Własność czy wynajem mieszkań – czas zdecydować, którą drogą ma iść Polska [wywiad]

Szymon Matuszyński: Panie profesorze, warto umierać za kredyt na start?

Prof. Waldemar Rogowski: Nie wiem, kto miałby za niego umierać, ale czy warto? Fundamentalne pytanie dotyczy przede wszystkim tego, jaka jest długoterminowa strategia i polityka mieszkaniowa Polski. Program, o którym pan mówi, jest jedynie instrumentem realizacji polityki mieszkaniowej. Zacznijmy jednak od tego, jaka ta polityka, strategia mieszkaniowa powinna być, czyli ile docelowo powinno być wynajmu, a ile własności.

A ona w ogóle istnieje?

No właśnie w mojej opinii brak jest strategii, która w sposób skuteczny rozwiązywałaby problem dostępności mieszkań na rynku. Konieczny jest konsensus wszystkich interesariuszy, aby taka strategia miała trwałość w okresie przynajmniej 20-30 lat, ponieważ tego typu politykę tworzy się właśnie w takiej perspektywie.

No dobrze, ale od czego zacząć?

Od odpowiedzi na kluczowe, strategiczne pytanie: jaką strukturę rynku nieruchomości chcemy zbudować docelowo, czyli ile powinno być najmu, a ile własności. Punkt startowy znamy – przeszło 85 proc. nieruchomości należy do osób, które w nich mieszkają. Co w praktyce oznacza, że większość społeczeństwa mieszka w nieruchomościach, do których ma pełne prawo własności.

Jaki jest nasz docelowy model?

To jest kluczowe pytanie. Czy idziemy w kierunku krajów wysoko rozwiniętych, gdzie średnia w UE wynosi 69 proc., a w Niemczech około 50 proc., czy chcemy dalej utrzymywać model właścicielski. Jeżeli dojdziemy do wniosku, że któryś z tych docelowych modeli struktury rynku chcemy uzyskać, to dopiero w odniesieniu do niego musimy budować instrumenty również finansowe, które pozwolą to osiągnąć.

Czy stworzenie takiego planu jest w dzisiejszej atmosferze politycznej w ogóle możliwe, skoro koalicja nie potrafi dojść do porozumienia sama ze sobą? Mało tego, w samym resorcie Ministerstwa Rozwoju i Technologii są sprzeczne ze sobą stanowiska, przykład – Kredyt na start.

To dlatego, że w ministerstwie reprezentowane są stanowiska wszystkich partii koalicyjnych, które mają swoje programy polityczne. W konsekwencji mamy więc z programu Kredyt na start sprawę również polityczną, a nie tylko merytoryczną. Druga kwestia to wypracowanie modelu, do jakiego mamy dochodzić. I w tym również widzę problem na poziomie politycznego porozumienia.

Czy myśli pan, że w naszym kraju jest szansa rozluźnienia tak silnego przywiązania do własności? Jeśli mielibyśmy przejść na system najmu, to czy biorąc pod uwagę poziom życia, jaki czeka większość ludzi na emeryturze, byłby on w ogóle możliwy do udźwignięcia przez emerytów?

Poruszył pan kilka kwestii. Pierwsza dotyczy elementu kulturowego. Polacy są bardzo przyzwyczajeni, i to nie dotyczy tylko osób fizycznych, ale także przedsiębiorców, do posiadania, do własności i do kumulowania majątku właśnie w nieruchomościach. Co bardzo dziwi na przykład moich zagranicznych gości.

Niektórzy zadają mi pytania, na które nie potrafię odpowiedzieć – dlaczego tak jest? „Przecież doświadczenia historyczne, pokazują, że dwie wojny prawie całkowicie zniszczyły wasze nieruchomości, a lata komunizmu, przyczyniły się do odbierania własności. Wydaje się, że jako naród powinniście być historycznie przeciw kumulacji większości majątku w nieruchomościach!”.

Sądzę, że jest też konsekwencja czasów PRL-u, gdzie wszystko było wspólne – to wpłynęło na obecną chęć posiadania, gromadzenia i przenoszenia majątku z pokolenia na pokolenie. Jest to więc problem kulturowy. Rodzi się zatem pytanie, jak przekonać ludzi, że o pozycji społecznej i ekonomicznej nie decyduje własność nieruchomości. Jest to niewątpliwie wyzwanie.

