Biura coraz dłużej czekają na najemców

Powierzchnie biurowe w największych polskich miastach coraz dłużej pozostają niewynajęte. W porównaniu z III kw. 2024 r. czas ten wzrósł do 279 dni – to najwięcej dni od początku 2023 r. W najlepszej sytuacji jest Warszawa, gdzie na najemcę moduły oczekują 214 dni. Stolica jest też oczywiście największym rynkiem w skali całego kraju z liczbą 7,54 mln m kw. powierzchni biurowej – to więcej niż łączna powierzchnia na pozostałych sześciu największych rynkach (7,14 mln m kw.). 

Indeks czasu najmu modułów biurowych

– W 2024 r. widać było obniżoną aktywność najemców na rynku biurowym. To powodowało, że także inwestorzy stali się mniej aktywni, brakowało funduszy zainteresowanych kupnem budynków. W efekcie niższej działalności inwestycyjnej najbardziej poszukiwanej, nowoczesnej powierzchni w dobrych lokalizacjach największych polskich miast zaczyna powoli brakować. Szczególnie poszukujący dużych powierzchni biurowych mają ograniczony wybór – analizuje Radosław Pawlak, szef sektora biurowego w CBRE. 

Na wartość wskaźnika wpływa powierzchnia budynku i modułu. W obu przypadkach im jest mniejsza, tym czas, w którym pozostaje ona niewynajęta, jest krótszy. 

Wartość indeksu czasu najmu powierzchni biurowych najmniejsza jest dla Warszawy i wynosi 217 dni. To również w stolicy jest najwyższa średnia wartość czynszu (15,8 euro za 1 m kw.), która dodatkowo w ciągu roku wzrosła o 5,5 proc. Najkrócej na najemcę muszą czekać właściciele modułów do 250 m kw. (140 dni) i w przedziale cenowym 12,5-17,5 euro za 1 m kw. 

Jedynie we Wrocławiu i Katowicach spadła w porównaniu z III kw. 2024 r. liczba dni, kiedy biura pozostają w ofercie – odpowiednio o 39 i 36 dni. We wszystkich pozostałych liczba ta wzrosła – najbardziej w Trójmieście, bo aż o 164 dni.

– Przyczyną wydłużającego się czasu umów najmu w największych ośrodkach są rosnące koszty wykończenia biur dla najemców. Deweloperzy, tworząc oferty oparte głównie na 7-letnich umowach, są w stanie zapewnić atrakcyjne warunki w ramach pakietów incentive – ocenia Marta Zawadzka, Leasing & Asset Management Director, Yareal Polska.

Ekspertka zwraca również uwagę na wysokie wymagania klientów dotyczące wykończenia przestrzeni w standardzie "pod klucz".

– W związku z tym konieczne było dostosowanie parametrów ofert najmu, aby z jednej strony spełniały wymagania najemców, a z drugiej były opłacalne dla wynajmujących. Taki kompromis wydaje się obecnie najlepszym rozwiązaniem na dynamicznie zmieniającym się rynku – dodaje Marta Zawadzka.

Natomiast sytuacja w Trójmieście i Krakowie wynika z ogólnych warunków rynkowych oraz zmieniających się potrzeb najemców.

– Rynki regionalne w dużej mierze opierają się na najemcach z sektora SSC/BPO (Shared Service Center/Business Process Outsourcing), którzy przez wiele lat wynajmowali znaczne powierzchnie biurowe. Obecnie jednak, w wyniku przejścia na modele pracy hybrydowej lub zdalnej, firmy te zmniejszyły zapotrzebowanie na biura, kierując się względami ekonomicznymi. Zainteresowanie najmem na tych rynkach wciąż jest, ale dotyczy mniejszych wolumenów – analizuje ekspertka Yareal Polska.

Warto również wspomnieć o nadpodaży powierzchni, która występowała już wcześniej.

