Jaka jest prawda o pustostanach w Polsce?

Według danych OECD z 2020 r. (dla Polski – 2017 r.), udział pustostanów w zasobie mieszkaniowym Polski wynosił 7,2 proc. – jeden z niższych wyników wśród badanych krajów.

Jaka jest prawda o pustostanach w Polsce? Co się więc stało w ciągu kilku lat? Według Narodowego Spisu Powszechnego (NSP) odsetek pustostanów wzrósł do 11,7 proc. (11,8 proc. w miastach i 11,6 proc. na wsiach). Warto zwrócić uwagę na różnice w formach własności zasobów mieszkaniowych. Dane GUS pokazują, że aż 32 proc. mieszkań należących do Skarbu Państwa to pustostany (w miastach aż 39 proc.!), ponad 21 proc. w przypadku mieszkań należących do zakładów pracy, a prawie 17 proc. w zasobach gminnych. Dla porównania, odsetek pustostanów według NSP w spółdzielniach mieszkaniowych wynosi ok. 8 proc., a w zasobie osób fizycznych ok. 11 proc.

Warto zastanowić się nad tymi wynikami, gdyż GUS publikuje co dwa lata (na podstawie sprawozdań M-01) dane o pustostanach dla wszystkich form własności, z wyjątkiem mieszkań prywatnych poza wspólnotami mieszkaniowymi. Dane z 2022 r. nadal wskazują na najwyższy odsetek pustostanów w zasobach państwowych, lecz w każdej formie własności odsetek ten jest znacząco niższy niż w Spisie Powszechnym. Skąd te różnice?

Pandemia miała duży wpływ na dane Spisu Powszechnego. Mieszkania wynajmowane przez studentów, którzy wyjechali do rodzinnych miejscowości ze względu na naukę zdalną, często klasyfikowano jako pustostany. Takie mieszkania zaliczano do pustostanów również z powodu metodologii spisu, która za pustostany uznawała także lokale:

• wykorzystywane wyłącznie do prowadzenia działalności gospodarczej,
• zamieszkane przez osoby nieobjęte spisem (np. pracownicy placówek dyplomatycznych),
• niezamieszkane z powodu remontu,
• nowo wybudowane, jeszcze niezasiedlone mieszkania,
• przeznaczone do czasowego lub sezonowego pobytu.

W Warszawie szczególnie znaczący wpływ miały nauka zdalna i działalność gospodarcza prowadzona w mieszkaniach. Dane te są użyteczne do celów NSP, ale w kontekście potocznego rozumienia „pustostanów” – czyli mieszkań trwale niezamieszkanych i niewykorzystywanych – taka klasyfikacja może być myląca.

Gdzie są pustostany? 

Dane GUS z 2022 roku dotyczące mieszkań niezamieszkanych mogą być bardzo przydatne do analizy pustostanów w dużych miastach. Chociaż nie umożliwiają dokładnego oszacowania liczby pustostanów na prowincji, gdzie dominują prywatne domy (w przypadku których jedyne dostępne dane pochodzą z Narodowego Spisu Powszechnego), dla dużych miast są wartościowe. Dla 19 analizowanych miast (18 miast wojewódzkich + Gdynia) udział zasobów objętych przez GUS wynosił ponad 69 proc. zasobu mieszkaniowego, a w Warszawie nawet 80 proc. W mediach i debacie publicznej rzadko sugeruje się, że pustostany w Warszawie czy Krakowie to głównie domy jednorodzinne; mówi się raczej o mieszkaniach w budynkach wielorodzinnych, więc brak części danych nie stanowi tu istotnej przeszkody.

Analiza nie wskazuje na istotną korelację między cenami mieszkań a udziałem pustostanów w zasobach prywatnych (ze spółdzielni i wspólnot mieszkaniowych). W żadnym z 19 analizowanych miast udział pustostanów nie przekracza 3 proc. całego zasobu.

Nie ma także zależności między tempem wzrostu cen mieszkań w latach 2020-2022 a przyrostem pustostanów.

Natomiast zauważalna jest silna korelacja między wysokością wynagrodzeń a ceną 1 m kw. mieszkania. Po wyłączeniu Katowic z analizy współczynnik R² (który obecnie wynosi 62 proc.) wzrósłby do 84 proc.

Podobne wnioski przedstawił Rafał Trzeciakowski w komunikacie FOR z 2022 roku na podstawie danych GUS za 2020 rok. W skali całego kraju, w zasobach objętych przez GUS (bez prywatnych domów), zasoby państwowe stanowią około 15 proc. mieszkań, ale aż 58 proc. wszystkich pustostanów.

Ile pustostanów w Warszawie?

Fundacja Batorego przeprowadziła analizę, porównując dane z NSP2021 z danymi o zużyciu prądu w ciągu 12 miesięcy przed spisem. Wskazuje ona, że w Warszawie powinno być zamieszkanych co najmniej 872 tys. mieszkań, podczas gdy w spisie było to 829 tys., co oznaczałoby odsetek pustostanów na poziomie 15,9 proc., a nie 20 proc.

W lipcu tego roku Andrzej Prajsnar z portalu Rynekpierwotny.pl uzyskał dane o zużyciu energii od warszawskiego sprzedawcy E.ON, według których niezamieszkanych było 3,5-10 proc. punktów poboru energii (PPE). Po uwzględnieniu lokali bez liczników lub należących do innych dostawców można szacować, że w zeszłym roku udział pustostanów w warszawskim zasobie mieszkaniowym wynosił 5-13 proc., prawdopodobnie bliżej dolnej granicy.

Główne wnioski

1. Wyniki Narodowego Spisu Powszechnego są często nadinterpretowane i nie oddają faktycznego odsetka niezamieszkanych mieszkań w dużych miastach. Dane GUS oraz niezależne analizy wskazują, że ten odsetek jest znacznie niższy i że pustostany nie są głównym czynnikiem wpływającym na wysokie ceny mieszkań.
2. Najwyższym odsetkiem pustostanów cechują się zasoby państwowe (mieszkania gminne, Skarbu Państwa, zakłady pracy), które są wykorzystywane mniej efektywnie niż zasoby prywatne – właściciele prywatni nie chcą, aby ich mieszkania w atrakcyjnych lokalizacjach stały puste.
3. Pustostanów może być za to coraz więcej – również w prywatnym zasobie – na wsiach i w małych miasteczkach z dala od dużych aglomeracji, tj. w wyludniających się regionach kraju. Nie ma również podstaw do twierdzenia, że „zagraniczne fundusze masowo skupują mieszkania i trzymają je puste”, co w 2022 r. sugerował ówczesny premier Mateusz Morawiecki. Dane mBanku za 2022 r. wskazują, że odsetek pustostanów w sektorze PRS wynosił zaledwie 3 proc., co sugeruje pełne obłożenie, i w ogóle nie dziwi, biorąc pod uwagę charakter działalności takich funduszy.