Nikłe szanse na spadek cen mieszkań w 2025 r.

Miniony rok na rynku mieszkaniowym upłynął głównie pod znakiem niepewności. Dotyczyła zapowiedzi i niejasności związanych z szykowanym przez resort rozwoju i technologii programem mieszkaniowym, w tym przede wszystkim kwestią wspierania popytu. Co prawda dziś wiele wskazuje na to, że ministerstwo w końcu wyciągnęło wnioski z fatalnego w skutkach programu Bezpieczny Kredyt 2 proc. (BK 2 proc.) i zrezygnowało z niemal nieograniczonych dopłat do kredytów. Jednak ma się pojawić jakaś forma wsparcia kupujących. 

Polityczna niepewność przełożyła się na decyzje podejmowane zarówno przez poszukujących, jak i deweloperów. Ci pierwsi, wobec wysokich cen oraz kosztów finansowania zakupu nieruchomości zawiesili decyzję o zakupach. Natomiast deweloperzy, licząc częściowo na wejście w życie jakiekolwiek programu, dostarczyli podaż na wysokim poziomie, kształtując tym samym rekordową ofertę. 

W perspektywie kolejnych miesięcy, pomijając czynniki rynkowe (relacja popytu do podaży), kluczowe dla rozwoju sytuacji w sektorze mieszkaniowym będą niestety znów decyzje polityczne. Pierwsza to szczegóły programu mieszkaniowego. Choć znamy jego główne założenia, trudno wyciągać na ich podstawie daleko idące wnioski. Druga, choć z założenia nie powinna być decyzją polityczną, to – oczywiście obniżka stóp procentowych przez Radę Polityki Pieniężnej. Pierwotnie zapowiadana na pierwszą połowę roku, raczej pojawi się dopiero po wakacjach. 

Konieczna interwencja państwa

Według najnowszego raportu dotyczącego rynku mieszkaniowego przeprowadzonego przez Business Growth Review we współpracy z ARC Rynek i opinie aż 69 proc. ankietowanych opowiada się za wsparciem państwa w procesie zakupu mieszkania. Odpowiedź „zdecydowanie tak” wybrało 37 proc., a 32 proc. – „raczej tak”. Przeciwną opinię wyraziło 16 proc. respondentów, natomiast 14 proc. nie miało w tej kwestii zdania. 

Dlaczego mamy do czynienia z tak wysokim poziomem oczekiwań na pomoc państwa? Odpowiedź przynosi kolejne postawione w badaniu pytanie. Według ankietowanych największą barierą w zakupie własnego M są oczywiście wysokie ceny mieszkań – taką odpowiedź wskazało 79 proc. Na niskie zarobki wskazało 64 proc., natomiast na koszty kredytów 43 proc.

Prognozy ekspertów i analityków na najbliższe miesiące są raczej zgodne. Na dynamiczne spadki cen na rynku pierwotnym nie mamy co liczyć. Nieco inaczej może być na rynku wtórnym, gdzie spadająca liczba mieszkających w Polsce Ukraińców, może istotnie oddziaływać na ceny w tym segmencie. 

Ceny będą podążać za inflacją

Przypomnijmy, rynek nieruchomości zakończył 2024 r. z rekordowym poziomem oferty, spadkiem popytu i stabilizacją cen mieszkań. Sytuacja nie powtórzy się jednak zapewne w kolejnych miesiącach – deweloperzy nie będą w stanie dostarczyć na rynek mieszkań w tak dużej liczbie. Z drugiej strony rynek spodziewa się mimo wszystko odbudowania popytu, który od III kw. 2023 r. istotnie spadał, odbijając jednak nieco pod koniec roku. 

