Coraz więcej Polaków liczy na spadki cen mieszkań. Ale większość wciąż obstawia, że będzie drożej

Zmieniające się nastroje konsumentów pokazują, że rynek nieruchomości to przestrzeń silnie kształtowana przez emocje, doświadczenia i oczekiwania. Te czynniki mają równie duży wpływ na decyzje zakupowe, co twarde dane ekonomiczne. Analiza badania Kantar, przeprowadzonego na zlecenie Otodom Analytics w okresie od września 2024 do marca 2025 r., przynosi odpowiedzi na wiele pytań. Jednocześnie przywołuje obawy, które od dawna towarzyszą uczestnikom tego rynku.

Coraz mniej obaw o wzrost cen?

Jesienią ubiegłego roku aż 68 proc. badanych spodziewało się dalszego wzrostu cen nieruchomości. Obecnie odsetek ten spadł do 52 proc., co świadczy o wyraźnym osłabieniu nastrojów prowzrostowych. Równocześnie rosną oczekiwania spadków cen – z 8 proc. do 25 proc. w pół roku. To przesunięcie może sprawić, że więcej osób wstrzyma się z zakupem w nadziei na korektę cen. Taka postawa wpływa na decyzje deweloperów i sprzedających.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Oceny rynku różnią się w zależności od pozycji respondentów. Wśród właścicieli i długoterminowych najemców aż 62 proc. prognozuje dalsze wzrosty. Natomiast w grupie planującej zakup w ciągu 12 miesięcy tylko 50-53 proc. spodziewa się wzrostu cen. To świadczy o większej ostrożności osób realnie stojących przed decyzją zakupową.

Przeczytaj: Co o sytuacji na rynku nieruchomości mówią dane z rynku wtórnego?

– Ocena przyszłości rynku zależy nie tylko od przekonań o trendach, ale też od własnego interesu i sytuacji. Właściciele i najemcy prognozują z większą swobodą, natomiast ci, którzy planują konkretną transakcję, częściej liczą na korekty – komentuje Katarzyna Kuniewicz, dyrektorka badań rynku w Otodom Analytics.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Presja mimo spokoju

Obniżka stóp procentowych bez wątpienia będzie miały wpływ na nastroje osób operujących na rynku nieruchomości.

Choć oferta mieszkań jest dziś rekordowa – blisko 60 tys. ofert deweloperskich i 51 tys. z rynku wtórnego – aż jedna trzecia kupujących wciąż deklaruje presję czasu. W ostatnich miesiącach 2024 r. odsetek ten oscylował między 33 a 38 proc.. To zaskakujące, biorąc pod uwagę spadek dynamiki cen i możliwe luzowanie polityki monetarnej.

Presja ta częściej dotyczy kobiet (41 proc. vs. 28 proc. u mężczyzn), co może wynikać z większej ostrożności lub wrażliwości na ryzyko. Silniej odczuwają ją też osoby aktywne rynkowo – aż 38 proc. wśród tych, którzy w ostatnim roku kupowali lub sprzedawali, w porównaniu do 26 proc. u mniej zaangażowanych.

Decyzja RPP

Środowa decyzja Rady Polityki Pieniężnej w sprawie stóp procentowych może wpłynąć na nastroje i gotowość do zakupów. Choć na efekty trzeba będzie poczekać, wielu uczestników rynku oczekuje impulsu w postaci niższych kosztów kredytu.

– Obniżka stóp procentowych z pewnością wpłynie na nastroje, ale dotychczasowy trend – spadku przekonania o wzroście cen – był raczej efektem stabilizacji cen ofertowych i rosnącej podaży – wyjaśnia Katarzyna Kuniewicz.

Jej zdaniem, jeśli obniżkom stóp towarzyszyć będzie rządowy program wsparcia zakupu mieszkań z rynku wtórnego, efekty będą widoczne przede wszystkim na rynku „drugiej ręki”, niekoniecznie na rynku pierwotnym.

– Aby doszło do wyraźnego wzrostu sprzedaży mieszkań deweloperskich, nie wystarczy jednorazowa obniżka. Potrzebna byłaby redukcja o 100-150 punktów bazowych – dodaje Katarzyna Kuniewicz.

Przeczytaj: Jaką bazą mieszkań i gruntów dysponuje KZN?

Rynek wtórny nadal dominuje

Pytani o preferencje zakupowe, Polacy nie pozostawiają złudzeń – rynek wtórny pozostaje najczęściej wybieranym rozwiązaniem. Zakup mieszkania „z drugiej ręki” preferuje 50 proc. respondentów, podczas gdy tylko 20 proc. skłania się ku ofercie deweloperskiej. Co trzecia osoba nie ma jednoznacznego stanowiska i deklaruje brak preferencji co do źródła pochodzenia nieruchomości.

Kluczowe znaczenie mają konkretne cechy mieszkania – lokalizacja, metraż, funkcjonalność – a nie to, czy pochodzi ono z rynku pierwotnego czy wtórnego. W sytuacji, gdy ceny ofertowe zaczynają się wyrównywać między segmentami, ten podział traci na znaczeniu. Nabywcy koncentrują się przede wszystkim na realnej użyteczności lokalu i dopasowaniu go do swoich potrzeb oraz możliwości finansowych.