Z drugiej strony poruszył pan kwestię tego, czy będzie nas stać na wynajem? Zamiast kumulować majątek w nieruchomościach, można inwestować w aktywa finansowe, jak ma to miejsce w krajach wysoko rozwiniętych. Wówczas zarówno podczas aktywności zawodowej, jak i będąc na emeryturze, można uzyskiwać dochód pasywny z tego rodzaju aktywów. Warto zestawić sobie wysokość raty kredytu z opłatą za czynsz.

Ponadto, gdy wynajmuję, mam elastyczność. Mogę zmienić lokalizację mieszkania, gdy znajdę pracę w innym miejscu. Mogę wynająć mniejsze czy większe mieszkanie w zależności od potrzeb czy uzyskiwanych w danym momencie dochodów. Przy własności nie mam już takiej elastyczności. W krajach wysoko rozwiniętych, gdzie problem z dziedziczeniem wynika z braku spadkobierców, zastosowany został instrument finansowy znany w Polsce jako odwrócony kredyt hipoteczny (OKH).

Natomiast w Polsce w większości to młode pokolenie będzie dziedziczyć po dziadkach nieruchomości. Dochodzimy więc do pańskiego pierwotnego pytania – jeżeli mamy ponad 85 proc. nieruchomości we własności, a jest to często własność osób po 50-tce, to po ich śmierci młodzi odziedziczą te zasoby i wtedy może się okazać, że wnuczek czy wnuczka odziedziczą nie jedno, a dwa mieszkania.

Problem demograficznej depopulacji polskiego społeczeństwa może istotnie wpłynąć na to, jak rynek nieruchomości będzie wyglądał w perspektywie 30 lat. Dlatego zapaść demograficzna, z którą dziś mamy do czynienia, odciśnie piętno również na rynku mieszkaniowym.

Zjawisko to będzie miało różne nasilenie w różnych obszarach Polski, bo depopulacja jest zróżnicowana przestrzennie. Są miejsca, gdzie jest ponadprzeciętna, a są takie, gdzie zjawisko praktycznie nie występuje. Na przykład w Warszawie nie ma depopulacji. Większość mniejszych miast ma z tym jednak potężny problem, gdyż ludzie stamtąd migrują, bo nie mogą znaleźć pracy. To powoduje, że nie rozwijają się nowe inwestycje, a co za tym idzie nie tworzą się miejsca pracy i koło się zamyka.

Wydawało się, że praca zdalna, czyli „odmiejscowienie” pracy i miejsca zamieszkania uruchomi procesy przestrzennej konwergencji cen, czyli wzrosną ceny w lokalizacjach, które zapewniają ładny krajobraz, świeże powietrze i które będą zamieszkiwane przez osoby pracujące zdalnie. Ten model nie zdobył jednak takiej popularności, na jaką jeszcze jakiś czas temu liczyliśmy, choć wiele wskazywało, że model home office będzie bardziej popularny i na stałe wejdzie do systemu pracy w Polsce.

Obecnie mamy powrót do biur i idziemy zdecydowanie w kierunku modelu hybrydowego, co jednak powoduje konieczność przemieszczenia się raz, dwa razy w tygodniu. Położone nieco dalej lokalizacje nie są już więc tak atrakcyjne, jak mogłyby być, gdyby była pełna forma pracy zdalnej.

Czy nie uważa pan, że największym problemem rynku mieszkaniowego z punktu widzenia osoby, która szuka własnego M, jest poziom stóp procentowych, a właściwie koszt zaciągania kredytu hipotecznego?

Oczywiście, że tak. Mamy drugi pod względem wysokości po Serbii w Europie, a pierwszy w Unii Europejskiej poziom stóp procentowych – prawie 8 proc. Hiszpania czy Francja to poziom ok. 3-3,5 proc. Stopy procentowe odgrywają ogromną rolę, bo definiują, oprócz dochodów oczywiście, poziom zdolności kredytowej. Określają jednak również poziom alternatywnej wobec wynajmowania nieruchomości stopy zwrotu. Jeżeli obecnie poziom rentowności obligacji skarbowych wynosi około 5,5 proc., to wynajmujący oczekuje stopy zwrotu wyższej, co powoduje konieczność pobierania wyższej opłaty za wynajmowaną nieruchomość.