– Warto pamiętać, że 2023 r. upłynął pod silnym wpływem programu BK 2 proc. oraz poluzowania bufora przy liczeniu zdolności kredytowej. W 2024 r. brak podobnych stymulantów miał znaczący wpływ na dynamikę rynku. Część potencjalnych nabywców, pozbawiona preferencyjnych warunków finansowych i zmuszona do sprostania bardziej wymagającym kryteriom zdolności kredytowej, wstrzymywała się z decyzją o zakupie nieruchomości. W rezultacie spadek sprzedaży mieszkań w 2024 r., choć zauważalny, nie był zaskoczeniem, lecz naturalnym efektem zmniejszonego wsparcia systemowego i trudniejszego otoczenia ekonomicznego – mówi Marcin Krasoń, ekspert rynku mieszkaniowego Otodom Analytics.

Rynek mieszkaniowy jest jednak coraz bardziej zróżnicowany, jeśli weźmiemy pod uwagę poszczególne miasta. Według najnowszego raportu portalu RynekPiertowny.pl wyróżnia się pod tym względem Łódź, gdzie deweloperzy zawarli ok. 4,7 tys. umów deweloperskich, co jest najlepszym wynikiem w historii tego rynku.  Z kolei w miastach Górnośląsko-Zagłębiowskiej Metropolii jedynie w 2023 r. sprzedaż mieszkań była wyższa, ale wtedy funkcjonował program BK 2 proc. 

Bardzo istotna jest też struktura rynku oraz to, jakie mieszkania są wprowadzane do oferty oraz jakie się sprzedają – droższe czy te w segmencie popularnym. Przekłada się to bezpośrednio na średnie ceny w danym mieście, z takim zjawiskiem możemy mieć też do czynienia w perspektywie 2025 r. 

Przykładem może być tu Trójmiasto. Według danych RynkuPierwotnego w ubiegłym roku średnia cena metra kwadratowego poszybowała w listopadzie aż o 4 proc., przekraczając pułap 16 tys. zł za m kw. Trójmiejscy deweloperzy wprowadzili do sprzedaży dużą pulę bardzo drogich mieszkań (średnio po 21,2 tys. zł za m kw.). Natomiast w grudniu średnia cena metra kwadratowego spadła o 1 proc., bo na rynku pojawiły się mieszkania z ceną poniżej 15 tys. zł za metr. Z drugiej strony liderem wzrostów był Wrocław, gdzie w ciągu roku mieszkania zdrożały aż o 12 proc. 

– O wiele trudniej jest prognozować zmianę średniej ceny metra kwadratowego mieszkań w ofercie firm deweloperskich, bo ta zależy w dużym stopniu właśnie od tego, do kogo będą kierowały one swoją ofertę. Gdyby deweloperzy zwiększali podaż mieszkań w segmencie popularnym, czyli w cenach dostosowanych do skromnych możliwości kupujących na kredyt, możliwa byłaby stabilizacja średniej ceny metra kwadratowego. Końcówka ubiegłego roku pokazała, że ten scenariusz jest prawdopodobny, czego przykładem są Warszawa Kraków, Łódź i Poznań – zauważa Marek Wielgo, ekspert portalu Rynekpierwotny.pl. 

Niestety, możliwy jest też niekorzystny scenariusz z punktu widzenia potencjalnych nabywców kredytowych.

– Chodzi o kurczący się popyt, spadek podaży nowych mieszkań i wzrost udziału w ofercie drogich lokali budowanych z myślą o zamożnych klientach. Wtedy średnia cena metra kwadratowego znów poszybowały w górę. Z taką sytuacją mieliśmy ostatnio do czynienia w Trójmieście – podkreśla Marek Wielgo. 

Na zróżnicowanie rynku uwagę zwraca również Robert Chojnacki, założyciel portalu Tabelaofert.pl, podkreślając, że wprowadzane mieszkania są często tańsze od średniej dla danego miasta, co było efektem dużej konkurencji i wysokiej podaży.

– Dla przykładu w Krakowie podniesiono ceny w dwukrotnie większej liczbie mieszkań, ale średnia cena metra kwadratowego spadła o 1,4 proc. Dlaczego? Bo jednocześnie powstało więcej nowych inwestycji z niższą ceną w tańszych lokalizacjach. Podobnie było też w Warszawie – podkreśla Robert Chojnacki. 

