Oto nowy program mieszkaniowy. Czy ministerstwo znalazło klucz do rozwiązania problemów?

Rządowy program zakłada objęcie wsparciem trzech głównych obszarów – mieszkalnictwa komunalnego, społecznego oraz własnościowego. Propozycje zakładają zwiększenie nakładów na dwa pierwsze do 2,5 mld zł rocznie, co ma przełożyć się na znaczący wzrost liczby inwestycji realizowanych przez gminy. W ramach tej kwoty gminy mogą uzyskać bezzwrotną dotację na budowę nowych mieszkań lub remont pustostanów – nawet do 80 proc. wartości inwestycji. 

Dzięki temu w 2025 r. może zostać sfinansowanych nawet 15 tys. mieszkań komunalnych oraz lokali budowanych przez SIM-y i TBS-y. W kolejnych latach budżet przeznaczony na te inwestycje ma być sukcesywnie zwiększany. Wprowadzone rozwiązania mają pomóc osobom znajdującym się w trudnej sytuacji finansowej oraz tym, którzy są na granicy zdolności kredytowej. 

„Naszą ideą przy tworzeniu tego programu była szeroka oferta i szerokie uwzględnienie różnych potrzeb, jakie pojawiają się wśród Polaków. Dziękuję przedstawicielom wszystkich środowisk tworzących dzisiaj naszą koalicję, którzy ze mną rozmawiali i proponowali konstruktywne propozycje, ponieważ tego było naprawdę bardzo wiele” – powiedział na konferencji minister Krzysztof Paszyk.

Jeśli chodzi natomiast o mieszkalnictwo własnościowe, nowa strategia rządu odchodzi od wsparcia rynku pierwotnego, ograniczając je wyłącznie do zakupu mieszkań na rynku wtórnym oraz budowy domów systemem gospodarczym. Aby zapobiec spekulacji cenowej i flippingowi, wprowadzone zostaną trzy główne zabezpieczenia:

1. Limit ceny metra kwadratowego – maksymalnie 10 tys. zł w całej Polsce, 11 tys. zł w największych miastach. Jednak jak mówił w trakcie konferencji minister Krzysztof Paszyk, „Gminy będą mogły również samodzielnie podnieść limit ceny m kw. Zostawiamy furtkę dla samorządów, by mogły samodzielnie kształtować i też współuczestniczyć w kreowaniu polityki mieszkaniowej na ich terenie”.
2. Zakaz sprzedaży mieszkań przez flipperów – sprzedający musi posiadać nieruchomość przez co najmniej trzy lata (choć w trakcie konferencji minister Paszyk mówił o pięciu latach). 
3. Wsparcie tylko dla osób, które nigdy wcześniej nie posiadały mieszkania – program przeznaczony dla osób kupujących swoje pierwsze mieszkanie.

Inwestorzy społeczni – nowe podejście do budownictwa

Rząd planuje również wprowadzić nową instytucję tzw. inwestorów społecznych, którymi mogą być spółdzielnie mieszkaniowe, SIM-y oraz TBS-y. To jedyny przypadek, w którym beneficjenci rządowego wsparcia będą mogli kupować mieszkania na rynku pierwotnym.  

W tym przypadku również mają obowiązywać określone zasady: 

• Maksymalna marża inwestora nie może przekroczyć  25 proc. kosztów budowy (bez kosztu gruntu).
• Zakup mieszkań można nastąpić wyłącznie przez osoby nieposiadające wcześniej nieruchomości.
• Warunek dla inwestora będzie równoczesna realizacja inwestycji na tani wynajem.

Według ministerstwa dzięki temu modelowi nowe mieszkania mają być oferowane w przystępnych cenach, a ich sprzedaż ma się odbywać się na transparentnych i sprawiedliwych zasadach.

Dodatkowe rozwiązania – seniorzy i studenci

Program „Klucz do mieszkania” przewiduje także wsparcie dla seniorów – pierwszeństwo w wynajmie mieszkań komunalnych dostosowanych do ich potrzeb oraz możliwość zamiany własnego mieszkania na lokal gminny, oraz studentów – finansowanie uczelni na budowę i remont akademików, z pokryciem do 80 proc. kosztów inwestycji.

Jak te propozycje oceniają eksperci? 

