Zaloguj się 
Dzieje się!
Dzieje się! 
Dobry rok i niezła perspektywa inwestycyjna dla sektora nieruchomości komercyjnych
Rośnie rola i znaczenie Europy Środkowo-Wschodniej na inwestycyjnej mapie Starego Kontynentu. Co ważne, Polska ma w tym istotny, bo aż 62-procentowy udział. Aktywnie w sektorze nieruchomości komercyjnych zamierza działać również Skarb Państwa.
Udostępnij przez e-mail 
Z tego artykułu dowiesz się…
- Co stanowi o pozycji inwestycyjnej Polski w odniesieniu do sektora nieruchomości komercyjnych?
- Jaki jest udział regionu CEE na inwestycyjnej mapie Europy na rynku nieruchomości?
- Jakie są prognozy w tym zakresie na kolejne 12 miesięcy?
Region CEE sukcesywnie zyskuje na znaczeniu na europejskiej mapie inwestycyjnej. Eksperci Cushman & Wakefield szacują, że całkowita wartość inwestycji na czterech kluczowych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej (Polska, Czechy, Słowacja i Węgry) osiągnęła w 2024 r. 7,7 mld euro. Wartość kapitału, który popłynął do Polski, to aż 4,7 mld euro.
Polski rynek na tle Europy
Polska pozostaje więc liderem wśród krajów Europy Środkowo-Wschodniej, co wynika z rosnącej aktywności inwestorów w sektorach handlowym, biurowym i logistycznym. Każdy z tych segmentów w 2024 r. wygenerował wolumen inwestycyjny od 1,2 do 1,5 mld euro. Szczególną uwagę przyciąga sektor logistyczny, który zyskuje na znaczeniu dzięki dynamicznemu rozwojowi e-commerce oraz rosnącemu zapotrzebowaniu na nowoczesne magazyny. W 2025 r. prognozy dla Polski pozostają optymistyczne, choć inwestorzy muszą brać pod uwagę nowe regulacje ESG oraz zwiększające się koszty modernizacji budynków.
Zagraniczne fundusze inwestycyjne będą poszukiwały przede wszystkim biurowców, które spełniają najwyższe normy w zakresie energooszczędności oraz funkcjonalności zaprojektowanej powierzchni. Tworzenie przyjaznego i ergonomicznego miejsca pracy zaczyna być priorytetem wielu firm. Dlatego też dobrze zaprojektowane biura i efektywne energetycznie mogą być szybciej wynajmowane i osiągać wyższe czynsze.
Nie bez znaczenia jest fakt przekształcania i zmiany funkcji najstarszych obiektów biurowych, co widać m.in. w Warszawie na terenie Służewca Przemysłowego, gdzie w miejsce starych biur, których zużycie funkcjonalne było bardzo duże, powstają osiedla mieszkaniowe. Tutaj bardzo istotna jest kwestia rozbiórki, by odzyskać część materiałów. Takie działanie będzie wpływać pozytywnie na postrzeganie inwestycji jako bardziej zrównoważonej.
– Choć pełny powrót do intensywności na rynku sprzed 2020 r. wciąż pozostaje wyzwaniem, to właściciele nieruchomości biurowych, inwestorzy i najemcy coraz lepiej dostosowują się do nowej rzeczywistości, w której elastyczność, zrównoważony rozwój oraz funkcjonalność powierzchni biurowej mają istotne znaczenie. Ponadto wyhamowanie nowej podaży, w szczególności w Warszawie, pozytywnie wpłynęło na poziomy pustostanów w najlepszych obiektach. Wolne powierzchnie szybko znalazły najemców, co potwierdza atrakcyjność projektów o wysokim standardzie – twierdzi Barbara Topolska, Country Manager, CPI Property Group w Polsce.
Ekspertka podkreśla, że optymizmem napawa ożywienie na rynku kapitałowym – finalizacja dużych transakcji inwestycyjnych, w tym sprzedaż warszawskiego wieżowca Warsaw Unit do Eastnine, która stanowiła jedną z największych pojedynczych transakcji biurowych w Europie w 2024 r.
– Szereg transakcji, które obecnie obserwujemy na rynku biurowym to ważna zapowiedź stopniowego powrotu do dawnej kondycji tego sektora. Zwiększenie wolumenu transakcji najlepszych biurowców może nastąpić w 2025 r., jeśli dojdzie do obniżek stóp procentowych – dodaje Barbara Topolska.