Realna szansa na obniżkę to perspektywa przyszłego roku?

Konsensus rynkowy mówi o okresie między marcem a lipcem 2025 r., a skala ewentualnej, pierwszej obniżki to 0,25 punktów.

Inflacja trochę nam znów skoczyła…

Tak, CPI mamy już na poziomie prawie 5 proc. W tym przypadku mocniej zadziałały czynniki egzogeniczne, czyli ceny żywności i oczywiście ceny energii.

Czy te wysokie koszty kredytu przekładają się realnie na spadek liczby zaciąganych kredytów? Z ostatniego raportu BIK wynika, że o kredyt wnioskowało we wrześniu 2024 r. 25 proc. potencjalnych klientów mniej niż rok wcześniej.

Rzeczywiście, w liczbie wniosków było to dokładnie 22 proc. mniej, mamy jednak do czynienia ze wzrostem wartości – o 6,6 proc. rok do roku oraz 3,2 proc. w porównaniu z sierpniem tego roku. Pamiętajmy jednak, że mamy słabą bazę pierwszego półrocza roku ubiegłego.

W mojej ocenie bieżący rok będzie jednak pod tym względem dobrym okresem. Mamy około 13,6 mld zł akcji kredytowej jeszcze z wniosków z programu BK2proc. z zeszłego roku, czyli akcja kredytowa za osiem miesięcy jest na poziomie około 60 mld zł. Gdybyśmy zdjęli te wnioski z zeszłego roku BK2proc. to mamy poziom ok. 46 mld zł, co jest wzrostem wartości na poziomie 60 proc., ale to pokazuje, że rośnie kwota zaciąganego kredytu.

Dlaczego?

Dlatego, że rośnie zdolność kredytowa. 

A dlaczego rośnie?

Wynagrodzenia rosną głównie w dużych przedsiębiorstwach, co oznacza, że obecnie zdolność kredytową mają osoby o ponadprzeciętnym poziomie wynagrodzeń. Niestety z drugiej strony mamy duży problem z dostępnością do kredytu osób, które zarabiają medianę wynagrodzeń, kształtującą się na poziomie trochę ponad 6 tys. zł. brutto.

Czy my jesteśmy w stanie jakkolwiek oddziaływać na rynek, żeby ceny może nie istotnie spadały, ale rosły mniej dynamicznie? Sporo osób wpada w tzw. lukę czynszową.



Oczywiście, mamy również problem luki czynszowej, czyli zjawiska występowania gospodarstw domowych o dochodach zbyt niskich na zakup lub wynajem mieszkania na warunkach rynkowych, ale zbyt wysokich na uzyskanie mieszkania socjalnego lub innej formy wsparcia w najmie lub nabyciu lokalu mieszkalnego. To jest rzeczywisty i palący problem, o którym mówi się jeszcze zbyt mało.

Wracając jednak do pierwszej części pana pytania: chcąc wyjaśnić, na czym polega mechanizm rynkowego kształtowania cen, należy cofnąć się do 2017 r. W ujęciu nominalnym ceny nieruchomości w Warszawie wzrosły od tego czasu o 100 proc.
Jeżeli skorygujemy go inflacją, to realny wzrost wynosi już około 50 proc., co daje 6–7 proc. realnego wzrostu rocznie. 

Wynagrodzenia w tym samym okresie również nominalnie wzrosły o 100 proc. Ceny będą więc rosnąć tak długo, jak długo będą rosły wynagrodzenia. A wynagrodzenia będą rosły tak długo, jak gospodarka będzie się dobrze rozwijać.

Tu ważny jest wskaźnik dostępności pokazujący, ile m kw. możemy kupić za przeciętne wynagrodzenie. Wskaźnik ten historycznie oscyluje na poziomie 0,5-0,6 m kw. Przypominam, że mamy jeden z największych wzrostów PKB w UE. Z drugiej strony mamy aspekt demograficzny, czyli najniższe w Unii Europejskiej bezrobocie, a dobro rzadkie ma to do siebie, że zawsze ma wysoką cenę.

