Chętnych na luksusowe apartamenty nie brakuje. Prezes BBI: „W zasadzie nie mamy konkurencji” (WYWIAD)

Audio generowane przez AI. Może zawierać błędy.

Polski rynek luksusowych nieruchomości przechodzi wyraźną transformację. W Warszawie ceny najbardziej prestiżowych apartamentów sięgają już 20 tys. euro za metr kwadratowy, zbliżając się do poziomów notowanych w największych europejskich metropoliach. Jednocześnie rośnie liczba zamożnych Polaków, a podaż nieruchomości z segmentu ultra premium pozostaje wyjątkowo ograniczona. Wśród nabywców dominują krajowi klienci, często przedsiębiorcy spoza stolicy, dla których zakup apartamentu jest nie tylko inwestycją, lecz także sposobem na podkreślenie statusu.

Na tym rynku od lat działa BBI Development odpowiedzialne m.in. za Rezydencję Foksal, Złotą 44 i Centrum Praskie Koneser. Spółka przygotowuje obecnie jedną z najbardziej wymagających inwestycji mieszkaniowych w Polsce – Roma Tower, której realizacja ma potrwać ponad cztery lata. Jej prezes, Michał Skotnicki, przekonuje, że największą barierą rozwoju rynku nie jest brak klientów, lecz niedostatek odpowiednich projektów. W rozmowie z XYZ opowiada także o rosnącej roli czeskiego kapitału, kosztach budowania luksusowych nieruchomości i niewykorzystanym potencjale polskich inwestorów.

Wymagający rynek i wciąż duży potencjał

Szymon Matuszyński, XYZ: BBI Development specjalizuje się w trudnych projektach. Dlaczego wybieracie właśnie takie inwestycje?

Michał Skotnicki, prezes BBI Development: Rzeczywiście, od lat zajmujemy się przede wszystkim projektami wymagającymi. Takimi, które zwykle nie są objęte miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego i w przypadku których trzeba uzyskać decyzje administracyjne, prowadzić uzgodnienia z konserwatorem zabytków czy rozwiązywać skomplikowane problemy techniczne.

Przykładem jest Plac Unii w Warszawie, zrealizowany razem z renomowanym partnerem, Liebrecht & wooD. Powierzchnia tego projektu to 100 tys. m kw., w tym 57 tys. m kw. powierzchni pod wynajem. To jedna z naszych największych realizacji. W 2012 r. uzyskaliśmy na ten projekt finansowanie w wysokości 105 mln euro. Był to wówczas największy kredyt udzielony w Polsce na pojedynczą inwestycję bez udziału konsorcjum banków. Sam budynek również był wyjątkowy pod
względem inżynieryjnym, między innymi ze względu na głębokość posadowienia.

Kolejnym przykładem jest inwestycja Centrum Marszałkowska – Sezam, połączona bezpośrednio ze stacją metra. Zastosowaliśmy tam rozwiązania, które podnosiły jakość budynku, choć niekoniecznie przekładały się na wyższy czynsz.

Podobnie było z Centrum Praskim Koneser. To pięciohektarowy teren, na którym stworzyliśmy wielofunkcyjny kompleks obejmujący biura, mieszkania, gastronomię, handel, hotel, przestrzenie konferencyjne i Muzeum Polskiej Wódki o łącznej powierzchni pod wynajem lub do sprzedaży 88 tys. m kw. netto. Właśnie takie przedsięwzięcia nas interesują.

Ale po co komplikować sobie życie? W Polsce proces inwestycyjny jest trudny, przepisy niestabilne, a przygotowanie takich projektów zajmuje lata. Nie łatwiej budować standardowe nieruchomości?

Pewnie czasami byłoby łatwiej. My natomiast specjalizujemy się w tym i mamy doświadczenie, którego nie zdobywa się przy prostych projektach.

Proszę spojrzeć na Konesera. To z jednej strony bardzo skomplikowane założenie inwestycyjne. Realizacja projektu wymagała ponad 25 podstawowych i zamiennych pozwoleń na budowę. Jednocześnie na terenie o powierzchni prawie 5 hektarów pracowało czterech generalnych wykonawców nad kilkunastoma budynkami. A z drugiej strony, przy tej wielkiej skali, dbaliśmy o każdy detal.

