Zaloguj się 
Dzieje się!
Boom na parki handlowe. Odpowiadają już za 92 proc. nowych metrów
Parki handlowe stały się głównym motorem rozwoju rynku nieruchomości handlowych. Najnowszy raport Polskiej Rady Obiektów Handlowych pokazuje też, że inwestorzy coraz ostrzej selekcjonują lokalizacje, formaty i aktywa.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Dlaczego parki handlowe stały się głównym motorem rozwoju rynku i jak długo mogą utrzymać obecne tempo ekspansji.
- Jak zmienia się rola centrów handlowych wraz ze wzrostem znaczenia usług, gastronomii, rozrywki i sprzedaży wielokanałowej.
- Czy powrót kapitału do nieruchomości handlowych oznacza trwałe odbicie rynku, czy nadal jest to selektywny wzrost oparty na najlepszych aktywach.
Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.
Polski rynek obiektów handlowych wszedł w 2026 r. z wyraźnie większą aktywnością deweloperów i inwestorów. Jak wynika z najnowszego raportu Polskiej Rady Obiektów Handlowych za pierwsze półrocze, do którego dotarliśmy jako pierwsi, zasoby nowoczesnej powierzchni handlowej przekroczyły 14,2 mln m kw. GLA (Gross Leasable Area, czyli powierzchnia najmu brutto). W sześć miesięcy przybyło 196,65 tys. m kw., czyli o 48 proc. więcej niż rok wcześniej. Aż 92 proc. nowej podaży przypadło na parki handlowe.
Raport pokazuje rynek, który nadal zwiększa skalę, ale rozwija się inaczej niż kilkanaście lat temu. Parki powstają w mniejszych miastach, a właściciele centrów skupiają się na modernizacjach i nowych funkcjach. Jednocześnie wyraźnie odbudowała się aktywność inwestycyjna, choć kapitał pozostaje selektywny.
Wykres interaktywny Konsument wciąż wspiera rynek
Otoczenie makroekonomiczne pozostawało relatywnie korzystne. Według danych przywołanych w raporcie realny PKB wzrósł w pierwszym kwartale o 3,5 proc. rok do roku, a sprzedaż detaliczna w cenach stałych w całym półroczu o 3,5 proc.
Wyniki samych obiektów są spokojniejsze, ale również dodatnie. Odwiedzalność (częstotliwość, z jaką użytkownicy pojawiają się w danym obiekcie) wzrosła o 0,6 proc. rok do roku, natomiast obroty na metr kwadratowy zwiększyły się o 2,2 proc. Różnica między tymi wskaźnikami pokazuje, że znaczenie ma nie tylko liczba wizyt, lecz również ich jakość i wartość koszyka.
– Obroty w pierwszym półroczu 2026 r. wzrosły natomiast o 2,2 proc. rok do roku, czyli wyraźnie szybciej niż odwiedzalność. To oznacza, że klient, który przychodzi do centrum, wydaje więcej. Największe wzrosty obserwujemy przy tym w kategoriach związanych ze spędzaniem wolnego czasu: rozrywka to wzrost o 7,1 proc., zdrowie i uroda o 5,1 proc., restauracje i kawiarnie o 3,8 proc., a usługi o 3,6 proc. Pokazuje to, że centra coraz mocniej wychodzą poza czysto zakupową funkcję i oferują doświadczenia, których nie da się przenieść do świata cyfrowego – mówi Justyna Kur, prezes Polskiej Rady Obiektów Handlowych.
Wykres interaktywny Parki przejmują niemal całą nową podaż
Najbardziej spektakularna zmiana zachodzi po stronie podaży. Z 196,65 tys. m kw. powierzchni oddanej od stycznia do czerwca aż 181,9 tys. m kw. przypadło na parki handlowe. Na koniec czerwca w budowie pozostawało niemal 558 tys. m kw. nowoczesnej powierzchni, z czego 95 proc. również stanowiły parki. Według raportu 467,1 tys. m kw. powinno zostać ukończone jeszcze w drugiej połowie roku.