Wysoka cena to wysokie wynagrodzenia. Według Eurostatu jesteśmy w średniej stawce pod względem liczby metrów kwadratowych mieszkania, które można kupić za roczne wynagrodzenie brutto. Ten wskaźnik w praktyce mówi o tym, ile lat musimy pracować, aby kupić 70-metrowe mieszkanie. Dla Polski to ok. osiem lat. Dla porównania dla Czech czy Słowacji – 14-15. Czyli porównując z naszymi południowymi sąsiadami, tam jest drogo, u nas można powiedzieć średnio drogo. Oczywiście zaraz ktoś może przywołać przykład Irlandii, dla której wskaźnik ten to 4-5 lat, jest to jednak zupełnie inny rynek. Często zapomina się niestety, że rynkiem nieruchomości sterują przede wszystkim dochody.

Czyli ceny będą dalej rosnąć…

Mój bazowy scenariusz na 2025 r., to wzrost nominalny cen mieszkań na poziomie 5 proc., czyli na poziomie inflacji. Pamiętajmy, że cena jest wypadkową relacji popytowo-podażowej. Kluczem nie jest obecnie strona popytowa, tylko podażowa. 

Branża deweloperska ma jedną bardzo ważną cechę – to sztywność lub raczej brak elastyczności na zmiany rynkowe. Za długo trwa proces przygotowania i budowy. Trzy do pięciu lat jako przeciętny okres przygotowania i realizacji inwestycji mieszkaniowej to z perspektywy dynamiki rynku wieczność.

Sektor nieruchomości nie jest więc w stanie nadążyć za dynamicznie zmieniającym się popytem. 

Tak. Podam przykład: głównym beneficjentem programu BK2proc. był rynek wtórny, bo tam poszło prawie 60 proc. akcji kredytowej, a 40 proc. trafiło na rynek pierwotny, ale tylko dlatego, że deweloperzy nie mieli co oferować. Dlatego oczekiwali kolejnego wsparcia, kolejnego sterydu popytowego w postaci nowego programu wsparcia kredytobiorców. Tym razem przygotowali się do niego, wprowadzali na rynek kolejne inwestycje, czyli podaż. Dzisiaj mamy ponad 90 tys. lokali w sprzedaży, około 60 proc. więcej niż przed rokiem. A programu brak i popyt kredytowy ograniczony jest tylko do rynkowych warunków.

Całkiem sporo…


Tak. Dodajmy przy tym, że 60 proc. więcej, przy ograniczeniu popytu i to zarówno gotówkowego, jak i kredytowego. Dlatego deweloperzy szukają wśród headhunterów ludzi o kompetencjach marketingowo-sprzedażowych, o czym nie było mowy od kilku lat. Dzisiaj oferta leży dłużej, dopiero kilkanaście telefonów od klientów kończy się podpisaniem jednej umowy. Wszystko dlatego, że nie ma odpowiedniego poziomu popytu. Mamy przesunięcie czasowe popytu i podaży, co jest klasyczne w momencie sztywności podaży.

Skąd może zatem wziąć się stabilizacja cen?

Jeśli będzie podaż, a nie będzie wystarczającego poziomu popytu, to nie będzie wysokiego wzrostu cen. Warto również analizie poddać stronę popytową. Mamy tzw. popyt gotówkowy oraz kredytowy. Ten drugi już omówiliśmy. Należy przyjrzeć się sytuacji w odniesieniu do popytu gotówkowego, który ma trzy źródła.

Pierwszym są zakupy inwestycyjne pod wynajem. Porównując stopę zwrotu z najmu na największych rynkach, to jest to około 4-5 proc. netto z benchmarkiem, w postaci detalicznej obligacji skarbowej. Stopa zwrotu na najmie okazuje się mimo podwyższonego poziomu ryzyka niższa niż na obligacji skarbowej. Mamy też do czynienia z wysoką barierą wejścia. Nie ma co w ogóle myśleć o zakupie w Warszawie poniżej 1 mln zł.