– W wyniku ograniczenia liczby nowych inwestycji, obserwujemy jej stopniową absorpcję, co przekłada się na zmniejszający się wskaźnik pustostanów. To świadczy o tym, że rynek sukcesywnie dąży do równowagi – podsumowuje Marta Zawadzka.

Kwestię kosztów w odniesieniu do rynku biurowego podnosi również Katarzyna Gajewska, dyrektorka w dziale badań i analiz rynku w CBRE.

– Najemcy są coraz bardziej ostrożni w podejmowaniu decyzji, co wynika z potrzeby optymalizacji. W ostatnich latach obserwujemy relatywnie wysoką nową podaż, a jednocześnie ostrożność najemców, optymalizację wynajmowanej powierzchni i większą skłonność do przedłużania umów najmu w dotychczasowych lokalizacjach. Budynki dostarczane na rynek w latach 2023-2024 wciąż mają średnio 30 proc. dostępnej powierzchni – podkreśla Katarzyna Gajewska.

Ze wzrostem wartości wskaźnika czasu najmu mamy również do czynienia, jeśli chodzi o klasy budynków. Cały czas najdłużej na najemcę czekają biura w budynkach klasy A. W porównaniu z III kw. 2024 r. okres ten wydłużył się o 19 dni. Najkrócej trwa to w przypadku budynków klasy C, jednak i tu mamy w perspektywie kwartału do czynienia z największym wzrostem – aż o 34 dni.

– Certyfikacja biurowców wg standardów LEED lub BREEAM jest na rynku właściwie standardem, dzięki czemu Polska plasuje się wysoko w rankingu krajów z najwyższym udziałem certyfikowanej powierzchni biurowej w Europie. A coraz częściej deweloperzy i właściciele nieruchomości dążą do uzyskiwania certyfikatów również w innych systemach, które biorą pod uwagę takie czynniki, jak np. WiredScore, oceniający infrastrukturę technologiczną i cyfrową, lub WELL, dotyczący dobrostanu użytkowników budynków – twierdzi Mark Richardson, Head of Investment, Savills.

Czas, jaki moduły biurowe pozostawały w ofercie z uwzględnieniem ceny najmu 1 m kw. powierzchni biurowej, uległ wydłużeniu we wszystkich kategoriach. Jednak najwięcej w przedziale od 17,5 euro (i więcej) za 1 m kw. – aż o 41 dni. Biorąc pod uwagę perspektywę jednego kwartału, jest to wyraźny skok, który dodatkowo przebił poziom czasu oczekiwania dla tańszych biur (w przedziale 12,5-17,5 euro za 1 m kw.).

– W 2025 r. spodziewamy się wyraźnego wzrostu liczby transakcji wynajmu, w tym dużych, przekraczających 20 tys. m kw. To skłoni inwestorów do podejmowania nowych projektów. Widzimy, że fundusze wracają na polski rynek. Spadek aktywności deweloperów w ostatnich latach doprowadził do ograniczonej podaży nowoczesnych powierzchni biurowych, co może zwiększyć zainteresowanie funduszy inwestycyjnych kupnem budynków w najlepszych lokalizacjach – prognozuje Radosław Pawlak, szef sektora biurowego w CBRE.

Skąd takie zróżnicowanie w odniesieniu do powierzchni budynków i wielkości poszczególnych modułów?

– Mniejsze powierzchnie łatwiej szybko wynająć – takie moduły są częściej dostępne. Według danych CBRE średnia wielkość umowy najmu w pierwszych trzech kwartałach 2024 r. na rynkach regionalnych wyniosła 1091 m kw., a mediana 406 m kw. Co ciekawe, średnia dla nowych umów, w tym przeprowadzek, to niecałe 700 m kw. Warto pamiętać także, że pula organizacji, która potrzebuje wynająć większe powierzchnie, jest ograniczona – twierdzi Katarzyna Gajewska, dyrektorka w dziale badań i analiz rynku w CBRE.

