Nowe otwarcie, czyli podsumowanie Kongresu Deweloperskiego 2024

Kongres Deweloperski to największe spotkanie uczestników rynku nieruchomości w Polsce. Na czterech salach odbyło się ponad 20 debat, paneli dyskusyjnych i spotkań, w których wzięli udział deweloperzy, analitycy i przedstawiciele kluczowych dla sektora instytucji. Keynote speakerem tegorocznej edycji był José Manuel Barroso, przewodniczący Komisji Europejskiej w latach 2004-2014.

Dyskusja w trakcie kongresu skupiła się przede wszystkim na dwóch kwestiach: wyzwaniach, przed jakimi stoi cały sektor oraz kierunkach rozwoju miast, szczególnie wobec dynamicznie zmieniającej się i często trudnej do przewidzenia rzeczywistości. Motywem przewodnim wydarzenia było nowe otwarcie odnoszące się do konieczności szeroko rozumianej i wielopłaszczyznowej dyskusji na temat rynku nieruchomości na tle nowych realiów społeczno-politycznych.

Chcemy pomóc w zwiększeniu dostępności mieszkań, również tych w sektorze społecznym i sektorze najmu.

Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskie

Apel o dialog i współpracę

Chcemy pomóc w zwiększeniu dostępności mieszkań, również tych w sektorze społecznym i sektorze najmu – mówił w trakcie uroczystego otwarcia Kongresu Maciej Wandzel, prezes Polskiego Związku Firm Deweloperskich. – Proszę się nas nie bać i korzystać z naszych kompetencji – skierował się z apelem przede wszystkim do nieobecnych na sali polityków prezes PZFD.

Nieobecnych, ponieważ mimo zaproszenia wysłanego do Ministerstwa Rozwoju i Infrastruktury, na Kongresie nie pojawił się żaden przedstawiciel któregokolwiek z resortów.

Reforma planistyczna

Pierwszym, bardzo istotnym dla całego sektora panelem była dyskusja pt. “Małe ojczyzny, wielkie wyzwania. Wpływ decyzji samorządów na krajową politykę”. W rozmowie samorządowców z przedstawicielami sektora deweloperskiego wzięła udział m.in. wiceprezydent Warszawy, Renata Kaznowska, która podkreślała konieczność dialogu, zwracając przy tym uwagę na problem reformy planistycznej.

– Przygotowaliśmy apel do rządzących o wydłużenie terminu wejścia w życie terminu przepisów dotyczących planów ogólnych o sześć miesięcy. To jest czas konieczny dla większości podmiotów na przejście przez wszystkie wnioski, uwagi i konsultacje społeczne – podkreślała wiceprezydent Kaznowska.

Pokrycie planami w skali całego kraju jest bardzo różne. Z jednej strony to niemal 60 proc. dla Warszawy, z drugiej poniżej 20 proc. dla Rzeszowa, co w dużej mierze wynika z faktu przyłączenia do miasta kilku gmin ościennych. W szerokiej perspektywie chodzi też o jakość uchwalanych w krótkim czasie przepisów.

– Miasta, które mają większe pokrycie planami, są w nieco bezpieczniejszej sytuacji, jednak tylko pozornie – podkreśla Monika Perekitko, wiceprezes zarządu Polskiego Związku Firm Deweloperskich, członkini zarządu Dom Development. – Często plany te są jednak bardzo stare, nieprzystające do rzeczywistości i do potrzeb mieszkańców – dodaje Perekitko.
W podobnym tonie wypowiadali się uczestnicy panelu “Reforma planowania przestrzennego i Zintegrowane Plany Inwestycyjne”, którzy zgodnie twierdzili, że dotrzymanie terminów przez niektóre gminy jest w praktyce nierealne.

Więcej przewidywalności!

Na niezwykle ważną kwestię dotyczącą funkcjonowania rynku mieszkaniowego w Polsce zwrócił uwagę w trakcie rozmowy z portalem XYZ w trakcie Kongresu prof. Waldemar Rogowski, główny analityk w Biurze Informacji Kredytowej, SGH: – Tylko długoterminowa, stabilna, 20-30-letnia polityka ukierunkowana na to, gdzie chcemy być, powinna wprowadzić na rynek pewną dozę przewidywalności, do czego potrzebny jest oczywiście konsensus wszystkich sił politycznych oraz popytowej i podażowej strony rynku nieruchomości.

