Załamanie podaży na regionalnych rynkach biurowych. W pierwszym kwartale powstał jeden biurowiec

Nowa powierzchnia biurowa została oddana do użytku jedynie w poznańskim budynku Dymka 188. W pozostałych najważniejszych miastach – Krakowie, Katowicach, Trójmieście, Łodzi, Lublinie i Szczecinie – dostępna oferta nie powiększyła się ani o metr kwadratowy, wynika z raportu firmy Savills. Co istotne, niemal na wszystkich lokalnych rynkach utrzymuje się bardzo wysoki poziom popytu. Jeśli ten trend się utrzyma, w niedalekiej przyszłości można spodziewać się wzrostu czynszów i ograniczenia dostępnych opcji dla najemców.

– Wysokie koszty budowy, rosnące ceny materiałów i utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie stopy procentowe powodują, że wiele projektów nie rusza bez odpowiedniego poziomu przednajmu

– Na tak niską podaż, wynoszącą zaledwie 2400 m kw. nowej powierzchni biurowej oddanej do użytku w regionach, wpłynęło kilka nakładających się zjawisk. Po pierwsze, aktywność deweloperów. Działają dziś oni w znacznie trudniejszych warunkach makroekonomicznych. Od 2021 r. w miastach regionalnych wspomniana aktywność systematycznie spadała. Jednocześnie na głównych rynkach pustostany utrzymywały się na dość wysokim poziomie. Wysokie koszty budowy, rosnące ceny materiałów i utrzymujące się na relatywnie wysokim poziomie stopy procentowe powodują, że wiele projektów nie rusza bez odpowiedniego poziomu przednajmu – mówi Jarosław Pilch, dyrektor w Savills.

Tymczasem firmy nadal ostrożnie planują swoje potrzeby biurowe, wiele z nich kontynuuje politykę pracy hybrydowej, zmniejszając zapotrzebowanie na tradycyjne biura.

– Po drugie, część deweloperów skupiła się na innych segmentach rynku nieruchomości – głównie mieszkaniowym i tzw. living, czyli PRS oraz PBSA, a także na projektach wielofunkcyjnych. Dobrym przykładem może tu być firma Torus, która dywersyfikuje swoją działalność i w Gdańsku inwestuje w niewielki akademik. Część inwestycji biurowych została wstrzymana, a deweloperzy czekają na poprawę warunków rynkowych – dodaje Jarosław Pilch.

Struktura rynku – koncentracja w kilku ośrodkach

Na koniec marca 2025 r. zasoby biurowe w ośmiu największych miastach regionalnych Polski wynosiły łącznie 6,76 mln m kw. Największe rynki to Kraków, Wrocław i Trójmiasto – te trzy miasta skupiają aż 63 proc. całkowitej powierzchni biurowej. Kolejne miejsca zajmują Katowice, Poznań i Łódź (31 proc.), a pozostałe 6 proc. przypada na Lublin i Szczecin.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Co istotne, liczba projektów w budowie spadła w ujęciu rocznym o 26 proc. Obecnie powstaje niespełna 203 tys. m kw. nowych powierzchni biurowych. W latach 2015-2019 średnioroczna wartość budowy sięgała niemal 1 mln m kw., co dobrze pokazuje skalę obecnego zahamowania. Taka sytuacja zagraża płynności rynku i może prowadzić do dalszego ograniczenia dostępności biur.

Czy istnieje zatem jakakolwiek szansa, że w najbliższym czasie będzie rosło znaczenie rynków regionalnych względem warszawskiego?

– Warszawa wciąż pozostaje największym i najbardziej rozwiniętym rynkiem biurowym w Polsce, z zasobami przekraczającymi 6 milionów m kw. Jednak łącznie osiem największych regionalnych hubów biurowych oferuje już blisko 6,8 miliona m kw. Pod względem podaży biur wyprzedziły one stolicę w 2022 r. Niemniej jednak największe rynki regionalne, takie jak Kraków, Wrocław i Trójmiasto, dysponują powierzchniami w przedziale 1–1,7 miliona m kw. Rozwój sektora biurowego w regionach jest głównie napędzany ekspansją sektora nowoczesnych usług dla biznesu (BPO, SSC, IT, fintech) – podkreśla Jarosław Pilch z Savills.

Atutami regionów są niższe koszty najmu, dostępność wykształconej i wykwalifikowanej kadry pracowniczej oraz rozwijająca się infrastruktura miejska. Te czynniki sprawiły, że firmy coraz częściej lokują swoje zespoły operacyjne lub centra kompetencyjne właśnie w miastach regionalnych.

Spadające pustostany i presja na czynsze

Średni wskaźnik pustostanów w regionach wynosi obecnie 17,5 proc. i spadł o 0,3 pkt proc. w skali roku. W pięciu miastach – Łodzi, Katowicach, Wrocławiu, Krakowie i Poznaniu – przekracza 15 proc., osiągając w Łodzi aż 22,3 proc. Z kolei w Szczecinie i Trójmieście dostępność jest wyraźnie niższa, odpowiednio 8 proc. i 12,6 proc.

