Jaką bazą mieszkań i gruntów dysponuje KZN?

Dyskusja na temat konieczności opracowania długoterminowej strategii rozwoju mieszkalnictwa i zwiększenia dostępności mieszkań w Polsce trwa od lat. Mimo wielu prób wciąż nie powstał kompleksowy i wielopłaszczyznowy plan. Co jednak nie oznacza, że nic w tej kwestii się nie dzieje. Również w obszarze budownictwa społecznego. 

W marcu 2025 r. rząd Rada Ministrów przyjęła projekt ustawy dotyczący wspierania społecznych form rozwoju mieszkalnictwa. Nowe przepisy mają zwiększyć finansowe wsparcie dla samorządów i inwestorów, realizujących budownictwo socjalne i komunalne. Jeszcze w tym roku do gmin ma trafić co najmniej 2,5 mld zł na budowę mieszkań komunalnych oraz lokali na tani wynajem, dzięki czemu ma powstać nawet 15 tys. lokali. Dla porównania, w 2024 r. kwota ta wynosiła 1 mld zł.

Potrzeby mieszkaniowe a rzeczywistość 

– Potrzeba nam więcej mieszkań społecznych, bo luka czynszowa wynosi w Polsce 35 proc.

– Budownictwo społeczne definiujemy w Polsce jako wszystkie mieszkania na wynajem dotowane przez państwo. Są to zarówno lokale z zasobu mieszkaniowego gminy, czyli tzw. mieszkania komunalne i socjalne, jak i lokale z zasobu Towarzystw Budownictwa Społecznego i Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (TBS/SIM). Pierwsze są przeznaczone przede wszystkim dla osób o niskich dochodach, drugie dla tych o dochodach średnich, ale wciąż niewystarczających na zakup lub komercyjny najem nieruchomości zaspokajających ich podstawowe potrzeby mieszkaniowe. Łącznie z mieszkań społecznych korzysta obecnie zaledwie 5 proc. gospodarstw domowych, z czego 4 p.p. (niecałe 600 tys.) użytkuje mieszkania komunalne a 1 p.p. (ponad 120 tys.) użytkuje mieszkania z zasobu TBS/SIM – mówi Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasoby Nieruchomości. 

Niestety, co nie jest też specjalnym zaskoczeniem, skala wciąż jest niewystarczająca.

– Z jednej strony potrzeba nam więcej mieszkań społecznych, bo luka czynszowa wynosi w Polsce 35 proc. i jest to jeden z najwyższych poziomów w całej Unii Europejskiej. Z drugiej strony potrzeba nam też lepszego zarządzania zasobem mieszkań społecznych, bo aż jedna piąta z nich jest użytkowana przez osoby, które mają na tyle wysokie dochody, żeby kupić lub wynająć odpowiednie do swoich potrzeb mieszkanie po cenie rynkowej – dodaje Adam Czerniak. 

Jaki jest stan posiadania KZN? 

Do tej pory utworzono 47 Społecznych Inicjatyw Mieszkaniowych (SIM), których udziałowcami jest 513 samorządów. KZN posiada również udziały w dwóch Towarzystwach Budownictwa Społecznego (TBS) oraz jednej spółce celowej. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Efektem tych działań jest oddanie do użytkowania 322 mieszkań. Uzyskano już pozwolenia na budowę ponad 14 tys. kolejnych lokali. Trwa budowa blisko 5 tys. mieszkań. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Wykres interaktywny

Pełny ekran

KZN zarządza gruntami o łącznej powierzchni 807,9 ha. Najwięcej nieruchomości w zasobie KZN znajduje się w województwach: dolnośląskim (38), mazowieckim (22) i pomorskim (18). Najmniej – po jednej nieruchomości – w województwach świętokrzyskim i lubelskim. W województwie podlaskim KZN nie ma żadnych gruntów.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

KZN dysponuje gruntami w 11 z 16 miast wojewódzkich o łącznej powierzchni 160 ha.

Jak ważne jest budownictwo społeczne w zwiększaniu dostępności mieszkań w Polsce? 

– W Polsce brakuje nawet pół miliona mieszkań czynszowych.

– Podobnie jak we Francji czy w Niemczech, nasz system mieszkaniowy został zaprojektowany na zasadzie pomocniczości: pomagamy w miarę potrzeb. Gminy mają swój zasób i najem socjalny jest dla tych, którzy mają bardzo małe dochody lub utrzymują się z zasiłków. Najem komunalny miał być osób żyjących przeciętnie, czyli dość dostępny, gdzie czynsze miały pokrywać koszty czy nawet remonty. Budownictwo społeczne miało zagospodarować obszar na styku sektora prywatnego i publicznego. Mamy również obszar prywatnych TBS, gdzie spółdzielnie mogły budować mieszkania lokatorskie, pokrywając przy tym koszty bieżące, remonty i spłacając preferencyjny kredyt. I na końcu jest sektor całkowicie prywatny – własne domy i mieszkania – mówi Hanna Milewska-Wilk, specjalista ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów, analityk rynku najmu mieszkań w simpl.rent. 

