Deweloperzy coraz bardziej ostrożni w przewidywaniach

Deweloperzy ewidentnie tonują nastroje. Już tylko 28,2 proc. badanych spodziewa się, że dynamika sprzedaży będzie rosła. I choć badanie było prowadzone jeszcze przed ogłoszeniem ostatniej decyzji Rady Polityki Pieniężnej, taka prognoza może zaskakiwać. Obniżek stóp procentowych rynek spodziewał się od dawna. Jednak nie widać, aby w jakimkolwiek stopniu wcześniej tę decyzję zdyskontował. 

Zmiana nastrojów pojawia się także w strategii sprzedażowej.

– Widzimy wyraźne ograniczenie stosowania rabatów. Po agresywnych promocjach z końcówki 2024 roku dziś deweloperzy częściej utrzymują ceny, a w części projektów nie ma już miejsca na negocjacje. To znak, że rynek próbuje odzyskać równowagę bez uciekania się do obniżek – komentuje Robert Chojnacki, założyciel Tabelaofert.pl.

Sprzedaż: stabilizacja zamiast wzrostu

Indeks zmiany tempa sprzedaży spadł w kwietniu do poziomu 0,17 pkt, co oznacza kontynuację łagodnego trendu spadkowego po styczniowym maksimum wynoszącym 0,27 pkt. To wciąż wynik dodatni, ale wyraźnie pokazuje, że deweloperzy schodzą z oczekiwaniami na ziemię. Coraz częściej zakładają utrzymanie obecnego poziomu sprzedaży, a nie jego gwałtowne odbicie. To wszystko dzieje się w momencie rekordowej oferty. 

Odsetek firm spodziewających się wzrostu sprzedaży spadł z 32 proc. do 28 proc. Z kolei liczba deweloperów oczekujących stabilizacji rośnie i stanowi dziś największą grupę wśród badanych. Prognozy pogorszenia wyników pozostają na niezmienionym poziomie (ok. 10 proc). To wszystko pokazuje, że branża stawia dziś na ostrożność i kontrolę kosztów. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Ceny mieszkań: coraz więcej sygnałów o możliwych spadkach

Wzrosty cen mieszkań wyhamowały kilka miesięcy temu. To wynik wprowadzenia dużej oferty nowych mieszkań.

Indeks Zmiany Cen Mieszkań pozostaje ujemny ósmy miesiąc z rzędu i w kwietniu osiągnął poziom − 0,11 pkt – najniższy wynik w 2025 roku. Mimo pierwszej obniżki stóp procentowych na początku maja, badanie nastrojów przeprowadzone w kwietniu nie odnotowało poprawy oczekiwań cenowych. Przeciwnie – coraz więcej firm bierze pod uwagę możliwość spadków.

Prognozy obniżek cen mieszkań wskazuje już 20 proc. deweloperów – to wzrost o 4 pkt proc. w porównaniu do marca. Jednocześnie tylko niewielka część respondentów liczy na wzrosty, a coraz mniej spodziewa się stabilizacji. Rynek pozostaje spolaryzowany: realnego popytu wciąż brakuje, a z drugiej strony niewiele jest rzeczywistych przecen. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Aby dokładniej przyjrzeć się bieżącej sytuacji na rynku mieszkaniowym w odniesieniu do nastrojów deweloperów, dobrze wrócić do ostatnich danych opublikowanych przez dział analiz Tabelaofert Trends (warto w tym miejscu podkreślić, że dział powstał przez połączenie portalu Tabelaofert.pl i Rednet Consulting, co znacząco poszerzyło zakres analizowanych danych i monitorowaną część rynku). 

W kwietniu 2025 roku średnie ceny mieszkań na rynku pierwotnym w dziesięciu największych miastach Polski wzrosły o 8 proc. względem analogicznego okresu roku poprzedniego. Według wskaźnika Tabelaofert TOP 10 średnia cena metra kwadratowego osiągnęła poziom 14 080 zł. To najwyższy wynik od początku roku i wzrost o 0,7 proc. w porównaniu do marca.

