Zaloguj się 
Dzieje się!
1 mld euro inwestycji w nieruchomości komercyjne. Polski rynek z najlepszym wynikiem od 2022 r.
Polski rynek nieruchomości komercyjnych rozpoczął 2026 r. najmocniejszym wynikiem od trzech lat. W pierwszym kwartale wartość transakcji inwestycyjnych osiągnęła około 1 mld euro, co oznacza wzrost o blisko 40 proc. rok do roku i najwyższy poziom od 2022 r. – wynika z najnowszych danych opublikowanych przez Colliersa.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego polski rynek inwestycyjny osiągnął najlepszy wynik od 2022 r.
- Jak zmieniają się struktura inwestorów i rola krajowego kapitału.
- Czy fundamenty gospodarcze pozwolą utrzymać obecne tempo inwestycji.
Polski rynek nieruchomości komercyjnych wchodzi w 2026 r. z wyraźnym ożywieniem. Wolumen transakcji na poziomie 1 mld euro to nie tylko odbicie po słabszym okresie, ale także sygnał zmiany podejścia inwestorów – mniej ryzyka, więcej stabilności i przewidywalnych dochodów.
W pierwszym kwartale sfinalizowano 26 transakcji obejmujących 54 obiekty. Rynek odzyskuje płynność, a inwestorzy wracają do decyzji inwestycyjnych po okresie wstrzemięźliwości. Jednocześnie struktura tych transakcji pokazuje, że nie jest to powrót do poprzedniego modelu – kapitał działa według nowych zasad.
Magazyny ciągną rynek, handel odbudowuje pozycję
Największym beneficjentem pozostaje sektor magazynowy, który odpowiada za 44 proc. wolumenu inwestycyjnego – około 450 mln euro w dziewięciu transakcjach obejmujących 13 obiektów. Wzrost o ponad 120 proc. r/r potwierdza silny popyt na aktywa logistyczne.
Za tym trendem stoją trzy czynniki: stabilność najemców (logistyka, e-commerce), przewidywalność przepływów pieniężnych oraz odporność sektora na wahania koniunktury.
Drugie miejsce zajmuje sektor handlowy z udziałem 32 proc. i wolumenem około 320 mln euro. Kluczowa jest tu struktura – aż 80 proc. wartości stanowią transakcje portfelowe. To pokazuje, że inwestorzy coraz częściej szukają skali i efektów zarządczych, zamiast pojedynczych aktywów.
Wykres interaktywny Silną pozycję utrzymuje również sektor biurowy z wynikiem przekraczającym 200 mln euro. Część projektów pozostaje w fazie analiz i negocjacji, co sugeruje możliwość dalszego domykania transakcji w kolejnych kwartałach.
Wniosek? Rynek wraca do gry, ale na nowych zasadach – z większym naciskiem na stabilność, skalę i jakość aktywów.
Duże transakcje wyznaczają kierunek rynku
Na strukturę rynku coraz silniej wpływają pojedyncze, duże transakcje. To one definiują preferencje inwestorów – przede wszystkim zwrot w stronę stabilnego, długoterminowego dochodu. W pierwszym kwartale dominowały modele oparte na przewidywalnych przepływach pieniężnych i ograniczonym ryzyku operacyjnym.
Jednym z kluczowych przykładów jest transakcja zrealizowana przez W. P. Carey – sprzedaż z leasingiem zwrotnym portfela nieruchomości logistycznych o wartości 169 mln euro. W skład portfela weszły m.in. obiekty związane z działalnością Grupą Raben w Poznaniu oraz magazyny typu cross-dock w różnych częściach kraju.
Zdaniem eksperta
Magazyny na czele rynku inwestycyjnego. Kolejne transakcje już w drodze
Struktura tej transakcji – oparta na długoterminowych umowach najmu typu triple-net – jasno pokazuje zmianę preferencji. Inwestorzy szukają aktywów o charakterze quasi-infrastrukturalnym: stabilnych, przewidywalnych i niewymagających intensywnego zarządzania.