Wykres interaktywny Tradycyjne centra odpowiadają za 74 proc. nowoczesnej powierzchni, a parki za 24 proc. Jeszcze w pierwszej połowie 2023 r. udział parków wynosił 16 proc., więc tempo ich ekspansji pozostaje bardzo wysokie.
– Rynek dużych centrów handlowych jest już w dużym stopniu nasycony. Prawdopodobnie znalazłoby się jeszcze miejsce dla pojedynczych projektów, zwłaszcza w Warszawie, ale wielu nowych dużych galerii raczej już nie zobaczymy, ponieważ zaczęłyby się wzajemnie kanibalizować – mówi Katarzyna Gajewska, szefowa działu badań rynku CBRE.
Dane o projektach w budowie sugerują, że 2026 r. może być pod względem podaży wyjątkowy nawet na tle znacznie bardziej ekspansywnych lat rynku.
Wykres interaktywny – Jeżeli wszystkie zapowiedziane inwestycje zostaną ukończone zgodnie z planem, 2026 r. może przynieść największą od 10-15 lat liczbę nowych metrów powierzchni handlowej oddanych do użytku. Rynek wciąż jest w stanie tę podaż przyjąć, ale wraz ze wzrostem liczby obiektów coraz większego znaczenia nabierają jakość zarządzania i komercjalizacji – dodaje Katarzyna Gajewska.
Mniejsze miasta są motorem, ale i największym testem
Ekspansja parków handlowych wyraźnie przesuwa nowe inwestycje poza największe ośrodki. W pierwszym półroczu 54 proc. nowej podaży powstało w miastach poniżej 100 tys. mieszkańców, a 33 proc. w największych aglomeracjach. Jeszcze mocniejszy sygnał daje struktura projektów w budowie: 61 proc. powierzchni powstaje w najmniejszych analizowanych miastach, wobec 25 proc. w aglomeracjach.
Zmienia się również struktura istniejących zasobów. Miasta poniżej 100 tys. mieszkańców skupiają już 27 proc. nowoczesnej powierzchni handlowej. Największe aglomeracje nadal odpowiadają za połowę rynku, choć mieszka w nich około 30 proc. ludności kraju.
Wykres interaktywny Sama liczba mieszkańców nie wystarcza już do oceny projektu. Liczą się też dojazd, siła nabywcza i rzeczywisty zasięg oddziaływania.
– Przy ocenie projektu handlowego ogromne znaczenie ma mikrolokalizacja. Naturalna bariera, choćby rzeka, może sprawić, że dwa pozornie blisko położone obiekty będą obsługiwały inne obszary oddziaływania. Dlatego nie wystarczy patrzeć wyłącznie na liczbę mieszkańców czy odległość między projektami. Trzeba dokładnie analizować lokalne uwarunkowania i rzeczywisty catchment area – podkreśla Małgorzata Fibakiewicz, prezes BNP Paribas Real Estate Poland.
Granica opłacalności jest coraz ważniejsza również dla banków, bo większa podaż zwiększa presję na wyniki i przyszłą wartość aktywa.
– Z punktu widzenia banku bardzo dokładnie analizujemy istniejącą konkurencję oraz możliwość powstania kolejnych obiektów w danej lokalizacji. Jeżeli podaż staje się zbyt duża, może ucierpieć nie tylko starszy obiekt, ale również nowa inwestycja może nie osiągnąć wyników zakładanych przez inwestora – mówi Marek Kowalski, dyrektor Departamentu Finansowania Strukturyzowanego i Nieruchomości w Banku BNP Paribas.
– Dlatego przy finansowaniu projektów handlowych potencjał rynku i ryzyko pojawienia się konkurencji mają dla nas bardzo duże znaczenie – dodaje Marek Kowalski.
Kończy się czas budowania metodą „kopiuj-wklej”
Przy rekordowej liczbie projektów pytanie nie brzmi już wyłącznie, czy nowe parki znajdą najemców. Coraz ważniejsze jest to, które z nich utrzymają wyniki po kilku latach funkcjonowania. W mniejszych miastach różnica między dobrze policzoną inwestycją a nadpodażą może być niewielka.