Zdaniem eksperta
Rośnie znaczenie Polski na mapie Europy
Wiele czynników wskazuje na to, że bieżący rok może osiągnąć podobny poziom. Polska odnotowuje stosunkowo wysokie tempo wzrostu gospodarczego, co przyciąga inwestycje.
Niestety wysokie stopy procentowe, wpływają na koszt finansowania inwestycji przez banki, które ciągle niechętnie finansują większe obiekty. To zniechęca inwestorów do dużych transakcji, zwłaszcza w sektorze nieruchomości handlowych, które wymagają znacznych nakładów kapitałowych. Parki handlowe w dalszym ciągu cieszą się dużym zainteresowaniem i w tym segmencie obserwujemy ograniczoną podaż.
Spodziewamy się, że 2025 r. przyniesie wzrost aktywności inwestorów, również w inwestycji w centra handlowe, które przeszły pozytywne zmiany i mogą pochwalić się świetnymi wynikami.
Prognozy na rok 2025
Silna pozycja gospodarcza Polski łagodzi obawy inwestorów związane z wojną na Ukrainie. Aktywność inwestycyjna koncentruje się i będzie koncentrować w Warszawie, która zajmuje 12. miejsce w Europie (1. w CEE) pod względem potencjału inwestycyjnego.
– Podczas gdy rynki regionalne aż do 2026 r. utrzymają ograniczoną podaż, w Warszawie na lata 2025-2026 zaplanowano oddanie do użytku około 230 000 m kw. nowej powierzchni. W regionach na popularności zyskuje trend lokowania nowych inwestycji w centrach miast. Rośnie także średnia wielkość realizowanych projektów – prawie jedna trzecia z nich przekracza 10 tys. m kw. zabudowy – prognozuje Paweł Skałba, senior partner w Colliers.
W nadchodzących kwartałach na całym rynku biurowym przewidywana jest stabilizacja i stopniowy spadek wskaźników pustostanów. Będzie to efekt ograniczonej aktywności deweloperskiej oraz trendu modernizacji istniejących obiektów.
– Prognozy na rok 2025 wskazują też na utrzymanie stabilnego poziomu aktywności najemców, ze szczególnym uwzględnieniem renegocjacji dużych umów powyżej 2 500 m kw. Wzrost znaczenia inteligentnych technologii, takich jak systemy zdalnego dostępu, zarządzania przestrzenią oraz analizy jej wykorzystania, stanie się kluczową odpowiedzią na potrzeby pracy hybrydowej. W związku z obowiązkiem raportowania niefinansowego, który już objął część spółek, a kolejne obejmie w 2025 r., najemcy poszukują także rozwiązań z zakresu ESG, zwiększających efektywność energetyczną budynków, umożliwiających ograniczenie śladu węglowego i wspierających realizowanie ich strategii zrównoważonego rozwoju – dodaje Paweł Skałba.
Eksperci Cushman & Wakefield również przewidują, że rok 2025 będzie okresem dalszego wzrostu dla sektora nieruchomości komercyjnych w Polsce i regionie CEE. Poprawa wskaźników konsumenckich, stabilne wsparcie instytucjonalne oraz atrakcyjność marż cenowych w porównaniu z Europą Zachodnią są czynnikami napędzającymi rozwój. Jednocześnie wzrost aktywności lokalnych i międzynarodowych funduszy zwiększa konkurencję na rynku, co może sprzyjać dalszemu umacnianiu pozycji regionu na europejskiej mapie inwestycyjnej.
– Jeśli Polska osiągnie w tym roku 4,7 mld euro w transakcjach, będzie to 2,5-krotny wzrost rok do roku, co jest bezprecedensowe w skali całej Europy. Równie imponująca jest zrównoważona aktywność inwestorów w poszczególnych segmentach rynku, czyli w sektorze handlowym, biurowym i logistycznym, z których każdy odpowiada za 1,2 do 1,5 mld euro wolumenu inwestycyjnego – twierdzi Paweł Partyka, szef działu rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w Polsce.
Mini wywiad
Dobre prognozy dla Polski mają mocne podstawy
XYZ: Co stanowi fundament pozycji Polski na arenie międzynarodowej w odniesieniu do planowanych w 2025 r. inwestycji?