Według Marty Zawadzkiej – Leasing & Asset Management Director w Yareal Polska – struktura rynku niewątpliwie ulega zmianom.

– Obserwujemy spadek średniej wielkości transakcji, co jest wynikiem popularności modelu pracy hybrydowej, a także wydłużenie okresów najmu spowodowane rosnącymi kosztami wykończenia biur. Dodatkowo koszty relokacji firm znacząco wzrosły, co skłania wielu najemców do renegocjacji obecnych umów zamiast poszukiwania nowych lokalizacji. Na rynku warszawskim widoczna jest luka podażowa, co prowadzi do wzrostu udziału renegocjacji. Często klienci wychodzą na rynek z konkretnymi oczekiwaniami, ale idealna powierzchnia, która by je spełniała, jest niedostępna. W takich sytuacjach decyzja o prolongacie umowy w dotychczasowej lokalizacji staje się najbardziej racjonalnym rozwiązaniem – podkreśla ekspertka.

Mimo tych wyzwań rynek wciąż pozostaje dynamiczny.

– W przypadku dobrze zaprojektowanych budynków, wynajmujący nadal mają wiele pracy, co potwierdza, że jakość i elastyczność ofert są kluczowe w aktualnej sytuacji rynkowej – dodaje Marta Zawadzka.

Perspektywa dla sektora na rok 2025

Prognozy analityków dla sektora biurowego na najbliższych dwanaście miesięcy pozostają jednak stabilne. Istotne zainteresowanie ze strony inwestorów oraz stabilizująca się sytuacja gospodarcza stanowić będą silne podstawy do rozwoju tego obszaru.

– Spodziewane obniżki stóp procentowych i idący za nimi spadek kosztów finansowania spowodują większą aktywność kapitału na rynku nieruchomości komercyjnych. Widzimy pozytywny trend, więcej inwestorów patrzy przychylnie na polski rynek i rośnie liczba zapytań ze strony funduszy inwestycyjnych – prognozuje Przemysław Łachmaniuk, Co-Head of Living, Director-Investment Properties-Capital Markets Poland, CBRE.

Ekspert podkreśla, że polski rynek ma świetne fundamenty, a zwroty z inwestycji do osiągnięcia w Polsce są relatywnie lepsze niż w Europie Zachodniej.

– Będziemy obserwować stopniowy powrót kapitału na rynek biurowy. Wyższą aktywność zaobserwujemy także w sektorze Living. Spodziewamy się, że rok 2025 na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne może być jeszcze bardziej intensywny niż obecny – podkreśla ekspert CBRE.

Główne wnioski

1. Wydłużenie czasu najmu biur.
   Średni czas, w którym moduły biurowe pozostają niewynajęte, wzrósł w 2024 r. do 279 dni w siedmiu największych miastach Polski, co jest efektem zmniejszonej aktywności najemców oraz rosnących kosztów wykończenia biur. Najkrótszy czas najmu dotyczy modułów do 250 m kw. oraz w przedziale cenowym 12,5–17,5 euro za m kw.
2. Dominacja Warszawy na rynku biurowym.
   Warszawa pozostaje największym rynkiem biurowym w Polsce, z 7,54 mln m kw. powierzchni biurowej, co przewyższa łączną ofertę sześciu głównych rynków regionalnych. Stolica charakteryzuje się najkrótszym czasem wynajmu modułów biurowych (średnio 217 dni) oraz najwyższymi stawkami czynszów, które wzrosły do 15,8 euro za m kw.
3. Zmiany w strukturze rynku i prognozy na 2025 r.
   Popularność pracy hybrydowej oraz wysokie koszty relokacji zmniejszają zapotrzebowanie na duże powierzchnie biurowe, co prowadzi do renegocjacji umów zamiast zmiany lokalizacji. Jednocześnie prognozy na 2025 r. wskazują na wzrost aktywności inwestorów, napędzany spodziewanym spadkiem stóp procentowych i poprawą warunków finansowania.