– Nie oznacza to jednak, że każdy nowy obiekt będzie miał ekonomiczne uzasadnienie. Skończył się czas budowania według zasady „kopiuj-wklej”. Każda inwestycja wymaga bardzo dokładnego zbadania lokalnego rynku, pozycjonowania obiektu oraz odpowiedzi na pytanie, czego rzeczywiście brakuje mieszkańcom. Ostatecznie to klienci zdecydują, które projekty utrzymają się na rynku – podkreśla Justyna Kur.
Pierwsze oznaki selekcji widać już po stronie sieci, które coraz częściej porządkują portfele i wybierają najbardziej efektywne lokalizacje.
– Nie zakładałabym, że obecne tempo rozwoju się utrzyma. Już dziś obserwujemy pierwsze oznaki wysokiego nasycenia w niektórych segmentach rynku, szczególnie wśród sieci dyskontowych i value. Część operatorów koncentruje się obecnie na optymalizacji sieci, modernizacjach istniejących sklepów czy nawet konsolidacjach – mówi Anna Radecka-Łysiak, dyrektor współzarządzająca działem powierzchni handlowych w Colliers.
Na tę selekcję będzie nakładała się demografia. Rynek musi jednocześnie obsługiwać kilka pokoleń o bardzo różnych potrzebach, podczas gdy liczba mieszkańców kraju będzie spadać.
– Demografia jest jednym z największych wyzwań dla branży. Z raportu przygotowanego dla Polskiej Rady Obiektów Handlowych przez GfK Nielsen IQ wynika, że do 2030 r. liczba mieszkańców Polski zmniejszy się o około 3,5 proc., czyli o około 1,4 mln osób. Jednocześnie handel detaliczny musi dziś obsługiwać pięć różnych generacji klientów, które mają zupełnie odmienne potrzeby i przyzwyczajenia zakupowe – mówi Justyna Kur.
Nie oznacza to końca atrakcyjności mniejszych miast. Kluczowe pozostaną lokalne miejsca pracy, komunikacja i zdolność przyciągania klientów spoza miasta.
Kapitał wraca, ale nie kupuje wszystkiego
Pierwsza połowa 2026 r. przyniosła wyraźne odbicie również na rynku inwestycyjnym. Łączny wolumen transakcji w polskich nieruchomościach komercyjnych osiągnął 3 mld euro, czyli o 77 proc. więcej rok do roku. Handel odpowiadał za 34 proc. całości i z wynikiem 1,03 mld euro był największym sektorem rynku.
Wynik wymaga jednak komentarza. W handlu sfinalizowano 20 transakcji, lecz pięć największych odpowiadało aż za 73 proc. wartości sektora. Wśród nich znalazła się sprzedaż 70 proc. udziałów w centrum Posnania oraz duże transakcje portfelowe. Kapitał z Europy Środkowo-Wschodniej odpowiadał za 79 proc. wolumenu inwestycyjnego w handlu.
Wykres interaktywny – Rzeczywiście, transakcje takie jak zakup udziałów w Posnanii czy przejęcia dużych portfeli parków handlowych miały charakter benchmarkowy i odpowiadały za znaczną część wolumenu. Jednocześnie obserwowaliśmy zainteresowanie inwestorów aktywami o bardzo różnych profilach ryzyka – od dominujących centrów handlowych po parki handlowe, obiekty convenience czy transakcje sale-and-leaseback – mówi Anna Radecka-Łysiak.
Rośnie też zainteresowanie mniejszymi aktywami, wcześniej pozostającymi poza głównym nurtem instytucjonalnego rynku.
– Warto spojrzeć na francuskie fundusze SCPI, które coraz częściej wychodzą poza Francję i inwestują również w Polsce. Transakcje o wartości od 5 do 30 mln euro otwierają im dostęp do bardzo dużej części naszego rynku. Nie chodzi tu o największe wieżowce, ale właśnie o retail parki, lekką produkcję czy obiekty healthcare, również w mniejszych miastach regionalnych – mówi Małgorzata Fibakiewicz.
