Zaloguj się 
Dzieje się!
Rekordowa transakcja sale and leaseback w Polsce za 1 mld zł. Wiemy, kto za nią stoi
W bezprecedensowej transakcji Eko-Okna sprzedały za ponad 1 mld zł dwa zakłady przemysłowe. Kupił je fundusz inwestycyjny Realty Income, który teraz będzie je wynajmować polskiemu producentowi okien.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Które firmy stoją za jedną z najbardziej spektakularnych transakcji w regionie CEE.
- Z jakimi wyzwaniami mierzy się obecnie spółka – strona sprzedająca.
- Co stanowi dokładnie przedmiot rekordowej transakcji.
"Rekordowa transakcja: jedna z największych firm produkcyjnych sprzedaje dwie lokalizacje za ponad 1 mld zł w największej umowie sale & leaseback w historii Europy Środkowo-Wschodniej" –informuje JLL, który reprezentował polską spółkę. Podaje, że sprzedane zostały dwa zakłady produkcyjne o łącznej powierzchni 264 tys. m kw. Nie ujawnia nazwy spółki.
Z informacji XYZ wynika, że sprzedawcą jest śląska spółka Eko-Okna. Jeden ze sprzedanych zakładów znajduje się w Kędzierzynie-Koźlu, drugi w Wodzisławiu Śląskim. Kupił je amerykański fundusz Realty Income. To transakcja typu sale & leaseback. Oznacza to, że Eko-Okna sprzedały nieruchomości inwestorowi i na podstawie długoterminowej umowy będą z nich korzystać, płacąc raty.
Kamień milowy na rynku nieruchomości komercyjnych
Fabryki zostały wybudowane odpowiednio w 2023 r. i 2024 r. i są wyposażone w zaawansowane parki maszynowe za ponad 100 mln euro. Są w pełni ogrzewane zieloną energią z kotłowni na biomasę, pochodzącą z produkcji drewnianych okien. Wyróżniają się również wysoką efektywnością energetyczną – poniżej 65 kWh/m kw. rocznie. Znajdują się w jednym z najważniejszych hubów przemysłowych w Polsce, z bezpośrednim dostępem do autostrad A1 i A4.
– Ta transakcja to kamień milowy dla polskiego rynku nieruchomości. Odpowiada za ponad połowę obrotów w sektorze magazynowym od początku roku. Coraz więcej największych funduszy inwestycyjnych typu net lease dostrzega potencjał polskiego rynku. Transakcje typu sale and leaseback zyskują na znaczeniu. Oferują firmom zwiększoną elastyczność operacyjną i uwolnienie kapitału przy jednoczesnym zapewnieniu długoterminowego bezpieczeństwa najmu – mówi Michał Mania, dyrektor ds. rynków kapitałowych z firmy JLL.
Eko-Okna. Kiedyś lider. Czy dziś wpada w tarapaty?
Spółka Eko-Okna założona w 1998 r. to niegdyś niekwestionowany lider produkcji okien i drzwi w Europie, eksportujący do 38 krajów na całym świecie. Firma z siedzibą w Kornicach od ponad dwóch dekad dynamicznie rozwijała działalność.
W latach 2020–2023 niemal potroiła przychody, osiągając w 2023 r. poziom blisko 5 mld zł. Jednak w kolejnym roku sytuacja spółki zaczęła się komplikować. Wszystko zaczęło się od niefortunnego filmu z wewnętrznej komunikacji spółki, który wyciekł do mediów. Jako pierwszy poinformował o tym "Forbes" w czerwcu 2024 r.
Treść nagrania to wypowiedź prezesa Mateusza Kłoska, który informuje, że firma zmaga się z poważnymi wyzwaniami finansowymi, kadrowymi i operacyjnymi.
– Po pierwszym półroczu zanotowaliśmy spadek obrotów na poziomie 30 proc. względem zakładanych. Przyczyniły się do tego spadek produktywności i efektywności w związku z otwarciem nowego zakładu w Wodzisławiu Śląskim oraz niezadowolenie załogi z otrzymanych premii. Braki kadrowe, zbyt małe obsadzenie produkcji – te uwarunkowania sprawiły, że plany przedłożone bankom nie zostały zrealizowane – mówił prezes Mateusz Kłosek.
Szybkie dementi
Niedługo po publikacji filmu spółka wydała jednak oświadczenie dementujące informacje o trudnej sytuacji.
Mateusz Kłosek, wspominając o spadku sprzedaży o 30 proc., odnosił się do bardzo ambitnych planów sprzedażowych na 2024 r. Były związane z otwarciem dwóch nowych zakładów produkcyjnych w Wodzisławiu Śląskim i Kędzierzynie-Koźlu.
"Ze względu na otwarcie zakładu produkcyjnego w Wodzisławiu Śląskim czasowe przesunięcie otwarcia zakładu w Kędzierzynie-Koźlu oraz konieczność zwiększenia kadry pracowniczej, realizacja przesuwa się w czasie na drugie półrocze 2024 r.” – możemy przeczytać w dokumencie.
Spółka zapewniała również, że wyniki finansowe za 2024 r. będą na poziomie porównywalnym do lat ubiegłych.