Czynniki wzrostu cen mieszkań

Według Ewy Palus, głównego analityka REDNET Property Group, są przesłanki, które przemawiają za potencjalnym wzrostem cen mieszkań w 2025 r.

– Wzrost wynagrodzeń i złagodzenie polityki kredytowej może spowodować, że kredyty staną się bardziej dostępne. Na rynku jest stosunkowo liczna grupa osób, która wstrzymuje się z zakupem w związku z niewystarczającą zdolnością kredytową. Warto dodać, że wzrost zdolności kredytowej może być również spowodowany potencjalnymi obniżkami stóp procentowych w drugiej połowie roku – podkreśla Ewa Palus.

Ekspertka dodaje również, że tendencja spadkowa po stronie sprzedaży została zatrzymana, co oznacza, że w kolejnych miesiącach skłonność deweloperów do udzielania rabatów cenowych może być mniejsza.

Przypomnijmy, że w grudniu 2024 r. aż o 45,4 proc. w ujęciu rocznym spadła wartość zapytań o kredyty mieszkaniowe. Wnioskowało jedynie 26 tys. osób, co w porównaniu z 46,3 tys. rok wcześniej przekłada się na spadek o 43,8 proc.

Poprawę sytuacji na rynku kredytowym dostrzega prof. Waldemar Rogowski, główny analityk Biura Informacji Kredytowej (BIK).

– Grudzień 2023 r. był ostatnim miesiącem przyjmowania wniosków w ramach programu BK 2 proc., w kolejnych miesiącach 2025 r. możemy spodziewać się wzrostu odczytu Indeksu Popytu. W tym roku będziemy porównywać się do kolejnych miesięcy 2024 r., w których składane były wnioski tylko na rynkowych warunkach – podkreśla ekspert BIK.

Natomiast Ewa Palus zwraca uwagę na jeszcze jeden istotny czynnik, który w kolejnych miesiącach może zyskiwać na znaczeniu i przekładać się na zmiany cen mieszkań na rynku pierwotnym i wtórnym.

– Rosnąca świadomość w zakresie efektywności energetycznej i klasyfikacji budynków może spowodować, że zwiększy się grono osób, które będą zainteresowane kupnem lokali wyłącznie w nowym budownictwie, które spełnia nowe normy i przez to koszty utrzymania są niższe. Tym samym możemy mieć do czynienia ze wzrostem cen mieszkań na rynku pierwotnym i spadkiem cen na rynku wtórnym – dodaje ekspertka REDNET Property Group.

Deweloperzy przewidują stabilizację. Minimalnie gorsza prognoza dla spadków cen

Delikatne odbicie w odniesieniu do cen widoczne jest w najnowszym odczycie Indeksu Nastrojów Deweloperów – badanie, które prowadzone jest na próbie 200 największych firm deweloperskich w Polsce.

Oczywiście wciąż dominującą grupę stanowią ci, którzy oczekują cenowej stabilizacji (66,7 proc.), jednak nieco większa niż miesiące temu jest grupa oczekujących wzrostów (4,9 proc. w porównaniu do 2,7 proc. miesiąc wcześniej), a mniejsza oczekujących spadków (28,4 proc. w porównaniu do 30,4 proc. miesiąc wcześniej). Jest jednak zbyt wcześnie, a różnice zbyt małe, aby mówić o odwróceniu trendu. 

Zdaniem Marka Wielgo z portalu RynekPierwotny.pl w warunkach wysokiej inflacji mieszkania w nowych inwestycjach drożeją i będą drożały z przyczyn często niezależnych od deweloperów. Chodzi zwłaszcza o ceny działek i koszty budowy.

– Według ostatnich danych GUS, po 11 miesiącach 2024 r. koszty budowy budynków były 5,6 proc. wyższe niż rok wcześniej. Co prawda w ubiegłym roku tempo wzrostu kosztów budowy wyraźnie zwolniło, ale jest spore prawdopodobieństwo, że w najbliższych miesiącach znowu przyspieszy. Najpewniej czeka nas bowiem wysyp inwestycji dofinansowanych przez Unię Europejską m.in. w ramach Krajowego Planu Odbudowy. Kumulacja inwestycji infrastrukturalnych może skutkować wzrostem cen wielu materiałów budowlanych i kosztów robocizny – podkreśla Marek Wielgo.