– Wszystko to, co w obszarze mieszkań społecznych przynosi dodatkowe pieniądze, jest dobre.
Zresztą niezmiennie uważam, i tak też mówiłem, jak pracowałem w resorcie, że każda publiczna złotówka wydana na cele mieszkaniowe powinna budować publiczny zasób mieszkaniowy – mówi Krzysztof Kukucki, były wiceminister Rozwoju i Technologii, obecnie prezydent Włocławka.

W rozmowie z XYZ Krzysztof Kukucki zwraca jednak uwagę na inne obszary budzące wiele wątpliwości.

– Nie potrafię sobie wytłumaczyć, a pewnie chętnie bym usłyszał, dlaczego właściwie od kwietnia ubiegłego roku minister Paszyk trzymał w szufladzie ustawę UA7 [ustawa o zmianie ustawy o społecznych formach rozwoju mieszkalnictwa oraz niektórych innych ustaw – red.], a teraz nagle ją wypuszcza. Nie ma na to na razie wytłumaczenia. A ta ustawa była i jest potrzebna – dodaje prezydent Włocławka.

Drugi obszar budzący wątpliwości to wspieranie rynku wtórnego. Zdaniem byłego wiceministra Rozwoju i Technologii kierowanie w ten sektor pieniędzy może przynieść negatywne konsekwencje.

– Odnoszę wrażenie, że tłumaczenie, że teraz każdy Polak chce mieć mieszkanie własnościowe, jest trochę naiwne. Przecież Polacy przez 30 lat nie mieli tak naprawdę innego wyboru. Dlatego uważam, że pod płaszczem wspierania rynku wtórnego szykuje się bezpieczną poduszkę dla tych, którzy w ostatnich latach inwestowali w mieszkania. Te osoby widzą, że ceny już rosnąć nie będą. Więc żeby nie stracili, przygotowuje się dla nich rozwiązanie, które ma spowodować, że ceny jednak nie będą spadać, ponieważ nagle mieszkania z rynku wtórnego okażą towarem bardzo pożądanym. I wiemy jak to się kończy – podkreśla Krzysztof Kukucki.

Zdaniem polityka na rozwiązaniu skorzysta przede wszystkim inny sektor.

– W kraju, w którym roczne zyski banków wynoszą 40 mld zł, znowu dosypuje się im pieniędzy, nie proponując żadnego rozwiązania, które by te niepohamowane apetyty bankierów miały ograniczyć. Bo przecież największym problemem są koszty kredytu w naszym kraju i to, że człowiek, który podpisuje umowę kredytową, tak naprawdę nie wie, jaka będzie jego rata za
5-10 lat. A przykład francuski pokazuje, że można to rozwiązać, trzeba tylko chcieć – dodaje Krzysztof Kukucki.

Mieszane odczucia mają także eksperci rynkowi i analitycy, którzy skuteczność i efektywność zmian uzależniają od szczegółów przepisów oraz konsekwencji ich realizacji.

– Podstawy programu, czyli uwzględnienie budownictwa komunalnego i społecznego ze zwiększeniem skali jego finansowania, są raczej kontynuacją obecnej polityki i rzeczywiście wypełnieniem obietnic koalicyjnych. Wskazanie na współpracę z Ministerstwo Rodziny, Pracy i Polityki Społecznej (seniorzy, osoby z niepełnosprawnościami) i Nauki (studenci i budowa akademików) jest również cenną kontynuacją rozmów i projektów wcześniej prowadzonych i nawet zarysowanych w projektach ustaw – mówi Hanna Milewska-Wilk, analityk rynku najmu mieszkań w simpl.rent, specjalista ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.

Jednak według ekspertki przyjęcie zasady „ani złotówki dla deweloperów” wydaje się krokiem motywowanym politycznie.

– Branża deweloperska w Polsce rzeczywiście ma ofertę, buduje najwięcej mieszkań w Europie, i w poprzednich programach wsparcia w nabywaniu własności zamykanie się na dowolny rynek nie było dobrze odbierane przez osoby poszukujące mieszkań i oczekujące wsparcia. Do tego postawienie SIMów, TBS i spółdzielni mieszkaniowych w roli wyjątków, które mogą sprzedawać mieszkania nowe, ale z limitem marży, wydaje się niezrozumieniem ich roli – dodaje Hanna Milewska-Wilk. 

Z kolei Dawid Michna, główny analityk oraz członek zarządu Stowarzyszenia Właścicieli Nieruchomości na Wynajem „Mieszkanicznik” zwraca uwagę na kluczowe konsekwencje tych proponowanych przez Ministerstwo zmian.