Mark Richardson, Head of Investment, Savills: Atrakcyjność Polski wynika z wielu czynników, do których należą m.in.: strategiczne położenie geograficzne czy wysoki wzrost gospodarczy. Najnowsze prognozy makroekonomiczne pokazują, że w 2024 r. PKB w Polsce wzrosło o 2,3 proc., a w bieżącym roku oczekiwany wzrost jest jeszcze wyższy i ma wynieść 3,3 proc. Dla porównania, ten sam wskaźnik dla strefy Euro to odpowiednio 0,8 proc. i 1,2 proc.. Nie do przecenienia jest również wysoko wykwalifikowana kadra pracownicza, przy jednocześnie nadal niższych kosztach pracy, jak również wsparcie rządowe i zachęty inwestycyjne, które Polska oferuje.
Biurowce zlokalizowane w Polsce cały czas stanowią dość nową tkankę. W Warszawie blisko 40 proc. podaży biurowej to powierzchnia, która powstała w ostatnich 10 latach, a ponad 15 proc. podaży to budynki wybudowane w ostatnich pięciu latach. W stolicy w budowie jest kolejne blisko 230 tys. m kw. biur. Rynek biurowy w Polsce to biurowce wybudowane w bardzo dobrym standardzie, a te starsze bardzo często są modernizowane, po to, aby jakością nie odbiegać zbytnio od najnowszych inwestycji.
Certyfikacja biurowców wg standardów LEED lub BREEAM jest na rynku właściwie standardem, dzięki czemu Polska plasuje się wysoko w rankingu krajów z najwyższym udziałem certyfikowanej powierzchni biurowej w Europie. A coraz częściej deweloperzy i właściciele nieruchomości dążą do uzyskiwania certyfikatów również w innych systemach, które biorą pod uwagę takie czynniki, jak np. WiredScore oceniający infrastrukturę technologiczną i cyfrową, lub WELL, który dotyczy dobrostanu użytkowników budynków.
Czy niestabilna sytuacja za naszą wschodnią granicą stanowi ryzyko dla potencjalnych inwestorów?
Wojna za wschodnią granicą na Ukrainie, choć nadal budzi niepokój, nie jest już postrzegana jako kluczowy problem w rozmowach z inwestorami. Wielu z nich oczekuje, że nowa administracja Stanów Zjednoczonych podejmie kroki zmierzające do szybkiego zakończenia konfliktu.
Polska jest postrzegana jako szybko rozwijający się kraj oferujący znaczące możliwości wzrostu. Zainteresowanie inwestorów rynkiem nieruchomości potwierdza m.in. wysoki wolumen transakcji inwestycyjnych, który zanotowaliśmy w ubiegłym roku. Wyniósł on 4,8 mld Euro i był prawie 2,5 razy wyższy niż ten zanotowany w 2023 r. Udział sektora biurowego wyniósł ponad 34 proc., a inwestorzy kupili nieruchomości zarówno w Warszawie, jak i w większości miast regionalnych, do których inwestorzy wrócili po roku przerwy. Wśród biurowców, które zmieniły właściciela były zarówno nieruchomości typu „prime”, jak np. Warsaw Unit, Studio B w Warszawie oraz Nowy Rynek E w Poznaniu, jak i biurowce starsze, jak np. Signum Work Station w Warszawie czy szczecińska Lastadia.
Jaki kierunek może objąć płynący do polski kapitał? Skupi się wyłącznie na największych ośrodkach aglomeracyjnych? Które segmenty szeroko rozumianego rynku komercyjnego odegrają istotną rolę? A może PRS?
Ubiegły rok udowodnił, że każdy z sektorów rynku komercyjnego jest dla inwestorów interesujący, z licznymi transakcjami odnotowanymi w każdym z nich. Różnica jest taka, że np. kapitał amerykański zdecydowanie najwięcej zainwestował w sektorze magazynowo-przemysłowym, południowoafrykański w sektorze handlowym, a szwedzki w biurowym. Inwestorzy, którzy pochodzą z naszej części Europy, w tym krajowi oraz z krajów bałtyckich, byli aktywni w każdym z sektorów.
Skarb Państwa planuje dotrzymywać kroku
W najbliższych latach instytucje administracyjne i spółki państwowe będą miały znaczący wpływ na rozwój krajowego rynku biurowego. Nie ograniczy się to jedynie do wynajmu powierzchni – Skarb Państwa odegra istotną rolę jako inwestor, m.in. przez modernizację, kupno, sprzedaż oraz budowę nowych nieruchomości biurowych na potrzeby własne. Z tym procesem mamy zresztą już do czynienia.
