Zaloguj się 
Dzieje się!
Drugi miesiąc spadków cen najmu. Wciąż bardzo drogo, szczególnie w przypadku mniejszych mieszkań
Ceny najmu mieszkań w Polsce wciąż są wysokie, choć dane pokazują, że w ujęciu miesięcznym w większości miast odnotowano niewielkie spadki. Najdrożej jest – niezmiennie – w Warszawie, gdzie średnia stawka za 1 m kw. wynosi aż 78 zł. Na drugim biegunie znajdują się Częstochowa (40 zł za 1 m kw.) oraz Radom i Sosnowiec (po 42 zł) – wynika z najnowszego raportu Rankomat.pl i Rentier.io dotyczącego rynku najmu mieszkań w Polsce.
Z tego artykułu dowiesz się…
- Gdzie w Polsce najem mieszkań jest obecnie najdroższy, a gdzie najtańszy.
- Jak zmieniły się ceny najmu mieszkań w pierwszym kwartale 2025 r. w zależności od metrażu.
- W których miastach czynsz najmu stanowi największe, a w których najmniejsze obciążenie w relacji do średnich zarobków.
Na rynku najmu mieszkań w Polsce widać rosnące zróżnicowanie cenowe między poszczególnymi miastami. Średnia cena najmu w marcu 2025 r. w 17 analizowanych miastach wyniosła 55 zł za 1 m kw., ale rozpiętość stawek jest bardzo duża. Warszawa – niezmiennie od lat lider pod względem kosztów najmu – osiągnęła poziom 78 zł za 1 m kw., wyprzedzając Kraków i Gdańsk (po 65 zł) oraz Wrocław (64 zł). Oznacza to, że mieszkanie tej samej wielkości w stolicy może być nawet o jedną trzecią droższe niż w dużych miastach regionalnych.
Po drugiej stronie skali znajdują się miasta z południa i wschodu kraju. Najniższe przeciętne stawki za 1 m kw. najmu odnotowano w Częstochowie – 40 zł. Niewiele drożej jest w Radomiu i Sosnowcu (po 42 zł), a także w Toruniu i Białymstoku (po 44 zł). Oznacza to, że najemca wynajmujący lokal tej samej wielkości w Warszawie może płacić niemal dwa razy więcej niż osoba w Częstochowie.
Najemca wynajmujący lokal tej samej wielkości w Warszawie może płacić niemal dwa razy więcej niż osoba w Częstochowie.
– Przy wciąż wysokich stopach procentowych dla kredytów hipotecznych i rosnących – choć nieco wolniej – kosztach bieżącego utrzymania mieszkań, najem pozostaje konkurencyjny, mimo ogólnie wysokiego kosztu. Należy jednak podkreślić, że jeśli oferta jest znacząco tańsza, to zwykle nie trafia na portale i do ogłoszeń. W miastach z aktywnym sektorem deweloperskim ceny najmu są również wyższe, ponieważ nowe mieszkania cechują się wyższymi czynszami i cenami – mówi Hanna Milewska-Wilk, analityk rynku najmu mieszkań w simpl.rent, specjalistka ds. mieszkalnictwa z Instytutu Rozwoju Miast i Regionów.
Zdaniem ekspertki dane z ogłoszeń nie pokazują, jakie są rzeczywiste koszty ponoszone przez wieloletnich najemców ani jak często ich czynsze są podwyższane.
– Wielu najemców to rodziny z dziećmi. Jednak ze względu na poszukiwaną przez tę grupę stabilność, w ogłoszeniach bardziej widoczne są nowe, droższe oferty – przeważnie wyremontowanych lub nowych mieszkań i domów. Najem jest jednak potrzebny, a rynek dynamiczny – umożliwia znalezienie zarówno nowych i w pełni wyposażonych mieszkań, jak i lokali starszych. Z reguły w ogłoszeniach nie pojawiają się nieruchomości niespełniające podstawowych standardów – dodaje Hanna Milewska-Wilk.