Profesor Rogowski był też uczestnikiem Ringu Ekonomicznego, w trakcie którego wraz z Izabelą Rudzką adiunktem SGH oraz profesorem Marianem Nogą z Uniwersytetu Wrocławskiego dyskutowali na temat wyzwań, przed jakimi stoi sektor nieruchomościowy oraz mitów, które wciąż silnie go dotykają. Jednym z nich jest kwestia marż deweloperów.

– Musimy tutaj rozróżnić przede wszystkim dwa rodzaje marż: marżę brutto, czyli różnicę między ceną sprzedaży a kosztem budowy, oraz marżę netto, która uwzględnia również koszty kapitału zaangażowanego przez dewelopera w danym okresie – analizował prof. Rogowski.

– Nie zgadzam się z opinią o wysokich marżach, ponieważ nie bierze się pod uwagę wielu czynników związanych z rynkiem deweloperskim – mówiła w trakcie ringu Izabela Rudzka. – Przede wszystkim koszty na rynku są rozłożone w czasie. Proces uzyskiwania pozwolenia na budowę, zwłaszcza w dużych miastach, takich jak Warszawa, jest bardzo długi. Do tego dochodzą koszty funkcjonowania firmy, wynagrodzenia pracowników, zmiany cen materiałów budowlanych i ogólny wzrost kosztów związany z inflacją – podkreślała adiunkt SGH.

Kierunek, w którym podążać powinna branża

Ostatnią pozycją kongresu był panel pt. “Polityka mieszkaniowa. Kierunki rozwoju i elementy wsparcia mieszkalnictwa”, w którym udział wzięli były premier i były prezes NBP, Marek Belka, Ryszard Petru z Polski 2050, a także Kazimierz Kirejczyk (JLL) oraz Robert Chojnacki (Tabelaofert.pl /REDNET property Group). Moderatorem rozmowy był wiceprezes PZFD, Tomasz Stoga.

Mieszkanie przede wszystkim jest aktywem – najważniejszym, jakie człowiek posiada w swoich życiu.

Marek Belka

Istotę znaczenia rynku mieszkaniowego dla społeczeństwa trafnie podsumował Marek Belka. – Mieszkanie przede wszystkim jest aktywem – najważniejszym, jakie człowiek posiada w swoich życiu – mówił były Minister Finansów. Jednak i ten punkt w programie kongresu skupił się przede wszystkim na dyskusji o stojących przed sektorem wyzwaniach.

– Głównym problemem jest wciąż wysoka inflacja. Ważne jest też, aby stopy procentowe istotnie spadły – analizował Ryszard Petru, poseł Polski 2025. – W Polsce mamy też za mało gruntów, przede wszystkim jednak przez dużą liczbę wymaganych decyzji i pozwoleń, których jest ok 30., zbyt długo trwa proces administracyjny – podkreślał Petru.

Uczestnicy debaty z dużą uwagą przyjęli prezentację Roberta Chojnackiego z grupy REDNET, założyciela portalu Tabelaofert.pl. Przygotował on analizę, w której porównał sytuację osoby wynajmującej mieszkanie przez swoje całe dorosłe życie do sytuacji osoby, która decyduje się na wzięcie kredytu hipotecznego i spłacanie go przez 30 lat. Wnioski nie napawały optymizmem.

– Dziś wynajem mieszkania dwupokojowego to koszt 4 tys. złotych, za 30 lat – uwzględniając waloryzację czynszu o cel inflacyjny, czyli 2,5 proc. – najemca będzie musiał za nie zapłacić już 11 045 zł. Przy optymistycznym założeniu, że emerytury w przyszłości będą wynosić 50 proc.naszego ostatniego wynagrodzenia, osoba zarabiająca w wieku 65 lat 30 tys. złotych otrzyma z tytułu świadczeń emerytalnych 15 tys. złotych. Po opłaceniu czynszu zostanie jej więc niecałe 4 tys.złotych na życie i nie będzie miała majątku w postaci mieszkania, które mogłaby przekazać dzieciom, czy wnukom. Z tej prostej analizy płynie jeden wniosek: Polaków nie stać na bycie przez całe życie najemcami – podkreślał Robert Chojnacki.

– Jeśli mieszkanie jest prawem, to powinno być prawem najlepiej do własnego mieszkania – spuentował.