Wciąż słabo widoczny pozostaje natomiast krajowy kapitał instytucjonalny. Pieniądze polskich inwestorów są, lecz nie mają prostego instrumentu pozwalającego uczestniczyć w rynku podobnie jak w innych państwach.
– Polski kapitał na rynku istnieje, ale jest bardzo rozproszony. Brakuje instrumentu, który pozwoliłby inwestorom indywidualnym w bezpieczny i pasywny sposób lokować środki w nieruchomości komercyjne. Taką rolę mogłyby pełnić REIT-y. Szkoda, że do tej pory nie udało się stworzyć ich w Polsce – podkreśla Justyna Kur.
Dojrzały rynek będzie wygrywał efektywnością
Wzrost liczby obiektów to tylko jedna część zmian. Druga dotyczy istniejącego zasobu, który musi odpowiadać na wyższe koszty energii, nowe wymagania środowiskowe oraz rosnące oczekiwania klientów. Im dojrzalszy rynek, tym większa część kapitału będzie kierowana nie na nowe metry, lecz na przebudowę i poprawę efektywności tych już istniejących.
– ESG jest jednocześnie wyzwaniem, szansą i czymś, od czego sektor nie może już uciec. Szczególnie dużym wyzwaniem jest dekarbonizacja istniejących obiektów. Łatwiej zaprojektować nowy, bardzo efektywny energetycznie budynek niż przekształcić obiekt pierwszej generacji, który powstał kilkadziesiąt lat temu. Tymczasem to właśnie transformacja istniejących zasobów będzie kluczowa – podkreśla Justyna Kur.
Drugim kierunkiem zmian jest zacieranie granicy między sprzedażą internetową a stacjonarną. Sklep staje się też showroomem, miejscem odbioru i punktem kontaktu z marką.
– Obawy, że e-commerce doprowadzi do końca sklepów stacjonarnych, się nie potwierdziły. Dzisiaj nie ma już dla klienta wyraźnego podziału na świat online i offline. To jeden proces zakupowy, w którym poszczególne kanały się uzupełniają i wzajemnie napędzają – zauważa Justyna Kur.
Po pierwszym półroczu 2026 r. polski rynek obiektów handlowych nie daje więc obrazu sektora, który wyczerpał potencjał wzrostu. Deweloperzy budują dużo, inwestorzy zwiększają aktywność, a obroty istniejących obiektów rosną. Zmienia się jednak definicja wzrostu.
Główne wnioski
- Rynek nadal rośnie, ale ciężar rozwoju przesunął się niemal całkowicie w stronę parków handlowych. W pierwszej połowie 2026 r. odpowiadały one za 92 proc. nowej podaży, a większość budowanej powierzchni powstaje w mniejszych miastach. To pokazuje, że dalszy wzrost sektora będzie coraz mocniej zależał od jakości lokalizacji, siły nabywczej mieszkańców i realnego zasięgu oddziaływania obiektu, a nie od samej liczby nowych projektów.
- Centra handlowe nie tracą znaczenia, lecz zmieniają sposób funkcjonowania. Odwiedzalność rośnie wolniej niż obroty, a najmocniejsze wzrosty notują rozrywka, zdrowie i uroda, gastronomia oraz usługi. Oznacza to, że przewagę budują dziś obiekty, które łączą zakupy z codziennymi usługami i spędzaniem czasu, a ich rozwój coraz częściej odbywa się przez modernizacje, repozycjonowanie i zmianę miksu najemców, a nie nowe otwarcia.
- Handel ponownie stał się jednym z najważniejszych segmentów rynku inwestycyjnego, ale kapitał wybiera coraz bardziej selektywnie. W pierwszym półroczu sektor odpowiadał za 34 proc. całego wolumenu inwestycyjnego, jednak dużą część wyniku stworzyło kilka największych transakcji. To oznacza, że zaufanie inwestorów wraca, ale przede wszystkim do aktywów o silnych fundamentach, stabilnych przepływach i dobrej pozycji lokalnej.