Wykres interaktywny 
Pełny ekran W porównaniu z lutym 2025 r. średnia cena najmu nieznacznie spadła – o 0,1 proc. W ujęciu miesięcznym w 10 z 17 miast ceny się obniżyły, a w pozostałych 7 wzrosły. Największe spadki zanotowano w Łodzi (aż o 5,3 proc.) i Gdyni (o 4,1 proc.). Z kolei najwyższe wzrosty odnotowano w Częstochowie (o 6,6 proc.) i Bydgoszczy (o 3 proc.). Może to wskazywać na lokalne przesunięcia popytu oraz zmienną dostępność ofert.
Wykres interaktywny Pełny ekran Wzrosty rok do roku: Katowice i Sosnowiec z największą dynamiką
Choć w krótkim okresie rynek najmu się stabilizuje, w ujęciu rocznym ceny wyraźnie wzrosły. W porównaniu z marcem 2024 r. średnie stawki były wyższe o 6 proc. Spośród wszystkich analizowanych miast jedynie Rzeszów utrzymał ceny na poziomie sprzed roku – 50 zł za 1 m kw. W pozostałych lokalizacjach odnotowano wzrosty, choć o bardzo zróżnicowanej skali.
– Pomimo krótkookresowych wahań, długoterminowy trend wzrostowy czynszów na rynku najmu nie wydaje się na razie zagrożony. Przyczyniają się do tego zarówno czynniki popytowe – jak ograniczone możliwości zakupu własnego mieszkania – jak i podażowe, czyli rosnąca liczba nowoczesnych lokali kupowanych z myślą o wynajmie – analizuje Agnieszka Mikulska, ekspertka rynku mieszkaniowego CBRE.
Istotnym czynnikiem jest również moment cyklu najmu – okres wiosenny charakteryzuje się zazwyczaj wzrostem popytu, co może dawać właścicielom przestrzeń do większych zmian cen.
– W mniejszych miastach średnie stawki są bardziej podatne na niewielkie zmiany w podaży. To sprawia, że tam właśnie częściej dochodzi do dynamicznych wzrostów czynszów. Niemniej jednak różnice cenowe między największymi a najmniejszymi miastami pozostaną bardzo wyraźne – podkreśla Agnieszka Mikulska.
Niestety dla lokatorów mieszkań na wynajem, obecnych oraz przyszłych, stawki w miastach będą w kolejnych miesiącach tylko rosły.
Największe roczne wzrosty cen odnotowano w Katowicach (aż o 13 proc.), Sosnowcu (12 proc.) oraz Bydgoszczy (10 proc.). Wyższą dynamikę zaobserwowano także w Toruniu (8 proc.) i Szczecinie (6 proc.). Co ciekawe, w największych i najdroższych miastach – Warszawie, Krakowie, Wrocławiu i Gdańsku – roczny wzrost wyniósł zaledwie 3 proc. Oznacza to, że rynki te zaczynają się stabilizować i mogą zbliżać się do granicy możliwości płatniczych najemców.
Najniższą roczną zmianę zanotowano w Białymstoku – zaledwie 1 proc. To miasto, podobnie jak Rzeszów, wyróżnia się stabilnością cen, co może przyciągać osoby szukające przewidywalnych kosztów najmu.
Czy istnieje szansa, że w kolejnych miesiącach ceny najmu będą się stabilizować, czy raczej pogłębią się różnice między miastami?
– W przypadku cen najmu mieszkań w miastach obowiązują i nadal będą obowiązywać pewne stałe. Przede wszystkim nie zmieni się kolejność najdroższych lokalizacji. Warszawa pozostanie liderem, co zrozumiałe – jako stolica przyciąga zarówno pracodawców, jak i pracowników, w tym z zagranicy. Tuż za nią uplasują się Kraków, Wrocław, Gdańsk, Gdynia i Poznań. Możliwe są jednak przesunięcia w rankingu, szczególnie gdy uwzględnimy metraż mieszkań – mówi Michał Ratajczak, analityk Rankomat.pl.
Drugą stałą, według eksperta, są różnice w dynamice zmian cen pomiędzy miastami.
