Czy należy walczyć z mikrokawalerkami i małymi mieszkaniami?

Po wprowadzonym w 2018 r. prawie regulującym minimalną powierzchnię lokalu na poziomie 25 m kw. mikrokawalerki powstawały formalnie jako lokale użytkowe, choć w praktyce miały inne przeznaczenie. Od sierpnia zeszłego roku jednak minimalna powierzchnia obejmuje również lokale użytkowe (za pewnymi wyjątkami). Dużo może być jednak lokali mieszkalnych wybudowanych przed wprowadzeniem tego prawa.

Minimalna powierzchnia mieszkań w Europie

Nie wszystkie kraje regulują minimalną powierzchnię mieszkań. W Słowenii, Szwecji czy Grecji takich przepisów nie ma w ogóle. Część krajów reguluje powierzchnię mieszkań na poziomie regionalnym, część na centralnym. Niektóre w zależności od liczby osób. Ostatecznie jednak w wielu państwach europejskich mogą powstawać mieszkania mniejsze niż w Polsce. Nasi sąsiedzi – Litwa, Słowacja i Czechy – dopuszczają mieszkania od 16 m kw. Zdecydowanie wyższe minima są przede wszystkim w krajach wyspiarskich – na Malcie, Cyprze i w Irlandii minimalna powierzchnia to kolejno: 55, 40 i 37 m kw. Tyle też, że w Irlandii i na Cyprze zdecydowana większość populacji mieszka w domach, a nie mieszkaniach.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Zauważalny może być wpływ takich regulacji na postrzeganie oczekiwanej wielkości mieszkania – w Polsce wymóg 25 m kw. rodzi oczekiwania mieszkań znacznie większych, a mieszkania ledwo spełniające wymóg czy też mikrokawalerki wydają się dla wielu pomysłem nieludzkim. Nawet jeżeli po przekroczeniu granicy Polski byłyby zupełnie legalne.

Patrząc na wykres, nie rzuca się w oczy żadna zależność między warunkami mieszkaniowymi a przepisami dotyczącymi minimalnej powierzchni mieszkania. Widać też, że w krajach naszego regionu – potrzebujących nowych mieszkań bardziej niż kraje zachodnie – wymóg ten jest raczej na niższym poziomie niż w Polsce.

Dlaczego jest coraz więcej małych mieszkań?

Przepisy dotyczące minimalnych wymiarów mieszkania są w pewnym stopniu ograniczeniem, zarówno dla kupujących, jak i sprzedających. W ostatnich kilkunastu latach udział nowo wybudowanych dużych mieszkań nieustannie spada. Mieszkania mające trzy i więcej izb jeszcze w 2010 r. stanowiły 62 proc. nowych mieszkań w miastach, a w 2023 r. już jedynie 54 proc. Mieszkania jednopokojowe zwiększyły w tym czasie swój udział z 6,1 proc. do 8,5 proc.

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Tyle że jednocześnie w wartościach bezwzględnych wszystkich mieszkań buduje się więcej. W tym sensie nie jest prawdą, że dużych mieszkań buduje się mniej, nadal powstaje ich więcej niż kilkanaście lat temu. Zauważalny jest jednak wzrost popytu na małe mieszkania. Może on wynikać z kilku czynników takich jak chociażby wzrost udziału jednoosobowych gospodarstw domowych – z 18 proc. do 24 proc. między 2010 r. a 2021 r. Wzrosła również liczba dwuosobowych gospodarstw, a spadek jest obserwowalny we wszystkich pozostałych kategoriach. Tłumaczy to spadek popularności mieszkań trzy- czy czteropokojowych.

Jakie są skutki regulacji?

Mniejsza liczba dzieci czy stałych związków powoduje, że coraz więcej jest osób poszukujących małych mieszkań. Większy udział jednopokojowych mieszkań w nowopowstającym zasobie jest więc raczej odpowiedzią na popyt. Powierzchnia mieszkania nie jest czymś, co da się ukryć, nabywca czy najemca wie więc, czy takie mieszkanie odpowiada jego aktualnym potrzebom albo, czy jest lepszym wyborem od alternatywy. Trudno więc takie regulacje porównywać do regulacji dotyczących np. bezpieczeństwa przeciwpożarowego.

Oczywiste, że nikt w mieszkaniu o wielkości 16 czy 20 m kw. nie chciałby zakładać rodziny. Póki tej jednak nie planuje i pozostaje singlem, często studentem, wydaje się, że lepsze warunki mieszkaniowe są w wynajmowanym mieszkaniu o powierzchni np. 16 m kw. niż w pokoju w akademiku, gdzie 10 m kw. może być dzielone ze współlokatorem, a kuchnia czy łazienka są wspólne. Regulacje zabraniające budowania lokali mieszkalnych – poniżej 25 m kw. w jakiś sposób ograniczają więc takim grupom możliwości wynajęcia mieszkania.