Należy również przypomnieć, że na ceny mieszkań duży wpływ mają regulacje prawne, do ich stosowania zobligowani są deweloperzy.

– W nowych inwestycjach będą musieli uwzględnić ubiegłoroczne zmiany w warunkach technicznych, które wprowadzono w ramach walki z tzw. patodeweloperką. Dla kupujących mieszkania te zmiany są korzystne. Trzeba jednak zaznaczyć, że mogą one wpłynąć także na koszty budowy – podkreśla ekspert portalu RynekPierwotny.pl.

Perspektyw, a przede wszystkim widocznych na horyzoncie czynników sprzyjających spadkom cen mieszkań nie dostrzega również Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku Otodom Analytics.

– Wiele wskazuje na to, że rok 2025 będzie obfitował w wiele sprzecznych komunikatów płynących z analizy danych z rynku mieszkaniowego. Możliwe, że w 2025 r. pewne rodzaje średnich cen mieszkań będą nadal, choć delikatnie, rosły, podczas gdy inne będą spadały bądź się stabilizowały. Najbardziej narażoną na wzrosty kategorią na rynku deweloperskim będą ceny mieszkań sprzedanych, które po analizie aktów notarialnych, prezentowane będą jako ceny transakcyjne – twierdzi Katarzyna Kuniewicz.

Według ekspertki powodów wzrostu średnich cen należy upatrywać w specyfice klientów, którzy w 2025 r. z dużym prawdopodobieństwem zdominują grupę kupujących na rynku pierwotnym.

– W połowie roku na zakup mieszkania będzie decydowała się zamożniejsza od średniej grupa klientów nabywających mieszkania o wyższej od średniej całkowitej cenie lokalu. Efektem tych zakupów będzie zapewne wzrost indeksu średnich cen mieszkań sprzedawanych i prezentowanych po kilku miesiącach jako indeksy cen transakcyjnych. Jednocześnie pozostające w ofercie firm deweloperskich mieszkania z segmentu popularnego, [o niższej od średniej cenie całkowitej – red.] będą obejmowane akcjami promocyjnymi dla klientów, którzy nie mogą dokonać zakupu bez sfinansowania istotnej części wartości lokalu kredytem hipotecznym – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

2024 rokiem odbudowy oferty

Analizując kondycję rynku mieszkaniowego w Polsce u progu 2025 r., nie sposób nie odnieść się jeszcze do jednego obszaru – aktywności deweloperów w odniesieniu do kształtowania oferty dostępnych mieszkań. Rok 2024 można określić jako czas odbudowy rynku mieszkaniowego po znaczącym załamaniu w 2023 r., które było spowodowane m.in. wprowadzeniem programu BK 2 proc. 

Według danych Otodom Analytics na wszystkich siedmiu głównych rynkach liczba mieszkań wprowadzonych przez deweloperów przewyższyła sprzedaż. Największą różnicę sięgającą aż 74 proc., odnotowano w Krakowie. W 2024 r. deweloperzy z Małopolski znacząco zwiększyli ofertę, osiągając poziom 8,7 tys. mieszkań, co oznacza ponad dwukrotny wzrost w porównaniu z poprzednim rokiem. Dzięki temu Kraków uplasował się na drugim miejscu pod względem liczby dostępnych lokali, ustępując jedynie Warszawie.

Zaskoczeniem okazała się Łódź, która zajęła trzecie miejsce, mimo że historycznie oraz pod względem sprzedaży nie należy do czołówki rynków. Zwykle lokuje się na szóstym miejscu w rankingach sprzedaży, jednak w 2024 r. liczba dostępnych mieszkań w tym mieście osiągnęła rekordowy poziom około 8,5 tys. Na czwartej pozycji znalazł się Wrocław. W zeszłym roku na tamtejszym rynku pojawiło się o 62 proc. więcej lokali, niż wyniosła ich sprzedaż, co sprawiło, że na koniec roku w ofercie znajdowało się 7,5 tys. mieszkań.