– O ile w najdroższych miastach tempo wzrostu będzie raczej niewielkie lub mogą pojawić się symboliczne spadki rzędu 1-2 proc., o tyle w najtańszych lokalizacjach – jak Sosnowiec, Radom, Częstochowa czy Toruń – wzrosty mogą sięgnąć ponad 5 proc. Niestety dla obecnych i przyszłych najemców, stawki najmu w miastach będą w kolejnych miesiącach prawdopodobnie dalej rosły. Trend ten jest szczególnie widoczny w dłuższym horyzoncie czasowym. O ile między poszczególnymi kwartałami zdarzają się spadki rzędu 5[6 proc., to w ujęciu rocznym najem systematycznie drożeje – dodaje Michał Ratajczak.
Małe mieszkania wciąż najdroższe w przeliczeniu na metr kwadratowy
W segmencie najmniejszych lokali, czyli do 35 m kw., ceny za 1 m kw. są najwyższe. W I kw. 2025 r. w Warszawie średnia stawka wyniosła aż 91 zł za 1 m kw. Oznacza to, że za kawalerkę o powierzchni 30 m kw. najemca może zapłacić nawet 2730 zł miesięcznie – bez uwzględnienia kosztów eksploatacyjnych. Na kolejnych miejscach znalazły się: Wrocław (79 zł), Gdańsk (78 zł) i Kraków (77 zł).
W tańszych miastach, takich jak Radom, Sosnowiec i Częstochowa, stawki za najmniejsze mieszkania wynoszą średnio 47 zł za 1 m kw. Oznacza to miesięczny czynsz na poziomie ok. 1400-1500 zł. To ogromna różnica względem Warszawy, choć należy pamiętać, że w mniejszych ośrodkach dostępność nowych, atrakcyjnych mieszkań bywa ograniczona.
W porównaniu z czwartym kwartałem 2024 r. średnie ceny najmu kawalerek wzrosły o 0,5 proc. W 8 miastach stawki wzrosły, w 5 spadły, a w 4 pozostały bez zmian. Największe wzrosty odnotowano w Bydgoszczy (7,1 proc.) i Częstochowie (5 proc.), natomiast największy spadek – w Sosnowcu (aż o 6 proc.). Niewielkie obniżki zaobserwowano również w Katowicach, Lublinie i Warszawie.
Wykres interaktywny Pełny ekran Średnie mieszkania – najstabilniejszy segment rynku
Lokalami o powierzchni od 35 do 60 m kw. interesuje się najwięcej najemców. Dzięki temu ten segment rynku jest relatywnie stabilny. W Warszawie stawki za 1 m kw. w pierwszym kwartale 2025 r. wyniosły średnio 73 zł. W Krakowie było to 63 zł, a w Gdańsku i Wrocławiu ceny przekraczały 60 zł. Najtańszymi miastami w tej kategorii pozostają Częstochowa (37 zł) oraz Sosnowiec (poniżej 40 zł).
Czynsz za mieszkanie o powierzchni 50 m kw. w Warszawie wynosi przeciętnie 3649 zł. W Częstochowie jest to niespełna 1850 zł. Próg 2000 zł miesięcznie nie został przekroczony również w Sosnowcu. Te dwa miasta są zatem najbardziej przystępnymi dla osób o niższych dochodach.
W skali kwartału średnie mieszkania zdrożały średnio o 1,2 proc. W 13 z 17 analizowanych miast ceny wzrosły, w trzech spadły, a w Białymstoku pozostały bez zmian. Największe wzrosty odnotowano w Toruniu i Radomiu (po 5 proc.), a także w Łodzi (3,6 proc.) i Poznaniu (2,3 proc.). Spośród miast, w których ceny spadły, największy spadek zanotowano w Sosnowcu (1,3 proc.).
Duże mieszkania tanieją, choć łącznie nadal kosztują najwięcej
Mieszkania o powierzchni powyżej 60 m kw. mają najniższe stawki za 1 m kw. Jednak całkowity koszt najmu pozostaje wysoki ze względu na duży metraż. W Warszawie średnia cena za 1 m kw. wynosi 71 zł. Dla lokalu o powierzchni 70 m kw. oznacza to wydatek blisko 5000 zł miesięcznie. W Gdańsku i Krakowie stawki wynoszą odpowiednio 55 i 54 zł, a w Częstochowie – najniższe w kraju – 34 zł.