Dla kogo są najmniejsze mieszkania?

Najmniejsze mieszkania – kawalerki i mikrokawalerki – są więc adresowane do konkretnej grupy odbiorców: najczęściej ludzi młodych, niebędących w stałych związkach, studiujących. Często też do osób chcących mieszkać przede wszystkim w atrakcyjnej lokalizacji kosztem mniejszego metrażu mieszkania. Albo do osób mobilnych, które w mieszkaniu planują spędzać jedynie część miesiąca. Potencjalnie adresatem takich mieszkań są też osoby ceniące prywatność – wybierające mniejsze mieszkanie zamiast wynajmowania pokoju i współdzielenia większego mieszkania ze współlokatorami. Jak widać po liczbach, jest to grupa stosunkowo niewielka, ale zauważalna.

Przez niedobór małych mieszkań część może oczywiście z takiego rozwiązania zrezygnować, część jednak pokusić się o większe. Tyle że liczba mieszkań jest ograniczona i im większe mieszkania będą zajmowane przez jednoosobowe gospodarstwa domowe, tym mniej takich mieszkań będzie dla osób, które np. planują rodzinę. Gdy singiel wynajmuje czy kupuje małe mieszkanie, nie stanowi na rynku konkurencji dla rodzin z dziećmi.

Ostatecznie dwa mieszkania 40-metrowe zaspokoić mogą potrzeby mniejszej liczby gospodarstw domowych niż jedno 40-metrowe i dwa 20-metrowe. Ktoś na mieszkanie się nie załapie, a ktoś inny zamieszka być może w większym, niż by w danym momencie chciał – w końcu wielkość i cena mieszkania są ze sobą powiązane.

Ile jest mikrokawalerek?

Choć nowe mieszkanie nie może mieć mniej niż 25 m kw., tak na rynku pojawiają się mieszkania wybudowane przed wprowadzeniem tego wymogu albo mikrokawalerki zbudowane jeszcze formalnie jako lokale użytkowe. Skala tego rynku nie jest jednak duża. Polski Instytut Ekonomiczny szacował w 2023 r., że mikrokawalerki stanowiły mniej niż 2 proc. lokali w sprzedaży na największych polskich rynkach (miasta wojewódzkie i Gdynia), a wyraźnie dominował rynek wtórny – w sprzedaży mogły być w dużej mierze mieszkania wybudowane w PRL czy też 10, 20 czy 30 lat temu.   

Na rynku najmu w tych miastach mikrokawalerki stanowiły ok. 6,5 proc. lokali, z czego zdecydowanie najwięcej było ich w Łodzi (13,8 proc.), w której dużą część zabudowy stanowią przedwojenne kamienice, a najmniej w Gdyni (0,2 proc.), w której takiej zabudowy praktycznie nie ma. Pozwala to sądzić, że wynająć można głównie lokale w starych budynkach, a nowe mikrokawalerki stanowią niewielki ułamek rynku.  W dodatku z dostępnych informacji wynika raczej, że dużą część z nich stanowią lokale o powierzchni powyżej 20 m kw. Takiej, która mogłaby być zwykłym mieszkaniem w bardzo wielu państwach UE. 

Wykres interaktywny

Pełny ekran

Nie ma więc – nieco rozdmuchanego problemu z wielką liczbą mikrokawalerek – w nowym budownictwie, natomiast regulacje ustanawiające tak wysoko minimalny metraż, nie przyczyniają się do poprawy warunków mieszkaniowych Polaków, ograniczając dostępność takich mieszkań wielu grupom. Ostatecznie też nadal ponad połowa oddawanych do użytku mieszkań w miastach to mieszkania trzypokojowe lub większe. Trudno sądzić, by niższy limit minimalnego metrażu miał spowodować, że segment rynku skierowany do konkretnej grupy docelowej, zdominowałby rynek.

Główne wnioski

1. Duża część Europy ma znacznie mniej restrykcyjne przepisy o minimalnej powierzchni mieszkania. W wielu krajach zachodnich czy krajach regionu możliwa jest budowa mieszkania o powierzchni 20 m kw.
2. Rośnie popyt na mniejsze mieszkania ze względu na mniejszą ilość dzieci i stałych związków i idącą za tym rosnącą liczbą jednoosobowych gospodarstw domowych.
3. Udział mikrokawalerek w rynku jest niewielki, a największy jest w miastach, w których duży udział ma stara zabudowa, nowych jest raczej mało.