Mamy więc tak naprawdę rynek dostępny dla bardzo bogatych osób, czyli bardzo wąskiej grupy inwestorów. Coraz częściej jednak osoby mające gotówkę zadają sobie pytanie, czy polski rynek najmu nadal jest perspektywiczny. I coraz częściej odpowiedź jest negatywna. Zaczynają się więc skłaniać ku zakupom nieruchomości zagranicą, m.in.: w Hiszpanii, Portugalii czy Włoszech. W zeszłym roku 25 proc. transakcji na hiszpańskim rynku zrealizowali cudzoziemcy, w tym 3 proc. Polacy.

Polacy nie wierzą już w polski rynek nieruchomości?

Polacy inwestują zagranicą również ze względu na spekulacyjny wzrost wartości nieruchomości oraz oczywiście z perspektywy geopolityki. Widzą atrakcyjniejsze rynki. Oczywiście część kupuje z perspektywy inwestycyjnej, czyli krótkoterminowego najmu. W tym przypadku trzeba jednak pamiętać, że Hiszpanie od 1 sierpnia zmienili sposób przyznawania licencji turystycznej, która do tej pory udzielana była na nieruchomość, a teraz na osobę, więc nawet jeśli kupi pan tam nieruchomość już z licencją, to traci ją pan, ponieważ przechodzi ona z własnością na tę osobę.

Geopolityka również będzie oddziaływała na rynek?

Już oddziałuje. Powiedzmy sobie szczerze, nie jest to perspektywa optymistyczna. Obawiam się, że jeżeli wojna w Ukrainie skończy się na poziomie zamrożenia, takiego jak mamy między Koreą Południową a Północną, w długoterminowej perspektywie może to negatywnie wpływać na postrzeganie naszego regionu wśród inwestorów jako regionu o podwyższonym poziomie ryzyka. Nie tylko rynku nieruchomości, ale w ogóle inwestowania.

Drugi scenariusz, bardziej optymistyczny, zakłada, że wojna kończy się po myśli Ukrainy i wtedy znowu dla rynku deweloperskiego otwiera się jedno z najważniejszych wyzwań, a mianowicie odbudowa Ukrainy. Oznacza to na przykład ogromny popyt na materiały budowlane, wykończeniowe i wykonawstwo.

Wiadomo, że niezależnie od politycznych układanek my będziemy istotnym beneficjentem tego procesu.

Nie tylko beneficjentem, bo co to oznacza dla polskiego rynku nieruchomości? Odpływ tych dwóch elementów – czynnika pracy i materiałów budowlanych – z polskiego rynku. Pamiętajmy, że dobro rzadkie w ekonomii zawsze jest drogie, czyli, że będzie to miało bezpośredni wpływ na koszt PUM-u. Rodzi się więc pytanie, jaka jest zdolność deweloperów na przeniesienie wyższego kosztu PUM-u na cenę?

Czy nie jest tak, że rynek znalazł się w klinczu? Ponieważ z jednej strony deweloperom zależy na tym, żeby wspierać stronę popytową, ale z drugiej w naszym interesie leży, żeby długoterminowe programy wspierały podaż.

Deweloperom zależy przede wszystkim na tym, żeby była przewidywalność i stabilność. Najgorsza rzecz, jaka może być na rynku, to jest niepewność.

Zamieszanie wokół kredytu jest najlepszym przykładem…

Deweloperzy chcą stabilności także w tym aspekcie. Stabilnej perspektywy wzrostu, przewidywalności zasad gry. Załóżmy, że gramy teraz w szachy. Ja przegrywam, więc mówię: „Wie pan co, zmieniamy zasady, gramy teraz w warcaby”. To i tak bardzo zbliżona gra, ale nagle mogę wpaść na pomysł, że zaczynamy grać na szachownicy w karty. Trochę tak to obecnie wygląda.

Wracając do początku naszej rozmowy. Tylko długoterminowa, stabilna, 20-30-letnia polityka ukierunkowana na to, gdzie chcemy być, powinna wprowadzić na rynek pewną dozę przewidywalności, do czego potrzebny jest oczywiście konsensus wszystkich sił politycznych oraz popytowej i podażowej strony rynku nieruchomości.

Rozmawiał Szymon Matuszyński