Ceny dużych mieszkań spadły w aż ośmiu miastach. Największe obniżki zanotowano w Poznaniu (4,9 proc.), Bydgoszczy (4,2 proc.), Gdyni (4,1 proc.) oraz Rzeszowie (4 proc.). Z kolei wzrosty pojawiły się m.in. w Szczecinie (5,4 proc.) i Łodzi (4,3 proc.). Ogółem segment dużych mieszkań wykazuje największą podatność na krótkoterminowe korekty cenowe.
W skali roku również w tym segmencie odnotowano wzrost – średnio o 5,2 proc. Największe roczne podwyżki miały miejsce w Katowicach i Bydgoszczy (po 12 proc.). To pokazuje, że mimo przejściowych spadków, trend długoterminowy pozostaje wzrostowy.
Zdaniem eksperta
Miasta dwóch prędkości: najem w cieniu nierówności
Jednocześnie zauważamy, że rośnie rozwarstwienie między miastami. Metropolie takie jak Warszawa, Kraków czy Wrocław zbliżają się do granicy akceptowalności cenowej, podczas gdy mniejsze ośrodki regionalne jak Katowice, Częstochowa czy Lublin nadal przyciągają najemców i inwestorów korzystniejszą relacją ceny do jakości. Dużym wyzwaniem staje się natomiast wysoka relacja kosztów najmu do przeciętnych zarobków. Szczególnie w największych aglomeracjach, gdzie najem pochłania już ponad 40 proc. wynagrodzenia netto.
Dla wielu osób, które nie mają dostępu do kredytu hipotecznego, nawet wynajem staje się trudny do udźwignięcia ze względu na rosnące koszty życia. To zjawisko może prowadzić do migracji najemców do tańszych lokalizacji, wzrostu rotacji oraz większego znaczenia najmu współdzielonego. A to z kolei zwiększa ryzyko pustostanów w segmencie mieszkań 2- i 3-pokojowych. Jeśli ta relacja utrzyma się na obecnym poziomie, możemy spodziewać się rosnącej presji społecznej na regulacje rynku najmu. Może się to przejawiać w formie ograniczeń czynszowych, systemowych dopłat lub lokalnych programów wsparcia najemców. Takie działania były już podejmowane w innych krajach europejskich i trudno oczekiwać, że Polska będzie długo pozostawać wyjątkiem.
Kluczowe jest jednak, aby planowane rozwiązania nie zniechęciły prywatnych właścicieli mieszkań, w tym ponad 22 tys. członków i sympatyków Stowarzyszenia “Mieszkanicznik”, którzy wg naszych szacunków dysponują łącznie ponad 100 tys. lokali, do dalszego oferowania ich na wynajem. Mieszkania wynajmowane przez osoby prywatne stanowią dziś solidny i realny filar rynku nieruchomości, a także ważne uzupełnienie oferty mieszkaniowej dla tych, którzy nie chcą lub nie mogą zaciągać wieloletnich zobowiązań kredytowych.
Ile najemca oddaje z pensji za mieszkanie?
Analiza relacji kosztów najmu do wynagrodzeń netto w miastach pokazuje, że sytuacja najemców bywa bardzo zróżnicowana. Największe obciążenie budżetowe dotyczy mieszkańców Warszawy i Wrocławia. Wynajem 30 m kw. w stolicy to wydatek rzędu 2730 zł miesięcznie. Przy przeciętnych zarobkach netto (6357 zł) oznacza, że czynsz pochłania aż 43 proc. wynagrodzenia. We Wrocławiu ten stosunek wynosi 42 proc., a w Łodzi i Katowicach – po 34 proc.
Wykres interaktywny Pełny ekran Najbardziej korzystna relacja kosztu najmu do pensji występuje w Sosnowcu. Tam najem kawalerki kosztuje około 1270 zł, przy średnich zarobkach wynoszących ponad 4500 zł. Oznacza to, że czynsz pochłania jedynie 28 proc. wynagrodzenia – to najniższy wynik w całym zestawieniu.
W dłuższej perspektywie czasowej koszty najmu będą pochłaniać coraz większą część zarobków.
To pokazuje, że w miastach z niższymi cenami nieruchomości i słabszym rynkiem pracy warunki najmu są stosunkowo najlepsze. A przynajmniej z perspektywy proporcji dochodów do wydatków mieszkaniowych. Jednak perspektywa dotycząca relacji kosztów najmu do wynagrodzeń nie napawa optymizmem.