Wykorzystywaliśmy prawdziwą cegłę, a nie okładziny imitujące cegłę. Stosowaliśmy rozwiązania bardziej wymagające, ale zgodne z charakterem tego miejsca. Podobnie podchodzimy do jakości materiałów, wysokości pomieszczeń czy wykończenia części wspólnych.

BBI Development dość wcześnie weszło w segment najbardziej luksusowych mieszkań. Byliśmy jednymi z pionierów tego rynku w Polsce. Rezydencja Foksal, oddana w 2013 r., do dziś pozostaje jednym z najbardziej luksusowych kameralnych budynków mieszkalnych w Warszawie.
Powstały tam 44 mieszkania o średniej powierzchni około 140 m kw. Budynek ma kamienną elewację, wykończenie w stylu art déco i rozbudowaną strefę rekreacyjną, w tym basen oraz spa o powierzchni około 400 m kw. To był zupełnie inny standard niż ten, do którego przyzwyczajony był wówczas polski rynek mieszkaniowy.

Później pojawiła się Złota 44, którą przejęliśmy w bardzo trudnym momencie, praktycznie z upadłości. Musieliśmy dokończyć inwestycję, poprawić wiele elementów budynku, wymienić około 500 paneli elewacyjnych i odbudować zaufanie klientów. Doprowadziliśmy ten projekt do końca. To był wielki sukces BBI Development oraz Warszawy, która może się pochwalić najwyższym budynkiem mieszkalnym w Unii Europejskiej.

Takie doświadczenia pokazują, że luksusowy segment nieruchomości wymaga nie tylko pieniędzy, lecz także umiejętności zarządzania bardzo skomplikowanymi przedsięwzięciami.

Luksus bez kompromisów. 38 apartamentów i 20-metrowy basen

Czym budujecie przewagę i wyróżniacie się na rynku?

Posłużę się przykładem Villi Bogoria przy ulicy Długiej w Warszawie, której jesteśmy inwestorem zastępczym. To w pewnym sensie kontynuacja koncepcji Rezydencji Foksal. Kameralny, bardzo luksusowy budynek mieszkalny.

Powstaje tam zaledwie 38 mieszkań o średniej powierzchni około 160 m kw. Standard będzie wyjątkowo wysoki. Przewidzieliśmy między innymi 20-metrowy basen, strefę spa, siłownię oraz dodatkowe udogodnienia dla mieszkańców. Nad architekturą budynku pracował zespół najlepszych projektantów. Proszę sobie wyobrazić, że wybór elewacji poprzedziły dwuletnie analizy i poszukiwania, co pokazuje bezkompromisowość w projektowaniu takich rezydencji. Ostatecznie elewacja została wykonana z kamienia Piedra Paloma, który jest jednym z najczystszych białych wapieni na świecie. Duże znaczenie mają również wysokość pomieszczeń, jakość materiałów i sposób wykończenia budynku.

Koszt realizacji takiej inwestycji jest znacznie wyższy niż standardowego budynku mieszkalnego. W Villi Bogoria zostało sprzedanych już niemal dwie trzecie lokali. To pokazuje, że w Warszawie jest popyt na nieruchomości najwyższej klasy.

Roma Tower. 840 mln zł na budowę i 50 miesięcy realizacji

Największym przedsięwzięciem BBI Development jest obecnie Roma Tower. Po latach przygotowań projekt wreszcie wchodzi w fazę realizacji?

To dla nas bardzo ważny moment. Nad Roma Tower pracujemy od wielu lat, wspólnie z naszymi partnerami, Liebrecht & wooD oraz Fundacją Pro Bonum. Teraz do przedsięwzięcia dołączył kolejny inwestor, czeska grupa inwestycyjna AKIPIA. Podpisaliśmy też umowę na generalne wykonawstwo o wartości około 840 mln zł netto z konsorcjum Strabag i TKT Engineering.

Budowa już się rozpoczęła.

Roma Tower będzie wyjątkowym budynkiem na polskim rynku. Przewidzieliśmy sześć kondygnacji podziemnych i 48 nadziemnych. Będzie to obiekt z najwyższego segmentu luksusowych nieruchomości mieszkalnych, pierwsza w Polsce inwestycja branded residence. Wnętrza wyjdą spod ręki architektów ze słynnej włoskiej pracowni Pininfarina. Za projekt budynku odpowiada zespół renomowanego biura Juvenes-Projekt pod kierunkiem Jacka Świderskiego.