Wykres interaktywny Handel wraca dzięki portfelom i skali
Istotnym wydarzeniem była również transakcja w sektorze handlowym, w której Shopper Park Plus przejął portfel ośmiu centrów handlowych należących wcześniej do Ceetrusa i Auchan. Wartość operacji przekroczyła 210 mln euro, co czyni ją jedną z największych w tym segmencie w ostatnich latach.
Takie transakcje nie tylko zwiększają wolumen rynku, ale przede wszystkim pokazują jego kierunek – koncentrację na aktywach generujących stabilne dochody i oferujących potencjał wzrostu poprzez aktywne zarządzanie.
– W warunkach globalnej niepewności kluczowe znaczenie mają długość i stabilność dochodu. Najlepsze aktywa zawsze były powiązane z możliwie długimi umowami najmu, często sięgającymi kilkunastu lat. To one stanowiły punkt odniesienia dla wycen – mówi Piotr Mirowski, dyrektor Działu Doradztwa Inwestycyjnego w Colliers.
Ten kierunek nie jest chwilowy, ale wynika z głębszej zmiany podejścia inwestorów do ryzyka.
– Dziś inwestorzy jeszcze mocniej koncentrują się na aktywach, które są przewidywalne, nieproblemowe i generują stabilne przepływy pieniężne przez długi okres – dodaje Piotr Mirowski.
Kapitał zagraniczny wraca, polski rośnie w siłę
Struktura inwestorów potwierdza, że Polska pozostaje ważnym rynkiem na mapie Europy. W pierwszym kwartale aktywny był kapitał z regionu CEE, Stanów Zjednoczonych oraz Europy Zachodniej.
Jednocześnie rośnie znaczenie inwestorów krajowych. W 2025 r. odpowiadali oni za około 800 mln euro inwestycji, co przełożyło się na rekordowy, 18-procentowy udział w rynku. To nie jest efekt koniunktury, lecz zmiana strukturalna.
– Jeszcze kilka lat temu zamożne rodziny i family offices szukały wyższych stóp zwrotu, często w bardziej złożonych projektach – mówi Piotr Mirowski.
Dziś dominuje podejście bardziej zachowawcze. Model capital preservation – niższy, ale stabilny zwrot przy ograniczonym ryzyku – zyskuje na znaczeniu. To sygnał dojrzewania rynku i przesunięcia w stronę długoterminowego myślenia.
Rynek dojrzewa, ale nie traci dynamiki
Zmiana profilu inwestorów nie oznacza jednak całkowitego odwrotu od bardziej wymagających projektów.
– Część kapitału – szczególnie tego związanego z nowymi technologiami czy restrukturyzacją biznesów – nadal akceptuje wyższe ryzyko i będzie szukać bardziej złożonych inwestycji – wskazuje Piotr Mirowski.
Rynek staje się bardziej zróżnicowany, a nie mniej aktywny. Obok inwestorów nastawionych na stabilny dochód nadal funkcjonują podmioty poszukujące wyższych stóp zwrotu, nawet kosztem większego ryzyka.
– Okazje inwestycyjne będą się pojawiać, ale nie należy oczekiwać tak wysokich stóp zwrotu, jak w poprzednich cyklach – dodaje Piotr Mirowski.
To przesunięcie działa stabilizująco. Większy udział kapitału o charakterze długoterminowym ogranicza zmienność rynku i wzmacnia jego fundamenty.
Gospodarka pozostaje punktem odniesienia
Decyzje inwestorów pozostają ściśle powiązane z sytuacją makroekonomiczną. Polska gospodarka utrzymuje relatywnie wysoką dynamikę wzrostu, która – według prognoz – może wynieść około 3,7 proc. w 2026 r.
To właśnie stabilne otoczenie gospodarcze pozostaje kluczowym czynnikiem podtrzymującym aktywność inwestyjną.
– Ostatnie lata pokazały, że polska gospodarka potrafi szybko dostosowywać się do trudnych warunków. Po pandemii, zerwanych łańcuchach dostaw i szoku energetycznym wróciliśmy na ścieżkę stabilnego wzrostu – mówi Grzegorz Sielewicz, główny ekonomista
regionu CEE w Colliers.