– W dłuższej perspektywie czasowej koszty najmu będą pochłaniać coraz większą część zarobków. Statystyki długoterminowe wyraźnie pokazują, że najem drożeje szybciej niż rosną płace. Nie należy też zapominać o inflacji oraz o możliwych zmianach w polityce mieszkaniowej rządu. Przed wyborami prezydenckimi nic się nie zmieni. Żaden z kandydatów raczej nie zdecyduje się jednoznacznie poprzeć ani odrzucić pomysłów takich jak dopłaty do kredytów. Nawet jeśli takie deklaracje padną w kampanii, można się z nich później łatwo wycofać – twierdzi Michał Ratajczak z Rankomat.pl.
Najemcy, chcąc obniżyć koszty, będą mieli do dyspozycji kilka strategii. Jedną z nich jest wynajmowanie większych mieszkań wspólnie z innymi osobami. Inną – przejście na pracę zdalną połączone z przeprowadzką do tańszych lokalizacji.
– Jeśli zarobki są „warszawskie”, a koszty najmu „sosnowieckie” (przyp. 28 proc. zarobków pochłania najem w Sosnowcu, a 43 proc. w Warszawie, przy lokalnych wynagrodzeniach), to można zaoszczędzić nawet kilka tysięcy złotych rocznie. Z drugiej strony, decyzja o przeprowadzce wyłącznie z powodu niższych kosztów najmu będzie dotyczyć raczej niewielkiej części lokatorów – dodaje ekspert.
Według danych Eurostatu nadmierne obciążenie kosztami mieszkaniowymi (czyli koszty przekraczające 40 proc. dochodu rozporządzalnego) częściej występuje wśród najemców niż wśród osób mieszkających we własnych lokalach.
Wykres interaktywny Pełny ekran – W Polsce ponad połowa osób deklaruje wysokie obciążenie kosztami mieszkaniowymi. To plasuje nas w ścisłej czołówce krajów europejskich pod tym względem. Jednak obiektywny wskaźnik nadmiernego obciążenia kosztami najmu, obliczany przez Eurostat, należy w Polsce do najniższych w Europie. Niższe notują jedynie Austria, Niemcy, Finlandia i Cypr. To zapewne jedna z przyczyn takiego stanu rzeczy. Choć temat regulacji czynszów pojawia się w debacie publicznej, nie przekłada się to na konkretne działania ani zapowiedzi zmian – twierdzi Agnieszka Mikulska.
Główne wnioski
- Warszawa niezmiennie liderem cenowym, ale to mniejsze miasta notują największe wzrosty stawek. Choć najem w stolicy pozostaje zdecydowanie najdroższy – sięgając nawet 91 zł za 1 m kw. w przypadku kawalerek – to największe roczne wzrosty cen (10–13 proc.) odnotowano w Katowicach, Sosnowcu i Bydgoszczy. Oznacza to, że mniejsze i średnie ośrodki, dotąd uchodzące za przystępne cenowo, szybko nadrabiają dystans do największych metropolii.
- Średnie mieszkania pod presją popytu, a duże lokale tanieją w coraz większej liczbie miast. Mieszkania o powierzchni 35–60 m kw. cieszą się największym zainteresowaniem najemców, co przekłada się na systematyczny wzrost stawek – w I kw. 2025 r. zdrożały w 13 z 17 badanych miast. Odwrotny trend widać natomiast w segmencie największych lokali – w aż 8 miastach ceny spadły względem IV kw. 2024 r., co może świadczyć o ograniczonym popycie i mniejszej dostępności tego typu nieruchomości.
- Najem coraz większym obciążeniem domowego budżetu w największych miastach. AAnaliza relacji kosztów najmu do zarobków pokazuje, że w takich miastach jak Warszawa czy Wrocław czynsz za małe mieszkanie pochłania ponad 40 proc. przeciętnej pensji netto. Dla porównania, w Sosnowcu, Częstochowie czy Białymstoku wskaźnik ten nie przekracza 30 proc. Różnice te mogą wpływać na decyzje migracyjne, a także kształtować lokalne strategie mieszkaniowe i inwestycyjne.