Choć miesięczna zmiana wydaje się niewielka, to jest ona najsilniejsza od stycznia i może być pierwszym sygnałem narastającej presji kosztowej po stronie podaży. 

– Wzrosty cen mieszkań wyhamowały kilka miesięcy temu. To wynik wprowadzenia dużej oferty nowych mieszkań – deweloperzy mimo spadku sprzedaży, w dalszym ciągu rozpoczynali budowy nowych inwestycji – mówi Ewa Palus, główny analityk Tabelaofert.  

Przeczytaj: Jawność cen mieszkań tylko na papierze? Nowa ustawa pod ostrzałem branży

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Regionalne dysproporcje: od 20-proc. wzrostów po realne spadki

Rynek jest bardzo zróżnicowany, jeśli przyjrzymy się sytuacji w poszczególnych miastach. Największy wzrost cen mieszkań odnotowano w aglomeracji śląskiej. Tam średnia stawka zwiększyła się o blisko 20 proc., osiągając poziom 11 516 zł za m kw. W Trójmieście wzrost wyniósł ponad 10 proc., co dało średnią cenę 15 468 zł za m kw. Dwucyfrową dynamikę zanotowano również w Bydgoszczy – 11 321 zł za m kw.

Zupełnie inaczej wygląda sytuacja w Łodzi, gdzie ceny mieszkań spadły rok do roku o 2 proc., do poziomu 11 267 zł za m kw. To efekt dużej podaży oraz utrzymującej się presji konkurencyjnej w tym mieście. W skali kraju Łódź była jedynym dużym rynkiem notującym spadek średnich stawek rok do roku.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Bydgoszcz z najwyższym wzrostem miesiąc do miesiąca

W porównaniu do marca największą zmianę średnich cen mieszkań odnotowano w Bydgoszczy – wzrost o 3 proc., co oznacza najwyższą dynamikę miesięczną w zestawieniu. W Lublinie i Szczecinie ceny wzrosły o 2 proc., osiągając odpowiednio 12 304 zł oraz 13 218 zł za m kw.

W większości miast ceny rosły w umiarkowanym tempie – po 0,6–1 proc. W Warszawie, Poznaniu, Trójmieście, Wrocławiu czy Łodzi stawki wzrosły o mniej niż 1 proc. Wyjątkiem był Kraków, gdzie zanotowano spadek średniej ceny o 1 proc. względem marca. To efekt wprowadzenia do sprzedaży nowych inwestycji w mniej atrakcyjnych lokalizacjach, co wpłynęło na uśredniony poziom cen.

Mniej przecen, ale sprzedaż wyraźnie spada

Kwiecień przyniósł wyraźne ograniczenie liczby mieszkań objętych oficjalnymi przecenami. Według danych Tabelaofert liczba lokali z obniżonymi cenami spadła o 18,4 proc. w porównaniu do marca.

– To zauważalna zmiana, zwłaszcza że w poprzednich miesiącach tempo przecen było zdecydowanie wyższe. Choć presja na utrzymywanie promocji i rabatów wciąż trwa, deweloperzy rzadziej decydowali się na oficjalne korekty cenników – mówi Ewa Palus. 

Mimo ograniczenia liczby promocji sprzedaż w ujęciu miesięcznym spadła aż o 19 proc. Może to wskazywać na rosnącą ostrożność klientów, którzy nadal liczą na niższe ceny mieszkań. Rynek wchodzi w okres testowania granicy akceptowalności cenowej – z jednej strony ograniczając podażową presję rabatową, z drugiej mierząc się z wyhamowanym popytem.

Czy ceny mieszkań znów wzrosną? 