Cała nadzieja w rynku wtórnym

Nieco więcej szans na spadki cen mieszkań jest na rynku wtórnym, co wynika ze specyfiki tego rynku, ale także tego, co się będzie działo na rynku pierwotnym.

– Nowy rok na rynku nieruchomości zaczyna się nie tylko od podsumowań i publikacji rozmaitych prognoz, ale przede wszystkim od ponownego "badania rynku", tj. wzajemnego sprawdzania nastrojów kupujących i sprzedających, ich możliwości i oczekiwań cenowych – zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym. To w najbliższych tygodniach będzie się przekładać na zauważalny – w porównaniu z końcówką ubiegłego roku – wzrost kontaktów i zapytań ze strony potencjalnych nabywców mieszkań, ale bez szybkich decyzji zakupowych – twierdzi Marcin Drogomirecki, ekspert rynku nieruchomości grupy Gratka-Morizon.

Według eksperta czas ekspozycji ofert i proces sprzedaży najprawdopodobniej nadal będzie się wydłużał. Szybkie transakcje pozostaną domeną ofert okazyjnych, czyli najbardziej atrakcyjnych cenowo oraz unikatowych, tj. np. pożądanych przez klientów, a deficytowych w danej lokalizacji.

– Duża ostrożność i wstrzemięźliwość strony popytowej będzie sprzyjać korektom cen. Z analizy ofert sprzedaży mieszkań publikowanych na stronach Morizon.pl, Gratka.pl i w innych serwisach ogłoszeniowych wynika, że w grudniu 2024 r. aż w ośmiu z dwunastu największych miast w Polsce średnie ceny ofertowe mieszkań na rynku wtórnym były niższe niż w grudniu 2023 r. Wzrost średniej – mniejszy od wskaźnika rocznej inflacji – zanotowała tylko Warszawa (2,2 proc.), Gdańsk (1,8 proc.) oraz symbolicznie – Wrocław (0,2 proc.) i Łódź (0,1 proc. ) – analizuje ekspert.

W najbliższym czasie nie należy się zatem spodziewać zmiany trendu cenowego. Przewaga podaży nad popytem będzie skłaniać właścicieli mieszkań oferowanych na sprzedaż do dalszych korekt cen – czy to już na etapie ogłaszania oferty, czy podczas negocjacji z zainteresowanymi, ale nie przekonanymi do zakupu klientami.

Główne wnioski

1. Stabilizacja cen mieszkań z potencjalnym wzrostem w 2025 r. W perspektywie 2025 r. eksperci nie przewidują znaczących spadków cen mieszkań, a ewentualne zmiany będą zależne od inflacji, struktury oferty oraz polityki rządu. Na rynku pierwotnym ceny mogą rosnąć zgodnie z inflacją, zwłaszcza w przypadku ograniczonej podaży mieszkań w segmencie popularnym. Na rynku wtórnym spadek cen może wynikać ze zmniejszonego popytu.
2. Wpływ polityki i otoczenia makroekonomicznego. Kluczowe dla rynku będą decyzje polityczne dotyczące nowego programu mieszkaniowego oraz obniżek stóp procentowych, które mogą nastąpić w drugiej połowie 2025 r. Wysokie ceny mieszkań, trudności kredytowe oraz niepewność związana z dopłatami państwowymi sprawiają, że wielu kupujących wstrzymuje się z decyzjami o zakupie.
3. Dynamiczne różnice między miastami i segmentami rynku. Rynki lokalne wykazują duże zróżnicowanie – w Krakowie i Łodzi odnotowano rekordową podaż mieszkań, co może stabilizować ceny. Jednocześnie wzrost liczby drogich inwestycji w miastach takich jak Trójmiasto czy Wrocław podnosi średnie ceny metra kwadratowego. Struktura oferty i koszty budowy będą istotne w kształtowaniu cen w 2025 r.