W Polsce doszło do niekorzystnego z punktu widzenia zwiększania dostępności mieszkań zjawiska.

– Cały sektor silnie zwrócił się w stronę własności i segmentu prywatnego. Do tego ze spółdzielczości najpierw wyjęto wspólnotowość i włożono: własność mieszkań, włącznie z tymi lokatorskimi, a potem jeszcze obcięto pieniądze na preferencyjne kredyty dla TBS – dodaje Hanna Milewska-Wilk.

Jednak sektor mieszkalnictwa społecznego powinien być miejscem dla tych, którzy z jednej strony są zbyt zamożni na komunalne wsparcie mieszkaniowe, a z drugiej nie posiadają odpowiedniej zdolności lub możliwości spłacania kredytu hipotecznego.

– Taki najem społeczny odciąża też rynek najmu – osoby z problemami mogą spokojnie znaleźć stabilne miejsce do zamieszkania w zasobach o regulowanym czynszu. Tyle teoria – mamy po prostu za mało tych mieszkań w sektorze społecznym, nawet jak doliczymy do tego Mieszkanie Plus z dopłatami do czynszów najmu – podkreśla ekspertka. 

Resort rozwoju zapowiedział, że w tym roku chce, aby na rynek trafiło nawet 15 tys. mieszkań w ramach budownictwa społecznego na tani najem. W tym kontekście rodzą się dwa pytania – czy to dużo oraz, czy realnie jest to możliwe. 

– To brzmi dobrze, ale trzeba pamiętać, że w Polsce brakuje nawet pół miliona mieszkań czynszowych – czyli dostępnych dla osób, które nie mają zdolności kredytowej, a jednocześnie zarabiają za dużo, by korzystać z pomocy społecznej – mówi Mateusz Piegza, ekspert ds. mieszkalnictwa, szef rozwoju i innowacji w Habitat Poland. 

W tym kontekście rzeczywiście wspomniane 15 tys. to zaledwie kropla w morzu potrzeb.

– Oczywiście każda inicjatywa się liczy, ale nie możemy tracić z oczu całego obrazu. Dziś brakuje nam skoordynowanej, długofalowej polityki mieszkaniowej, która traktowałaby ten temat priorytetowo. Warto zwrócić uwagę jeszcze na jeden aspekt, czyli dla kogo budujemy nowe mieszkania w dłuższej perspektywie czasu. Społeczeństwo się starzeje i nowe jednostki mieszkalne powinny być tak zaprojektowanie, aby mogły być szybko i tanio dostosowane do potrzeb seniorów. Analizując nowe projekty mieszkaniowe, gminne i te komercyjne, mam wątpliwość, że bierze się ten czynnik pod uwagę – dodaje Mateusz Piegza. 

Osobną sprawą jest możliwość faktycznego wybudowania i oddania do użytkowania takiej liczby lokali do końca 2025 r.

– Sam proces inwestycyjny w sektorze publicznym trwa zwykle od trzech do pięciu lat. Zanim powstanie projekt, uzyska się pozwolenie na budowę, przeprowadzi przetargi i zakończy roboty – mijają lata. Dziś mamy wydane pozwolenia na budowę ponad 14 tys. mieszkań z udziałem KZN, ale to nie znaczy, że one powstaną natychmiast. Z tych 14 tys. rzeczywiście rozpoczęto budowę niespełna 5 tys. To pokazuje realne tempo. Potrzebujemy konsekwentnej polityki i stałego wsparcia – a nie jednorazowych zapowiedzi – podkreśla szef rozwoju i innowacji w Habitat Poland. 

Jakie bariery hamują rozwój tego sektora? 

– Warto byłoby włączyć do sektora społecznego spółdzielnie mieszkaniowe i przywrócić im opcję budowania mieszkań lokatorskich bez prawa wykupu.

W tym przypadku problemy są od dawna dość dobrze zdiagnozowane – brak stabilności przepisów, niedostateczne finansowanie i brak przewidywalności tego finansowania.

– Ciągle jest presja, żeby mieszkania z TBS-ów prywatyzować. Jest chęć, by budować, ale czas rozpatrzenia wniosków o preferencyjne kredyty jest bardzo długi, a pozwolenie na budowę może się przedawnić. Ponadto w przyszłym roku nawet WZ [Warunki Zabudowy – red.] zaczną tracić ważność. Na końcu mamy polityczne naciski na SIM i tworzący je KZN, że działają opieszale i nieefektywnie – twierdzi Hanna Milewska-Wilk. 