Czy potrzebne jest nowe wsparcie?

Odsetek osób, które uważają, że program rządowy jest potrzebny i obecnie wynajmują mieszkanie bądź planują najem, jest zaskakująco wysoki.

Połowa respondentów deklaruje potrzebę nowego rządowego programu wspierającego zakup mieszkań – i nie chodzi tu wyłącznie o osoby szukające pierwszego „M”. Wśród zwolenników takich rozwiązań dominują sprzedający (46 proc.) i najemcy (44 proc.) – grupy, które często znajdują się w trudniejszej sytuacji rynkowej. Warto podkreślić, że postulat wsparcia pojawia się mimo poprawy dostępności kredytów i stabilizacji rynku, co pokazuje skalę strukturalnych barier, zwłaszcza wysokich cen nieruchomości w relacji do dochodów.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Równolegle część badanych opowiada się za pomocą skierowaną wyłącznie do osób w trudnej sytuacji finansowej lub za programami wspierającymi najem. Opinie społeczne są więc zróżnicowane, a dyskusja o interwencji publicznej wymaga precyzyjnego dopasowania do potrzeb różnych grup.

– Odsetek osób, które uważają, że rządowe wsparcie jest potrzebne i które obecnie wynajmują mieszkanie lub planują najem, jest zaskakująco wysoki. Znajduje to jednak potwierdzenie w badaniach Otodom realizowanych w ramach projektu Happy Home, z których wynika, że aż 75 proc. Polaków uważa, iż posiadanie mieszkania lub domu przekłada się na poczucie szczęścia – podkreśla Katarzyna Kuniewicz.

Aż 75 proc. Polaków uważa, iż posiadanie mieszkania lub domu przekłada się na poczucie szczęścia.

Co dalej z nastrojami?

Obraz wyłaniający się z raportu Otodom pokazuje rynek, który z jednej strony łapie oddech, z drugiej – nadal mierzy się z ciężarem niepewności. Stabilizacja oczekiwań cenowych i większy wybór mieszkań sprzyjają ostrożnemu optymizmowi. Jednocześnie utrzymująca się presja zakupowa oraz oczekiwania wobec państwa pokazują, że wielu uczestników rynku nadal nie czuje się bezpiecznie.

Widać wyraźne różnice międzypokoleniowe i płciowe: młodsi i kobiety częściej prognozują wzrost cen i częściej działają impulsywnie. Starsi oraz bardziej doświadczeni konsumenci podchodzą do decyzji z większym dystansem. Mężczyźni częściej deklarują zaufanie do profesjonalnych pośredników, co może świadczyć o większym obyciu z mechanizmami rynku.

Przeczytaj: Minimalna płaca, maksymalna różnica. Dlaczego Polska stała się liderem wzrostu po pandemii, a Czechy tkwią w stagnacji

– Warto zwrócić uwagę na rolę agentów nieruchomości – choć aż 37 proc. ankietowanych uważa ich usługi za zbędne, wśród osób faktycznie uczestniczących w transakcjach wiele dostrzega, że obecność agenta przyspiesza proces i wnosi realną wartość. To sygnał dla branży, że profesjonalne doradztwo ma sens – zauważa Milena Chełchowska, ekspertka rynku mieszkaniowego w Otodom.

Co ciekawe, kobiety wyraźnie rzadziej deklarują chęć skorzystania z usług pośredników.

– Wyniki badania pokazują istotne różnice między kobietami a mężczyznami w podejściu do rynku nieruchomości. Kobiety częściej odczuwają presję czasową i prezentują bardziej pesymistyczne prognozy cenowe. Z kolei mężczyźni wykazują większą aktywność rynkową i zaufanie do profesjonalistów. To wskazuje na potrzebę zróżnicowanego podejścia w doradztwie – dodaje Milena Chechłowska. 

Wnioski z raportu są jasne – i potwierdzają apele ekspertów: na rynku potrzebna jest większa stabilizacja, profesjonalizacja, transparentne narzędzia doradcze oraz formy wsparcia dopasowane do potrzeb różnych grup społecznych. Nastroje są dziś lepsze niż pół roku temu, ale do równowagi rynkowej wciąż daleko.

Główne wnioski

1. Zmiana nastrojów konsumenckich: Odsetek osób spodziewających się wzrostu cen spadł z 68 proc. we wrześniu 2024 r. do 52 proc. w marcu 2025 r., podczas gdy oczekujących spadków przybyło – z 8 proc. do 25 proc.
2. Utrzymująca się presja zakupowa: Pomimo rekordowej liczby dostępnych ofert, jedna trzecia kupujących nadal odczuwa presję czasu. Najsilniej objawia się to wśród kobiet i osób aktywnych rynkowo, mimo że dostępność mieszkań jest najwyższa od lat.
3. Preferencje i oczekiwania społeczne: 50 proc. respondentów preferuje zakup mieszkania z rynku wtórnego, a równie duży odsetek uważa, że potrzebny jest nowy program rządowego wsparcia. To wyraźny sygnał o potrzebie dostosowania polityki mieszkaniowej do aktualnych oczekiwań społeczeństwa.