze rozwiązania mogące później stać się elementem większych systemów.

Główne wnioski

1. Proptech przestaje być niszowym segmentem i wchodzi w fazę dojrzewania rynku.
   Rosnące zainteresowanie inwestorów oraz rosnące wyceny spółek pokazują, że technologie dla rynku nieruchomości są postrzegane jako perspektywiczny obszar rozwoju. Wraz z postępującą cyfryzacją nieruchomości rośnie znaczenie rozwiązań wspierających zarządzanie budynkami, automatyzację procesów i poprawę efektywności operacyjnej. Trend ten jest widoczny zarówno na rynkach zagranicznych, jak i w Polsce.
2. Konsolidacja staje się jednym z głównych kierunków rozwoju branży.
   Firmy coraz częściej budują przewagę nie poprzez pojedyncze produkty, lecz dzięki tworzeniu kompleksowych platform i integrowaniu różnych technologii. Przejęcia, takie jak akwizycja QRmaint przez Singu, wpisują się w szerszy proces budowy większych ekosystemów, które mają dostarczać klientom bardziej kompleksowe rozwiązania. Jednocześnie na rynku nadal pozostaje miejsce dla wyspecjalizowanych firm rozwijających technologie, które mogą zostać włączone do większych platform.
3. Polski rynek proptech rozwija się dynamicznie, ale nadal napotyka bariery wzrostu.
   Choć poziom cyfryzacji nowych nieruchomości oraz zainteresowanie technologiami rosną, rynek pozostaje rozproszony, a wiele decyzji dotyczących wdrażania rozwiązań zapada poza Polską. To ogranicza możliwości sprzedaży krajowych spółek i sprawia, że część z nich szuka dalszego wzrostu na większych rynkach europejskich. Jednocześnie eksperci wskazują, że potencjał rozwoju pozostaje duży, zwłaszcza w obszarze modernizacji istniejących budynków oraz integracji różnych systemów technologicznych.