Zdolność adaptacji stała się dziś jednym z kluczowych argumentów dla inwestorów.
– Nawet w warunkach podwyższonej niepewności Polska pozostaje gospodarką odporną i zdywersyfikowaną, co przekłada się na stabilność rynku nieruchomości – dodaje Grzegorz Sielewicz.
Geopolityka nie znika, ale rynek się adaptuje
Niepewność geopolityczna pozostaje trwałym elementem otoczenia inwestycyjnego. Konflikty, napięcia handlowe i decyzje polityczne wpływają na rynki finansowe oraz nastroje inwestorów, jednak ich bezpośredni wpływ na rynek nieruchomości jest ograniczony.
– Inwestorzy obserwują sytuację globalną, ale nieruchomości komercyjne to rynek długoterminowy. Nie reaguje tak gwałtownie jak giełda czy rynek walutowy – mówi Grzegorz Sielewicz.
Kluczową przewagą pozostaje właśnie stabilność przepływów pieniężnych.
– Nawet przy utrzymującej się niepewności nieruchomości pozostają relatywnie przewidywalnym źródłem dochodu, co wyróżnia je na tle innych klas aktywów – dodaje główny analityk Colliers.
Popyt i podaż w napiętej równowadze
Istotnym czynnikiem stabilizującym rynek pozostaje sytuacja na rynku pracy i poziom wynagrodzeń. Polska utrzymuje jedną z najniższych stóp bezrobocia w Unii Europejskiej, a realne dochody gospodarstw domowych rosną. Przekłada się to na kondycję najemców i utrzymanie popytu na powierzchnie komercyjne.
– Dynamika płac nie będzie już tak wysoka jak w ostatnich dwóch latach, ale pozostanie na poziomie wspierającym konsumpcję i stabilność gospodarki – prognozuje Grzegorz Sielewicz.
Jednocześnie rynek pozostaje wrażliwy na ograniczenia podaży.
– W wielu segmentach, szczególnie w Warszawie, dostępność powierzchni jest ograniczona, co może wspierać poziom czynszów i wycen aktywów – dodaje.
Nowy etap rynku inwestycyjnego
Połączenie rosnącego wolumenu transakcji, zmiany struktury kapitału oraz stabilnych fundamentów gospodarczych wskazuje, że polski rynek wchodzi w nową fazę. Kluczowe stają się nie tylko skala inwestycji, ale przede wszystkim ich jakość i przewidywalność.
– Polska łączy dziś relatywnie wysokie stopy zwrotu z rosnącą stabilnością, co czyni ją atrakcyjnym rynkiem dla inwestorów krajowych i zagranicznych – mówi Grzegorz Sielewicz.
W kolejnych kwartałach decydująca będzie selektywność inwestorów. Rynek będzie się rozwijał, ale decyzje inwestycyjne będą coraz bardziej oparte na jakości aktywów, długości umów najmu i przewidywalności dochodu.
Główne wnioski
- Kapitał wraca, ale działa inaczej. Inwestorzy ponownie pojawiają się na rynku nieruchomości komercyjnych, jednocześnie wyraźnie ograniczając ekspozycję na ryzyko. Zamiast projektów deweloperskich wybierają aktywa generujące stabilne przepływy pieniężne, często oparte na długoterminowych umowach najmu.
- Polski kapitał staje się trwałym filarem rynku. Jego udział rośnie nie tylko ilościowo, ale też jakościowo. Przesunięcie w stronę ochrony kapitału i strategii długoterminowych świadczy o dojrzewaniu rynku oraz większej odporności na wahania koniunktury.
- Fundamenty gospodarcze stabilizują sytuację mimo globalnej niepewności. Silny rynek pracy, rosnąca konsumpcja i relatywnie wysoka dynamika PKB wspierają sektor nieruchomości. Jednocześnie ograniczona podaż i rosnąca selektywność inwestorów mogą w kolejnych kwartałach zwiększać konkurencję o najlepsze aktywa.