“Ponadto spółka reguluje zobowiązania związane z działalnością operacyjną i finansową na bieżąco oraz realizuje działalność inwestycyjną zgodnie z zapotrzebowaniem rynkowym. Przedmiotowe działania prowadzone są we współpracy z bankami, które są partnerami spółki w ramach działalności inwestycyjnej” – poinformowały Eko-Okna w oświadczeniu.
Jak jest w rzeczywistości? Nie otrzymaliśmy jeszcze odpowiedzi na zadane spółce pytania dotyczące jej kondycji finansowej i powodów, dla których zdecydowała się na sprzedaż nowoczesnych zakładów.
Kim jest kupujący?
Realty Income Corporation to jeden z największych amerykańskich funduszy typu REIT (Real Estate Investment Trust). Firma została założona w 1969 r. i od tego czasu zbudowała pozycję globalnego lidera w sektorze nieruchomości komercyjnych.
Model działalności Realty Income opiera się na długoterminowym wynajmie wolnostojących nieruchomości firmom z sektora detalicznego, przemysłowego i logistycznego. Wyróżnikiem spółki jest wypłata miesięcznych dywidend, co stanowi atrakcyjną opcję dla inwestorów poszukujących regularnego dochodu pasywnego. Od momentu debiutu na giełdzie w 1994 r. Realty Income nieprzerwanie wypłaca dywidendy.
Na koniec 2024 r. firma posiadała ponad 13 tys. nieruchomości wynajmowanych m.in. takim gigantom, jak Walgreens, 7-Eleven, FedEx czy Amazon. Portfolio Realty Income jest zróżnicowane geograficznie i sektorowo. Jest też stabilne dzięki umowom typu triple net lease, gdzie najemca odpowiada za wszystkie koszty operacyjne.
Spółka to jeden z najbardziej rozpoznawalnych REIT-ów na świecie. Jej kapitalizacja rynkowa przekracza 40 mld dolarów. Firma ma status spółki S&P 500 Dividend Aristocrats – należy do elitarnego grona firm, które nieprzerwanie zwiększają dywidendy od co najmniej 25 lat.
Przychody funduszu za IV kw. 2024 r. wyniosły 1,3 mld dolarów, co oznacza wzrost o 24,5 proc. w porównaniu do analogicznego okresu rok wcześniej. Spółka zwiększyła też miesięczną dywidendę z 3,13 do 3,17 dolarów w porównaniu z 2023 r.
Zdaniem eksperta
Bezpieczne aktywa, stabilny dochód – dlaczego REIT-y wybierają transakcje sale & leaseback
Z perspektywy sprzedającego umożliwiają „uwolnienie” znacznej gotówki – co jest korzystne szczególnie dla branży produkcyjnej, zmagającej się z rosnącymi kosztami prowadzenia działalności, w tym energii, pracy itd. Inwestycje w tym sektorze są przecież wyjątkowo kapitałochłonne, a amortyzacja podatkowa często nie oddaje realnego tempa utraty wartości aktywów.
Od strony podatkowej sale & leaseback wymaga odpowiedniego zaplanowania, gdyż często dzięki temu możliwe jest rozliczenie strat podatkowych, które w innych scenariuszach mogłyby po prostu „przepaść”. Co więcej, taka formuła pozwala zachować operacyjną kontrolę nad majątkiem, co stanowi dodatkowy plus dla sprzedających w takiej formule.
Dla inwestora ważne są długoterminowe przychody z najmu – stabilne i przewidywalne, a więc podatkowo efektywne w kontekście wypłat dywidendowych – co idealnie wpisuje się w charakter działalności kupującego.
Główne wnioski
- Eko-Okna sprzedały dwa zakłady produkcyjne o łącznej powierzchni 264 tys. m kw znajdujące się w Kędzierzynie-Koźlu i Wodzisławiu Śląskim. Kupił je amerykański fundusz Realty Income. To transakcja typu sale & leaseback. Oznacza to, że Eko-Okna sprzedały nieruchomości inwestorowi i na podstawie długoterminowej umowy będą z nich korzystać, płacąc raty. Transakcja sale and leaseback to strategiczny krok w obliczu kryzysu płynnościowego, który może przynieść Eko-Oknom pieniądze na kontynuację inwestycji. Jednocześnie pozwoli firmie odzyskać zaufanie instytucji finansowych.
- Eko-Okna, lider branży, wpadły w pułapkę zbyt agresywnego wzrostu – skalowanie działalności wyprzedziło zdolności operacyjne i kadrowe firmy, co doprowadziło do spadku efektywności i napięć wewnętrznych.
- Realty Income Corporation to jeden z największych amerykańskich funduszy typu REIT (Real Estate Investment Trust). Jego model działalności opiera się na długoterminowym wynajmie wolnostojących nieruchomości firmom z sektora detalicznego, przemysłowego i logistycznego. Wyróżnikiem spółki jest wypłata miesięcznych dywidend. Na koniec 2024 r. firma posiadała ponad 13 tys. nieruchomości wynajmowanych m.in. takim gigantom, jak Walgreens, 7-Eleven, FedEx czy Amazon.