– Ograniczona podaż stawia właścicieli w dość komfortowej pozycji, bo potencjalnie otwiera pole do wzrostu czynszów w niedługim horyzoncie. Mimo to, przy obecnym wysokim współczynniku pustostanów oraz silnej konkurencji, sukces komercjalizacji wymaga dziś wyjątkowo aktywnych działań, aby pozyskać i utrzymać najemców – zaznacza Daniel Czarnecki z Savills.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Kto napędza popyt?

Zarówno inwestorzy zagraniczni, jak i krajowi z zainteresowaniem obserwują regionalne rynki biurowe w Polsce, dostrzegając ich potencjał, ale i wyzwania.

Pomimo znikomej nowej podaży, popyt na powierzchnie biurowe w regionach utrzymał się na wysokim poziomie. W pierwszym kwartale 2025 r. wyniósł 176,9 tys. m kw., co oznacza wzrost o 27 proc. rok do roku. Największe zainteresowanie dotyczyło Krakowa i Wrocławia. Aktywność najemców wzrosła również w Trójmieście, Katowicach, Poznaniu i Lublinie.

Największy udział w zapotrzebowaniu miały branże IT (18 proc.), usługi dla biznesu (16 proc.), produkcja (14 proc.) oraz sektor finansowy (10 proc.). Warto odnotować także wzrost zainteresowania biurami elastycznymi – operatorzy „flexów” odpowiadali za 5 proc. całkowitego popytu.

Renegocjacje dotychczasowych umów stanowiły niemal połowę zawartych transakcji, co może świadczyć o ostrożności najemców. Nowe umowy najmu odpowiadały za 41 proc. transakcji, ekspansje – za 8 proc., a przednajmy – za 3 proc.

Stawki bazowe w najlepszych lokalizacjach biurowych regionów mieszczą się obecnie w przedziale 12-17 euro za 1 m kw. miesięcznie. Najdrożej jest w Poznaniu (do 17 euro), a tuż za nim plasują się Kraków i Wrocław (do 16,50 euro). Koszty eksploatacyjne przeważnie nie przekraczają 37 zł za 1 m kw., a ich wysokość zależy głównie od efektywności budynku.

Deweloperzy deklarują, że do 2027 r. mogą dostarczyć nawet 475 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej.

Potencjał i wyzwania

– Wiele jednak zależy od warunków rynkowych. Chodzi o dalszy spadek dostępności biur, wzrost aktywności najemców oraz dostęp do finansowania – komentuje Wioleta Wojtczak, szefowa działu badań w Savills.

Z drugiej strony rodzi się pytanie, jak lokalne rynki postrzegają zagraniczni inwestorzy. Czy dostrzegają one również istotny potencjał, czy nadal skupiają się wyłącznie na Warszawie?

– Zarówno inwestorzy zagraniczni, jak i krajowi z zainteresowaniem obserwują regionalne rynki biurowe w Polsce, dostrzegając ich potencjał, ale i wyzwania. Średni wskaźnik pustostanów na koniec pierwszego kwartału 2025 r. wyniósł 17,5 proc. Widać, że wiele lokalizacji nadal zmaga się z nadmiarem dostępnej powierzchni, szczególnie w starszych obiektach. Te jednak nie spełniają oczekiwań współczesnych najemców – mówi Jarosław Pilch.

Ograniczona podaż i większa płynność największych rynków biurowych sprawiają, że wybrane lokalizacje są postrzegane jako stabilniejsze i bardziej perspektywiczne.

– Mimo to inwestorzy zazwyczaj podchodzą do rynków regionalnych z ostrożnością. Traktują je jako uzupełnienie swoich portfeli, które wciąż koncentrują się na stołecznym rynku – dodaje ekspert firmy Savills.

Główne wnioski

1. Rynek regionalny zmaga się z bardzo niską nową podażą biurową, ale utrzymuje wysoki popyt. W pierwszym kwartale 2025 r. deweloperzy dostarczyli jedynie 2,4 tys. m kw. nowej powierzchni biurowej poza Warszawą – to aż 40 razy mniej niż średnia z poprzednich lat. Mimo ograniczonej nowej podaży, popyt utrzymuje się na wysokim poziomie, rosnąc o 27 proc. rok do roku.
2. Ograniczona dostępność nowych biur i rosnąca aktywność najemców mogą wkrótce wywołać presję na wzrost czynszów. Przy malejącej liczbie nowych inwestycji i spadającym wskaźniku pustostanów (średnio 17,5 proc.) najemcy mogą w niedalekiej przyszłości zmierzyć się z wyższymi czynszami oraz ograniczoną dostępnością nowoczesnej powierzchni, zwłaszcza w największych ośrodkach regionalnych.
3. Rynek regionalny rozwija się, ale inwestorzy pozostają ostrożni. Pomimo rosnącej roli rynków regionalnych, inwestorzy wciąż traktują je jako uzupełnienie swoich portfeli skoncentrowanych na Warszawie. Ograniczona nowa podaż i koncentracja aktywności w największych miastach (Kraków, Wrocław, Trójmiasto) sprawiają, że tylko wybrane lokalizacje są postrzegane jako stabilne i perspektywiczne.