– Nowa strategia niewątpliwie wpłynie na rynek nieruchomości, ale jej rzeczywiste efekty zależą od skuteczności realizacji oraz reakcji rynku. Widzimy szansę na stabilizację cen na rynku pierwotnym, ale jednocześnie obawiamy się wzrostu cen mieszkań używanych. Stowarzyszenie Mieszkanicznik popiera pomysł przeznaczenia dodatkowych środków na wsparcie mieszkalnictwa społecznego. W dłuższej perspektywie zwiększenie podaży dostępnych lokali na wynajem powinno przynieść większą stabilizację czynszów. Jednak zanim nowe inwestycje społeczne zostaną zrealizowane, presja na rynek wynajmu, w sytuacji nadal wysokich stóp procentowych ograniczających możliwości kredytowe, zapewne pozostanie wysoka – podkreśla Dawid Michna.

Stowarzyszenie Mieszkanicznik apeluje też o ostrożność w konstruowaniu rządowych programów mieszkaniowych, podkreślając, że jednostronne wsparcie dla rynku wtórnego może wywołać niezamierzone skutki uboczne i ponowną destabilizację cen na rynku nieruchomości.

– Ograniczenie wsparcia do rynku wtórnego może zaowocować zmniejszeniem popytu na nowe mieszkania, co może doprowadzić do wstrzymywania inwestycji przez deweloperów. W krótkim okresie powinno to zahamować wzrost cen mieszkań od deweloperów. Jednak w dłuższej perspektywie wnosi ryzyko zmniejszenia podaży nowych mieszkań oraz ponownego wzrostu cen – zaznacza Dawid Michna, główny analityk oraz członek zarządu Stowarzyszenia Mieszkanicznik. 

W podobnym tonie wypowiada się Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego w CBRE, która ograniczenie wsparcia jedynie do rynku wtórnego odbiera jako spore zaskoczenie. 

– Choć można spierać się o rozmiary deficytu mieszkaniowego, to jednak jest jasne, że mieszkań w Polsce brakuje i że zdecydowaną większość nowych mieszkań dostarczają deweloperzy. Tymczasem program ma promować zakup mieszkań już używanych. Można sobie wyobrazić, że takie mieszkanie dotychczas było wynajmowane i jego sprzedaż ograniczy ofertę na rynku najmu albo że mieszkał w nim właściciel i z dużym prawdopodobieństwem na końcu łańcuszka kolejnych transakcji i tak nastąpi zakup mieszkania na rynku pierwotnym. Jeżeli natomiast ktoś trzymał puste mieszkanie, licząc na wzrost cen i teraz zdecyduje się je sprzedać w odpowiedzi na nowy program, to nie byłoby to dobre świadectwo dla skutków programu – podkreśla ekspertka CBRE. 

Dzięki proponowanym zmianom rząd chce zapewnić bardziej sprawiedliwy dostęp do mieszkań oraz zapobiec spekulacjom i niekontrolowanemu wzrostowi cen nieruchomości. Dwie ustawy regulujące te zmiany trafią wkrótce do prac legislacyjnych, a ich wdrożenie będzie stopniowe, z perspektywą na kolejne lata. Jednak kluczowe będą właśnie ich szczegóły. 

Nowa strategia mieszkaniowa rządu wywołuje mieszane uczucia. Z jednej strony należy docenić podjęte kroki, z drugiej – niektóre aspekty mogą budzić kontrowersje. Rząd chcąc uderzyć w deweloperów, wylał dziecko z kąpielą. Z filaru trzeciego zrobił się „Lex Flipper”.

– Kiedy przechodzimy właśnie do trzeciego filaru programu, zaczynają się poważne wątpliwości. Ma dotyczyć wyłącznie mieszkań z rynku wtórnego. Pomysł ten wydaje się nieco populistyczny, biorąc pod uwagę antydeweloperską retorykę, która ostatnio zdominowała debatę publiczną w Polsce – ocenia Ewa Palus, główny analityk REDNET Property Group. 

Zdaniem ekspertki na rynek wtórny trafią nieruchomości nabyte przez inwestorów i flipperów w latach 2020-2021, kiedy popyt na zakup mieszkań na wynajem lub zakupy
spekulacyjne był wysoki. 