– Polski rynek biurowy charakteryzuje się dużą chłonnością, na co znaczący wpływ w ostatnim czasie ma zapotrzebowanie na biura zgłaszane przez sektor publiczny. Popyt na powierzchnie utrzymuje się na poziomie zbliżonym do rekordowych wyników sprzed pandemii. Wspiera go trend związany z naciskiem pracodawców na powrót do pracy stacjonarnej. W tym roku spodziewamy się kolejnego wzrostu ilości transakcji wynajmu, w tym dużych powierzchni, które kontraktowane są między innymi przez jednostki administracji państwowej i spółki z udziałem skarbu państwa – mówi Emilia Legierska, Transaction Director w Walter Herz.
W minionym roku decyzję o przeniesieniu siedziby do nowoczesnych przestrzeni podjął m.in. Wielkopolski Oddział Wojewódzkiego Narodowego Funduszu Zdrowia, który wprowadził się do nowoczesnego biurowca przy ulicy Baraniaka w Poznaniu. NFZ zmodernizował także budynek przy ul. Chałubińskiego 8 w Warszawie. Bank Gospodarstwa Krajowego (BGK) zdecydował się natomiast przedłużyć umowę najmu w ekskluzywnym biurowcu, należącym do warszawskiego kompleksu Varso Place.
PKP we współpracy z HB Reavis zabudowało tereny wokół Dworca Zachodniego, a teraz spółka kolejowa Xcity Investment z Ghelamco rozpocznie realizację nowego projektu przy Dworcu Gdańskim. Uwolnienie gruntów PKP na cele biznesowe przyniesie poprawę podaży na warszawskim rynku. Wokół nowego dworca na obszarze 2,4 ha powstać ma nowe centrum biznesowe Warszawy.
Z kolei Bank Pekao wystawił na sprzedaż budynek przy ul. Grzybowskiej 53/57 w Warszawie, który ponad 30 lat był jego siedzibą główną. Instytut Ochrony Środowiska (Państwowy Instytut Badawczy) postanowił natomiast sprzedać budynek biurowo-laboratoryjny przy ul. Kruczej 5/11D.
Polskie Sieci Elektroenergetyczne (PSE) postawiły na budowę nowej siedziby w Radomiu. Dwa budynki o łącznej kubaturze około 158 tys. m kw. mają być oddane do użytkowania na początku bieżącego roku.
Efektywnie swoim majątkiem zarządza także PZU, które przeniosło się do budynku Generation Park Y firmy Skanska w Warszawie i planuje przebudowę starej siedziby. Wieżowiec PZU Tower zlokalizowany u zbiegu ul. Grzybowskiej i alei Jana Pawła II prawdopodobnie czeka rozbiórka. Zastąpić ma go wieża wysokości 150 m. Towarzystwo Funduszy Inwestycyjnych PZU prowadzi w tej sprawie rozmowy.
Dobre prognozy makro
W ostatnim czasie Bank Światowy (BŚ) i Międzynarodowy Fundusz Walutowy (MFW) przedstawiły zaktualizowane prognozy gospodarcze dla Polski.
Zgodnie z przewidywaniami Banku Światowego polska gospodarka w 2025 r. ma rosnąć w tempie 3,4 proc., natomiast według MFW – 3,5 proc. Na rok 2026 prognozy przewidują wzrost na poziomie 3,2 proc. (BŚ) i 3,3 proc. (MFW). Oba raporty potwierdzają, że Polska utrzyma pozycję jednej z najszybciej rozwijających się gospodarek w Europie.
Przewidywany wzrost gospodarczy Polski w najbliższych dwóch latach będzie przewyższał tempo wzrostu globalnego PKB i będzie prawie dwa razy wyższy niż w gospodarkach rozwiniętych. Polska szczególnie wyróżnia się na tle strefy euro, gdzie tempo wzrostu PKB w 2025 r. prognozowane jest na zaledwie 1 proc. (BŚ i MFW), a w 2026 r. wyniesie 1,2 proc. (BŚ) i 1,4 proc. (MFW).
– Rok 2024 rzeczywiście pokazuje poprawę płynności, szczególnie na głównych rynkach Europy Środkowo-Wschodniej, czyli w Polsce i Czechach. Coraz bardziej aktywny kapitał lokalny i międzynarodowy konkuruje o większe wolumeny, co prawdopodobnie przyciągnie i zachęci więcej globalnych funduszy do tego regionu w 2025 r. – mówi Jeff Alson, szef rynków kapitałowych Cushman & Wakefield w CEE.