Sama lokalizacja jest niezwykła. To fragment południowego Śródmieścia Warszawy, który zachował historyczny układ ulic i zabudowy. Zależy nam, aby nowy budynek wpisał się w ten kontekst, a jednocześnie stał się charakterystycznym elementem panoramy miasta. Zgodnie z umową realizacja potrwa około 50 miesięcy.

Roma Tower ma oferować mieszkańcom rozwiązania, których dotychczas nie było w polskich apartamentowcach. Co konkretnie?

Przede wszystkim wyjątkowo rozbudowaną przestrzeń wspólną. Na 26. i 27. piętrze znajdzie się około 1800 m kw. powierzchni przeznaczonej wyłącznie dla mieszkańców. Będzie tam między innymi 25-metrowy basen, sauny, gabinety odnowy biologicznej, strefy masażu, siłownia, sala kinowa, przestrzenie spotkań i oranżeria. Wysokość pomieszczeń w tej części budynku będzie sięgała około czterech metrów.

Na kolejnych kondygnacjach przewidujemy sale do spotkań biznesowych, przestrzenie do pracy, kolejną salę kinową, strefę gamingową oraz symulator golfa. Chodzi o stworzenie warunków porównywalnych z najlepszymi pięciogwiazdkowymi hotelami, ale dostępnych we własnym budynku mieszkalnym.

Nie chcemy umieszczać wszystkich udogodnień w piwnicy czy na parterze – umiejscowienie ich 100 metrów ponad miastem, z widokiem na jego panoramę, jest bez precedensu w Europie.

Realizacja ma potrwać ponad cztery lata. W tym czasie może się bardzo wiele wydarzyć. Czy ryzyko inwestycyjne nie jest więc jednak zbyt duże?

Taki okres jest uzasadniony przy tak dużym i skomplikowanym przedsięwzięciu. Trzeba pamiętać, że budujemy nieruchomość, która będzie funkcjonowała przez kolejne dziesięciolecia. Takie projekty nie powstają szybko. Wymagają przygotowania, kapitału i konsekwencji.
Sama konstrukcja budynku, jego posadowienie, zastosowane technologie oraz standard wykończenia sprawiają, że nie można porównywać Roma Tower ze zwykłym projektem deweloperskim.

Czesi inwestują w Polsce. A gdzie jest polski kapitał

Do Roma Tower dołączył kapitał z Czech. Czy to kolejny sygnał rosnącej aktywności inwestorów z Europy Środkowej na polskim rynku nieruchomości?

Zdecydowanie tak. Czesi i Słowacy dysponują znaczącym kapitałem, a ich inwestorzy od lat są aktywni na rynkach nieruchomości.

Polski rynek jest wielokrotnie większy od czeskiego czy słowackiego, więc naturalnie przyciąga inwestorów z tych państw.

Warto pamiętać, że te kraje mają własne tradycje akumulacji kapitału i inwestowania. Nie powinniśmy patrzeć na ich obecność w Polsce jak na coś przypadkowego. Polski rynek jest wielokrotnie większy od czeskiego czy słowackiego, więc naturalnie przyciąga inwestorów z tych państw.

Zastanawiające jest natomiast to, że sami Polacy wciąż mają stosunkowo niewielki udział w inwestycjach w duże nieruchomości komercyjne. Na naszym rynku bardzo często pojawiają się fundusze zagraniczne, podczas gdy polski kapitał pozostaje słabo reprezentowany.

Dlaczego polski kapitał tak rzadko inwestuje w biurowce czy inne duże nieruchomości komercyjne?

To jeden z największych paradoksów naszego rynku. Polska jest już krajem, w którym zgromadzono znaczący prywatny kapitał. Mamy zamożnych przedsiębiorców i inwestorów, mogących lokować środki w nieruchomościach komercyjnych.

Tymczasem przez lata brakowało odpowiednich instrumentów, pozwalających na takie inwestycje. Ale widać pierwsze oznaki zmian. Pojawiają się transakcje realizowane przez polskie podmioty i mam nadzieję, że ten proces będzie postępował.