– Rentowność najmu spadała, a zapowiadane zmiany ograniczające najem krótkoterminowy, najpewniej spowodują, że wielu inwestorów będzie chciało odzyskać kapitał. Inwestorzy i flipperzy dostali więc prezent – rząd przygotuje dopłaty do zbywanych przez nich mieszkań. Mieszkania, które już „nie znoszą złotych jaj” będą mogły być łatwo sprzedane – podkreśla Ewa Palus. 

Z kolei zdaniem Agnieszki Mikulskiej z CBRE, mieszkania na rynku wtórnym są też często nie najlepszej jakości, wymagają gruntownego remontu lub ponoszenia wysokich kosztów eksploatacyjnych podczas użytkowania.

–  Nie dla wszystkich jest to przeszkoda, ale przyczyna ograniczenia wyboru tylko do rynku wtórnego jest w tym przypadku co najmniej niejasna. Dziwi też, że mieszkania na sprzedaż będą mogły realizować spółdzielnie, bo obecnie ich działalność budowlana często niewiele różni się od działań firm deweloperskich – podkreśla Agnieszka Mikulska. 

Zdaniem Bartosza Gussa, dyrektora generalne Polskiego Związku Firm Deweloperskich
każde rozwiązanie, które przybliża do posiadania własnego mieszkania osoby, które dziś pozostają w luce czynszowej, należy uznać za pozytywne. Jednak zdaniem dyrektora PZFD
trudno zrozumieć, dlaczego ustawodawca nie zdecydował się umożliwić tym osobom zakupu tańszych w utrzymaniu nowych mieszkań z rynku pierwotnego. 

– Przypomnijmy, dziś nowe bloki muszą spełniać ściśle określone normy w zakresie efektywności energetycznej. W dobie coraz wyższych cen prądu, przekładających się na coraz wyższe koszty utrzymania nieruchomości, wprowadzenie programu, oferującego tani kredyt na zakup mieszkania, którego koszt utrzymania będzie wysoki, nic nie zmieni w rachunku ekonomicznym przyszłego właściciela. Dlatego należałoby rozważyć, by mieszkania, które kwalifikowane będą do programu, spełniały normy w zakresie efektywności energetycznej, co najmniej na takim samym poziomie, jak nowe lokale – mówi Bartosz Guss.

Dobrym pomysłem według Bartosza Gussa jest wprowadzenie  maksymalnych limitów, w których mają się mieścić lokale objęte rządowym wsparciem.

– Jednak 11 tys. zł za metr kwadratowy to wartość, w której ciężko będzie znaleźć mieszkania w największych miastach w Polsce w dobrej, nieperyferyjnej lokalizacji. Niezrozumiałe jest również, dlaczego w sytuacji, gdy rząd decyduje się na wprowadzenie limitów cen, odbiera ludziom możliwość wyboru, czy chcą zamieszkać w nowym, czy w starym budownictwie. Nic też nie wiadomo o limitach w przypadku zakupu domów jednorodzinnych – dodaje dyrektor generalny PZFD.

Główne wnioski

1. Znaczący wzrost środków na mieszkalnictwo społeczne i komunalne. Nowy program rządowy zakłada co najmniej 2,5-krotne zwiększenie budżetu na budownictwo społeczne i komunalne, co ma umożliwić realizację nawet 15 tys. mieszkań rocznie. Samorządy mogą liczyć na bezzwrotne dotacje do 80 proc. wartości inwestycji, co ma znacząco poprawić dostępność lokali dla osób w trudnej sytuacji finansowej.
2. Wsparcie wyłącznie dla rynku wtórnego budzi kontrowersje. Rząd odchodzi od wspierania zakupu mieszkań od deweloperów, koncentrując się wyłącznie na rynku wtórnym. Wprowadzone limity cenowe i czasowe ograniczenia w sprzedaży mają zapobiec spekulacji i flippingowi. Eksperci ostrzegają jednak, że może to doprowadzić do wzrostu cen mieszkań używanych oraz ograniczenia podaży nowych lokali w przyszłości.
3. Nowy model „inwestorów społecznych” jako alternatywa dla deweloperów. Program wprowadza instytucję inwestorów społecznych – SIM-y, TBS-y i spółdzielnie mieszkaniowe, które jako jedyne będą mogły sprzedawać nowe mieszkania z ograniczoną marżą (maks. 25 proc.). Celem jest zapewnienie tanich mieszkań na własność bez zysków dla prywatnych deweloperów. Eksperci zwracają jednak uwagę, że to podejście może prowadzić do dalszej destabilizacji rynku nieruchomości.