Sektor mieszkaniowy znajduje się w punkcie równowagi. Choć deweloperzy bardziej postrzegają ją jako pozycję defensywną – popyt ostygł, kończą się rabaty, a klienci wciąż liczą na obniżki. Jednak na horyzoncie widać zmiany, które będą na rynek oddziaływać. Kolejna obniżka stóp procentowych, luzowanie polityki kredytowej przez banki, rekordowo wysoka oferta mieszkań oraz zapowiadany program Pierwsze klucze mogą wywierać presję na ceny mieszkań.  

Przeczytaj: Obniżka stóp rozgrzeje rynek mieszkań. Dlaczego ceny mogą znów wystrzelić?

Majowa decyzja o pierwszej w tym roku obniżce stóp procentowych może być początkiem nowego cyklu luzowania polityki pieniężnej. Nawet niewielkie zmiany w oprocentowaniu kredytów hipotecznych wpływają na zdolność kredytową tysięcy gospodarstw domowych. To może zwiększyć liczbę potencjalnych nabywców i pobudzić popyt. Nie bez znaczenia jest też aspekt psychologiczny. Szczególnie wśród klientów, którzy do tej pory zwlekali z podjęciem decyzji o zakupie.  

Zwiększony popyt kredytowy w warunkach ograniczonej elastyczności podaży może rodzić ryzyko wzrostu cen mieszkań.

Również psychologia może zadziałać w kontekście rządowego programu dopłat do kredytów Pierwsze klucze. Mimo że przecież nie wszedł jeszcze w życie, sama jego zapowiedź może zmieniać wciąż oczekiwania uczestników rynku. 

Z drugiej strony należy pamiętać, że oferta mieszkań na rynku pierwotnym znajduje się dziś na rekordowym poziomie. Dane z kwietnia 2025 roku pokazują, że średnia cena m kw. rośnie powoli, a przeceny są coraz rzadsze. Teoretycznie duża podaż powinna działać więc stabilizująco na ceny mieszkań – pod warunkiem, że struktura oferty odpowiada realnym potrzebom kupujących. 

– Dla rynku najbardziej istotne są obniżki stóp procentowych. Chyba mało kto wierzy w to, że zostanie wprowadzony racjonalny program mieszkaniowy – mówi Ewa Palus.

Zdaniem ekspertki przy obecnej bardzo wysokiej ofercie mieszkań, zarówno na rynku pierwotnym, jak i wtórnym, przestrzeń do widocznego wzrostu cen jest niewielka.

– To, z czym będziemy mieli do czynienia, to zmniejszająca się skala promocji, co już widzimy, oraz coraz mniejsze możliwości negocjacyjne – dodaje Ewa Palus.

Co musiałoby się wydarzyć, żeby wzrost cen był zauważalny?

Zdaniem analityczki musiałby wystąpić łącznie trzy czynniki:

• stopy procentowe musiałyby spaść do bardzo niskiego poziomu,
• musiałby zostać wprowadzony program mieszkaniowy identyczny jak Bezpieczny Kredyt 2 proc., czyli w modelu niemal dla wszystkich i bez żadnych limitów,
• deweloperzy musieliby przestać budować nowe mieszkania.

Główne wnioski

1. Deweloperzy coraz ostrożniej oceniają przyszłość rynku – spodziewają się raczej stabilizacji niż wzrostu sprzedaży, a jednocześnie ograniczają rabaty, licząc na utrzymanie cen.
2. Indeks cen mieszkań pozostaje ujemny, a prognozy spadków rosną, choć jednocześnie w wielu miastach – zwłaszcza w aglomeracji śląskiej i Trójmieście – obserwujemy dwucyfrowe wzrosty w ujęciu rocznym. Rynek jest silnie zróżnicowany regionalnie.
3. Choć popyt wciąż jest ograniczony, czynniki takie jak obniżki stóp procentowych, potencjalne uruchomienie programu dopłat i odbudowa zdolności kredytowej mogą wkrótce zwiększyć presję popytową i ponownie rozgrzać ceny mieszkań – szczególnie w popularnych segmentach i lokalizacjach.