Nie ma przecież powodu, dla którego właścicielem dużego biurowca w Warszawie czy Krakowie musi być fundusz zagraniczny. Równie dobrze może nim być polski kapitał.

Nie powinniśmy karać ludzi za inwestowanie kapitału w Polsce

Od wielu lat trwa dyskusja o wprowadzeniu REIT w Polsce. Dlaczego pana zdaniem wciąż nie udało się stworzyć takich rozwiązań?

O REIT rozmawiamy od około 20 lat. W innych krajach takie rozwiązania funkcjonują, a w Polsce wciąż nie możemy doprowadzić do uchwalenia odpowiedniej ustawy. Moim zdaniem to ogromna strata dla gospodarki i polskich inwestorów.

REIT pozwoliłyby uruchomić kapitał, który dziś nie ma łatwego dostępu do rynku dużych nieruchomości komercyjnych. Polacy mogliby uczestniczyć w inwestycjach w biurowce, centra handlowe czy inne aktywa bez konieczności samodzielnego kupowania całych budynków.
To też sposób na rozwój rodzimego rynku kapitałowego. Dziś często oddajemy tę przestrzeń inwestorom zagranicznym.

REIT pozwoliłyby uruchomić kapitał, który dziś nie ma łatwego dostępu do rynku dużych nieruchomości komercyjnych.

Nie rozumiem, dlaczego nie umiemy stworzyć warunków, w których polskie pieniądze mogłyby w większym stopniu pracować na polskim rynku nieruchomości. Podobnie oceniam pomysły dodatkowego opodatkowania osób kupujących kolejne mieszkania. Nie powinniśmy karać ludzi za inwestowanie kapitału w Polsce. Jeżeli stworzymy im niekorzystne warunki, będą kupowali nieruchomości za granicą, choćby w Hiszpanii. Państwo powinno zachęcać do długoterminowego inwestowania i tworzyć stabilne zasady dla rynku.

80 proc. kupujących to Polacy. Luksus ogranicza podaż, nie popyt

Twierdzi pan, że rynek najbardziej luksusowych mieszkań w Warszawie ogranicza przede wszystkim podaż, a nie popyt. Dlaczego?

W segmencie ultra premium jest bardzo mała podaż. W Warszawie można wskazać zaledwie kilka inwestycji reprezentujących ten standard, w tym m.in. Rezydencję Foksal, Villę Bogoria i Złotą 44. Wkrótce dołączy do nich Roma Tower. Mówimy o budynkach z najwyższej jakości wykończeniem, basenami, strefami wellness i rozbudowaną ofertą usług dla mieszkańców. To zupełnie inny rynek niż szeroko rozumiany segment premium, w którym powstają setki mieszkań.

Jednocześnie liczba zamożnych Polaków rośnie. Mamy już kilka tysięcy rodzin dysponujących majątkiem liczonym w dziesiątkach milionów dolarów, a prognozy wskazują na dalszy wzrost tej grupy. Dla porównania, w Roma Tower planujemy sprzedaż około 320 apartamentów. To pokazuje proporcje między potencjalnym popytem a podażą.

Kto kupuje takie mieszkania? Polacy czy zagraniczni inwestorzy?

Około 80 proc. naszych klientów to Polacy, a 20 proc. stanowią obcokrajowcy, najczęściej w jakiś sposób związani z Polską. Wśród polskich nabywców około 60 proc. pochodzi spoza Warszawy. To często właściciele firm, którzy zbudowali duże majątki w innych częściach kraju.

W przypadku Roma Tower spodziewamy się większego zainteresowania ze strony nabywców zagranicznych, takich, którzy nie mają bezpośrednich związków z Polską. Skala projektu i jego standard powinny przyciągać międzynarodowy kapitał.

Dlaczego tak niewielu deweloperów decyduje się na budowanie mieszkań z rozbudowanymi strefami rekreacyjnymi?


Ponieważ to ogromny koszt i rezygnacja z powierzchni, którą można sprzedać. W Roma Tower przeznaczamy około 1800 m kw. na strefę udogodnień dla mieszkańców, na 26. i 27. piętrze. Zamiast przychodów ze sprzedaży powierzchni inwestujemy jeszcze w jej wykończenie. Ale takie podejście przynosi wspaniały efekt dla mieszkańców i pozycjonuje projekt na najwyższej półce luksusu.