Możliwości są i ciągle rosną. Podobnie jak mieszkaniowe potrzeby Polaków w coraz trudniejszej do przewidzenia rzeczywistości.

– Warto byłoby włączyć do sektora społecznego spółdzielnie mieszkaniowe i przywrócić im opcję budowania mieszkań lokatorskich bez prawa wykupu – sygnalizuje analityk rynku mieszkaniowego. 

Niewykorzystane zasoby i bariery 

Mateusz Piegza zwraca uwagę na jeszcze jeden, niezwykle istotny wątek niewykorzystanych mieszkań w zasobach gminnych, który według ostrożnych szacunków fundacji Habitat Poland wynosi ok. 60 tys.

– Część z nich wymaga remontów, ale część mogłaby być szybko przywrócona do użytku. Oczywiście pewna pula ma nieuregulowany stan prawny – ale o tych chwilowo zapomnijmy. Problem polega na tym, że te lokale są rozproszone w budynkach mieszkalnych, w różnych częściach miasta. Ich remonty są mniej spektakularne niż nowe budowy, więc nie trafiają na pierwsze strony gazet – sygnalizuje Mateusz Piegza.

A przecież to mieszkania, które mogłyby służyć ludziom już teraz. Niestety, brakuje centralnej instytucji, która skoordynowałaby działania w skali całego kraju.

– Dziś polityka mieszkaniowa to domena kilku resortów, funduszy i spółek – i w tym chaosie gminy często zostają same z problemem – dodaje ekspert fundacji Habitat Poland. 

Z drugiej strony segment budownictwa społecznego wciąż musi mierzyć się z dużą liczbą barier, przy czym kluczową jest oczywiście ograniczenie budżetowe, w tym limit dopłat do tego rodzaju projektów inwestycyjnych ze środków publicznych. Dowodem jest choćby znacząco wyższa od dostępnych środków kwota wniosków o uzyskanie dofinansowania zwrotnego i bezzwrotnego z BGK w ostatnich latach. Jednak tempo przyrostu mieszkań społecznych ograniczają jednak też inne czynniki.

– Po pierwsze, utrzymywanie zasobu komunalnego nie jest opłacalne dla gmin, gdyż nie dostają na ten cel wystarczającego wsparcia z budżetu państwa. W rezultacie część z nich decyduje się na ich sprzedaż z bonifikatą obecnym najemcom. Po drugie, samorządom brakuje motywacji politycznej do realizacji inwestycji mieszkaniowych. Bez wsparcia z budżetu państwa nie chcą one inwestować własnych zasobów, gdyż w większości przypadków koszty te są zbyt duże względem możliwych do uzyskania korzyści w postaci liczby wyborców – mówi Adam Czerniak, zastępca prezesa Krajowego Zasoby Nieruchomości. 

Jest też szereg barier ekonomiczno-prawnych, które utrudniają samorządom, zwłaszcza tym mniejszym, realizację inwestycji w mieszkania społeczne, gdyż nie mają one wystarczających środków i kompetencji, by je przezwyciężyć.

– Przykład – do niedawna małe miasta oraz gminy wiejskie nie miały inwestycji TBS/SIM, gdyż same nie były w stanie założyć tego typu podmiotu. Dopiero przy wsparciu ze strony KZN zostały założone SIM-y, w których udziały obejmowało kilka, kilkanaście, a nawet ponad 20 gmin, co sprawiało, że w końcu mogły być realizowane inwestycje w społeczne budownictwo czynszowe w miejscowościach, gdzie potrzeby mieszkaniowe nie przekraczały kilkudziesięciu lokali – dodaje ekspert. 

Główne wnioski

1. Niedostateczna skala budownictwa społecznego. Zapotrzebowanie na mieszkania społeczne w Polsce jest znacznie większe niż aktualna podaż. Luka czynszowa, czyli odsetek gospodarstw domowych, których nie stać na zakup lub wynajem mieszkania na rynku, jest wysoka (35 proc.), co wskazuje na potrzebę zwiększenia liczby mieszkań na wynajem dotowanych przez państwo.
2. Aktywność KZN i plany na przyszłość. KZN aktywnie wspiera budownictwo społeczne, tworząc Społeczne Inicjatywy Mieszkaniowe (SIM) i współpracując z samorządami. Planowane jest zwiększenie finansowania i oddanie do użytkowania 15 tys. lokali w 2025 r., choć eksperci podkreślają, że to wciąż za mało w obliczu ogromnych potrzeb.
3. Bariery rozwoju budownictwa społecznego. Rozwój sektora jest hamowany przez szereg barier, takich jak brak stabilności przepisów, niedostateczne i nieprzewidywalne finansowanie, długi czas rozpatrywania wniosków o kredyty, a także brak skoordynowanej polityki mieszkaniowej. W gminach pozostają również niewykorzystane zasoby mieszkaniowe, które mogłyby być szybciej przywrócone do użytku.