Kluczowe transakcje na rynku w minionym roku
W 2024 r. w regionie CEE zrealizowano szereg spektakularnych transakcji, rozpędzając dobrą koniunkturę. Jedną z najbardziej imponujących była umowa zakupu przez NEPI Rockcastle obiektów Magnolia Park i Silesia City Centre za łączną kwotę 780 mln euro. Przykładem kolejnej ważnej transakcji zamkniętej w III kw. 2024 r. była sprzedaż portfela Diamond Business Park w Warszawie, Strykowie i Gliwicach.
Natomiast w sektorze biurowym wyróżniła się oczywiście sprzedaż przez Ghelamco wieży biurowej Warsaw Unit skandynawskiemu inwestorowi Eastnine za 280 mln euro. Należy także wymienić sprzedaż projektu P180 przez Skanska do INVESTIKA Real Estate Fund oraz jego partnera w ramach joint-venture BUD HOLDINGS czy sprzedaż budynku Studio B przez Skanska do Stena Real Estate AB.
– To był dobry rok dla polskiego rynku nieruchomości komercyjnych. Dobry szczególnie w porównaniu z rokiem 2023 oraz niemrawymi początkami 2024 r. Dobry także dla większości sektorów: duże i wizerunkowe transakcje zrealizowano w biurach, centrach handlowych i magazynach. Trudno o lepsze sygnały ogólnego ożywienia oraz potwierdzenia zaufania inwestorów. Oczywiście z drugiej strony prawdopodobnie przynajmniej część wycen nie zadowoliła w pełni sprzedających, ale wydaje się, że i w tym obszarze rynek powoli znajduje wspólny język – analizuje Paweł Toński, prezes zarządu Stowarzyszenia Polska Izba Nieruchomości Komercyjnych.
Również analitycy CBRE potwierdzają wartość inwestycji w Polsce, która w sektorze nieruchomości komercyjnych przekroczy ostatecznie kwotę 4,5 mld euro (pełne dane za 2024 r. są obecnie zbierane). W 2023 r. było to nieco ponad 2 mld euro.
– Mieliśmy do czynienia z korektą na rynku, dzięki której nowoczesne nieruchomości można było kupić po nieco bardziej atrakcyjnych cenach. Ważnym czynnikiem napędzającym ruch na rynku były obniżki stóp procentowych w strefie euro. Spodziewane są kolejne obniżki, dzięki czemu aktywność na rynku inwestycji w nieruchomości komercyjne w 2025 r. będzie coraz wyższa – mówi Przemysław Łachmaniuk, Co-Head of Living, Director-Investment Properties-Capital Markets Poland, CBRE
Główne wnioski
- Dynamiczny wzrost sektora nieruchomości w regionie CEE, z dominującą pozycją Polski. Europa Środkowo-Wschodnia na czele z Polską, odnotowała w 2024 r. dynamiczny wzrost aktywności inwestycyjnej, osiągając łączną wartość inwestycji na poziomie 7,7 mld euro. Polska, z udziałem wynoszącym 62 proc., przyciągnęła 4,7 mld euro, wyprzedzając pozostałe kraje regionu (Czechy, Słowację, Węgry). Kluczowe czynniki przyciągające inwestorów to korzystny stosunek ryzyka do zwrotu, niskie bezrobocie i wsparcie instytucjonalne Unii Europejskiej.
- Spektakularne transakcje i różnorodność sektorów. Rok 2024 przyniósł liczne znaczące transakcje w sektorach logistycznym, handlowym i biurowym. Do najważniejszych należą: zakup obiektów Magnolia Park i Silesia City Centre (780 mln euro), sprzedaż Warsaw Unit (280 mln euro), a także największa transakcja logistyczna w regionie między Blackstone a Contera i TPG (470 mln euro). Sektory – logistyczny, handlowy i biurowy zanotowały inwestycje o wartości 1,2–1,5 mld euro każdy.
- Optymistyczne prognozy na 2025 r. i wyzwania regulacyjne. Prognozy wskazują na dalszy wzrost inwestycji w 2025 r., wspierany przez obniżki stóp procentowych, rozwój e-commerce oraz rosnące zapotrzebowanie na nowoczesne magazyny i biura. Wyzwaniami pozostają jednak regulacje ESG i rosnące koszty modernizacji nieruchomości. Warszawa utrzymuje się na pozycji lidera inwestycyjnego w regionie, z planowanymi inwestycjami o powierzchni 230 tys. m kw na lata 2025–2026.