Koszty utrzymania takich przestrzeni w przeliczeniu na jedno mieszkanie nie muszą być wysokie. Mówimy dodatkowo o około 8-10 zł za metr kwadratowy miesięcznie.

Warszawskie apartamenty są już porównywalne cenowo z mieszkaniami w Pradze, Berlinie czy Wiedniu?

Warszawa przez lata była znacznie tańsza. Praga potrafiła być nawet o 50 proc. droższa, choć Berlin jeszcze kilkanaście lat temu również był stosunkowo niedocenianym rynkiem. Dziś różnice są dużo mniejsze.

W najwyższym segmencie w Warszawie pojawiają się już ceny sięgające 20 tys. euro za metr kwadratowy. Oczywiście do Londynu czy Monako nadal nam daleko, ale dystans do części dużych europejskich miast istotnie się zmniejszył. To ogromna zmiana, która nastąpiła w ciągu ostatnich 8-10 lat.

Czy poza Warszawą jest miejsce na podobne inwestycje?

Tak, choć na razie będzie to rynek bardzo niszowy. Potencjał widzę przede wszystkim w Trójmieście, Krakowie, Wrocławiu, a także w wybranych lokalizacjach wypoczynkowych, takich jak Jurata czy Zakopane.

W Juracie zdarzają się już ceny rzędu 50-60 tys. zł za metr kwadratowy. Nie oznacza to jednak, że każdy tak drogi apartament oferuje standard porównywalny z Rezydencją Foksal czy Villą Bogoria. Cena to tylko jeden z elementów luksusu.

Biurokracja, drogi pieniądz i wojna. Co może zatrzymać rynek?

Co jest dziś największym zagrożeniem dla rynku deweloperskiego: regulacje, koszty finansowania czy geopolityka?

Przede wszystkim nadmierna biurokracja i niestabilność przepisów. Obowiązki związane z publikowaniem cen mieszkań i raportowaniem ich zmian generują dodatkowe koszty, które szczególnie dotykają mniejszych deweloperów. To wymaga ludzi, systemów i ciągłego nadzoru.
Koszty finansowania również są problemem. W ostatnich latach wzrosły o kilka punktów procentowych, a przy wieloletnich inwestycjach ma to ogromne znaczenie.

Natomiast geopolityka nie zawsze działa tak, jak można byłoby oczekiwać. Po pandemii sprzedaż mieszkań w Złotej 44 gwałtownie wzrosła. Podobnie było w okresie wysokiej inflacji i po wybuchu wojny w Ukrainie. Gdyby ktoś w 2019 r. powiedział, że czekają nas pandemia, wojna i inflacja, większość uczestników rynku przewidywałaby załamanie popytu. Tymczasem w najwyższym segmencie stało się coś odwrotnego.

A co może się wydarzyć z cenami luksusowych mieszkań po zakończeniu wojny w Ukrainie?

Uważam, że zakończenie wojny może dać polskiemu rynkowi nieruchomości dodatkowy impuls. Jak wiemy, Polska jest dziś postrzegana coraz lepiej, a zmniejszenie ryzyka geopolitycznego powinno jeszcze bardziej zwiększyć jej atrakcyjność dla zagranicznych inwestorów.

Główne wnioski

1. Polacy dominują wśród nabywców luksusowych apartamentów. Według BBI Development krajowi klienci odpowiadają za około 80 proc. zakupów, a 60 proc. polskich nabywców pochodzi spoza Warszawy. Rosnące majątki przedsiębiorców tworzą potencjał dalszego rozwoju segmentu ultra premium.
2. Warszawa stopniowo dogania europejskie metropolie pod względem cen luksusowych mieszkań. Najdroższe apartamenty osiągają już 20 tys. euro za metr kwadratowy. Jednocześnie wysokie koszty budowy, ograniczona dostępność gruntów i wieloletni proces przygotowania inwestycji sprawiają, że podaż pozostaje niewielka.
3. Polski rynek nieruchomości przyciąga zagraniczny kapitał, ale nie wykorzystuje w pełni potencjału krajowych inwestorów. Rosnąca aktywność czeskich funduszy kontrastuje z niewielkim udziałem polskiego kapitału w dużych nieruchomościach komercyjnych. Jedną z barier pozostaje brak regulacji umożliwiających funkcjonowanie polskich REIT.